N. R.G. 7515/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PADOVA
SECONDA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Elisa Rubbis
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 7515/2022 promossa da:
(C.F. ) Parte_1 P.IVA_1
con il patrocinio degli avv.ti COSTANTINO GIOVANNA e ZARBO ANDREA
ATTRICE
contro
(C.F. ), CP_1 C.F._1 Controparte_2
( ) e ( ) C.F._2 CP_3 C.F._3
con il patrocinio dell'avv. CATANI MARIO
CONVENUTI e
(C.F. e P.Iva ) e Controparte_4 P.IVA_2 Controparte_5
(C.F. e P.I.V.A. ) P.IVA_3
con il patrocinio dell'avv. GIANLUCA ZAMBONI
CONVENUTE
e
QUALE SOCIETA' INCORPORANTE LA Controparte_4 Controparte_5
[...]
con il patrocinio dell'avv. GIANLUCA ZAMBONI
INTERVENUTA
CONCLUSIONI
L'attrice ha concluso come da comparsa conclusionale:
“Nel merito
• Accertare e dichiarare, per le causali di cui in narrativa, la nullità del contratto di compravendita concluso a ministero del Notaio , repertorio n. Persona_1
211.481, in data 21.07.2022 tra i sigg.ri , , CP_1 Controparte_2 CP_3 quali venditori e RT quale acquirente, trascritto all'Agenzia del CP_4
Territorio di Padova in data 25.07.2022 ai numeri 31441 Registro Generale e n.
21274 Registro Particolare, avente ad oggetto la cessione della piena ed esclusiva proprietà dei seguenti immobili siti in Comune di Padova, via Prima Strada n. 41, il tutto censito come segue: Catasto dei Fabbricati del Comune di Padova Foglio 78 - mappale 83 sub. 1, Via Prima Strada n. 41, piano T-1, zona censuaria 2, categoria
D/8, R.C. Euro 6.060,88. Catasto dei Terreni del Comune di Padova Foglio 78 - map- pale 70, SEMIN ARBOR, classe 2, di ettari 0 (zero) are 05 (zero cinque) centiare 50
(cinquanta), R.D. Euro 5,37, R.A. Euro 3,12; Foglio 78 - mappale 97, INCOLT STER, di ettari 0 (zero) are 03 (zero tre), centiare 47 (quarantasette).
• Accertare e dichiarare che, con scrittura privata sottoscritta il 30 dicembre 2021,
, in nome proprio e dei comproprietari e , CP_3 CP_1 Controparte_2 Co ha promesso di vendere a che ha promesso di acquistare, la piena Parte_1
- 2 - ed esclusiva proprietà dei seguenti immobili, siti in Comune di Padova, via Prima
Strada, il tutto censito come segue: Catasto dei Fabbricati del Comune di Padova
Foglio 78 - mappale 83 sub. 1, Via Prima Strada n. 41, piano T-1, zona censuaria 2, categoria D/8, R.C. Euro 6.060,88. Catasto dei Terreni del Comune di Padova Foglio
78 - mappale 70, SEMIN ARBOR, classe 2, di ettari 0 (zero) are 05 (zero cinque) cen- tiare 50 (cinquanta), R.D. Euro 5,37, R.A. Euro 3,12; Foglio 78 - mappale 97, INCOLT
STER, di ettari 0 (zero) are 03 (zero tre), centiare 47 (quarantasette).
• Conseguentemente, emettere nei confronti di (c.f. CP_3 C.F._4
), (c.f. ) e (c.f. C.F._5 Controparte_2 C.F._2 CP_1
) ed a favore di (c.f. ) sentenza C.F._1 Parte_1 P.IVA_1 che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso e trasferisca a
[...]
(c.f. la proprietà del compendio immobiliare sopradescritto, CP_7 P.IVA_1 al prezzo convenuto ed accettato dalle parti in € 810.000,00= (euro ottocentodieci- mila/00).
• Ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari presso l'Agenzia del Territorio di
Padova, di trascrivere l'emananda sentenza, esonerando il medesimo da ogni re- sponsabilità.
• In ogni caso, con vittoria di anticipazioni e compensi professionali ex D.M. n.
55/2014 e successive modificazioni.”
CP_ I convenuti , e hanno concluso come da note di preci- CP_1 CP_2 sazione delle conclusioni depositate telematicamente:
“1. Respingere, in tutto e/o in parte, la domanda di nullità avanzata da parte attrice in quanto infondata in fatto ed in diritto.

