Repubblica Italiana
Tribunale di Pistoia
In Nome del Popolo Italiano il giudice dott.ssa Lucia Leoncini ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa n. 898/2022 tra le parti:
cf Parte_1 C.F._1 cf ), Parte_2 C.F._2 con l'avv. MELONE DAVID (cf ) C.F._3
ATTORI
(cf ) Parte_3 C.F._4
(cf ), Parte_4 C.F._5 con l'avv. D'ANGELO FEDERICO (cf ) C.F._6
CONVENUTI
Decisa a Pistoia in data 28.102025 sulle seguenti conclusioni:
Attori: come da note scritte ex art. 127ter c.p.c. dep.

4.6.2025 per l'udienza figurata di p.c., da intendersi qui integralmente richiamate
Convenuti: come da note scritte ex art. 127ter c.p.c. dep. 30.5.2025 per l'udienza figurata di p.c., da intendersi qui integralmente richiamate
Fatto e diritto
I.1. e quali proprietari dell'immobile posto Parte_1 Parte_2 in Quarrata, fraz. Olmi via Statale 223 identificato al Catasto fabbricati di detto Comune foglio 14 mappale 234 sub 1 avanzano domanda, nei confronti di e proprietari dell'abitazione Parte_3 Parte_4 confinante posta al civico 221 di via Statale Quarrata, di scioglimento della comunione relativamente alla corte a comune tra gli stessi, censita al foglio 14 mappale 437 sub 2 del Catasto fabbricati del Comune di
Quarrata, con richiesta di disporne la separazione in natura mediante frazionamento della stessa in due distinte porzioni tali da rendere autonomi gli accessi ai rispettivi appartamenti;
chiedono quindi: “Voglia l'Ill.mo Tribunale così provvedere:
In via istruttoria nominare un consulente tecnico di ufficio per la formazione delle singole quote
Nel merito:
-Ordinare lo scioglimento della comunione della corte a comune sopra descritta al Foglio 14 mappale 437 sub 2 con attribuzione ai singoli partecipanti delle quote ad ognuno spettante;

-Porre le spese a carico dei condividendi e, in caso di opposizione, condannare i medesimi convenuti alle spese e onorari di giudizio”.
I.2. Si costituiscono i convenuti, a mezzo un'unica comparsa e tramite il medesimo difensore, contestando l'avversa domanda e opponendosi allo scioglimento della comunione per eccepito difetto dei presupposti di cui all'art. 1119 c.c. - atteso il loro dissenso alla divisione e il maggior incomodo che dalla stessa deriverebbe loro - e così concludono:
“Voglia l'Ecc.mo Tribunale di Pistoia, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa e respinta, ritenuto il maggior incomodo derivando alle parti o anche ai soli convenuti dalla richiesta divisione, per le ragioni dedotte nel presente atto e le ulteriori accertate in corso di causa, rigettare ogni domanda attorea, perché infondata in fatto e in diritto o carente di interesse od utilità.
In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali del giudizio, oltre rimborso forfettario ai sensi dell'art. 2 D.M. n. 55/2014, cpa ed IVA come per legge e successive consequenziali occorrende”
I.3. Assegnati i termini di cui all'art. 183 co. 6 c.p.c. ed esperito senza esito positivo il procedimento di mediazione, la causa è istruita a mezzo c.t.u. per la “descrizione dello stato dei luoghi e valutazione circa il maggiore o minore incomodo che deriverebbe ai condomini dalla divisione come chiesta da parte attrice, dovendo il c.t.u. al riguardo indicare se e quali servitù verrebbero a crearsi e quale sarebbe il valore di mercato delle abitazioni delle parti post- divisione, specificando se maggiore o minore di quello attuale con conservazione delle parti comune “indivise”; con riserva all'esito di eventuale supplemento di perizia per la formazione delle quote, ove ritenuto sussistente il requisito del
“non maggiore incomodo nell'uso della cosa” ovvero del “maggior comodo nell'uso della stessa” ove disposta la divisione” (ord. 3.1.2024); quindi, ritenute irrilevanti le ulteriori istanze istruttorie di parte convenuta, è fissata udienza di precisazione delle conclusioni, celebrata ai sensi dell'art. 127ter c.p.c. con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di scritti conclusivi. II. A giudizio di questo Tribunale, la domanda attorea non merita accoglimento per i motivi di seguito indicati.
