N. R.G. 476/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Messina
GOP1 - Prima Sez. Civile Bis
R.G. 476/2021
Il Giudice Onorario, dott. Salvatore Irullo, in funzione di Giudice Unico, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 476/2021 R.G., posta in decisione, all'udienza del 23.10.2025, a seguito di deposito di note scritte sostitutive della comparizione in udienza e promossa tra nata a [...] il [...], c.f. , Parte_1 C.F._1 rappresentata e difesa dall'avv. SALVADORE ANTONIO
- Attrice –
CONTRO
(c.f. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. QUARTARONE SILVIA;

- Convenuto –
Oggetto: tabelle millesimali
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta per l'udienza del 23.10.2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, notificato a mezzo pec in data 26.01.2021, conveniva in giudizio Parte_1 il , in persona del suo amministratore p.t. dott.ssa , Controparte_2 Persona_1 per chiedere “l'annullamento della delibera condominiale, relativamente ai punti n.3), 1) e 4) dell'ordine del giorno, assunta dall'assemblea dei condomini in data 30.9.2020”.
A sostegno dell'impugnazione della deliberazione assembleare, parte attrice deduceva la “Nullità e/o annullabilità del punto 3) della delibera, relativo all'approvazione delle nuove tabelle millesimali redatte dall'ing. , viziate da errori formali e sostanziali.”; la “Nullità e/o annullabilità dei Per_2 punti 1) e 4) della medesima delibera del 30.9.2020, nella parte in cui si approva il consuntivo 2019
pagina1 di 13 ed il preventivo 2020 applicando per il riparto le nuove tabelle millesimali redatte dall'NG.
”. Per_2
Parte attrice chiedeva, pertanto: “preliminarmente ricalcolare le carature millesimali redatte dall'NG.
ed approvate all'assemblea del 30.9.2020 per le casuali di cui in narrativa, e procedere Per_2 alle consequenziali correzioni delle quote di pertinenza di ciascun condomino, ripristinando la corretta identificazione del rapporto tra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà dei singoli condomini. 2) Dichiarare le tabelle revisionate in via giudiziale valide ed efficaci nei confronti dell'intero . 3) Conseguentemente ritenere fondata la presente opposizione e CP_1 per l'effetto dichiarare nullo, annullabile e/o invalido il punto 3) della delibera condominiale impugnata, adottata nella riunione del 30.9.2020, per i motivi esposti in narrativa. 4) Ritenere nulli e/o annullabili anche i punti 1) e 4) della predetta delibera, consequenzialmente alla statuita nullità
e/o annullabilità del punto 3). 5) In via istruttoria ammettere CTU al fine di accertare e determinare correttamente le tabelle millesimali del fabbricato del , con la Controparte_2 corretta identificazione del rapporto tra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà dei singoli condomini. 6) Condannare il convenuto, al pagamento di spese e compensi CP_1 del presente giudizio, oltre a quelle relative al procedimento di mediazione.”
Con memoria di costituzione del 19.5.2021, si costituiva il (P.I. Controparte_1
), in persona dell'Amministratore, chiedendo “Respingere tutte le domande attrici, in P.IVA_1 quanto infondate in fatto e diritto per tutte le ragioni esposte nella presente comparsa. - Accertare e dichiarare che nessuna responsabilità può essere addebitata al per mancata CP_1 partecipazione al procedimento di Mediazione per tutte le ragioni espresse in comparsa, disponendo, ove ritenuto opportuno, la sospensione del presente procedimento per consentire l'espletamento del tentativo di mediazione ai sensi dell'art. 6, comma 1, d.lgs. n.28 del 4.3.2010, come modificato dalla
L. n. 98 del 9.8.2913. - Rigettare le richieste di CTU risultando la stessa non motivata non risultando alcuna discrasia tra i valori reali del bene e quelli attribuiti nelle nuove Tabelle millesimali redatte dall'ing. . - Con riserva di meglio articolare, dedurre ed eccepire anche in via Persona_3 istruttoria con le memorie ex art. 183, Comma 6, c.p.c.”
Nel corso del Giudizio venivano autorizzate e depositate le memorie ex art. 183, VI comma c.p.c. con le quali le parti precisavano ed insistevano nelle rispettive domande.
Con provvedimento del 31/03/2022, il Giudice ammetteva la CTU richiesta da parte attrice conferendo incarico al dott. di “Accertare e determinare le tabelle millesimali del Persona_4 fabbricato del , con la corretta identificazione del rapporto tra il Controparte_2 valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà dei singoli condomini”.
pagina2 di 13 La causa era rinviata all'udienza 24.10.2025 disponendosi la trattazione cartolare.