2. In subordine ed in caso di accoglimento della domanda di nullità dell'atto di com- pravendita a ministero notaio del 20.7.2022, reg. part. 21274, previo accer- Per_1 tamento della ritualità del contratto preliminare di compravendita intercorso fra i
Sigg.ri , e e la soc. emet- CP_3 Controparte_2 CP_1 Parte_1 tere sentenza ex art. 2932 c.c., condizionata al rituale versamento del prezzo pattui- to di € 810.000,00= a favore dei comparenti-convenuti.
In ogni caso con vittoria di competenze e spese di lite”.
Le convenute e e l'intervenuta Controparte_4 Controparte_5 [...] quale societa' incorporante la hanno Controparte_8 Controparte_5 concluso come da nota di precisazioni depositata telematicamente:
- 3 - “Accertati i fatti esposti, respingersi tutte le domande formulate dalle controparti, attesane l'infondatezza sotto ogni profilo di fatto e giuridico, dichiarata inoltre l'assenza di interesse ad agire e di legittimazione attiva in capo a Parte_1
Stabilirsi in ogni caso che l'attuazione del progetto di incorporazione di
[...] nella , ai sensi dell'art. 2504 bis c.c., ha comportato Parte_2 Controparte_4 la cessazione della materia del contendere in relazione ad ogni domanda formulata nei confronti delle società convenute per l'assunzione dei diritti ed obblighi della società incorporata da parte dell'incorporante ed in considera- Controparte_4 zione dell'avvenuto subentro dell'incorporante in tutti i rapporti e relativi effetti già facenti capo alla società incorporata.
Con riguardo alle conclusioni formulate da parte convenuta dichiararsi CP_1
l'incompetenza per territorio del Tribunale di Padova in relazione alla domanda di manleva, comunque infondata, indicandosi quale competente il foro di Treviso;
ciò in forza della clausola di deroga del foro contenuta nel contratto preliminare di data
19 aprile 2022 tra e stabilente che “per qualsiasi con- CP_1 Controparte_5 troversia comunque riguardante il presente contratto sarà competente il foro di
Treviso, esclusa qualsiasi altra competenza concorrente “ (cfr. doc. 6 ultima pagina);
accogliersi la richiesta di parte di reiezione della domanda attorea di nullità; CP_1 respingersi la richiesta di emissione di sentenza ex art. 2932 c.c. ed in denegata ipo- tesi di dichiarazione di nullità del contratto di compravendita notaio di data Per_1 CP_ 21 luglio 2022, condannarsi i signori , e a restituire alla CP_1 CP_2 il corrispettivo di euro 810.000,00 da questa loro versato. Controparte_4
Respingersi in ogni caso la domanda di manleva di parte siccome indetermi- CP_1 nata ed infondata.
Spese ed onorari rifusi.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 02 dicembre 2022, ha evocato in giudi- Parte_1 CP_ zio, avanti al Tribunale di Padova, i sigg. , e in uno con CP_1 CP_2 la società ed chiedendo al Tribunale Controparte_4 Controparte_5 adito che sia accertata e dichiarata la nullità del contratto di compravendita conclu- so in data 21 luglio 2022 tra i predetti e ed avente ad CP_1 Controparte_4 oggetto la cessione della piena ed esclusiva proprietà di un complesso immobiliare
- 4 - sito in Padova, via Prima strada n.41,; del pari, ha richiesto di ac- Parte_1 certare e dichiarare l'intervenuta sottoscrizione con i convenuti di un prece- CP_1 dente contratto preliminare avente ad oggetto il medesimo compendio per il prez- zo di €810.000,00= e, conseguentemente, la pronuncia di una sentenza che produce gli effetti di cui all'art. 2932 c.c..
Costituitisi in giudizio, i sig. hanno contestato ogni domanda svolta da CP_1 [...]
chiedendone il rigetto. Del pari, le convenute e Parte_1 Controparte_4 hanno dedotto l'infondatezza dell'eccepita nullità della com- Controparte_5 pravendita, con conseguente reiezione della domanda attorea. Autorizzato il depo- sito di memoria, il Giudice, con ordinanza assunta il 12 ottobre 2023, ha ritenuto la causa “sufficientemente istruita in via documentale” rinviando per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 28 novembre 2024, allorquando la causa è stata trattenuta in decisione, con termini di rito per il deposito degli scritti difensivi con- clusivi. e le altre parti hanno quindi precisato le conclusioni, insi- Parte_1 stendo per l'accoglimento delle istanze di merito ed istruttorie come da foglio tem- pestivamente depositato.
