REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BARI
SEZIONE III CIVILE
Il Tribunale di Bari, in composizione monocratica in persona del Giudice dott. CO NI
D'AM, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. 15591/2019 R.G. avente ad oggetto “locazione”, vertente tra:
, con il patrocinio dell'Avv. CO Armenise, Parte_1
Ricorrente e resistente in via riconvenzionale contro
con il patrocinio dell'Avv. Graziano Racanelli, Controparte_1
Resistente e ricorrente in via riconvenzionale
Conclusioni: come da note depositate per l'udienza del 26.11.2025 – sostituita dal deposito di note di trattazione ex art. 127 ter c.p.c. – quivi da intendersi integralmente trascritte.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Nei limiti di quanto rileva ai fini della decisione (cfr. il combinato disposto degli artt. 132 c. 2 n.
4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.), le posizioni delle parti e l'oggetto del giudizio possono riepilogarsi come segue.
Con atto di citazione di sfratto per morosità notificato il 26.9.2019 ha evocato in Parte_1 giudizio deducendo che: Controparte_1
- ella è proprietaria dell'appartamento sito al piano III di via Pordenone n. 1 in Modugno;

- con contratto di locazione dell'1.2.1989 detto immobile è stato concesso in locazione ad uso abitativo a per un canone mensile, allora pari a lire 400.000,00 (euro 206,58); di Controparte_1 comune accordo tale contratto non veniva registrato, se non da ultimo ed unilateralmente dalla locatrice;

- il conduttore ha sempre ritardato il pagamento mensile del canone di locazione, attualmente pari ad euro 550,00 mensili per effetto degli aggiornamenti;
il suo ultimo pagamento risale al 22.12.2018, relativamente alle mensilità di giugno e luglio 2017;
Pag. 1 a 8 - spinto dalle sollecitazioni ricevute al riguardo, il conduttore con lettera del 13.2.2019 a firma del suo difensore chiedeva di regolarizzare il rapporto locativo con stipula di un contratto a canone concordato;
la locatrice con pec del 15.3.2019 a firma del suo difensore accettava tale possibilità, che si rivelava pretestuosa e mai coltivata, come evincibile dalla corrispondenza intercorsa;

- preso atto della mancanza di volontà del conduttore di sanare la sua morosità e di formalizzare un contratto ai sensi della L. n. 431/1998, la locatrice ha avviato il procedimento di mediazione per l'immediato rilascio dell'appartamento e per il pagamento dei canoni insoluti;
il 18.6.2019 il procedimento di mediazione si è concluso con esito negativo;

- il conduttore risulta moroso per la somma di euro 14.300,00, per canoni non pagati da Agosto 2017
a Settembre 2019.
Pertanto, l'intimante ha chiesto di convalidare lo sfratto per morosità, con condanna del conduttore al rilascio dell'immobile e con emissione di decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni scaduti ed a scadere fino al rilascio.
Il giudizio di sfratto ha assunto il n. 14400/2019 R.G. si è costituito all'udienza del 30.10.2019, opponendosi allo sfratto ed Controparte_1 all'uopo deducendo:
- la mancanza di prova circa l'asserito inadempimento in riferimento ai canoni non versati, in quanto l'intimato ha sempre versato i canoni senza ricevere alcuna ricevuta;

- la tardiva registrazione del contratto di locazione;

- la buona fede e la correttezza del conduttore, il quale a mezzo del difensore con lettera del 13.2.2019 ha proposto di regolarizzare la propria posizione mediante la stipula di un contratto scritto, anche al fine di ottenere le agevolazioni previste dalla legge per gli inquilini disagiati;
richiesta rifiutata dalla locatrice, che non intendeva restituire i canoni versati dal conduttore, di seguito procedendo allo sfratto;

- il pagamento di spese di straordinaria manutenzione e di assicurazione dello stabile spettanti alla locatrice, in ordine alle quali è stata avanzata domanda di restituzione e, in subordine, di compensazione;

- il pagamento di canoni di locazione pagati in misura maggiore rispetto al c.d. equo canone, in ordine a cui ha avanzato domanda di restituzione;

