REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DELLA SPEZIA

in composizione monocratica nella persona della dott.ssa Barbara Forleo ha pronunciato e pubblicato mediante lettura del dispositivo la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 686/2024 R.G., discussa all'udienza del 27 gennaio 2025
e promossa da:
(cod. fisc. ) Parte_1 P.IVA_1
avv. Carla Borachia e avv. Silvia Borachia
ATTORE
CONTRO

(cod. fisc. Controparte_1 C.F._1
avv. Claudia Imparato
CONVENUTO

Oggetto: Risoluzione per inadempimento
1 MOTIVAZIONI IN FATTO ED IN DIRITTO
Con contratto di locazione abitativa sottoscritto in data 11.3.2023 parte attrice concedeva in locazione al sig. un'unità immobiliare, posta in Controparte_1
Sarzana, Via XX Settembre n. 70.
Con successivo atto di intimazione, parte attrice agiva per la convalida dello sfratto per morosità, con conseguente condanna al rilascio dell'immobile e chiedeva altresì
che venisse ingiunto al convenuto di provvedere al pagamento della complessiva somma di € 5.000,00, per il canone ancora dovuto da ottobre 2023 a marzo 2024.
Si costituiva in giudizio la parte conduttrice la quale si opponeva alla convalida,
rilevando che non aveva più provveduto al pagamento in quanto l'immobile presentava una serie di vizi, denunciati alla società e dalla stessa non eliminati, che imponevano un'adeguata riduzione del canone, mai concessa dalla proprietà.
Inoltre, avanzava domanda riconvenzionale tesa ad ottenere l'accertamento dell'inadempimento della società convenuta per gli interventi di straordinaria manutenzione e la condanna della stessa ad eseguire tutti i lavori necessari per rendere l'immobile locato conforme all'uso convenuto, oltre al risarcimento dei danni materiali subiti. Il tutto da accertarsi in corso di causa.
Con provvedimento del 30.4.2024 il GOT, accoglieva l'istanza di ordinanza ex art. 665 cpc e disponeva il passaggio dal rito speciale a quello di cognizione piena per decidere sulle eccezioni riservate sollevate dal convenuto.
Esperito inutilmente il tentativo di mediazione, le parti depositavano quindi le rispettive memorie integrative e, con ordinanza del 22.7.2024, il GOT ammetteva le prove orali di parte attrice, ritenendo invece la CTU richiesta da parte convenuta meramente esplorativa.
Al termine dell'istruttoria, ritenuta la causa matura per la decisione, veniva fissata udienza di discussione, con termine alle parti per il deposito di note conclusionali.
Nelle more del procedimento, ovvero in data 18.10.2024, l'immobile veniva rilasciato a seguito di esecuzione forzata.
Conclusioni di parte attrice:
2 Piaccia all'Ill.mo Tribunale della Spezia, respinta ogni avversa eccezione, istanza e
conclusione:
- confermare l'Ordinanza di rilascio già emessa;

- condannare il sig. al pagamento nei confronti di in Controparte_1 Parte_1
persona del legale rappresentante sig. , della somma di € 12.000,00 a titolo Controparte_2
di canoni di locazione insoluti, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria;

- respingere le domande di controparte volte ad ottenere l'esecuzione da parte di Parte_1
di lavori all'interno dell'appartamento nonché il risarcimento dei danni, perché
[...]
inammissibili e infondate in fatto e in diritto per i motivi esposti in narrativa.
In subordine
Nella denegata ipotesi in cui venisse riconosciuto un risarcimento dei danni a favore di
si chiede che venga disposta la compensazione con le somme dovute a Controparte_1
titolo di canone locatizio.
- In ogni caso con vittoria delle spese ed onorari della presente causa, del procedimento di
mediazione, nonché della procedura di rilascio dell'immobile.
Conclusioni di parte convenuta:
Piaccia all'Ill.mo Tribunale, contrariis rejectis, così giudicare:
NEL MERITO:
accertare e dichiarare il locatore inadempiente per gli interventi di manutenzione
straordinaria e obbligare lo stesso all'esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi
all'interno dell'appartamento del conduttore per renderlo conforme all'uso convenuto,
mediante le modalità che verranno accertate in corso di causa, oltre al risarcimento dei danni
materiali subiti dal convenuto a causa della negligenza del locatore, da determinarsi in
prosieguo di trattazione;