Quanto al profilo di ammissibilità della stessa, risulta dirimente la valutazione circa la natura condominiale o in comunione della corte oggetto della domanda divisionale attorea.
In effetti, può essere difficile stabilire, specie in presenza di un condominio minimo, se un bene sia in comproprietà o in regime di condominio: il criterio discretivo è ben tracciato dalla giurisprudenza della Suprema Corte e consiste nella relazione di accessorietà che contraddistingue i beni di cui all'art. 1117
c.c. e, precisamente, nella relazione che lega i beni propri e quelli comuni, atteso che nel condominio i beni comuni sono legati alle unità abitative da una relazione di “accessorietà materiale o funzionale”, mentre i beni in comunione hanno una utilità “finale” cioè fine a se stessa (cfr., ex aliis, Cass. n.
4973/2007, Cass. n. 27145/2007, Cass. ord. n. 884/2018). È dunque il diverso rapporto, di strumentalità rispetto ai beni dei singoli, che contraddistingue il bene condominiale e che giustifica ai fini della divisione la peculiare disciplina di cui all'art. 1119 c.c..
La prova che, nella vicenda in disamina, si sia di fronte a un bene definibile
“condominiale” è documentale: parte attrice ha prodotto l'atto di compravendita 25.9.2017 con cui gli attori hanno acquistato porzione di un più ampio fabbricato condominiale posto in Quarrata (PT), frazione Olmi, Via
Statale n. 223 compresi “nella presente vendita i proporzionali diritti di comproprietà su tutti gli enti, spazi e impianti da ritenersi comuni come per legge
e per destinazione […] con diritto all'utilità comune distinta in foglio 14, mappale: -437 subalterno 2 (bene comune non censibile ai subalterni 1, 2 e 3 del mappale 234-corte)” (pag. 3 doc. 1 fasc. attoreo) e, del pari, nell'atto di compravendita 27.11.2017 (pag. 1 doc. 4 fasc. convenuti) è espressamente previsto che l'accesso all'immobile sito in Via Statale n. 221 da parte degli acquirenti - odierni convenuti - avvenga “dalla detta via attraverso da corte comune”. Siffatta relazione di accessorietà, idonea a qualificare un bene come
“condominiale” e rappresentata nel caso di specie dal consentire mediante attraversamento della corte l'accesso ai beni di proprietà dei singoli, è confermata dall'indagine tecnica svolta dal c.t.u. ad avviso del quale “Dalla presente porzione di corte sono possibili sia l'accesso carrabile diretto alla unità immobiliare di civile abitazione di proprietà al piano terra parzialmente Pt_1 interrato (Foto 9) sia l'accesso alla unità immobiliare ad uso autorimessa di proprietà – al medesimo piano (Foto 10)” (cfr. pagg. 6-7 Pt_3 Pt_4 relazione c.t.u. dep. 23.10.2024) e trova conforto nella elaborazione giurisprudenziale secondo cui “tra le destinazioni accessorie del cortile comune, la cui funzione principale è quella di dare aria e luce alle varie unità immobiliari, rientra quella di consentire ai condomini l'accesso a piedi o con veicoli alla loro proprietà, di cui il cortile costituisce un accessorio” (in termini, Cass. n.
13879/2010).