Le domande di parte attrice possono parzialmente accogliersi.
Giova premettere che se in un condominio vigono delle tabelle millesimali regolarmente approvate, all'unanimità o con la maggioranza ex art. 1136 comma II c.c., la delibera di approvazione, salvo che sia nulla, è pienamente efficace nei confronti dei condomini e dell'amministratore di condominio fino alla revisione a norma dell'art. 69 disp. att. c.c. (cfr Cass. 8520/17; Cass. 16982/05).
Ne deriva che, se non è accompagnata da una domanda di rettifica o di modifica, l'impugnazione delle delibere di riparto delle spese fondate sull'applicazione di tabelle millesimali viziate da errori, o divenute inattuali a causa dei mutamenti verificatisi nell'edificio, non può ritenersi utilmente proposta.
Va inoltre precisato che, secondo il costante orientamento, “L'errore, in particolare, determinante la revisione delle tabelle millesimali, è costituito dalla obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto. La parte che chiede la revisione delle tabelle millesimali non ha, peraltro, l'onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, potendo limitarsi a fornire la prova anche implicita di siffatta divergenza, dimostrando in giudizio l'esistenza di errori, obiettivamente verificabili, che comportano necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del . Il CP_1 giudice, a sua volta, sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura delle stesse, deve verificare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi – quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione – incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati (Cass. Sez.
2, 25/09/2013, n. 21950; Cass. Sez. 2, 15/06/1998, n. 5942). (Cass. Civ. VI sez. 25.01.18, n. 1848).
Nel caso di specie, parte attrice chiede, per l'appunto, la revisione delle tabelle millesimali approvate dall'assemblea del 30.09.2020 per impugnare anche la delibera adottata nella stessa assemblea che approvava il consuntivo anno 2019 e preventivo anno 2020, applicando per il riparto le nuove tabelle millesimali redatte dal tecnico incaricato dal condominio NG. e a sostegno della richiesta Per_2 di revisione rappresenta che:” Le tabelle millesimali approvate nella predetta assemblea, come si evince dalla relazione tecnica che si allega, redatta nell'interesse della deducente dal Geom. Parte_2
, appaiono viziate perchè sono incongruenti rispetto alla realtà del Condominio, presentano
[...] errori significativi ed essenzial oltre ad omissioni clamorose (ad esempio non vi è alcuna tabella riguardante il lastrico solare e la copertura), ed inoltre l'NG. si è rifiutato di fornire Per_2 qualsiasi chiarimento in merito agli elaborati redatti, opponendo una netta chiusura, nonostante le richieste della deducente formulate prima dell'assemblea fissata per l'approvazione.”.
pagina3 di 13 In effetti, il Condominio deposita pec dell'NG. con cui comunicava:” Il giorno 03/02/2020 Per_2 alle ore 10:26, ha scritto: Gentile Sig. le planimetrie da me Email_1 Pt_3 utilizzate sono quelle catastali che lei stesso mi ha inviato (in allegato), che risultavano corrispondenti al rilievo da me effettuato (salvo qualche piccola differenza che ho considerato "a suo vantaggio"). Pertanto chiunque volesse rifare i calcoli potrà determinare le stesse metrature da me considerate a partire dal catastale allegato. Saluti,. PLT Il giorno ven 31 gen 2020 alle ore 10:45 ha scritto: Gentile ing. , per poter valutare il lavoro da lei svolto circa la Testimone_1 Per_2 congruità Dei calcoli effettuati , avrei la necessità di Consultare le planimetrie in suo possesso
(quelle di prima , le verifiche che ha effettuato e le eventuali variazioni che ha apportato per redigere le stesse. Quanto sopra si rende necessario per poterle approvare in assemblea che orientativamente si terrà il 7 febb 2020 . In attesa di un suo celere riscontro la ringrazio Cordialmente. -- Antonio
Conti” e, inoltre, “Da: NG. Inviato: venerdì 28 febbraio 2020 18:12 A: Persona_3
Co Amministrazione Grasso Oggetto: Re: POSTA CERTIFICATA: Tabelle Millesimali - Cond. delle
Mura Gent.ma Amministratrice, 19/4/2021 Gmail - FW: I: POSTA CERTIFICATA: Tabelle
Millesimali - Cond. Via delle Mura Gent.ma Amministratrice, come già anticipato per le vie brevi, le confermo che per la redazione delle tabelle millesimali gli unici elaborati planimetrici da me utilizzati, sono state le planimetrie catastali di cui successivamente ho verificato la rispondenza con lo stato di fatto attraverso mio sopralluogo. Com'è noto i documenti catastali sono dati sensibili di cui non posso disporre a mio piacimento, pertanto non posso inviarle per il rispetto della privacy dei singoli proprietari. D'altra parte avendomele consegnate Voi stessi, per suo conto o direttamente alcuni singoli condomini, ne siete già in possesso. Relativamente alla richiesta tabelle lastrico solare e tetto, queste non erano previste nell'incarico affidatomi e non sono interessato all'esecuzione dell'ulteriore servizio tecnico. Faccio presente per altro che la divisione delle spese dei lastrici esclusivi è preliminarmente legata alla interpretazione dell'assemblea condominiale dell'art. 1126 del codice civile, pertanto a mio avviso una volta definiti i millesimi generali la tabella del lastrico dipende più da come i condomini intendono accordarsi che da esercizi analitici o tecnicismi. Cordiali saluti, .”. Parte_4
Secondo parte attrice, le tabelle in questione sarebbero state approvate a maggioranza con il dissenso della stessa odierna parte attrice, dissenso che effettivamente si evince dalla lettura dal suddetto verbale di assemblea.
