TRIBUNALE DI NAPOLI
NONA SEZIONE CIVILE
Il Giudice dott. Enrico Ardituro considerato che per la causa in esame è stata fissata l'udienza del 26 maggio 2025 per la decisione ex art. 429 c.p.c.; considerato che l'udienza è stata sostituita dal deposito di note scritte, ex art. 127 ter c.p.c.; dato atto della regolare comunicazione del decreto alle parti costituite;

considerato che

le parti processuali costituite hanno depositato note di trattazione scritta ed hanno concluso riportandosi ai rispettivi atti ed ai verbali di causa;
letto l'art.127 c.p.c.; pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto dell'art. 429 e 430 cpc, unitamente all'articolo
127 ter c.p.c.;
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
Enrico Ardituro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 20973/2022 del R.G.A.C., pendente
TRA avvocato, rappresentato e difeso da sé medesimo, Parte_1
Email_1
Ricorrente
E
, avvocato, rappresentato e difeso dall'avv. Claudio Orabona, Controparte_1
e dall'avv. Alfa Alessia Maria Pasquarella, Email_2
Email_3
Resistente
CONCLUSIONI
Come rassegnate in atti.
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ritualmente notificato, unitamente al decreto di fissazione udienza, – Parte_1 premesso che il 5/7/2016 ha preso in locazione, con contratto stipulato ai sensi dell'art. 2 comma 3
L. 431/1998 da un appartamento sito in Napoli alla Via CC 10, piano Controparte_1

III°, int. 6, riportato in catasto alla sez. CHI, foglio 35, particella 47 sub 13, parzialmente ammobiliato, per la durata di anni quattro, dal 1 Luglio 2016 al 20 Giugno 2020, prorogabile per ulteriori due anni e che il canone veniva convenuto, “secondo l'Accordo territoriale per la città di Napoli del
19/05/2015”, nell'importo annuo di euro 13.200,00, pari ad euro 1.100,00 mensili (come da allegata scheda riepilogativa) – ha affermato di aver sempre corrisposto e di corrispondere ancora il canone determinato sulla base dell'applicazione dei criteri riportati nella scheda riepilogativa, ma che ha verificato che tale canone non è rispondente a quanto previsto legislativamente, in base al combinato disposto dell'art. 2, comma 3, della legge 431/1998, dell'art. art. 1 D.M. 30/12/2002 e degli artt. da 1
a 6 dell'Accordo territoriale per la città di Napoli del 19/05/2015. Ha rappresentato che con raccomandata del 20/8/2022 ha contestato al locatore le difformità riscontrate con riguardo alle maggiorazioni applicate (maggiorazione del canone del 51 %/parametro terza fascia;
il 10 % per immobile ammobiliato;
il 10 % per strada di interesse commerciale), comunicando come, applicando correttamente i coefficienti, il canone massimo applicabile non supera euro 964,92, chiedendo, pertanto, la ripetizione delle somme indebitamente corrisposte e la riduzione del canone per il futuro.
Ha concluso, chiedendo di accertarsi e dichiararsi la nullità della clausola relativa alla determinazione del canone (art. 4), riconducendo il canone della locazione alla misura legale massima di euro 964,92 mensili, con condanna del locatore alla restituzione della somma di euro 135,08 al mese indebitamente percepita in eccedenza rispetto al canone legale, con vittoria di spese e competenze di lite.
Si è costituito , eccependo l'inammissibilità del ricorso al procedimento Controparte_1 sommario di cognizione e l'infondatezza dell'avversa domanda, avendo utilizzato il conduttore dei criteri non corrispondenti ai criteri previsti dalla legge e dagli accordi territoriali del 2015. Ha eccepito, inoltre, la mala fede del ricorrente che è un avvocato, esperto in contrattualistica, che ha partecipato alla stesura del contratto di locazione con piena conoscenza e coscienza dei criteri di determinazione del canone e, quindi, non una parte “debole” del rapporto, come in genere il conduttore. Ha dedotto che il ricorrente intende trarre un indebito vantaggio dall'azione de qua, avendo goduto della conduzione del cespite per ben dieci anni alle condizioni che le parti concertarono, per poi agire in giudizio in totale spregio del principio di buona fede oggettiva.
Con ordinanza del 30/3/2023 è stato disposto il mutamento del rito, da sommario a speciale locatizio.
La causa è stata istruita documentalmente e con l'esperimento di una CTU e fissata per la decisione per il 26 maggio 2025, udienza sostituita dal deposito di note scritte, ex art. 127 ter c.p.c. e decisa come di seguito. In via preliminare, va affermata la procedibilità della domanda, avendo la parte onerata esperito il tentativo di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs 28/2010 (come novellato dal D.L. n°69/2013, conv. in legge n°98/2013), come documentato dal deposito del verbale negativo del 14/3/2023.