Per tutto quanto sopra esposto si deve riconoscere che l'area esterna in questione, quale spazio “a comune” (così denominato negli atti di compravendita del 25.9.2017 e 27.11.2017), non può che intendersi come bene condominiale poiché bene a comune fra i vari condomini id est proprietari delle unità immobiliari insistenti sulla medesima e posto in relazione di accessorietà con le proprietà dei singoli, laddove non si rinvengono appigli giuridici, né normativi né negoziali, per potersi discettare di area in comproprietà indivisa, non essendo così qualificata neppure negli atti di compravendita anzi detti pur invocati pro domo sua dalla parte attrice.
Ciò premesso, chiarita la natura condominiale del bene oggetto del presente giudizio, ai fini divisori deve trovare applicazione il disposto di cui all'art. 1119
c.c., così come riformato con l. n. 220/2012, secondo cui le cose comuni non sono divisibili ad eccezione che “la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condòmino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio” (art. 1119 c.c.).
L'unanimità dei consensi richiesti dalla norma, invero, integra presupposto concorrente, assieme alla cd. comoda divisibilità del bene o più precisamente al fatto “che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa
a ciascun condomino”, per potersi procedere alla divisione delle parti comuni dell'edificio in caso di divisione volontaria, non occorrendo invece siffatta unanimità - ma solo, appunto, la cd. comoda divisibilità - in caso di divisione giudiziaria come nella specie: sul punto si richiama Cass. n. 26041/2019 per la quale - al di là delle discettazioni operate in proposito della difesa dei convenuti, peraltro senza che esse rivestano influenza nel presente giudizio quantomeno ai fini del rigetto della pretesa di parte attrice - “L'art. 1119 c.c. nel nuovo testo modificato dall'art. 4 della l. n. 220 del 2012, va interpretato nel senso che “le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione”, a meno che - per la divisione giudiziaria - “la divisione possa farsi sena rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino” e - per la divisione volontaria - a meno che non sia concluso contratto che riporti, in scrittura privata o atto pubblico, il “consenso di tutti i partecipanti al condominio”; quest'ultimo requisito non è richiesto per la divisione giudiziaria”.
Pertanto, esclusa nella specie la necessità del consenso di tutti i condomini/comproprietari, id est gli odierni contendenti, resta da vagliare l'unico presupposto occorrente per procedere giudizialmente alla divisione di parti comuni dell'edificio, ossia - come detto - “che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino”.
La questione è stata oggetto di attento vaglio in sede di indagine tecnica, a ciò disposta e condotta con criterio scientifico, esente da vizi logici e metodologici e pienamente rispettosa del contraddittorio peritale, tale da poter costituire valido punto di riferimento per la decisione giudiziale.
Ebbene, il c.t.u. non ha confermato siffatta cd. comoda divisibilità, avendo piuttosto individuato plurime criticità insiste nella soluzione divisoria prospettata da parte attrice - che prevede il frazionamento dell'intera corte in 4 lotti, dei quali due nella parte antistante il fabbricato prospiciente la Via
Statale Fiorentina e due nella parte retrostante - sebbene essa implichi l'assegnazione di una superficie maggiore a parte convenuta 203 mq a fronte dei 119 mq di parte attrice e, in particolare:
(i) “un agio in favore della parte attrice in particolar modo nella porzione frontale del fabbricato, garantendo a quest'ultima la possibilità di utilizzo anche come posto auto scoperto, possibilità negata alla Parte Convenuta” in quanto, stante la ridotta porzione di corte assegnata a quest'utlima, “è pressoché impossibile posteggiare un autoveicolo se non impegnando la zona destinata al passaggio di altrui proprietà (Particella 437 sub. 1), rendendo particolarmente incomode anche le semplici operazioni quotidiane come ad esempio lo scarico della spesa”
(pag. 15 relazione c.t.u. cit.);
(ii) maggiori difficoltà - a differenza della situazione attuale che consente l'ingresso con veicoli da un lato della corte e l'uscita dal lato opposto con manovra circolare - nell'esecuzione delle manovre di ingresso e di uscita, una delle quali da effettuarsi necessariamente in retromarcia stante l'assenza di spazio sufficiente per effettuare un'inversione interna all'area esclusiva senza l'impegno di altrui proprietà e ciò con particolare riferimento alla porzione di resede di parte convenuta (pag. 15 relazione c.t.u.); (iii) anche con riferimento a parte attrice, le ridotte dimensioni delle porzioni costituite potrebbero generare situazioni di pericolo durante l'immissione sulla pubblica via specialmente in retromarcia (pag. 15 relazione c.t.u.);
(iv) difficoltà nell'utilizzo da parte dei convenuti della striscia di terreno adiacente alla facciata Nord-Ovest del fabbricato (pag. 15 relazione c.t.u.);
(v) necessità per la proprietà di creare un nuovo accesso Parte_5 carrabile nell'angolo Nord del lotto con conseguente realizzazione di una zona pavimentata e, per l'effetto, riduzione della superficie a verde permeabile (pag.