Orbene, come è noto, il diritto del condomino di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall'esistenza di uno o di entrambi i presupposti indicati dall'art. 69 disp. att. c.c. (un errore ovvero un'alterazione del rapporto tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano), la cui ricorrenza deve essere dimostrata da chi intende modificare le tabelle;
la modifica è ammissibile solo pagina4 di 13 in relazione ad errori attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell'edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo significativo sull'originaria proporzione dei valori.
Nella presente controversia, disposta la C.T.U. e conferito l'incarico all'NG. il Persona_4 tecnico ha concluso che: “a dire di parte attrice “le tabelle millesimali oggetto di contestazione risultavano viziate in quanto incongruenti rispetto alla realtà del tali da non poter CP_1 identificare correttamente il rapporto tra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà dei singoli condomini”. Parte convenuta, precisava invece nei propri atti di causa che “che le tabelle millesimali precedentemente in vigore erano state realizzate su iniziativa della sig.ra , Parte_1 odierna attrice, e tale modifica si era resa necessaria, ai sensi dell'art. 69 comma 1 n.2 disp. att. c.c.,
a seguito della sopraelevazione da ella realizzata nello stabile condominiale.” A seguito di ciò, lo scrivente analizzava le tabelle millesimali redatte dall'NG. dalla cui disamina Persona_5 appurava che le stesse risultavano carenti di alcuni aspetti tecnici non trattati e/o trattati erroneamente. Nello specifico, si appurava preliminarmente che le tabelle in atti risultavano prive delle specifiche tabelle millesimali riguardanti la regolamentazione del riparto delle spese del lastrico solare a livello dell'appartamento di parte attrice e della mansarda di proprietà sempre dell'odierna parte attrice. Inoltre, alcuni coefficienti utilizzati dall'NG. nella Persona_5 redazione delle proprie tabelle millesimali risultavano “anomali” e privi di alcuna “giustificazione” chiara e inconfutabile. Ad esempio, riguardo i cd coefficienti di utilizzazione (CU) venivano utilizzati valori privi di giustificazione chiara: per il balcone l'NG. adottava il valore Persona_5
“0,25” senza specificare se lo stesso fosse coperto, scoperto, chiuso. Infatti, durante il sopralluogo peritale si è appurato che alcuni risultavano chiusi formando volumi aggiuntivi all'appartamento; per il vano CAMERA nulla veniva specificato, se fosse camera da letto, salone, stanza, ecc…
Mancava altresì la “tabella millesimi per singola Unità” contenenti le destinazioni d'uso dei vari ambienti delle singole unità immobiliari e i vari coefficienti utilizzati per la redazione delle tabelle millesimali. A seguito di ciò, questo consulente ha provveduto a redigere nuove tabelle millesimali, nelle quali vengono considerati in maniera dettagliata le singole unità immobiliari condominiali, la scala, l'ascensore, i vari balconi (differenziandoli quelli aperti da quelli chiusi) e il lastrico solare a livello ad uso esclusivo dell'immobile di proprietà dell'odierna parte attrice. Risulta chiaro, che il lastrico solare essendo ad uso esclusivo di proprietà di parte attrice, eventuali ripartizioni spese dovranno essere effettuate come per legge nella quota di 1/3 e 2/3 in ragione della proprietà esclusiva. Inoltre, riguardo le tabelle scale e quella ascensore, poiché non servono allo stesso modo tutte le unità immobiliari condominiali, si sono adottati dei coefficienti di riduzione che tengono conto di tale circostanza, il tutto tenendo sempre in linea a quanto dettato dall'art. 1124 c.c.. il quale recita pagina5 di 13 testualmente che “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo”. Detto questo, il sottoscritto CTU ha redatto le nuove tabelle millesimali la cui disamina viene rimandato alle stesse allegate alla presente consulenza tecnica d'ufficio (cfr.
