N. R.G. 6224/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il G.I. dott.ssa Camilla Fin
Ha pronunciato la presente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 6224/2022 promossa da:
(P.IVA ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, (P.IVA Parte_2
), in persona del legale rappresentante pro tempore, P.IVA_2
(C.F. ), elettivamente Parte_3 C.F._1 domiciliati in Verona Via del Fante 5, presso lo studio dell'Avv.
D'AMATO GIANLUCA, che li rappresenta e difende come da procura allegata all'atto di citazione;

PARTE ATTRICE contro
(C.F./P.IVA ), in Controparte_1 P.IVA_3 persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Verona Corso Porta Nuova 53, presso lo studio dell'Avv. BRENTEGANI UGO, che la rappresenta e difende come da mandato allegato alla comparsa di costituzione e risposta;

PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI
Come precisate all'udienza del 16.4.2024.
pagina 1 di 10 MOTIVI DELLA DECISIONE
e hanno convenuto in Parte_1 Parte_2 Parte_3 giudizio deducendo che quest'ultima aveva Controparte_2 acquistato la proprietà di tre immobili siti in Verona, Via Bresciana
51/A, a loro locati;
che, a valle del procedimento incardinato dalla convenuta, il 6.6.2019 , e avevano Pt_1 Pt_2 Controparte_2 sottoscritto un accordo giudiziale avente ad oggetto il rilascio di tutti gli immobili locati alle attrici entro il 30.6.2022; che era stato concluso un ulteriore accordo, sottoscritto in data 21.07.2020, cui aveva partecipato anche la sig.ra che prevedeva il Parte_3 versamento, da parte della convenuta e in favore delle attrici, di
Euro 66.560,00 quale indennità per perdita di avviamento, a fronte del rilascio di tutti gli immobili entro il 30.6.2022; che, al
30.6.2022, l'immobile residenziale occupato dalla sig.ra Parte_3 non era ancora stato liberato;
che il sig. in qualità CP_3 di rappresentante legale della aveva Controparte_2 concesso oralmente una proroga del termine dell'accordo privato al
30.7.2022, la quale era stata poi formalizzata in una bozza scritta;
che tale proroga dovesse intendersi estesa anche al termine per il versamento della somma pattuita, avuto riguardo: (a) alle dichiarazioni rese dal sig. (b) alla mancata messa in mora CP_2 delle attrici mediante offerta formale della somma al
30.6.2022; (c) all'emissione e al pagamento delle fatture relative ai canoni di locazione di luglio 2022; che, in risposta alle comunicazioni pec dell' 1.8.22 e del 31.8.22, con cui le attrici avevano manifestato la disponibilità al rilascio degli immobili, la società convenuta aveva espresso il proprio rifiuto a corrispondere la somma.
Gli attori hanno, dunque, chiesto che, accertata la proroga dell'accordo economico al 30.7.2022 e accertato l'espresso rifiuto della convenuta ad adempiere al versamento di Euro 66.560,00, venga pronunciata sentenza di condanna nei confronti di CP_2
pagina 2 di 10 al pagamento della predetta somma. Controparte_2
In via subordinata, le attrici hanno, inoltre, chiesto che, accertato il reciproco inadempimento delle parti, venga pronunciata sentenza di risoluzione degli accordi sottoscritti in data 6.6.2019 e
21.7.2020.
Si è costituita in giudizio , chiedendo il Controparte_2 rigetto delle domande attore. In via riconvenzionale, ha altresì chiesto: (a) l'accertamento dell'occupazione dell'immobile in sua proprietà da parte di sino al 3.10.2022 e, per l'effetto, Parte_1 la condanna al pagamento dell'importo di Euro 11.480,00, come risultante dalle fatture emesse dalla convenuta in esecuzione all'accordo giudiziale, oltre interessi moratori dalla scadenza delle fatture al saldo;
(b) l'accertamento dell'occupazione dell'immobile in sua proprietà da parte di sino al 3.10.2022 e, per Parte_2
l'effetto, la condanna al pagamento dell'importo di Euro 11.480,00, come risultante dalle fatture emesse dalla convenuta in esecuzione all'accordo giudiziale, oltre interessi moratori dalla scadenza delle fatture al saldo;
(c) l'accertamento dell'occupazione dell'immobile in sua proprietà da parte della sig.ra sino al 3.10.2022 e, Parte_3 per l'effetto, la condanna al pagamento dell'importo di Euro
585,53, come risultante della fatture emesse dalla convenuta ai sensi dell'art. 1591 c.c., oltre interessi moratori dalla scadenza delle fatture al saldo;
(d) l'ordine di trasferimento della sede legale di e di e della residenza della sig.ra Parte_1 Parte_2
accertato che le stesse risultano ancora ubicate presso Parte_3 gli immobili oggetto di causa.
La società, in particolare, ha argomentato che, ai sensi dell'articolo
6 della scrittura privata redatta dalle parti, il 30.6.2022 doveva intendersi come termine essenziale per il rilascio di tutti gli immobili, sicché l'inutile decorso dello stesso ne avrebbe comportato la risoluzione di diritto;
che la somma di Euro
66.560,00 non era dovuta a titolo di indennità per la perdita di pagina 3 di 10 avviamento, bensì quale incentivo al rilascio degli immobili, e che, pertanto, non era necessaria alcuna offerta formale;
che non era stata concessa alcuna proroga, come dimostrato: (a) dalla notificazione del verbale di conciliazione giudiziale quale titolo esecutivo a novembre 2021 e dell'atto di precetto a giugno