In punto di fatto va chiarito che il compendio immobiliare de quo era oggetto di un contratto di locazione ad uso non abitativo, già stipulato in data 27.8.2012 e regi- strato in pari data, avente come conduttore originario la società ME SS
RT & C. P.I. ( poi divenuta società a se- P.IVA_3 Controparte_5 guito di variazione della forma giuridica del 1.7.2015), con scadenza contrattuale
(6+6) al 30.8.2024. ( Doc. 1 fasc. convenuti). Risulta altresì che i Sigg.ri per il CP_1 tramite del fratello sono stati contattati, nel periodo Novembre- CP_3
Dicembre 2021, dalla società attrice che, per tramite del Sig. , Parte_3 aveva avanzato una proposta di acquisto del suindicato compendio immobiliare.
Venivano quindi avviate delle trattative tra le parti ed i Sigg.ri in qualità di CP_1 proprietari-locatori, facevano presente che i beni immobili oggetto della trattativa erano attualmente oggetto del suddetto contratto di locazione ad uso non abitativo, con conseguente applicazione del regime di prelazione legale previsto dall'art. 38 legge 392/78 a favore del conduttore. Al termine della trattativa, in data
30.12.2021, veniva quindi sì sottoscritto, fra la proprietà e la società CP_1 [...]
un contratto preliminare di compravendita del compendio, per un Parte_1 prezzo concordato di € 810.000,00. Tale contratto era ovviamente subordinato ex lege alla condizione sospensiva del mancato esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore.(Doc. 2). Parte promittente locatrice provvedeva, per- CP_1 tanto, a notificare al conduttore rituale atto di denuntiatio ai Controparte_5 sensi dell'art. 38 della legge 392/78 ( Doc. 3); parte conduttrice, nei termini di legge, provvedeva a comunicare a parte locatrice-proprietaria, in via formale, la volontà di esercitare il proprio diritto di prelazione. (Doc. 4 e 5 ) Successivamente, quindi, en-
- 5 - tro il termine di legge (30 giorni dalla comunicazione dell'esercizio della prelazione), veniva sottoscritto fra la parte locatrice-alienante e la società CP_1 [...]
(conduttrice del compendio immobiliare) un contratto preliminare di Parte_2 compravendita, con versamento di caparra confirmatoria, con contestuale accordo fra le parti che il saldo prezzo sarebbe avvenuto al momento della stipula del rogito definitivo, non essendo stato possibile allo stato l'acquisizione della necessaria do- cumentazione certificativa in merito alla regolarità urbanistica ed edilizia del com- pendio, previo accesso presso i competenti Uffici Comunali e catastali. Nel medesi- mo contratto preliminare la società conduttrice e promissaria acquirente- esercitata la prelazione legale- stipulava altresì una riserva di nomina ex art. 1401C.C. Si deve altresì rilevare che in data 1.12.2018 la società aveva già con- Controparte_5 cesso in sublocazione l'immobile oggetto della compravendita alla società
[...]
( Doc. sub. 4 parte convenuta . Con detto contratto CP_4 Controparte_4 di sublocazione, quindi, l'attività veniva di fatto esercitata direttamente già da oltre
4 anni, prima del rogito di compravendita, dalla stessa società Controparte_9 che ne era quindi la sub-conduttrice formale ma la conduttrice effettiva e sostanzia- le. Inoltre, come è emerso nel corso dell'istruttoria processuale, si conferma altresì la circostanza che in data 9.4.2022 (cioè in data anteriormente alla stipula del con- tratto preliminare di compravendita fra i proprietari-locatori e la Controparte_5
la aveva deliberato di procedere alla fusione per incorpo-
[...] Controparte_4 razione della ( società conduttrice-prelazionaria) nella mede- CP_5 Controparte_4 sima Doc. 9 parte ). Sempre nel corso dell'i- Controparte_4 Controparte_4 struttoria parte convenuta ha provveduto altresì a depositare i Controparte_4 verbali di approvazione della delibera di fusione da parte di entrambe le società ( incorporante ed incorporata), nonché il susseguente atto di fusione fra le due socie- tà. Infine, in data , 20 Luglio 2022 veniva sottoscritto il rogito di compravendita del compendio immobiliare a conclusione dell'iter a formazione progressiva previsto dall'art. 38 della legge suindicata, con contestuale nomina ed accettazione della so- cietà all'acquisto del compendio de quo, subentrando nella po- Controparte_4 sizione della Controparte_5
Pertanto risulta evidente la piena e totale conformità a diritto del comportamento tenuto dai comparenti, in qualità di parte locatrice-alienante. Gli stessi hanno infatti rispettato integralmente la prescrizioni di cui alla normativa prevista dall'art. 38 del- la legge 392/78, atteso peraltro che l'intervenuto subentro, in sede di rogito, della società in luogo della è avvenuto per Controparte_4 Controparte_5 esclusiva volontà di parte acquirente). Nell'esaminare quindi la ratio legis dell'art. 38 della legge 392/78 si ritiene opportuno rilevare che la prelazione legale prevista dall'art. 38 L. 392/78, istituisce un c.d. “titolo preferenziale”, cioè il diritto del con- duttore ad essere preferito ad un terzo, in caso di vendita del bene immobile ogget-