Nuove Tabelle Millesimali redatte dal CTU – Allegato 06). A seguito di ciò, facendo un rapido raffronto tra le tabelle millesimali redatte dall'NG. oggetto di contestazione e Persona_5 quelle redatte dallo scrivente CTU, si evince in maniera lampante la discordanza numerica rilevante sta dei millesimi riguardante la Tabella B delle scale e della Tabella C dell'ascensore attribuiti all'odierna parte attrice. … ….Come si desume da un immediato riscontro visivo, i valori millesimali generali sono pressoché raffrontabili, mentre quelli relativi alla scala ed all'ascensore sono in divario numerico. Inoltre, si precisa altresì che anche gli altri valori millesimali delle varie tabelle del CTU riferite ai vari appartamenti risultano in linea di massima raffrontabili con quelli riportati dalle tabelle dell'NG. oggetto di causa. In buona sostanza, lo scrivente CTU Persona_5 ha appurato che le tabelle millesimali redatte dall'NG. risultavano affette da Persona_5 errori di calcolo e da errata identificazione delle varie unità immobiliari in relazione al reale stato di fatto degli stessi, in special modo quelli riguardanti l'immobile dell'odierna parte attrice. Ciò ha restituito valori millesimali non congrui con la corretta identificazione del rapporto tra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà dei singoli condomini.”.
Il C.T.U. chiariva nella sua relazione che:” Non da meno, il CTP di parte convenuta afferma nelle proprie osservazioni, che questo consulente abbia redatto (a suo dire) le nuove Tabelle Millesimali dalle quali è possibile riscontrare (a suo dire) che “tutti i millesimi degli appartamenti dei condomini sono stati aumentati a vantaggio e a favore esclusivo della proprietà della condomina ” (???!) Pt_1
In aggiunta, lo stesso CTP non riesce a comprendere come il CTU abbia attribuito alla mansarda di proprietà dell'odierna parte attrice il valore “0” nei millesimi scala ed ascensore. Detto ciò, questo consulente nel riportare quanto già relazionato in perizia, cercherà di fornire i dovuti chiarimenti formulati dal CTP di parte convenuta e quindi all'Ill.mo Sig. Giudice ed alle parti in lite. In primis, questo consulente tecnico d'ufficio fa presente alle parti che ricopre l'incarico di Ausiliario del
Magistrato, il quale ha il compito di espletare in maniera imparziale e professionale il ruolo di consulente tecnico d'ufficio, offrendo risposte sintetiche e esaurienti a quesiti tecnici posti dal
Giudice che influenzano le decisioni finali. Certamente questo consulente non ha operato al solo scopo di avvantaggiare (come asserito dal CTP) o svantaggiare una parte, in particolare parte attrice
(!!!). Fatta questa doverosa premessa, lo scrivente fa rilevare, che il nominato CTP di parte convenuta NG. non ha mai partecipato a nessuno dei sopralluoghi peritali concordati Persona_6
pagina6 di 13 con le parti, durante i quali avrebbe certamente fatto rilevare allo scrivente CTU “eventuali” osservazioni che sarebbero risultate in qualche modo utili, sia ad una eventuale risoluzione bonaria della controversia nonché alla redazione della consulenza tecnica d'ufficio. Avrebbe certamente altresì rilevato il comportamento di “imparzialità” e “disponibilità” assunto da questo consulente per tutta la durate dell'espletamento dell'incarico! Orbene, riguardo invece al rilievo formulato dal
CTP inerente ai vani degli appartamenti del non tutti corrispondenti a quanto CP_1 rappresentato in perizia e dei balconi di numero superiore alla realtà dei luoghi, questo consulente chiarisce che, se avesse visionato attentamente pag. 8 e 9 della di perizia, avrebbe rilevato che Pt_5 il CTU ha specificato in maniera chiara e netta, che sia i vani che i balconi sarebbero stati considerati come risultano nello stato di fatto. Ad esempio, il fatto di aver considerato n. 3 balconi nell'appartamento della Sig.ra viene dalla situazione che nell'appartamento de quo Pt_6 risultano realmente n. 2 balconi, ma una parte di uno dei due risulta essere chiuso a veranda, modificandone di fatto la destinazione d'uso, sia del balcone che del vano attiguo. Bastava quindi prestare maggior attenzione a quanto riportato nella bozza di perizia e nelle tabelle millesimali redatte da questo consulente, ove in maniera chiara ha distinto balcone chiuso (a veranda) da balcone coperto ma libero da chiusura. Si riporta a seguire un estratto delle Tabelle Millesimi
Riepilogative Generali. Altro riscontro che questo consulente fornisce al CTP NG. ed al Per_6
Giudice risulta quanto appresso riportato. Il CTP di parte convenuta, a pag. 4 rigo 17 dice testualmente “Appartamento IS (app. 2 pag. 1 nella tabella millesimi Generale): sono indicati n.