Nel merito, la domanda è fondata e deve essere accolta.
L'art. 13, comma 4, della legge 431/1998 prevede che “per i contratti di cui al comma 3 dell'art. 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie” e il comma 3 dell'art 2 si riferisce proprio ai contratti cd. agevolati o convenzionati, come quello oggetto di controversia fra le odierne parti in causa, che sono caratterizzati dal fatto di potersi prevedere una misura del canone e una durata del contratto diversa, nel rispetto delle condizioni contrattuali previste in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori depositati presso ogni comune dell'area territoriale interessata. Ora, rispetto alla previgente norma di cui all'art. 79 della legge n. 302 del 1978, che aveva portata di generale previsione di nullità per ogni pattuizione diretta ad introdurre deroghe alla disciplina legale della locazione in senso contrario all'interesse del conduttore, la nuova norma di cui all'art. 13 della legge n. 431 del 1998, che attualmente regola per le locazioni ad uso di abitazione la nullità dei patti contrari alla stessa legge, definisce un ambito sanzionatorio di più ristretta applicazione, poiché essa prende in considerazione le specifiche nullità riferite alle pattuizioni volte a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato;
a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti per legge;
ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi in sede locale ovvero, per i contratti di cui al primo comma dell'art. 2 della stessa legge, altro vantaggio economico o normativo comportante un canone superiore a quello contrattualmente stabilito. Mentre l'art. 79 della legge n.
392 del 1978, incentrata sul regime normativo dell'equo canone ampiamente limitativo dell'autonomia della parti, stabiliva una generale previsione di nullità, riferita, oltre che all'inderogabilità della durata minima e della misura massima consentita del corrispettivo della locazione abitativa, ad ogni altra ipotesi di attribuzione al locatore di vantaggi ulteriori in contrasto con la stessa legge, l'art. 13 della legge n. 431 del 1998 prevede, invece, tassative ipotesi di nullità, riconducibili, sostanzialmente, al divieto di aumento del canone in corso di rapporto per i cd.
"contratti liberi" e al divieto di derogare ai limiti di durata previsti sia per i contratti liberi che per i cd. contratti convenzionati, oltre al divieto, per questi ultimi, di deroga al canone massimo definito dagli accordi in sede locale. La Corte di Cassazione, con la sentenza 27022/2016 ha chiarito che “in tema di locazione immobiliare, deve qualificarsi contratto agevolato, previsto dall'art. 2, comma 3, della l. n. 431 del 1998, quello ad uso abitativo non transitorio che rispetti, non solo quanto a canone e durata, ma anche in riferimento ad ogni altra condizione contrattuale, il tipo di cui all'art.

4-bis della medesima legge e l'accordo contrattuale definito in sede locale dalle organizzazioni maggiormente rappresentative, tale qualificazione (ed i conseguenti benefici fiscali) venendo meno - con conseguente applicazione della disciplina ordinaria - se le parti, pur nel rispetto della durata legale e del canone determinato dagli accordi in sede locale, apportino alle altre condizioni modifiche idonee ad alterare l'assetto dei reciproci interessi, precostituito nel modello concordato, ferme, peraltro, restando le clausole così pattuite” (così Cass. 19568/2004). La nullità non si estende ovviamente all'intero contratto, ma è destinata a colpire solo le clausole sfavorevoli al conduttore e comporta la sostituzione di diritto della pattuizione invalida con la conseguente applicazione del canone legale massimo previsto dagli accordi tipo. Il comma 6 dell'art. 13 assegna al conduttore la possibilità di agire in giudizio, entro sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, per ottenere la restituzione delle somme indebitamente versate e per richiedere che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 3 dell'art. 2, cioè alle condizioni di stipula di validi contratti agevolati o convenzionati.
