REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE
Seconda Sezione Civile
Il Giudice Onorario, avv. Angelo Arciello, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n.r.g. 2965/2013, cui è riunita la causa n.r.g. 2966/2013, avente ad oggetto: Impugnativa delibera Condominiale
TRA
(c.f. ), rapp.to e difeso dall'Avv. Pasquale Parte_1 C.F._1
Mancuso e presso quest'ultimo elegge domicilio in Nocera Inferiore (SA), alla via
Giuseppe Atzori n. 105
-Parte attrice-
(c.f. ), rapp.ta e difesa dall'Avv. Pasquale Parte_2 C.F._2
Mancuso e presso quest'ultimo elegge domicilio in Nocera Inferiore (SA), alla via
Giuseppe Atzori n. 105
-Parte attrice causa riunita-
E
(c.f. ), di via E. Siciliano n.1, trav. n. 20, Controparte_1 P.IVA_1
Nocera Inferiore (SA), in persona dell'Amm.re p.t., rapp.to e difeso dall'avv. Generoso
Baio e presso cui elegge domicilio in Nocera Inferiore, via Fucilari n. 9
- Parte Convenuta -
Conclusioni: I procuratori delle parti costituite si sono riportati ai propri atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Si richiamano gli atti delle parti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e ciò in ossequio al disposto contenuto nel n. 4 dell'art. 132
c.p.c. così come inciso dall'art. 45, comma 17 legge 18.6.2009, n. 69. Con atto di citazione, notificato al Parte_3
n. 20 di Nocera Inferiore (SA), in data 17/06/2013, iscritto al n.r.g. 2965/2013 il
[...] sig. premetteva di essere condomino del convenuto;
Parte_1 CP_1
che l'attore aveva impugnato la delibera condominiale del 17/05/2013, a cui non aveva partecipato, comunicata il 22/05/2013, nella quale, tra l'altro era stato deliberato al Per_ secondo punto all'O.d.G.: “…… Come periziato dall'ing. e ribadito in assemblea del 14/11/2012 dall'ing. , quale tecnico incaricato con assemblea del Per_2
18/04/2012, i danni sono causati dalla cattiva o mancata manutenzione dei vasconi
(fioriere). Pertanto, si chiede ai sigg. condomini proprietari dei vasconi (fioriere) che hanno causato i danni di ripristinare il frontalino entro trenta giorni dal presente verbale. Passati i 30 giorni, l'assemblea dà mandato all'amministratore di intraprendere le vie legali. Pertanto il criterio di ripartizione dovrà seguire la linea che
i condomini che hanno creato il danno devono provvedere al ripristino del danno stesso.”;
che il fabbricato era composto da un piano interrato e da cinque piani fuori terra e le fioriere oltre ad assolvere una funzione ornamentale erano parte integrante della struttura del fabbricato, per cui non erano di proprietà dei singoli condomini che potevano accedere alle medesime, ma di proprietà e per la loro CP_2 manutenzione era applicabile la tabella millesimale di proprietà generale e concludeva preliminarmente per la sospensione dell'efficacia della delibera impugnata e nel merito per la declaratoria di illegittimità, nullità e/o annullabilità della medesima, con vittoria di spese e competenze del giudizio;

Con atto di citazione, notificato al Parte_3
n. 20 di Nocera Inferiore (SA), in data 17/06/2013, iscritto al n.r.g. 2966/2013, la
[...] sig.ra premetteva di essere condomina del convenuto;
Parte_2 CP_1
che l'attrice aveva impugnato la delibera condominiale del 17/05/2013, a cui non aveva partecipato e di cui aveva avuto conoscenza il 22/05/2013, per non essere stata convocata in violazione dell'art. 1136 c.c.; per aver deliberato quanto segue, al secondo Per_ punto all'O.d.G.: “…… Come periziato dall'ing. e ribadito in assemblea del 14/11/2012 dall'ing. , quale tecnico incaricato con assemblea del 18/04/2012, i Per_2 danni sono causati dalla cattiva o mancata manutenzione dei vasconi (fioriere).
Pertanto, si chiede ai sigg. condomini proprietari dei vasconi (fioriere) che hanno causato i danni di ripristinare il frontalino entro trenta giorni dal presente verbale.
Passati i 30 giorni, l'assemblea dà mandato all'amministratore di intraprendere le vie legali. Pertanto il criterio di ripartizione dovrà seguire la linea che i condomini che hanno creato il danno devono provvedere al ripristino del danno stesso.”;
pag. 2/7 che il fabbricato era composto da un piano interrato e da cinque piani fuori terra e le fioriere oltre ad assolvere una funzione ornamentale erano parte integrante della struttura del fabbricato, per cui non erano di proprietà dei singoli condomini che potevano accedere alle medesime, ma di proprietà condominiale e per la loro manutenzione era applicabile la tabella millesimale di proprietà generale e concludeva preliminarmente per la sospensione dell'efficacia della delibera impugnata e nel merito per la declaratoria di illegittimità, nullità e/o annullabilità della medesima sia per non essere stata convocata e sia per l'illegittimità e/o annullabilità del deliberato del secondo punto dell'O.d.G., con vittoria di spese e competenze del giudizio;