1 balcone ed un terrazzo ma come si evince chiaramente dalla documentazione fotografica allegata alla CTU – Allegato 2 foto 23 – 24 - 25 - 26 il terrazzo è unico”; successivamente lo stesso CTP riferisce testualmente “non è indicata la cucina che è invece presente nella documentazione fotografica (foto 9) è indicati un ingresso che, come si evince dalle foto e dalla piantina catastale, non esiste. Alla stregua di ciò risulta chiaro che il CTP non abbia visionato attentamente le Tabelle
Millesimali Generali del CTU, il quale si sarebbe certamente reso conto che quanto fatto osservato dallo stesso nelle proprie osservazioni non trovano riscontro. Infatti, questo consulente riporta appresso, per immediato riscontro, uno screen shot delle pagine della tabella millesimale generale del CTU allegata alla presente consulenza tecnica riferito all'appartamento della Sig.ra Si Pt_1 desume chiaramente che nella destinazione dei vani presenti nell'appartamento della odierna parte attrice risulta indicato il “vano cucina”. All'altro rilievo formulato dal CTP riguardante la presenza
(a suo dire) di un unico terrazzo e nessun balcone, questo consulente risponde quanto segue. Detto ciò, preliminarmente si fa rilevare come il terrazzo è stato considerato come rappresentato in planimetria da un'area antistante il locale soggiorno, mentre il balcone unico (di dimensioni nettamente inferiori a quella del terrazzo) è stato considerato come “due porzioni di rettangolo”
pagina7 di 13 (riscontrabile nella tabella millesimi generali del CTU) di larghezza pari a 1,50 mt. Ciò per il fatto che lo stesso balcone possiede un coefficiente di esposizione, di orientamento e di luminosità diverso in funzione del tratto considerato e pertanto questo consulente ha provveduto per precisione a dividerlo “virtualmente” in due porzioni. Risulta altresì evidente, che osservando il terrazzo possiamo notare che lo stesso risulta più grande (come lo è in genere) rispetto al balcone. Nello specifico, le dimensioni dell'attuale terrazzo non possono certamente “paragonarsi” a quelle dell'attuale balcone a forma di una lettera “C”. Al fine di dare ulteriori informazioni riguardo al lessico tecnico utilizzato per balconi e terrazzi, “il terrazzo si definisce uno spazio architettonico aperto o anche coperto, aggiuntivo a un edificio, dotato di ringhiera o parapetto, situato all'esterno della struttura ma compreso all'interno del suo perimetro e che si aprono a livello dei piani d'abitazione. Viene costruito quindi come copertura di una parte di un immobile (nel caso de quo risulta a copertura dell'appartamento sottostante di proprietà della ditta ) ed è Controparte_3 praticabile. Infine riguardo alle osservazioni formulate sulle Tabelle Millesimali riferite alla CP_4 ed Ascensore e quindi al valore (0) attribuito alla mansarda della Sig.ra (odierna parte Pt_1 attrice) questo consulente chiarisce quanto segue. Nel rimandare sempre alla disamina delle tabelle millesimali redatte dal CTU NG. , questo consulente vuole chiarire che nel Persona_4 redigere TUTTE le tabelle millesimali sono stati utilizzati coefficienti che tenessero sempre conto del reale stato dei luoghi nonché alle normative di riferimento vigenti! Nello specifico si sono tenuti conto dei disagi che i vari appartamenti “possiedono” e che sono chiaramente indicati nei vari coefficienti di piano riportati nelle tabelle millesimali generali. Inoltre, il valore “0” attribuito da questo consulente tecnico alla sola mansarda (soprastante l'appartamento dell'attrice e raggiungibile solo tramite scala interna), che per chiarezza è riscontrabile SOLO NELLE TABELLE
MILLESIMALI SCALA E ASCENSORE e non nella deriva dal Controparte_5 fatto che, sia la scala che l'ascensore non arrivano DIRETTAMENTE ALLA ma si Pt_7 fermano al piano SECONDO del complesso condominiale. Infatti, dal piano secondo (ove si ferma l'ascensore), la Sig.ra o chiunque voglia raggiungere l'appartamento posto al piano terzo, Pt_1 devono effettuare ulteriori n.2 rampe di scale condominiali per giungere all'immobile di parte attrice.