2022; (b) dalle dichiarazioni rese dal sig. nel corso del CP_2 colloquio con la sig.ra durante il quale aveva solo Parte_3 acconsentito al protrarsi della permanenza delle attrici negli immobili, senza impegnarsi ad estendere i termini dell'accordo; (c) dalla mancata accettazione della bozza di proroga del termine dell'accordo; (d) dalla corrispondenza intercorsa tra le parti, in cui la convenuta segnalava di non aver concesso alcuna proroga. La società ha rappresentato, inoltre, di aver preso il pieno possesso degli immobili in data 3.10.2022, ad esito del procedimento di sfratto;
che le fatture emesse sono relative: (a) alla penale concordata nel verbale di conciliazione, per i mesi di luglio, agosto, settembre e i primi giorni di ottobre 2022, e (b) al corrispettivo per l'occupazione dovuto dalla sig.ra per i Parte_3 mesi di agosto, settembre e i primi giorni di ottobre 2022; che, ad oggi, la sede legale di e la residenza Controparte_4 della sig.ra risultano ancora presso gli immobili di Parte_3 oggetto di causa, nonostante i solleciti al trasferimento delle stesse.
Dopo il deposito delle memorie ex art. 183 co. 6 c.p.c., la causa è stata ritenuta matura per la decisione ed è stata fissata udienza per la precisazione delle conclusioni.
Ciò detto quanto agli assunti delle parti, la pretesa avanzata da e è infondata per le Parte_1 Parte_2 Parte_3 ragioni che seguono.
A. Sul carattere essenziale del termine del 30.6.2022
Deve essere, innanzitutto, stabilito se il termine fissato per l'adempimento dell'obbligo di rilascio degli immobili da parte delle attrici abbia natura essenziale, alla luce dell'eccezione di parte pagina 4 di 10 convenuta di avvenuta risoluzione dell'accordo alla data del
30.6.2022 ex art. 1457 c.c.
A tal riguardo, è noto che il termine per l'adempimento può definirsi essenziale, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., quando, all'esito di indagine, da condurre alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo (cfr. Cass. civ., n.
5797/2005; nello stesso senso, Cass. civ., n. 3645/07).
Ebbene, nel caso di specie, si deve ritenere che il termine sia stato pattuito come essenziale, avuto riguardo, da un lato, al tenore della scrittura privata e all'utilità perseguita dalle parti, e, dall'altro, al comportamento della società convenuta.
Invero, dalla lettura complessiva dell'accordo, condotta ai sensi dell'art. 1363 c.c., emerge come lo scopo dell'operazione contrattuale fosse sollecitare il rilascio degli immobili entro il termine del 30.6.2022, mediante il versamento, da parte di CP_2
e in favore delle attrici, della somma pattuita. Ciò è dimostrato, in particolare, dal punto 4 della scrittura privata, che prevede il pagamento di una maggior somma (Euro 80.000 anziché Euro
66.650) in caso di rilascio anticipato, e dal punto 6, che, per contro, collega all'infruttuosa scadenza del termine la cessazione di ogni effetto dell'accordo. In tal senso, è altresì doveroso rilevare che la scrittura privata in parola riproduce il termine già stabilito nel verbale di conciliazione giudiziale con riguardo alla medesima prestazione, nel quale, ad ulteriore conferma della volontà delle parti di attribuirvi natura perentoria, ne è espressamente affermata l'essenzialità.
Con riguardo, poi, al comportamento tenuto dalla società convenuta, deve evidenziarsi che la stessa ha avviato l'azione esecutiva mediante notificazione del verbale di conciliazione pagina 5 di 10 giudiziale già nel novembre 2021, così manifestando, con largo anticipo, di non aver alcun interesse a mantenere in vita l'accordo oltre lo spirare del termine.
Ciò posto, ed essendo pacifico ed incontestato che le attrici non abbiano adempiuto all'obbligo di rilascio di tutti gli immobili loro locati entro il 30.6.2022, l'eccezione della società convenuta deve essere accolta e, per l'effetto, deve rilevarsi che nulla è più dovuto in base all'accordo a far data dal 30.6.2022.
B. Sulla proroga del termine del 30.6.2022
Occorre, a questo punto, verificare se le parti abbiano effettivamente concordato una proroga del termine al 31.7.2022 e, in caso affermativo, se tale patto sia intervenuto prima che questo spirasse.
È opportuno precisare che, secondo consolidata giurisprudenza, il carattere essenziale di un termine non preclude la possibilità di una sua proroga, la quale, tutt'al più, può costituire un elemento presuntivo a favore della sua natura dilatoria (cfr. Cass. civ., n.
32238/2019).
Tanto premesso, deve ritenersi che dalle dichiarazioni rese dal sig. durante il colloquio con la sig.ra e con la CP_3 Pt_2 sig.ra (doc. 14 del fascicolo di parte attrice) emerga una Parte_3 generica volontà di concedere la proroga, avendo egli espresso il proprio consenso alla richiesta delle attrici di permanere negli immobili fino al 31.7.2022.
Tuttavia, anche qualora si considerasse tale manifestazione di volontà sufficiente per la pattuizione di un nuovo termine, risulta, dalla documentazione prodotta da parte convenuta, che tale consenso è stato espresso in data successiva al 30.6.2022.