- 6 - to della locazione, o anzi, per meglio dire, del bene immobile dove egli esercita la propria attività. Ed è proprio l'esercizio di detta attività a costituire il vero oggetto della tutela apprestata dal Legislatore. Anzi, ancora una volta per meglio dire, il va- lore tutelato dalla norma è rappresentato dalla ritenuta prevalente opportunità di tutelare la continuità dell'esercizio dell'attività esercitata nella res locata. Il Legisla- tore, infatti, in un ottica costituzionalmente orientata ( Art. 41 e 42 della Carta Co- stituzionale), ha ritenuto di poter limitare la libera disponibilità da parte del proprie- tario dei propri beni, in vista di una prevalenza assegnata alla tutela della continuità dell'esercizio dell'attività economica nell'ambito territoriale in cui viene effettuato, con particolare riferimento alla tutela dell'Avviamento. In particolare si sottolinea che oggetto della tutela legislativa è rappresentato dall'attività e non è legata alla persona del conduttore. Pertanto nel caso de quo, volendo procedere ad una inter- pretazione orientata secondo quanto sopra rilevato, la sostituzione nella posizione di acquirente della società in luogo della Controparte_4 Controparte_5
a ben vedere non inficia e non viola la ratio legis della previsione di cui all'art.
[...]
38 legge 392/78.
La sostanziale continuità ed “identità” tra il conduttore prelazionario e l'acquirente emerge con evidenza giuridica da due elementi e segnatamente: 1) in data

1.12.2018 la società aveva già concesso in sublocazione l'im- Controparte_5 mobile oggetto della compravendita alla società ( Doc. sub. 4 Controparte_4 parte convenuta . Con detto contratto di sublocazione, quindi, Controparte_4
l'attività veniva di fatto esercitata direttamente dalla stessa società Controparte_9
che ne era quindi la subconduttrice formale ma la conduttrice effettiva e so-
[...] stanziale. 2) A detta considerazione si aggiungano poi gli effetti giuridici diretti deri- vanti dalla fusione per incorporazione intercorsa fra la società Controparte_5
e la La suddetta fusione ha determinato infatti il subentro
[...] Controparte_4 ex tunc della società incorporante in tutti i rapporti giuridici, attivi e passivi, già in capo alla società incorporata. Tale subentro produce, ex lege, che la società incor- porante possa avvalersi ad ogni effetto di legge della prelazio- Controparte_4 ne originariamente facente capo alla società incorporata La socie- Controparte_5 tà incorporante, infatti, subentra non solo nei diritti e negli obblighi della società in- corporata, ma anche nei rapporti giuridici già facenti capo alla medesima, così “ere- ditando” tutti rapporti già sorti in capo alla incorporata, che si trasferiscono auto- maticamente alla incorporante. Le suindicate circostanze, pertanto, avvalorano e confermano che la compravendita intervenuta fra la proprietà e la società CP_1 non ha violato in alcun modo la previsione normativa di cui Controparte_4 all'art. 38 Legge 392/78, atteso che nel caso de quo si è realizzata una sostanziale continuità di esercizio dell'attività, senza alcuna soluzione di continuità fra la
[...]
e la CP_10 Controparte_4
- 7 - La circostanza che un eventuale contratto preliminare fosse stato stipulato tra l'attrice e i convenuti risulta del tutto irrilevante, posto che al Parte_1 CP_1 medesimo ha fatto seguito un rituale e compiuto esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore in forza del quale la validità di qualsiasi accordo precedente
è venuta meno. Peraltro il doc. 3 attoreo, ossia l'asserito contratto preliminare del
30-12-2021 risulta privo di data, tanto nell'intestazione quanto in calce;
inoltre il documento è privo di firme autenticate e non è registrato, né trascritto presso la
Conservatoria.
Pertanto anche la domanda attorea ex art. 2932 c.c. va respinta. Ne consegue il ri- getto di ogni domanda attorea con il favore delle spese
Consegue alla soccombenza la condanna alla rifusione delle spese di lite in favore delle altre parti costituite.

PQM

Il Tribunale di Padova, definitivamente pronunciando, così provvede:
Rigetta le domande attoree
Condanna l'attrice alla rifusione in favore delle altre parti delle spese di lite liquidate per ciascuna posizione in euro 7.254,00 per compensi, oltre accessori di legge.
Padova, 4-3-2025 Il Giudice
Dott. Elisa Rubbis
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