Risulta quindi evidente, che l'immobile al quale non arriva l'ascensore in quanto si ferma al piano sottostante ma solo la scala condominiale, la misura degli svantaggi aumenta rispetto a quella dei vantaggi in proporzione diretta all'altezza del piano. Altro chiarimento che questo consulente vuole precisare alle parti ed al Giudice risulta quello riferito alla quota millesimale (in eccesso rilevata nelle tabelle millesimali redatte dall' NG. che per ovvi motivi analitici e di calcolo Per_2 tale quota andava “distribuita” sul resto delle quote di TUTTI GLI APPARTAMENTI insistenti nel condominio al fine di ottenere la quota totale dei 1000 millesimi. Ciò per il fatto che sono stati pagina8 di 13 utilizzati da parte dell' NG. coefficienti e improntato un “metodo di calcolo” diversi Per_2 da quelli utilizzati da questo consulente tecnico d'ufficio.”
In sede di chiarimenti richiesti dal Giudice, il C.T.U. ulteriormente chiariva che : “ l'appartamento della odierna parte attrice viene servito SOLO ed ESCLUSIVAMENTE dalla scala condominiale, e che alla mansarda di pertinenza si accede solo dal proprio appartamento mediante scala interna privata. L'ascensore condominiale invece si ferma al piano sottostante l'appartamento di parte attrice ove ci sono gli appartamenti condominiali dei Sig.ri e ”. CP_3 Pt_8
Richiamato testualmente quanto sopra, e ribadito il condivisibile orientamento, (cfr., Corte appello
Milano sez. III, 11/07/2022, n.2439) secondo cui la parte che chieda la revisione delle tabelle millesimali, ritenute erronee, non ha l'onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli in esse espressi, ben potendo egli fornire la prova anche in modo implicito, spettando al giudice di verificare i valori di ciascuna delle porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi - quali la superficie, l'altezza, il piano, la luminosità, l'esposizione - incidenti sul valore di esse e, quindi, di adeguare le tabelle in uso eliminando gli errori riscontrati e che, sempre in premessa,
Tribunale Napoli sez. IV, 08/07/2022, n.6893, l'approvazione e la revisione delle tabelle millesimali possono essere votate dalla maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 comma 2 c.c. se siano meramente ricognitive dei criteri stabiliti dalla legge;
se invece la tabella millesimale abbia derogato al regime legale di ripartizione delle spese oppure abbia introdotto una 'diversa convenzione', è necessario il consenso unanime dei condòmini. In sostanza le delibere dell'assemblea con le quali vengono stabiliti criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli legali ex art. 1123 c.c. oppure siano modificati i criteri fissati in precedenza in un regolamento contrattuale richiedono l'approvazione di tutti i condomini. Sicché, così, Cassazione civile sez. II,
26/04/2022, n.13024, l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non deve essere deliberato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'articolo 1136, comma 2, del codice civile.
La sufficienza del consenso maggioritario per l'approvazione delle tabelle millesimali discende dal fatto che essa è meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, e quindi dell'esattezza delle operazioni tecniche di calcolo della proporzione tra la spesa ed il valore della quota o la misura dell'uso. Rivela, invece, la natura contrattuale, e perciò impone il consenso unanime, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella "diversa convenzione", di cui all'articolo 1123, comma 1, del codice civile.
pagina9 di 13 Ciò premesso si deve, ancora, evidenziare che dalla lettura del verbale di assemblea in ordine all'approvazione del punto 3 all'o.d.g., si legge che i condomini approvano le nuove tabelle millesimali elaborate dall'NG. ad eccezione della condomina con millesimi 265,37” Per_2 Pt_1 pertanto l'eccezione che l'attrice non sarebbe dissenziente è infondata.
Ne consegue che la domanda di parte attrice di revisione delle tabelle millesimali del CP_1 convenuto è fondata e deve essere accolta, avendo il C.T.U. rilevato errori di calcolo nella redazione delle tabelle millesimali impugnate conseguenti a erronea ricognizione dello stato dei luoghi e erronea applicazione dei coefficienti di calcolo.
Ne consegue, che deve accogliersi la domanda di parte attrice di “Dichiarare le tabelle revisionate in via giudiziale valide ed efficaci nei confronti dell'intero Condominio. 3) Conseguentemente ritenere fondata la presente opposizione e per l'effetto dichiarare nullo, annullabile e/o invalido il punto 3) della delibera condominiale impugnata, adottata nella riunione del 30.9.2020, per i motivi esposti in narrativa. “.