con comparsa del 12/11/2013 provvedeva a costituirsi il Controparte_1 nel giudizio n.r.g. 2965/2013 ed eccepiva l'infondatezza dei motivi di impugnazione del secondo punto del deliberato assembleare del 17/05/2013, in quanto le fioriere che avevano provocato danni, a causa della mancanza di manutenzione, essendo di proprietà dei singoli condomini al cui terrazzo facevano riferimento, dovevano essere ripristinate dagli Stessi e la cui spesa non doveva essere posta a carico del e CP_1 concludeva per il rigetto dell'eccezione preliminare di sospensione dell'efficacia della delibera impugnata e nel merito per il rigetto della domanda di nullità e/o annullabilità della delibera impugnata, avanzata dal , con vittoria di spese e CP_1 Parte_1 competenze del giudizio, con attribuzione;

con comparsa del 18/12/2013 provvedeva a costituirsi il Controparte_1 nel giudizio n.r.g. 2966/2013 ed eccepiva l'infondatezza sia del motivo relativo alla mancata convocazione della condomina in quanto, da sempre, e quindi anche Pt_2 la convocazione all'assemblea impugnata era stata comunicata al sig. , Persona_3 padre della e nessuna comunicazione in senso diverso era pervenuto dalla parte Pt_4 attrice, per cui era stato ritenuto che proprietario dell'unità immobiliare fosse il padre e non la figlia, che tra l'altro comunicava di essere proprietaria solo in data 19/10/2013, che dei motivi di impugnazione del secondo punto del deliberato assembleare del
17/05/2013, in quanto le fioriere che avevano provocato danni, a causa della mancanza di manutenzione, essendo di proprietà dei singoli condomini al cui terrazzo facevano riferimento, dovevano essere ripristinate dagli e la cui spesa non doveva essere Pt_5 posta a carico del e concludeva per il rigetto dell'eccezione preliminare di CP_1 sospensione dell'efficacia della delibera impugnata e nel merito per il rigetto della domanda di nullità e/o annullabilità della delibera impugnata, con vittoria di spese e competenze del giudizio, con attribuzione;