Queste sono le azioni promosse dal e si sono rivelate fondate. Pt_1
Il CTU. arch. , nella relazione depositata il 29 giugno 2024, eseguita secondo un criterio Persona_1 logico ineccepibile e applicando la normativa di riferimento, ha proceduto ad una accurata descrizione dell'immobile oggetto della locazione, nonché del fabbricato e della zona dove lo stesso si trova. Ha premesso che “analizzando gli accordi territoriali, bisogna soffermarsi sugli allegati A- BC al fine di poter valutare nello specifico il canone adeguato per detto immobile secondo quanto concordato dalle Associazioni e dal in detto accordo. Analizzando l'allegato A si evidenzia Controparte_2 che il territorio del è stato suddiviso in sette aree ciascuna delle quali è stata Controparte_2 individuata tramite i dati catastali della sezione di riferimento e soprattutto del foglio dove la p.lla è localizzata. Va detto che l'immobile oggetto di lite è riportato al NCEU (Nuovo Catasto Edilizio
Urbano) alla sezione CHI foglio 35 p.lla 407 sub 13. Pertanto come primo elemento utile al fine di individuare l'area è quello del parametro CHI/35. Con tali dati si è potuto verificare in base all'allegato A che tale p.lla o meglio l'intero fabbricato, è posto in area 7 e non 6 (come indica il
CTP Dott. nel 7 punto delle sue osservazioni)”. Il CTU ha poi accertato che la via Giovanni Per_2
CC, dove si trova l'immobile, non rientra tra le strade di particolare interesse e, esaminando l'allegato B, ha verificato che “per l'area 7 si può prendere come riferimento un valore di 63,00 €/mq ed un valore massimo di 150,00 €/mq.”. Ha poi evidenziato che “l'allegato C che riporta un elenco di tutte le caratteristiche che un immobile deve avere al fine di poter appartenere alla I a - IIa - IIIa
- IVa fascia. Nei documenti di causa si evince che nel contratto di locazione e nel relativo schema riepilogativo, sono presenti due fasce. Infatti nel contratto viene considerata la terza fascia andando a considerare una percentuale di oscillazione pari al 51%. Mentre poi lo stesso Avv. nella Pt_1 successiva scheda riepilogativa considera non più la terza fascia ma la quarta prendendo come valore di oscillazione il massimo 100% al fine di considerare come valore di riferimento non più
160,81 € ma 150 €. L'allegato C si conclude con tali precisazioni relative al tipo di abitazione se di edilizia popolare e/o civile”. Il CTU ha proceduto poi a valutare la scheda riepilogativa presente nel contratto di locazione firmato nel 2016 e ha proceduto “partendo dalla superfice calcolata in 66,98 mq (considerando i due balconi al 25%) e secondo quanto riportato al punto 6 dell'allegato B bisogna considerare una maggiorazione del 10% in quanto la superfice è inferiore agli 80 mq.
Pertanto ai 66,98 bisognerà sommare il 10% pari a 6,69 mq per un totale di 73,67 mq. Considerando la 7a area e considerando un valore minimo di 63,00 €/mq fino ad arrivare ad un valore massimo di
150,00 €/mq è stato considerato un valore medio pari a 106,50€/mq. Considerando che l'alloggio ha
12 punti rientranti nelle caratteristiche dell'allegato C ed appartiene alla 3 fascia, si avrà una maggiorazione del 51% del valore medio calcolato. Nello schema riepilogativo viene poi considerata una maggiorazione secondo questi punti A) pari al 10% (perché l'immobile è ammobiliato) e il punto
E) pari al 10% (strada di maggior interesse commerciale). Pertanto si ha: Calcolo canone 73,67 x
106,50= 7.845,85 € 7.845,85 x 51% (maggiorazione 3a fascia) = 11.847,33 € 11.847,33 x 10%
(ammobiliato) x 10% (strada comm) = 14.216,68 € Canone mensile 14.216,79 € /12= 1.184,72 €
Canone pattuito 1.100 € Questo è il riepilogo dello schema allegato al contratto di locazione”. Il
CTU ha precisato di essersi recato presso il e presso l' al fine di capire quali coefficienti CP_3 CP_4 applicare in base alle caratteristiche presenti negli Allegati A-B-C per l'immobile oggetto di causa e ha precisato che “entrambi le associazioni hanno precisato allo scrivente che il punto 4 dell'allegato
B deve essere preso in considerazione solo quando l'alloggio è interamente arredato. Laddove come il nostro caso è arredato parzialmente (cucina e cappottiera) non bisognava prendere in considerazione tale percentuale. Entrambi inoltre verificavano che Via Giovanni CC non era presente nell'allegato A elenco 5 come una strada di maggior interesse commerciale e pertanto neanche tale percentuale era da prendere in considerazione”. Ebbene, il consulente ha accertato che
“eliminando le due maggiorazioni del 10%+10% riportate nel calcolo locativo, per i due punti A) e
E) il canone mensile che doveva essere calcolato era pari a circa 987,27 €. 73,67 x 106,50x51%=
11.847 € /12 = 987,27 €”. Il CTU per calcolare il canone massimo dovuto ha poi evidenziato di considerare due procedimenti distinti. <Il primo procedimento tiene in considerazione la superfice effettiva andando a considerare il D.M. n° 55 del 1975 relativamente ai due ambienti con una altezza non abitabile (lavanderia e corridoio). … Poiché i due vani interessati hanno un'altezza netta tra i
2,11 mt e i 2,16 mt e non avendo l'abitabilità, lo scrivente andrà a considerare l'incidenza che i 5,03 mq. di superficie di entrambi i vani hanno rispetto alla superficie del resto dell'alloggio (superfice calpestabile). Infatti dividendo i 5,03 mq. per i 59,82 mq. si ha una incidenza del 8,4%. Moltiplicando tale valore per i 150 €/mq calcolati per la 4a fascia si ha un valore di 150x8,4%= 137,40 €/mq.