Conseguentemente, va annullata la delibera impugnata del 30.09.2020, relativa al punto n. 4, concernente l'approvazione del preventivo di esercizio, avendo rispetto a tale deliberazione parte attrice espresso il suo dissenso.
Diversamente è da ritenersi quanto alla impugnazione del rendiconto esercizio dal 01.01.2019 al
31.12.2019. Sostiene parte attrice nelle sue conclusioni che mentre riguardo al punto 4) il dissenso è stato regolarmente verbalizzato ( si legge infatti a verbale “si precisa che i condomini che non hanno approvato il preventivo sono con millesimi 123,64 e con millesimi 265,37”), Parte_9 Pt_1 riguardo il consuntivo approvato di cui al punto 1) il dissenso della non è stato verbalizzato, e, Pt_10
a dire della odierna Parte attrice, la stessa si è accorta di tale circostanza alla notifica del verbale, facendolo subito presente in sede di impugnazione presso l'Organismo di Mediazione.
Sennonché quanto sostenuto non è stato provato, poi, da Parte attrice. Invero, l'art. 1137, comma 2,
c.c. ammette l'impugnazione della delibera assembleare soltanto da parte dell'assente, del dissenziente e dell'astenuto; pertanto, il condòmino presente che abbia partecipato all'assemblea non può impugnare la deliberazione, se non è dissenziente (o non si sia astenuto) proprio in ordine alla deliberazione che impugna. Il dissenso dell'impugnante rispetto alla deliberazione deve essere provato ed incombe sullo stesso l'onere della relativa prova. Il verbale di una assemblea condominiale, infatti, ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso,
pagina10 di 13 potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova. Incombe, tuttavia, sul condomino che impugni la delibera assembleare l'onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale (cfr. Cassazione civile sez. VI, 09/05/2017, n.11375). Nessun a prova è stata, però offerta da
Parte attrice per provare la mancata verbalizzazione del suo dissenso in ordine all'approvazione della deliberazione oggi impugnata.
È pur vero che nel verbale di assemblea impugnato del 30.9.2020 parte attrice ha espresso il proprio dissenso in ordine all'approvazione delle nuove tabelle millesimali redatte dall'NG come Per_2 verbalizzato al punto 3 della delibera assembleare dove si legge testualmente “ l'assemblea, dopo aver visionato le tabelle elaborate dall'NG , approva all'unanimità ad eccezione della Per_2 condomina con millesimi 265,37 le tabelle millesimali presentate dall'NG. che si Pt_1 Per_2 allegano al presente verbale”, tuttavia, la stessa Attrice afferma che “riguardo il consuntivo approvato di cui al punto 1) il dissenso della non è stato verbalizzato, e la stessa si è accorta Pt_10 di tale circostanza alla notifica del verbale, facendolo subito presente in sede di impugnazione presso l'Organismo di Mediazione.”(cfr., memoria del 30.09.2021). Sennonché parte attrice non prova di avere espresso il suo dissenso in sede di deliberazione. Si potrebbe – forse - ipotizzare che l'attrice avendo espresso il suo dissenso in ordine all'approvazione delle tabelle redatte dall'NG. Per_2 abbia ritenuto implicito il dissenso in ordine all'approvazione del consuntivo. Tuttavia, a parte la detta mancanza di prova in ordine al dissenso, l'approvazione del consuntivo viene verbalizzata come relativa al punto n.1 dell'ordine del giorno, mentre il voto sull'approvazione delle nuove tabelle millesimali viene verbalizzato come relativo al punto 3 dell'ordine del giorno, sicché è arduo – e inutile - pensare che il dissenso espresso in ordine all'approvazione delle nuove tabelle riguardi anche l'approvazione del consuntivo. È, invece, verbalizzato il dissenso di parte attrice in ordine all'approvazione del preventivo – esercizio dal 01.01.2020 -al 31.12.2020 e relativo riparto di spesa con vecchi e nuovi millesimi