- problemi di carattere strutturale e manutentivo dell'immobile, ai quali la locatrice non ha mai provveduto, che hanno causato danni ai beni mobili del conduttore.
Pertanto, il conduttore ha chiesto di rigettare la domanda proposta dalla controparte, avanzando in via riconvenzionale le seguenti richieste: regolarizzare il contratto secondo l'Accordo quadro del
Comune di Modugno;
accertare l'inadempienza del locatore agli obblighi manutentivi ed ordinargli
Pag. 2 a 8 l'esecuzione dei lavori necessari per rendere l'immobile conforme all'uso convenuto, oltre al risarcimento dei danni materiali subiti dal conduttore;
restituire le somme anticipate dal conduttore, oltre interessi e rivalutazione, con ammissione di C.T.U. per determinare il canone dovuto e conteggiare la differenza versata in eccesso dal conduttore.
All'udienza del 30.10.2019 l'intimante ha rappresentato che la morosità persisteva, contestando le avverse difese e richieste.
Con ordinanza del 4.11.2019 il precedente Giudicante ha disposto il rilascio dell'immobile ed il mutamento del rito, assegnando alle parti il termine per l'espletamento della mediazione e per il deposito delle memorie integrative, con rinvio per il prosieguo all'udienza del 26.2.2020.
Il giudizio di merito ha assunto il n. 15591/2019 R.G.
Depositate le memorie integrative da ambo le parti, esperito il procedimento di mediazione ed espletata la C.T.U., all'esito la causa è stata rinviata per la discussione, in ultimo, all'udienza del
26.11.2025, sostituita dal deposito di note ex art. 127 ter c.p.c., giusta decreto depositato il 4.11.2025.
In via preliminare, va osservato che la causa è matura per la decisione.
Sempre in via preliminare, va dato atto dello svolgimento del procedimento di mediazione, giusta verbale depositato dalla ricorrente il 23.11.2020.
Sempre in via preliminare, va osservato che è inammissibile, in quanto tardiva, la domanda di restituzione del deposito cauzionale avanzata dal resistente solo con le note di trattazione depositate il 13.5.2022: trattasi di domanda riconvenzionale che il resistente avrebbe dovuto avanzare al più tardi con la memoria integrativa a seguito del mutamento del rito.
Sempre in via preliminare, va disattesa l'eccezione di nullità sollevata dal resistente sempre con le note di trattazione depositate il 13.5.2022 con cui ha rappresentato “la nullità del ricorso introduttivo del giudizio, per mancata esposizione degli elementi di fatto e delle ragioni di diritto sulle quali questo si fonda, ai sensi degli artt.414, 164 e 156 cpc, attraverso l'esame complessivo dell'atto è impossibile l'individuazione esatta della pretesa dell'attore e il convenuto non ha potuto apprestare una compiuta difesa”: invero, da un lato, l'atto introduttivo del giudizio è costituito dall'atto di citazione (e non da un ricorso), che contiene una chiara indicazione degli elementi della domanda ed in ordine a cui il conduttore ha anche replicato nel merito senza dedurre alcuna nullità in proposito (cfr. “comparsa di costituzione e risposta” depositata il 30.10.2019) e, dall'altro, in ogni caso l'atto ha raggiunto il proprio scopo, come desumibile dalle difese assunte dal conduttore con la richiamata comparsa.
Scendendo al merito, va osservato quanto segue.
In linea generale, secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione
Pag. 3 a 8 contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento” (cfr.
Cass. SS.UU. n. 13533/2001; più di recente, Cass. n. 8615/2006; n. 3373/2010; n. 15659/2011; n.
826/2015).
Ciò premesso, va osservato quanto segue.
L'immobile è stato rilasciato l'8.11.2021 (cfr. verbale di rilascio depositato dalla ricorrente il
12.5.2022).
Non vi è prova del pagamento, da parte del conduttore, del canone di locazione pari ad € 550,00 da
Agosto 2017 a Novembre 2021 per € 28.600,00 (per nn. 52 mesi); era preciso onere del conduttore dimostrare l'avvenuto pagamento in base alla regola dell'onere della prova di cui all'art. 2697 c.c., nella specie non assolto, anche in assenza di richiesta di prove sul punto.
Risulta, altresì, incontestato tra le parti che il conduttore sia rimasto nel godimento dell'immobile locato, ad onta delle lamentate criticità, di cui in tesi affetto, non avendo facoltà di sospendere la propria prestazione, com'è pacifico che abbia fatto, essendo tale inadempimento non proporzionale a quello contestato alla parte locatrice;
le mancanze imputate alla locatrice non possono considerarsi tali da avere pregiudicato, in misura preponderante, l'equilibrio tra prestazione e controprestazione in cui consiste il sinallagma del contratto di locazione;
infatti, il conduttore non ha dimostrato di essere stato privato del tutto dell'uso della cosa locata, per via delle criticità di cui questa sarebbe stata affetta: in particolare, il non ha né dedotto di avere offerto alla parte locatrice la restituzione CP_1 dell'immobile, in epoca antecedente, concomitante o posteriore alla sospensione dei pagamenti, né sino all'introduzione della lite e si è, anzi, opposto all'ordine di rilascio;