Secondo quanto sostenuto da infatti, il colloquio Controparte_2 tra il sig. la sig.ra e la sig.ra CP_3 Parte_4 [...] si sarebbe svolto a seguito dello scambio di Parte_3 corrispondenza e-mail del giorno 30.6.2022 (doc. 8 del fascicolo di pagina 6 di 10 parte convenuta, nel quale le attrici chiedono la disponibilità a fissare un incontro per definire la posizione), sicché è indubitabile che la proroga sia stata, in realtà, concessa almeno il giorno successivo, quando il termine era ormai decorso. Tale ricostruzione, del resto, non è stata contestata da parte attrice, la quale non ha fornito alcuna prova né allegato elementi idonei a dimostrare, neppure in via presuntiva, che il colloquio si sia tenuto prima del 30.6.2022.
Dunque, deve ritenersi che la proroga, pur concordata, non abbia sortito alcun effetto, poiché incidente su un accordo già risolto.
C. Sull'impossibilità di qualificare la somma pattuita quale indennità da parte di avviamento
Va, inoltre, escluso che la somma di Euro 66.560,00 fosse stata concordata a titolo di indennità da perdita di avviamento.
L'art. 34 della l. 392/1978 esclude, infatti, il diritto del conduttore a tale indennità qualora la cessazione del contratto di locazione non abitativa dipenda dalla sua disdetta. Nel caso di specie, il verbale di conciliazione giudiziale dispone espressamente che la sottoscrizione dello stesso ha valore di notificazione, da parte delle attrici e verso della “formale disdetta per tale Controparte_2 data (ndr., per la data del 30.6.2022) dei contratti tutti tra le parti intercorrenti”, sicché deve ritenersi preclusa qualunque pretesa di
LY e a tale indennità (doc. 5 del fascicolo di parte Pt_2 convenuta, p. 2).
A maggior ragione, non può configurarsi come indennità per perdita di avviamento la quota della somma pattuita spettante alla sig.ra in quanto titolare di un rapporto di locazione Parte_3 abitativa.
D. Sulle domande riconvenzionali di parte convenuta
Vanno accolte le domande riconvenzionali, proposte da parte convenuta, di condanna delle attrici al pagamento delle fatture emesse e al trasferimento della sede legale di LY e e Pt_2
pagina 7 di 10 della residenza della sig.ra Parte_3
È stato, infatti, provato documentalmente che le attrici abbiano rilasciato gli immobili oggetto di causa solo in data 3.10.22, ad esito del procedimento di sfratto (docc. 14, 15 e 16 del fascicolo di parte convenuta). Ne consegue che e sono tenute al Pt_1 Pt_2 pagamento della somma di Euro 11.480 ciascuna, calcolata applicando la penale convenuta in sede giudiziale, pari a Euro
100,00 giornalieri, per il periodo di occupazione degli immobili dall'1.7.22 al 2.10.22, oltre IVA, come risulta dalle fatture prodotte in giudizio (docc. 17-22 del fascicolo di parte convenuta).
A tal riguardo, non può trovare accoglimento l'eccezione sollevata da parte attrice, secondo cui la penale di Euro 100,00 sarebbe dovuta collettivamente da entrambe le società. Invero, in assenza di una specifica previsione di senso contrario nel verbale di conciliazione giudiziale, la penale deve intendersi riferita a ciascuna società, essendo e tenute singolarmente al Pt_1 Pt_2 rilascio degli immobili locati.
Allo stesso modo, la sig.ra è tenuta al pagamento Parte_3 dell'importo di Euro 585,83, dovuto a titolo di indennità di occupazione ex art. 1591 c.c., per il ritardo nella riconsegna del bene locato per il periodo dall'1.7.22 al 2.10.22, e calcolato, conformemente alla giurisprudenza di legittimità (cfr., ex multis,
Cass. civ., n. 18318/2024) sulla base del canone di locazione precedentemente pattuito (docc. 23 e 24 del fascicolo di parte convenuta).
È, inoltre, pacifico e non contestato che la sede legale delle società
e e la residenza della sig.ra risultino, al Pt_1 Pt_2 Parte_3
23.11.22, presso gli immobili oggetto di causa, sicché, stante la cessazione dei rapporti di locazione e dell'occupazione degli stessi, ne deve essere ordinato il trasferimento (docc. 28, 29 e 30 del fascicolo di parte convenuta).
E. Sulle spese di lite pagina 8 di 10 Il rigetto delle domande attoree proposte nei confronti di
[...]
e l'accoglimento delle domande riconvenzionali da Controparte_2 questa avanzate comporta che le attrici debbano rifondere, a quest'ultima, le spese di lite, sulla base del principio della soccombenza.
Le spese sono regolate come in dispositivo ai sensi del D.M. n.
55/14, sulla base dei valori medi previsti dal dm 55/2014, tenuto conto del valore della causa, diminuiti per la fase istruttoria.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni diversa domanda ed eccezione respinta, così provvede:
Rigetta le domande avanzate da e Parte_1 Parte_2 [...] nei confronti di Parte_3 Controparte_2
In accoglimento delle domande riconvenzionali proposte da
[...]
accertata l'occupazione dell'immobile sito in Controparte_2
Verona, Via Bresciana n. 51/A da parte di per il Parte_1 periodo dal 1.7.2022 al 3.10.2022, condanna quest'ultima al pagamento di Euro 11.480,00, a titolo di penale, oltre interessi moratori dalla scadenza delle singole fatture al saldo effettivo;