Volendo mantenere tutti i restanti parametri uguali a quelli riportati nei documenti depositati, si ha
: Superfice calcolata 75,68 mq. /Coefficiente anni di locazione 4*2= 2% /Coefficiente di veduta pari al 10%. Si ha : 75,68 x (137,40+2,47+13,74)= 75,68x 153,61 = 11.625,20 € Canone mensile
11.625,20 € /12= 968,76 pari a 969,00 €>>. Il secondo procedimento : <se invece consideriamo la riduzione data dall'altezza dei due vani pari al 30,77% avuta da tale rapporto: 2,11: 2,40 = X : 35%/
X =2,11/2,40*35%= 30,77 %/ Dove 2,11 mt altezza minima della lavanderia/ 2,40 mt altezza minima
D.M. 1975 /35% coefficiente decurtazione agenzia entrate. Andando poi a considerare quanto indicato dal NI e dall' si ha Superfice (59,82+5,03*30,77%+2,47) mq = 63,84 mq. Lo CP_4 scrivente considera 64 mq con una maggiorazione del 15%/ Superfice di riferimento 64,00 x1,15=
73,60 mq / Valore a mq, 150,00 €/ Coefficiente anni di locazione 4*2= 2%/ Coefficiente di veduta pari al 4% (visto i luoghi e soprattutto quanto descritto precedentemente)/ Valore locativo 73,60 x
(150+2%+4) = 73,60 x 159= 11.702: canone mensile 11.702 € /12= 975 €>>. Il consulente ha poi opportunamente considerato il valore medio dei due valori considerati: canone definitivo mensile =
(969+975)/2 = 972 €, pari a 970 € e ha concluso affermando che “si può stabilire che il canone riportato nel contratto di locazione sia maggiore di quello calcolato con i due metodi indicati dallo scrivente, così come indicato dalle due Associazioni NI e dall' . CP_4
In conclusione, in base agli accertamenti eseguiti il canone massimo applicabile al contratto di locazione stipulato il 5/7/2016 ammonta ad euro 970,00 al mese, con la conseguenza che, come richiesto dall'attore, il canone da corrispondere per i prossimi mesi di durata del contratto deve essere ricondotto alla somma di euro 970,00 al mese. Parimenti fondata si è rivelata la domanda di restituzione della somma versata in misura maggiore per i mesi da luglio 2016 ad aprile 2025, con la conseguenza che deve essere condannato a pagare la somma di euro Controparte_1
13.910,00 in favore dell'attore (130,00 euro al mese per 107 mesi), oltre interessi nella misura legale dalla domanda al saldo.
Del resto, nessuna violazione del canone di buona fede è riscontrabile nella condotta dell'attore, né il denunziato abuso del diritto in quanto, pur essendo l'attore un avvocato, sicuramente in grado di comprendere il significato del contratto di locazione sottoscritto, la normativa richiamata sopra tende a tutelare, a prescindere, la posizione del conduttore nella particolate ipotesi di sottoscrizione di contratti di locazione agevolati, indicando espressamente le organizzazioni cui rivolgersi al fine di individuare, fra l'altro, il canone massimo che può essere previsto in contratto. Del resto, il Pt_1 ha anche allegato, senza essere sul punto smentito dalle difese del convenuto, di aver chiesto l'adeguamento del canone sin dal 2019 e non può riscontrarsi, quindi, alcuna ipotesi di mancanza di buona fede o di abuso del diritto nella sua condotta.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, nel giudizio promosso da nei Parte_1 confronti di , definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, Controparte_1 eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) accoglie la domanda principale e, per l'effetto, dichiara che il canone che deve Parte_1 corrispondere a in forza del contratto di locazione del 5/7/2016 Controparte_1 ammonta ad euro 970,00 al mese;

2) condanna alla restituzione della somma di euro 13.910,00 in favore Controparte_1 di oltre interessi legali dalla domanda al saldo;
Parte_1
3) condanna a pagare le spese di giudizio in favore di Controparte_1 Parte_1 liquidandole in euro 140,00 per spese vive ed euro 2.200,00 a titolo di compenso professionale, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% del compenso, IVA e CPA come per legge;

4) pone definitivamente a carico di le spese di CTU liquidate con Controparte_1 separato decreto.
Il giudice
dott. Enrico Ardituro