REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LECCE
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona del Giudice unico, dott.ssa Manuela PELLERINO, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile al numero 5626/2018 R.G.,

TRA
Parte_1 elettivamente domiciliato in Lecce al viale Grassi n. 4/C, presso lo studio dell'Avv. Giuseppe A.
Marasco, che lo rappresenta e difende come da mandato in atti;

ATTORE

CONTRO

CP_1 elettivamente domiciliato in Lecce, alla via Dei Palumbo n. 55, presso lo studio dell'Avv. Angelo
Galante, che lo rappresenta e difende, come da mandato in atti;

CONVENUTO

CONCLUSIONI
Come da note scritte depositate il 7.6.2023.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO ALLA BASE DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il giorno 24.5.2018, conveniva in giudizio Parte_1 [...]
, deducendo di aver stipulato con lui, in data 21.8.2016, un contratto preliminare avente ad CP_1
oggetto un terreno sito in agro di Matino, contraddistinto al fg. 3, p.lle 2326, 2329, 2331, del quale il quale promittente venditore, aveva dichiarato di essere comproprietario con la propria CP_1
sorella affermando di agire anche in rappresentanza della stessa, per il prezzo Parte_2 di Euro 120.000,00. Precisava di aver già corrisposto Euro 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ed Euro 10.000,00 a titolo di acconto. Aggiungeva che nel contratto si rappresentava che su tale terreno era consentita la realizzazione di fabbricati residenziali con annessi depositi, utilizzando il coefficiente di edificabilità fondiario pari a 0,03 mc/mq.; tuttavia il progetto da lui presentato, dopo aver conferito incarico ad un geometra, non era stato approvato in quanto il terreno era risultato non edificabile. Nonostante le sue richieste di restituzione della caparra, il non CP_1
aveva restituito quanto corrisposto, né i tentativi di bonario componimento e mediazione erano andati a buon fine.
Concludeva per la dichiarazione di inefficacia del contratto, per la parte di proprietà di Parte_2
in quanto al contratto non era allegata la procura e per la risoluzione del contratto per
[...]
l'inadempimento contrattuale del promittente venditore, poiché il terreno si era rivelato inedificabile, con conseguente restituzione delle somme versate e risarcimento dei danni subiti, quantificati in Euro 13.000,00 o nella diversa somma che sarebbe risultata di giustizia, oltre rivalutazione monetaria e interessi dal preliminare al soddisfo;
con vittoria di spese.
Si costituiva in giudizio, in data 28.9.2018, che contestava l'avversa pretesa CP_1
chiedendo il rigetto della domanda e proponeva domanda riconvenzionale perché si desse atto del suo giustificato recesso, con diritto a trattenere la caparra di Euro 10.000,00; con vittoria di spese.
Il Giudice tentava la conciliazione ex art. 185 bis c.p.c., proponendo l'adesione alla richiesta del convenuto, ma l'attore rifiutava di aderire a tale proposta.
Le richieste di prova venivano rigettate in quanto le circostanze che si intendevano provare mediante prove orali o ordine di esibizione potevano essere provate in via documentale.
Sicché la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e decisa in data 15.6.2023, con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
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La domanda attorea va rigettata per i motivi di seguito esposti.
Occorre premettere che il contratto concluso dal c.d. falsus procurator, per consolidato orientamento giurisprudenziale, “costituisce una fattispecie soggettivamente complessa a formazione successiva, la quale si perfeziona con la ratifica del dominus e, come negozio in itinere
o in stato di pendenza, non è nullo e neppure annullabile, bensì inefficace nei confronti del dominus sino alla ratifica di questi” (così Cass. 17.6.2010, n. 14618). Dunque, in caso di ratifica successiva del titolare del diritto, il contratto resta valido ed efficace. Solo in caso di mancata ratifica, l'art. 1398 c.c. prevede che “colui che ha contratto come rappresentante senza averne i poteri o eccedendo i limiti delle facoltà conferitegli, è responsabile del danno che il terzo contraente ha sofferto per avere confidato senza sua colpa nella validità del contratto”. Nel caso di specie, non è stata la titolare del diritto a rifiutare di ratificare la Parte_2 promessa di vendita del fratello , ma è stato l'attore a rifiutare la stipula del contratto CP_1
definitivo, richiedendo insistentemente la restituzione delle somme già corrisposte a titolo di caparra e acconto. Pertanto, non può essere imputata al convenuto la mancata conclusione del contratto e d'altra parte, certamente, l'attore non ha subito alcun danno in conseguenza della mancata stipula, dovuta esclusivamente ad una sua scelta.
Passando ad esaminare la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento, deve osservarsi che dall'esame del contratto preliminare versato in atti, si evince che il terreno oggetto di vendita era definito come “agricolo”. Si dava, inoltre, atto che entrambi i contraenti dichiaravano di conoscere il regolamento edilizio comunale che consentiva, nelle zone del tipo di quella in cui ricadeva il terreno, la realizzazione, tra l'altro, di fabbricati residenziali con annessi depositi, utilizzando il coefficiente di edificabilità fondiario pari a 0,03 mc/mq.
Dunque, non vi era alcuna condizione contrattuale che subordinasse l'efficacia del contratto alla concessione di permessi edificatori, né alcun impegno a garantire l'edificabilità del terreno da parte dell'attore. La circostanza che il permesso di costruire non sia stato concesso non può essere imputata al convenuto ma rientrava nel rischio assuntosi dall'attore con la stipula del contratto preliminare.
Ne consegue che la mancata conclusione del contratto definitivo è imputabile esclusivamente a e, pertanto, va accolta la domanda riconvenzionale del convenuto che ha diritto a Parte_1
trattenere la caparra di Euro 10.000,00 corrisposta.
Alla luce dell'accoglimento della domanda riconvenzionale, le spese di lite vanno poste a carico dell'attore nell'importo liquidato in dispositivo.


P.Q.M.

il Giudice, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, disattesa ogni diversa istanza ed eccezione, così provvede:
1) rigetta le domande attoree;

2) in accoglimento della domanda riconvenzionale, accerta e dichiara che ha diritto a CP_1
trattenere la caparra di Euro 10.000,00,
3) condanna al pagamento in favore di delle spese di lite che si Parte_1 CP_1 liquidano in € 237,00 per spese ed € 5.000,00 per compenso, oltre rimborso di spese forfettarie nella misura del 15,00%, IVA e CPA, come per legge.
Lecce, 7 gennaio 2024 IL GIUDICE
Dott.ssa Manuela Pellerino