in proposito, va osservato che in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l'exceptio non rite adimpleti contractus, di
Pag. 4 a 8 cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva;
in applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore (cfr. Cass. n.
8425/2006; Cass. n. 2855/2005) e la sospensione del pagamento dei canoni che la parte convenuta ha inteso operare di propria iniziativa costituirebbe un'ipotesi di comportamento contrario a buona fede
(cfr. Cass. n. 4444/1985; n. 5384/1984; n. 2580/1985; Trib. Roma n. 10151/2022); inoltre, il conduttore non ha fornito prova di avere, prima dell'odierno giudizio, avvisato la locatrice di essere sua intenzione di sospendere la propria prestazione, in attesa di ricevere e per sollecitare quella della controparte (cfr. Cass. n. 22353/2010; n. 10506/1994: “per la legittima proposizione dell'eccezione di inadempimento è necessario che il rifiuto di adempimento - oltre a trovare concreta giustificazione nei legami di corrispettività e interdipendenza tra prestazioni ineseguite e prestazioni rifiutate - non sia contrario a buona fede, cioè non sia determinato da motivi non corrispondenti alle finalità per le quali esso è concesso dalla legge, come quando l'eccezione è invocata non per stimolare la controparte all'adempimento ma per mascherare la propria inadempienza;
al fine del relativo accertamento assume rilevante importanza la circostanza che la giustificazione del rifiuto sia resa nota alla controparte solo in occasione del giudizio e non in occasione dell'attività posta in essere allo scopo di conseguire l'esecuzione spontanea del contratto”): in particolare, la missiva del
20.8.2016 (allegata sub 7 alla comparsa di costituzione e risposta) con cui il conduttore ha affermato di aver notiziato la locatrice del pericolo di caduta calcinacci sul balcone, come da verbale redatto dai
VV.FF., risulta sottoscritto solo dal conduttore e non è provata la consegna alla locatrice;
inoltre, la
C.T.U. disposta in corso di causa, in risposta alle osservazioni del conduttore, ha consentito di accertare che lo stesso verbale dei VV.FF. non inibiva completamente l'utilizzo del balcone ma citava come provvedimento la seguente descrizione: “Non transitare sul balcone all'altezza della stanza da letto dei ragazzi”, fermo restando che i danni provenienti dal balcone erano imputabili al proprietario del balcone sovrastante o al condominio (cfr. pag. 49). Nella specie, dunque, il conduttore non ha dimostrato che a causa delle problematiche dell'immobile lamentate non abbia potuto godere della res locata, laddove i danni riscontrati sul balcone sicuramente non erano tali da inficiare il godimento del resto dell'abitazione.
La C.T.U. a firma del geom. – che si condivide in quanto condotta con perizia e Persona_1 priva di vizi logici, anche con riferimento alle osservazioni del conduttore – ha consentito di accertare, attraverso il riferimento ai parametri di legge, che il c.d. equo canone relativo all'immobile oggetto
Pag. 5 a 8 di causa corrisponde ad una somma superiore a quella effettivamente concordata dalle parti (cfr. pag.
53), ragion per cui non sussiste il diritto del conduttore di ripetere le somme asseritamente versate in eccesso rispetto al predetto equo canone. Inoltre, le contestazioni mosse alla C.T.U. dal conduttore risultano non pertinenti, in quanto esulanti dall'oggetto del contendere ed esplorative, quali il non aver considerato ipotetici abusi edilizi in ordine al calcolo dell'equo canone e la sussistenza di asserite anomalie del rapporto locativo.
Va poi rigettata la richiesta formulata dal conduttore con la memoria integrativa depositata il
26.2.2020 in ordine alla ripetizione degli aumenti ISTAT: per espressa ammissione del conduttore, trattasi di aumenti “concordati” e versati, sicché, secondo la giurisprudenza di legittimità, in tema di locazione di immobili urbani ad uso abitativo, l'art. 24 della legge 27 luglio 1978, n. 392, il quale prevede che l'aggiornamento del canone deve essere chiesto dal locatore al conduttore con lettera raccomandata, non esclude che lo spontaneo uniformarsi del conduttore alle richieste effettuate oralmente dal locatore nella misura di legge sia vincolante per il conduttore medesimo, con conseguente esclusione della possibilità di ripetere gli aggiornamenti corrisposti (cfr. Cass. n.
16110/2009).
Va rigettata inoltre la richiesta del conduttore di restituzione e/o compensazione delle somme di spettanza della locatrice, richieste con la comparsa di costituzione e risposta depositata il 30.10.2019