Accertata l'occupazione dell'immobile sito in Verona, Via Bresciana
n. 51/A da parte di per il periodo dall'1.7.2022 al Parte_2
3.10.2022, condanna quest'ultima al pagamento di Euro
11.480,00, a titolo di penale, oltre interessi moratori dalla scadenza delle singole fatture al saldo effettivo;

Accertata l'occupazione dell'immobile sito in Verona, Via Bresciana
n. 51/A da parte di per il periodo dal 1.7.2022 al Parte_5
3.10.2022, condanna quest'ultima al pagamento di Euro 585,53, a titolo di indennità da occupazione ai sensi dell'art. 1591 c.c., oltre a interessi moratori dalla scadenza delle fatture al saldo effettivo;

Accertato che la sede legale di e di e la Parte_1 Parte_2 residenza di risultano presso gli immobili siti in Parte_5
Verona, Via Bresciana n. 51/A, ordina il trasferimento delle stesse pagina 9 di 10 presso altro luogo;

Condanna altresì parte attrice a rimborsare a parte convenuta le spese di lite, che si liquidano in € 9.700,00 per compensi, oltre rimborso forfettario 15% ex art. 14 T.F., IVA e CPA come per legge.
Verona, 5 novembre 2024
IL GIUDICE
Dott.ssa Camilla Fin

Il provvedimento è stato redatto con la collaborazione della dott.ssa
Maria Giudice, in tirocinio ex art. 73 d.l. n. 69/2014
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