in corso di causa non veniva sospesa l'efficacia della delibera impugnata;
veniva disposta la riunione dei due giudizi;
venivano concessi i termini ex art. 183, 6° comma c.p.c.; veniva espletata C.T.U.; veniva assegnata a codesto Giudice e successivamente pag. 3/7 sulle precisate conclusioni delle parti la causa veniva assegnata a sentenza con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
L'impugnativa della delibera assembleare proposta dal sig. e Parte_1 dalla signora nei due giudizi su indicati e poi riuniti, è fondata e Parte_2 va accolta, come di seguito specificato.
La signora ha impugnato la delibera assembleare del del Parte_2 CP_1
17/05/2013, eccependo 'in primis' la sua mancata convocazione;
effettivamente non risulta convocata la signora per la assemblea del Parte_2
16-17/05/2013, così come non è risultata mai convocata per le precedenti delibere assembleari sin da quando aveva acquistato l'immobile il 01/04/1998, risultando, anche dagli atti di causa, che risultava sempre convocato il di lei padre, sig. Persona_3
e così anche per l'impugnata delibera assembleare del 17/05/2013, senza che la Pt_4 avesse mai lamentato e nè eccepito alcunchè, nei confronti degli Amministratori
Condominiali succedutesi negli anni che avevano invitato sempre il padre, il quale partecipava alle assemblee senza far rilevare l'erroneità della convocazione, per cui quest'ultimi facendo legittimo affidamento ed in buona fede, hanno sempre convocato il sig. ; d'altronde era obbligo della signora o chi per Persona_3 Parte_2 essa, comunicare, dopo aver effettuato l'acquisto dell'immobile, all'allora Amm.re p.t, il cambio di proprietà del medesimo, la qual cosa non era stata fatta, non risultando agli atti di causa e ciò risulta, altresì, confermato dalla comunicazione effettuata, in tal senso, dalla stessa signora solo in data 19/10/2013; Parte_2 stante ciò l'indicata eccezione di nullità della delibera impugnata per mancata convo- cazione della signora va rigettata. Parte_2
Nel merito del deliberato assembleare impugnato del 17/05/2013, il CP_1
deliberava al secondo punto dell'O.d.G.: “…… Come periziato Controparte_1 Per_ dall'ing. e ribadito in assemblea del 14/11/2012 dall'ing. , quale tecnico Per_2 incaricato con assemblea del 18/04/2012, i danni sono causati dalla cattiva o mancata manutenzione dei vasconi (fioriere). Pertanto, si chiede ai sigg. condomini proprietari dei vasconi (fioriere) che hanno causato i danni di ripristinare il frontalino entro trenta giorni dal presente verbale. Passati i 30 giorni, l'assemblea dà mandato all'amministratore di intraprendere le vie legali. Pertanto il criterio di ripartizione dovrà seguire la linea che i condomini che hanno creato il danno devono provvedere al ripristino del danno stesso.”;
Nel deliberare quanto sopra i Condomini erano partiti dal presupposto che i vasconi
(fioriere) erano di proprietà dei singoli condomini che potevano accedere dal loro balcone alle singole fioriere e non di proprietà condominiale e che quindi la mancata manutenzione delle medesime fosse addebitabile agli Stessi, così il loro ripristino ed il pagamento di eventuali danni;
in realtà già prima della deliberazione impugnata e quindi prima della instaurazione del presente giudizio, su incarico del 03/10/2011 dell'allora pag. 4/7 Amm.re p.t., l'arch. , precisava, a pag. 01, nella descrizione dei luoghi che Persona_4
“ il fabbricato è costituito da cinque piani fuori terra e da uno interrato in cui sono ubicati i garage. Il primo dei cinque livelli ha un terrazzo, mentre gli altri quattro sono dotati di balconi posizionati su più facciate. In particolare quelli posizionati sul prospetto Sud sono dotati di fioriera aggettante che segue tutto il perimetro dei singoli balconi realizzati in calcestruzzo armato a faccia vista.”
Per_ Lo stesso arch. a conclusione della descrizione dei danni e del degrado delle fio- riere pag. 01, 02 e 03 (che derivano da una escursione termica combinata con le infiltrazioni causate dalle acque meteoriche) precisa che per quanto riguarda il riparto delle spese per la conservazione delle fioriere, “… esse si configurano chiaramente come degli elementi architettonici della facciata e quindi di decoro della stessa: si può affermare che le superfici esterne delle fioriere ed il loro spessore tecnico, in questo caso particolare, fanno le veci dei frontalini dei balconi, pertanto le stesse superfici sono di fatto un bene condominiale la cui manutenzione e/o riparazione andrebbe ripartita secondo i millesimi dei singoli condomini.” A pag. 04 nelle conclusioni ribadisce che “i costi da affrontare per eseguire i lavori sulla superficie esterna delle fioriere andrebbero affrontati dall'intero condominio perché ai sensi dell'art. 117 c.c. tali superfici e loro spessore tecnico possono essere considerate di proprietà comune dei condomini, in quanto destinati all'uso comune”; tale perizia risulta allegata alla produzione del convenuto . CP_1
Il C.T.U. nominato, a conclusione del mandato conferito ribadiva la natura condominiale e non esclusiva delle fioriere: “Il C.T.U, .……… ritiene che le fioriere in questione facciano parte del decoro architettonico della facciata e sono parte integrante del profilo strutturale dello stabile, in quanto inserite nel progetto complessivo dello stesso;
pertanto devono ritenersi appartenere al condominio con ogni conseguenza sulla ripartizione delle spese.” (pag. 07); ed ancora: “Lo scrivente C.T.U. precisa che le spese devono essere ripartite in base alla tabella A dei millesimi di proprietà, in quanto tutto il blocco fioriera (paramento inclinato + parte interna) è da considerarsi bene comune e, quindi, di tipo condominiale, mentre qualsiasi opera di manutenzione della faccia interna del parapetto verticale (prospettante verso la balconata/terrazzo) deve essere sostenuta dal proprietario dell'appartamento a cui serve.” (pag. 08);
non si ritiene di discostarsi dalle risultanze della Consulenza di Ufficio, che appare esaustiva in ogni suo passaggio, ed a cui per completezza si rimanda.
La giurisprudenza di legittimità e di merito è pacifica nel ritenere che “i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, e non svolgendo alcuna funzione di sostegno e né di copertura dell'edificio, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa” (v. Cass. Civ. n. 2241/2012; Cass. n. 6624/12;
pag. 5/7 Cass. n. 5014/2018; Corte App. Roma 14/09/2011, Corte App. Salerno 16/03/1992), per cui le spese per la loro manutenzione gravano sullo stesso proprietario;