******************************
E' pacifico nel nostro ordinamento che, in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione il creditore che agisca per il pagamento deve soltanto provare, come ha fatto l'odierna attrice, il titolo del suo diritto, potendosi limitare alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento del debitore convenuto, sul quale
3 invece incombe l'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione.
Orbene nel caso di specie, parte convenuta non contesta di non aver pagato il canone,
ma semplicemente giustifica il mancato adempimento alla sua obbligazione,
assumendo di aver chiesto alla società attrice, a partire da giugno 2023, “di
regolarizzare la propria posizione contrattuale mediante una ragionevole riduzione del canone
che tenesse in debita considerazione le problematiche riscontrate nell'immobile”.
L'eccezione è priva di fondamento.
Stante il carattere primario ed essenziale dell'obbligazione di pagamento del canone,
la sospensione totale o parziale della stessa è legittima solo quando venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore oppure nel caso in cui, dall'inesatto adempimento dello stesso, derivi una riduzione del godimento del bene locato, purchè la sospensione totale o parziale del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede (Cass. Civ. 16918/2019 e Cass. Civ. 23885/2020).
Dalla documentazione in atti e dalla istruttoria espletata è emerso che l'immobile era idoneo all'uso al momento della consegna e che l'importo del canone era già stato concordato, tenendo conto delle eventuali problematiche che avrebbe potuto manifestare l'immobile. Parte convenuta si limita, in maniera del tutto generica, ad asserire di aver subito dei disagi a causa della presenza delle termiti e delle infiltrazioni d'acqua, senza allegare fatti, circostanze o richiedere mezzi istruttori che potessero permettere l'identificazione di tali disagi e anche la loro incidenza sul godimento dell'immobile. Godimento che, peraltro, risulta pacifico essersi protratto sino alla data di rilascio del bene ovvero sino ad ottobre 2024.
Di contro, dall'istruttoria espletata, è emerso che invece il proprietario si è fatto sin da subito parte diligente, intervenendo attivamente per l'eliminazione di quanto lamentato dal conduttore.
4 Deve pertanto dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento da parte del convenuto visto anche l'importo rilevante della morosità.
In ordine alla domanda attorea di condanna al rilascio dell'immobile locato va dichiarata la cessazione della materia del contendere, stante l'avvenuta riconsegna del bene mentre va accolta la domanda tesa ad ottenere la condanna della società
conduttrice al pagamento di tutti i canoni maturati sino alla data dell'effettivo rilascio.
Va invece rigettata la domanda di parte convenuta tesa ad ottenere il risarcimento dei danni subiti in quanto del tutto generica nell'indicazione del danno e non provata. Tale domanda in via di allegazione, oltre che di prova, risulta indeterminata ed esplorativa. Parimenti non può trovare accoglimento la domanda di parte convenuta volta ad obbligare la società attrice a eseguire tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno dell'appartamento. Trattasi di domanda del tutto generica ed indeterminata e, ancor prima, inammissibile stante il tenore dell'art. 1578 cc che avrebbe casomai permesso al conduttore, in presenza di vizi della cosa locata, di richiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo ex D.M.
55/2014, tenendo conto del valore della causa al momento della proposizione e ad eccezione delle spese e compensi relativi alla fase di esecuzione dell'ordinanza di rilascio, la cui liquidazione è rimessa al giudice dell'esecuzione.

P.Q.M.

Il Tribunale della Spezia, respinta ogni contraria istanza, eccezione o deduzione,
definitivamente pronunciando, in accoglimento della domanda attorea:
- dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo intercorso tra le parti ed avente ad oggetto l'immobile sito in Sarzana (SP), Via XX Settembre n. 70 per grave inadempimento di;
Controparte_1
-dichiara la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda attorea di condanna al rilascio dell'immobile, avvenuto in data 18.10.2024;

5 -condanna , cod. fisc. al pagamento in Controparte_1 C.F._2
favore della società attrice della complessiva somma di € 12.000,00 a titolo di canoni dovuti, oltre gli interessi legali dalla maturazione del diritto al saldo effettivo;

-condanna , cod. fisc. , alla rifusione delle Controparte_1 C.F._2
spese di lite che si liquidano, per la fase di mediazione, nella misura di € 429,44 per esborsi ed € 851,00 per compensi professionali, oltre accessori di legge, e nella misura di € 98,91 per esborsi ed € 3.500,00, oltre spese generali ed accessori di legge per compensi professionali per la fase del giudizio.;
-rigetta integralmente le domande avanzate da Controparte_1
Così deciso in La Spezia, 27.1.2025
Il G.O.T.
Dott.ssa Barbara Forleo
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