16 relazione c.t.u.);
(vi) allungamento del percorso per il raggiungimento della rimessa di pertinenza al piano terra partendo dall'ingresso dell'abitazione principale, quantificato in circa 25.00 ml in più rispetto al percorso attuale e da eseguire per lo più su superficie a ghiaia in luogo dell'attuale pavimentazione in cemento (pag. 17 relazione c.t.u.);
(vii) costituzione di servitù reciproche in favore e contro entrambe le proprietà
(servitù di scarico) e di numerose servitù solo a favore di parte attrice quali servitù di passaggio delle tubazioni di scarico, servitù di passaggio delle tubazioni adduzioni acqua e gas e contatore gas metano, servitù di affaccio e veduta in corrispondenza delle finestrature dei locali rimessa sul prospetto laterale e centrale termica sul prospetto tergale, servitù di passaggio pedonale in corrispondenza dei vani alloggiamento contatori acqua e gas, oltre alle servitù non apparenti attualmente non identificabili (es. tubazioni di adduzione acqua da acquedotto, linee elettriche interrate, cavi telefonici ….)
(pagg. 17-18 relazione c.t.u.).
La “non comoda divisibilità” della corte quindi, secondo la condivisibile conclusione a cui è pervenuto il c.t.u., rende priva di ogni pregio la considerazione, reiterata da parte attrice in ultimo anche in comparsa conclusionale, secondo cui il c.t.u. pur non condividendo il progetto di divisione prospettato dalla stessa, avrebbe quantomeno dovuto proporre un progetto di divisione alternativo (pag. 4 conclusionale parte attrice): del resto, la pretesa attorea risulta priva di fondamento anche alla luce dell'ordinanza di affidamento dell'incarico peritale e formulazione dei quesiti (ord. 3.1.2024), nella quale infatti è ben chiarito come essi dovessero concernere “la descrizione dello stato dei luoghi e la valutazione circa il maggiore o minore incomodo che deriverebbe ai condomini dalla divisione come chiesta da parte attrice, dovendo il c.t.u. al riguardo indicare se e quali servitù verrebbero a crearsi e quale sarebbe il valore di mercato delle abitazioni delle parti post- divisione, specificando se maggiore o minore di quello attuale con conservazione delle parti comune “indivise”” e con formulazione di riserva espressa di eventuale “supplemento di perizia per la formazione delle quote” ove ritenuto sussistente il requisito del “non maggior incomodo nell'uso della cosa” derivante dalla richiesta divisione, riserva implicitamente sciolta dal giudice in senso negativo alla luce delle conclusioni del c.t.u. circa la mancanza di siffatto requisito (“non maggior incomodo nell'uso della cosa”), tanto è vero che non è stato disposto alcun supplemento di perizia bensì fissata udienza di precisazione delle conclusioni (cfr. ordinanza 19.12.2024), cosicché non è possibile imputare al c.t.u. il mancato svolgimento di attività allo stesso mai affidate.
