N. R.G. 3107/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Dott.ssa Silvia Vitelli ha pronunciato ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3107/2022 promossa da:
( ), Parte_1 C.F._1 Parte_2
( ), ( , CodiceFiscale_2 Parte_3 C.F._3 [...]
( ), Parte_4 C.F._4 Parte_5
( , tutti rappresentati e difesi dall'avv. DI MARTINO DANIELA C.F._5 giusta procura speciale in atti;

ATTORI contro
( ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'amministratore p.t., rappresentata e difesa dall'avv. GNAZI CELESTINO giusta procura speciale in atti;

CONVENUTO

CONCLUSIONI
All'udienza del 6 maggio 2025 le parti si riportavano ai rispettivi scritti difensivi.

Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con il presente giudizio Parte_1 Parte_2 Parte_3 [...]
, premesso di essere proprietari di varie unità immobiliari Parte_4 Parte_5 pagina 1 di 4 facenti parte della Comunione sita in Cerenova, via Nepi n. 14, Controparte_2 hanno impugnato la delibera assembleare dell'8.05.2022 che deliberava a maggioranza di redigere un regolamento per la fruizione della piscina condominiale, prevedendo la ripartizione delle spese di esercizio di ordinaria amministrazione in pari quote, anziché per millesimi come previsto dal regolamento di condominio.
Gli attori deducevano la nullità della delibera in quanto la medesima aveva modificato i criteri di regolamento di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune in contrasto con il regolamento condominiale, mediante approvazione a maggioranza e non all'unanimità come previsto dall'art. 1106 c.c..
Tutto quanto sopra premesso gli attori chiedevano dichiararsi nulla, inefficace o annullabile la delibera dell'8.5.2022 della Comunione convenuta.
Si costituiva in giudizio la , la quale deduceva il Controparte_1 mutamento della consistenza della comunione e la residua presenza come unico bene di proprietà comune della piscina oggetto di causa, per cui chiedeva rigettarsi il ricorso eccependo in via riconvenzionale l'illegittimità della normativa condominiale riferibile alla piscina.
Istruita la causa mediante acquisizioni documentali e pervenuto il procedimento in via definitiva al sottoscritto giudice, la causa era decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 6.05.2025.
Occorre preliminarmente rilevare che la domanda attorea debba essere qualificata
(conformemente alla domanda svolta in citazione) come domanda di annullamento della delibera impugnata. Invero, a partire dalla pronuncia della Cassazione a S.U. n. 4806/2005 che debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto, risultando invece annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione pagina 2 di 4 dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.
Tale orientamento è stato poi nella sostanza ribadito, ma con un'ulteriore restrizione dell'ambito delle delibere suscettibili di essere qualificate in termini di nullità da Cass. S.U. n.
9839/2021, confermando quindi nelle sue argomentazioni la soluzione per la quale una delibera assunta in difetto delle maggioranze ovvero dei quorum costitutivi è solo annullabile,
e non anche affetta da radicale nullità.
Nel caso di specie gli attori deducono l'adozione a maggioranza di una delibera di modifica dei criteri di riparto delle spese di beni in comunione, la medesima è quindi affetta dal vizio dell'annullabilità.
Così inquadrata la domanda attorea, la medesima è fondata e deve essere accolta per le ragioni di seguito precisate.
E' pacifico che il regolamento condominiale vigente tra le parti e trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari in data 24.05.1973, avente natura contrattuale, individua all'articolo 2 tra i beni di proprietà comune ed indivisibile, tra gli altri, la piscina oggetto di causa e all'art. 8 prevede la ripartizione delle spese per la gestione del bene sulla base dei millesimi riportati nelle tabelle allegate al regolamento.
Appare pertanto incontrovertibile che la piscina oggetto di causa sia un bene condominiale e debba quindi seguire la regolamentazione prevista nel regolamento condominiale.
Né d'altra parte può ritenersi che il bene non abbia natura condominiale in quanto privo del requisito dell'accessorietà con i beni di proprietà esclusiva delle parti.
Invero l'accessorietà o meno del bene, ai sensi dell'art. 1117 c.c., ha rilievo solo ove sia dubbia la sua natura condominiale, dubbio che non sussiste nella specie, poiché il bene viene definito espressamente comune dal regolamento (cfr. Tribunale di Roma sentenza n. 8746 del
20.05.2021 secondo cui “Innanzitutto, va osservato che i rilievi in merito all'accessorietà strumentale o meno della piscina (da ultimo svolti alle pagg 3 ss delle conclusionali) sono inconferenti: l'accessorietà o meno del bene ex art. 1117 c.c. rileva infatti quando sia dubbio se un bene sia o meno comune mentre nel caso di specie è pacifico tra le parti che la piscina sia un bene comune, perché così è previsto nel regolamento condominiale”).
Non coglie nel segno neanche la tesi dedotta dalla parte convenuta secondo cui il radicale mutamento della consistenza della comunione avrebbe determinato una illegittimità
pagina 3 di 4 sopravvenuta del regolamento condominiale. Invero deve rilevarsi che il dedotto mutamento dello stato dei luoghi è stato, da un lato, soltanto genericamente dedotto dalla
[...]
, in assenza di qualsiasi supporto probatorio in merito, salvo Controparte_3 richiesta di CTU che, avente natura meramente esplorativa, non è stata accolta dal Tribunale,
e dall'altro il mutamento di parte dei beni in comunione non ha coinvolto anche la piscina oggetto di causa, risultando la medesima pacificamente in uso comune ai proprietari degli immobili facenti parte della Comunione, per cui alcuna illegittimità sul punto può ritenersi imputabile al regolamento assembleare, con particolare riferimento ai criteri di gestione e di ripartizione delle spese della piscina, che devono quindi seguire il riparto mediante millesimi previsto nel regolamento condominiale.
Tutto quanto sopra premesso, quindi, la domanda attorea deve essere accolta e la delibera impugnata deve essere annullata.
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e sono liquidate in parte dispositiva ai sensi del DM 55/2014 e s.m.i. per le cause di valore indeterminabile complessità bassa, valore dei minimi stante il carattere elementare delle difese e l'attività effettivamente espletata.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone: in accoglimento della domanda attorea annulla il punto 4 della delibera assembleare impugnata assunta dalla in data 8.05.2022; Controparte_1 condanna la parte convenuta al pagamento delle spese di lite in favore degli attori in solido che liquida in complessivi € 3.809 oltre spese vive, IVA, CPA e rimborso forfettario.
Civitavecchia, 6 maggio 2025
Il Giudice
Dott.ssa Silvia Vitelli

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