Ne consegue che in ordine alla domanda di parte attrice di “Ritenere nulli e/o annullabili anche i punti 1) e 4) della predetta delibera, consequenzialmente alla statuita nullità e/o annullabilità del punto 3), si deve ritenere che difetti la legittimazione di parte attrice ad impugnare la deliberazione adottata dal nella seduta del 30.09.2020 relativamente al punto 1 della detta delibera, in CP_1 quanto “In tema di impugnazione di delibere condominiali annullabili, la legittimazione ad agire spetta al che sia stato assente all'assemblea nel corso della quale la delibera contestata è CP_1 stata assunta o che, se presente, abbia espresso in merito il suo dissenso o si sia astenuto, ricadendo sullo stesso l'onere di provare tali circostanze. Il difetto di detta legittimazione può, invece, essere rilevato d'ufficio dal giudice ed il relativo accertamento non è soggetto a preclusioni, non potendosi accordare la facoltà di opporre la menzionata delibera a chi non ne abbia titolo”(cfr., Cassazione civile pagina11 di 13 sez. II, 26/02/2019, n.5611). E, comunque, non sono state fondatamente prospettate da parte attrice ipotesi di nullità della deliberazione impugnata, atteso che, all'interno della disciplina civilistica relativa al condominio degli edifici, sono da considerarsi nulle le delibere assembleari prive degli elementi essenziali, aventi oggetto illecito, impossibile o estraneo alle competenze dell'assemblea, nonché quelle che incidono sui diritti individuali dei singoli condomini su beni comuni o di proprietà esclusiva. Sono invece annullabili le delibere adottate in violazione delle regole di costituzione dell'assemblea, delle maggioranze previste dalla legge o dal regolamento, o affette da vizi procedurali relativi alla convocazione e all'informazione. Conseguentemente, mentre la decisione assembleare che, con voto maggioritario, introduca modifiche ai principi generali di riparto delle spese fissati dalla normativa o da patti tra i condomini è affetta da nullità, diversamente, la delibera che si limiti a ripartire le spese in modo non conforme a tali criteri, nell'ambito delle competenze dell'assemblea, è annullabile.
Le spese di lite, comprese quelle relative all'espletata C.T.U. di revisione giudiziale delle tabelle millesimali, seguono la soccombenza e sono poste per intero, per quanto concerne le spese di C.T.U.
e per 70%, per quanto concerne gli onorari di difesa a carico di parte convenuta e a favore di parte attrice, e sono così determinate: euro 593,80 per esborsi, compenso al netto delle riduzioni € 2.539, 4
(Tabelle: 2022 (D.M. n. 147 del 13/08/2022) Competenza: giudizi di cognizione innanzi al tribunale - Valore della causa: da € 26.001 a € 52.000- Fase di studio della controversia, valore minimo: € 851,00; Fase introduttiva del giudizio, valore minimo: € 602,00; Fase istruttoria e/o di trattazione, valore minimo:€
903,00; Fase decisionale, valore minimo: € 1.453,00; Compenso tabellare (valori minimi)
€3.809,00.Riduzione di 1/3 su € 3.809,00 € -1.269,6).

P.Q.M.


Il Tribunale di Messina – Prima sezione civile – in funzione di Giudice Unico, definitivamente decidendo nella controversia iscritta al n. 476/2021 R.G.
Disattesa ogni altra domanda eccezione e difesa
Accoglie la domanda di parte attrice di revisione delle tabelle millesimali del convenuto CP_1
e conseguentemente accoglie la domanda di parte attrice di dichiarare le tabelle revisionate in via giudiziale, redatte dall'NG. valide ed efficaci nei confronti dell'intero Condominio. Per_4
Accoglie, conseguentemente, la domanda di parte attrice di annullamento della delibera condominiale impugnata, adottata nella riunione del 30.9.2020, di approvazione delle tabelle millesimali redatte dall'NG. Per_2
Accoglie, conseguentemente, la domanda di parte attrice di annullamento della delibera impugnata del 30.09.2020, relativa al punto n. 4, concernente l'approvazione del preventivo di esercizio.
pagina12 di 13 Dichiara inammissibile, per difetto di legittimazione, non avendo dato prova del suo dissenso all'approvazione, la domanda di parte attrice di annullamento della deliberazione adottata nell'assemblea del 30.09.2020, di approvazione del rendiconto esercizio dal 01.01.2019 al
31.12.2019, di cui al punto n.1 dell'ordine del giorno dell'assemblea condominiale del 30.09.2020.
Pone definitivamente le spese della Consulenza tecnica d'Ufficio per intero a carico del CP_1 convenuto.
Condanna il al pagamento a favore di Parte attrice, in ragione del parziale Controparte_6 accoglimento delle domande attoree, delle spese di lite, nella misura di due terz sul totale e così determinate: euro 593,80 per esborsi, euro 2.539, 4 per onorari di difesa, oltre spese generali (15%), iva e cpa, se dovuti.
Così deciso in Messina, 18.12.2025
Il Giudice onorario
Dott. Salvatore Irullo
In caso di diffusione della presente sentenza si omettano le generalità e gli altri identificativi delle parti.
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