Né tantomeno si può pensare di procedere a divisione giudiziale sul presupposto di ritenere la carenza del requisito di cui all'art. 1119 c.c. compensata dalla maggiore superficie assegnata ai convenuti (203 mq in luogo dei 119 mq di parte attrice), trattandosi di aspetto non dirimente né integrante di per sé solo il “maggior comodo nell'uso della cosa”, tanto più che da esso deriva un ben modesto incremento del valore economico della proprietà
, pari all'1% (pag. 22 relazione c.t.u.). Parte_5

III. Le spese di lite sono poste a carico degli attori soccombenti, in via solidale fra loro, e sono liquidate a mente del DM 147/2022 in base al valore della causa da individuarsi nello scaglione indeterminabile bassa complessità - tenuto conto del disposto di cui all'art. 15 co. 3 c.p.c. stante la mancanza in atti di elementi per la stima del valore catastale del bene - e alla consistenza dell'attività processuale svolta, applicati i parametri medi per ogni fase dello scaglione di riferimento per totali euro 7.616,00.
Sono applicabili gli aumenti di cui all'art. 4 co. 1bis DM 55/2014 relativamente alle fasi introduttiva (euro 1.204,00), di trattazione/istruttoria
(euro 1.806,00) e decisionale (euro 2.905,00) - i collegamenti ipertestuali essendo contenuti nell'atto introduttivo/comparsa di costituzione e risposta, nelle prime due memorie ex art. 183 co. 6 c.p.c. e negli scritti conclusivi - e l'aumento di cui all'art. 4 co. 2 DM 55/2014 per l'assistenza di due parti aventi medesima posizione processuali, secondo le indicazioni fornite da Cass. ord. n. 10367/2024 e Cass. ord. n. 15946/2024 (compenso base ridotto del
30% per identiche questioni di fatto e diritto affrontate e maggiorato una sola volta per una parte aggiuntiva): in conclusione, complessivi euro 7.616,00, con applicazione ex art. 4 co. 2 DM 55/2014 (-30% e +30%) = euro 7.616,00, con applicazione ex art. 4 co. 1bis DM 55/2014 su euro 5.915,00 (euro
1.204,00 + 1.806,00 + 2.905,00) = euro 1.774,50, totale compenso liquidabile euro 9.390,50, oltre rimb. forfettario, IVA e Cpa.
All'applicazione dell'art. 91 c.p.c. concorre anche il fatto che, nel cd. preverbale dep. 20.6.2022 per la prima udienza, celebrata in modalità cd. cartolare in data 28.7.2022, i convenuti avevano manifestato disponibilità, in ottica conciliativa, a chiudere il giudizio tramite rinuncia di parte attrice alle proprie domande e compensazione integrale delle spese di lite.
Sempre in forza del principio di soccombenza, gravano sugli attori anche le spese sostenute dai convenuti per il procedimento di mediazione, liquidate a mente del DM 147/2022 in base al valore della causa come sopra indicato e con riferimento alle fasi di attivazione e negoziazione effettivamente svolta.
Le spese di c.t.u. liquidate con decreto n. 4630/2024 del 12.11.2024, così come le spese di c.t.p. sostenute da parte convenuta e documentate (cfr. nota di deposito documentale di parte convenuta 4.9.2025) sono poste definitivamente a carico di parte attrice soccombente.

P.Q.M.


Il Tribunale di Pistoia in composizione monocratica, definitivamente pronunciando:
1) respinge la domanda attorea;

2) condanna parte attrice alla refusione, in favore di parte convenuta, delle spese del presente giudizio liquidate nell'importo di euro 9.390,50 per compensi, oltre rimborso forfettario al 15% IVA e Cpa di legge, oltre spese di c.t.p. come documentate;

3) condanna parte attrice alla refusione, in favore di parte convenuta, delle spese del procedimento di mediazione liquidate nell'importo di euro 1.607,00 per compensi, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e Cpa di legge e di euro
244,00 per esborsi;

4) pone definitivamente a carico integrale di parte attrice le spese di c.t.u., già liquidate con ordinanza 9.11.2024.
Pistoia, 28.10.2025
Il Giudice dr. Lucia Leoncini