(cfr. allegati sub 5 alla predetta comparsa): sul punto, ferma la prescrizione eccepita dalla locatrice con la memoria integrativa (cfr. Cass. n. 12121/2006), per le voci di credito non interessate dalla prescrizione decennale va rilevato che, come dedotto dalla locatrice, trattasi per la maggior parte di oneri di spettanza dell'inquilino (consumo idrico e manutenzione ordinaria ascensore) legittimamente addebitate allo stesso, ferma restando la mancata dimostrazione che trattasi di spese di manutenzione straordinaria o di spese che, per la loro genericità (come per le spese legali per recupero debito AQP), possano essere effettivamente addebitate alla locatrice.
Del pari, va rigettata la richiesta di danni materiali avanzati dal resistente, in quanto indimostrati.
Pertanto, in considerazione del grave inadempimento del conduttore e del notevole importo della morosità (pari a nn. 52 mensilità), ai sensi dell'art. 5 L. n. 392/1978 ed anche avuto riguardo all'interesse di parte ricorrente ex art. 1455 c.c., in ordine al contratto di locazione oggetto di causa
(contratto di locazione stipulato dell'1.2.1989, allegato sub 3 all'atto di citazione) va pronunciata la risoluzione ex art. 1453 c.c. per grave inadempimento del conduttore, fermo restando che l'avvenuta registrazione tardiva dello stesso (in data 18.9.2019) ha sanato ex tunc l'originaria nullità per omessa registrazione (cfr. Cass. SS.UU. n. 23601/2017).
Tenuto conto della morosità maturata da Agosto 2017 a Novembre 2021 (mese del rilascio dell'immobile) per nn. 52 mensilità, la morosità ammonta ad euro € 28.600,00, tenuto conto
Pag. 6 a 8 dell'importo mensile del canone pattuito e via via rivalutato di euro 550,00 - in luogo della somma richiesta dalla locatrice con le note di trattazione per “€ 45.390,00 sulla base del canone determinato dal CTU”, posto che tale somma non risulta pattuita tra le parti ma costituisce l'esito del conteggio del C.T.U. al fine della determinazione dell'equo canone - oltre interessi nella misura legale dal dì del dovuto al soddisfo.
Va poi rigettata la domanda di condanna del resistente ai sensi dell'art. 96 c.p.c., in quanto l'accoglimento di tale domanda presuppone la soccombenza totale della parte (cfr., ex multis, Cass.
n. 15232/2024), il che è da escludersi nella specie per l'accoglimento parziale dell'importo dovuto a titolo di canoni non pagati.
In considerazione del rigetto dell'opposizione e delle domande riconvenzionali avanzate dal resistente, le spese processuali seguono la soccombenza di quest'ultimo ex art. 91 c.p.c. e sono liquidate come da dispositivo in base al D.M. n. 55/2014 e ss.mm.ii. (per il presente giudizio: tabella n. 2; valori medi dello scaglione n. 4 ex art. 5 c. 6, in considerazione dell'entità della morosità accertata e del valore indeterminabile delle domande riconvenzionali;
con riduzione delle voci di compenso nella misura del 50% ex art. 4 c. 1, in considerazione della ridotta attività difensiva e della non particolare complessità delle questioni affrontate;
per il procedimento di mediazione: tabella n.
25 bis; valori medi dello scaglione n. 4 ex art. 5 c. 6, per le considerazioni espresse in ordine ai compensi del giudizio di merito;
con esclusione della voce di compenso per la fase di conciliazione, non avvenuta;
con riduzione delle voci di compenso nella misura del 50% ex art. 4 c. 1, per le considerazioni espresse in ordine ai compensi del giudizio di merito).
Stessa sorte seguono le spese di C.T.U., liquidate con decreto depositato il 28.2.2023.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando nel giudizio in epigrafe indicato, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- dichiara inammissibile la domanda avanzata da in ordine alla restituzione del Controparte_1 deposito cauzionale;

- in rigetto dell'opposizione del resistente ed in parziale accoglimento delle domande avanzate da parte ricorrente, conferma l'ordinanza di rilascio dell'immobile del 4.11.2019 e pronuncia la risoluzione per grave inadempimento di del contratto di locazione dell'1.2.1989 Controparte_1
e, per l'effetto, condanna al pagamento in favore di della somma Controparte_1 Parte_1 di euro 28.600,00 a titolo di canoni di locazione da Agosto 2017 a Novembre 2021, oltre interessi nella misura legale da dì del dovuto al soddisfo;

- rigetta nel resto le domande di Parte_1
- rigetta le domande riconvenzionali di Controparte_1
Pag. 7 a 8 - condanna alla rifusione delle spese processuali in favore di Controparte_1 Parte_1 liquidate in euro 4.611,50 per compensi professionali ed in euro 310,50 per esborsi documentati, oltre rimborso spese forfetarie nella misura del 15%, C.P.A. ed I.V.A., se dovuta, come per legge;

- pone integralmente e definitivamente le spese di C.T.U. in capo a Controparte_1
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Bari, 26.11.2025
Il Giudice
CO NI D'AM
Pag. 8 a 8