tale principio subisce deroga qualora si tratta di manutenere i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore del balcone, e nella fattispecie in esame anche delle fioriere, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contri- buiscono a renderlo esteticamente gradevole (all'uopo si richiama la stessa giuri- sprudenza di cui sopra e Cass. Civ. n. 21641/2017; Cass. Civ. n. 27413/2018); quindi svolgendo una funzione di tipo estetico, accrescendo il pregio architettonico del fabbricato, costituiscono, come tali parti comuni e la relativa spesa ricade su tutti i condomini, in proporzione al valore della proprietà di ciascuno.
Le spese del giudizio, con riferimento al giudizio n.r.g. 2965/2013 seguono la soccombenza, mentre con riferimento al giudizio riunito n.r.g. 2966/2013, stante il parziale rigetto delle domande si intendono compensate per la metà e la restante metà resta a carico del e vengono liquidate come da dispositivo. CP_1

P.Q.M.

Accoglie la domanda di impugnativa della delibera assembleare del 17/05/2013 proposta dal sig. nel giudizio n.r.g. 2965/2013 e nei confronti del Parte_1
n. 20, Nocera Inferiore Controparte_3
(SA), in persona dell'Amm.re p.t. e per l'effetto:
1) Annulla la delibera indicata con riferimento al deliberato del secondo punto dell'O.d.G. “Approvazione criterio preventivo di riparto spese straordinarie per il recupero delle facciate”.
2) Condanna il n. 20, Controparte_3
Nocera Inferiore (SA), in persona dell'Amm.re p.t.,, al pagamento delle spese e competenze del giudizio, in favore del sig. , che si liquidano in € Parte_1
458,00 per spese ed € 2.500,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali 15%, nonchè c.p.a. ed i.v.a. se dovute.
3) Accoglie parzialmente la domanda di impugnativa della delibera assembleare del
17/05/2013 proposta dalla signora nel giudizio n.r.g. 2966/2013 e nei Parte_2 confronti del n. 20, Nocera Controparte_3
Inferiore (SA), in persona dell'Amm.re p.t. e per l'effetto, annulla la delibera indicata con riferimento al deliberato del secondo punto dell'O.d.G. “Approvazione criterio preventivo di riparto spese straordinarie per il recupero delle facciate”; rigetta la domanda di nullità dell'indicata delibera per la mancata convocazione della stessa signora per quanto specificato in parte motiva. Parte_2
pag. 6/7 4) Compensa per metà le spese del giudizio tra la signora ed il Parte_2 di , trav. n. 20, Nocera Inferiore Controparte_1 Controparte_3
(SA), in persona dell'Amm.re p.t.,, e condanna l'indicato al pagamento CP_1 dell'altra metà che si liquida, nella misura indicata ed in favore della signora Pt_2
in € 229,00 per spese ed € 1.250,00 per compenso professionale, oltre rimborso
[...] spese generali 15%, nonchè c.p.a. ed i.v.a. se dovute.
Nocera Inferiore, 01/09/2025
Il Giudice Onorario
Avv. Angelo Arciello
pag. 7/7