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Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ Civile
Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora
Febbraro, all'esito dell'udienza del 10/11/2025, tenuta con trattazione scritta, lette le note conclusive e le precisazioni delle conclusioni ha pronunciato, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 35233 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2023 tra
, nata a [...] il [...], Parte_1 cod.fisc. , rappresentata e difesa dall'Avv. CodiceFiscale_1
Alessandro Fabbri del Foro di Rimini (cod.fisc. , CodiceFiscale_2
PE e telefax 0541 958157), Email_1 elettivamente domiciliata in Roma, alla Via Garigliano n. 74/B, presso lo studio dell'Avv. Mario Giancaspro ricorrente e
, C.F. , domiciliato Controparte_1 CodiceFiscale_3 in Roma, Via Romeo Romei, 35, presso e nello Studio dell'Avv. Gian Luigi
Malossi del Foro di Roma, T.O.A. Roma A 24378, C.F. CodiceFiscale_4
P.I. P.E.C.
[...] P.IVA_1
, fax. P.E.O. Email_2 P.IVA_2
che lo rappresenta e difende, unitamente alla Email_3 sostituta processuale Dott.ssa p. Avv. Carolina Malossi del Foro di Roma,
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T.O.A. Roma C.F. , P.I. C.F._5 CodiceFiscale_6
, P.E.C. , P.E.O. P.IVA_3 Email_4
giusta procura ad lites redatta su foglio separato Email_5
(All. 00, procura ad lites), resistente
E
C.F. , residente in [...]
Roma, Largo Brancaccio, 88
Resistente contumace nonchè
assistita, rappresentata e difesa dall'Avv. Fabio CP_3
Pinci de Foro di Roma (c.f. – FAX 06.87134214 – C.F._8
PE , ed elettivamente domiciliata presso il suo Email_6 studio Legale sito in Roma (RM), Via della Mercede n. 11
terza chiamata in causa
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI come in atti.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
- ARTT. 132 E 127 TER - 429 C.P.C. – I. In limine litis va osservato che la recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, ha modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n. 69 del 2009). Ne deriva che può procedersi all'immediata stesura delle ragioni della decisione. II. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c, depositato in data 12.07.2023, la IGa ha convenuto in giudizio i IGi Parte_1 [...]
e innanzi al Tribunale Ordinario Civile di CP_2 Controparte_1
Roma, per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni:
“- voglia l'Ecc.mo Tribunale di Roma,
- disattesa ogni contraria e diversa istanza, eccezione e deduzione,
- emesse le più opportune pronunce e declaratorie,
- condannare i signori e , in solido tra CP_2 Controparte_1 loro ed ognuno a proprio titolo, al pagamento in favore della signora
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della somma di € 23.831,37, o nella diversa misura Parte_1 ritenuta di giustizia, anche in via equitativa, per il ripristino della regolarità urbanistica dell'appartamento oggetto di locazione registrata all'Agenzia Entrate Roma 1 Trastevere in data 27 ottobre 2016, al n. 23164 serie III T,
- condannare i signori e , in solido tra CP_2 Controparte_1 loro ed ognuno a proprio titolo, al risarcimento del danno conseguito alle perdite di canoni di locazione protrattosi dal giugno 2020 al maggio 2021 nella misura di € 12.000,00, o nella diversa misura ritenuta di giustizia, anche in via equitativa,
- condannare il solo signor , al pagamento in favore Controparte_1 della signora della ulteriore somma di € 1.150,49 per Parte_1 oneri condominiali ordinari non pagati,
- porre definitivamente a carico dei resistenti le spese di CTU, nella misura che sarà liquidata nel procedimento iscritto al n. 61552/2021 R.G.C.C. Tribunale Roma,
- con vittoria di esborsi e compensi di giudizio, anche con riguardo alla fase di Consulenza Tecnica Preventiva.”
A tal fine ha esposto e dedotto che:
“1. Con contratto registrato all'Agenzia Entrate Roma 1 Trastevere in data 27 ottobre 2016, al n. 23164 serie III T, prot. telematico 16102714570732355/000001, la signora ha concesso Parte_1 in locazione al signor nato il [...] a [...]
Roma, ivi residente in [...]88, sc. un. Int. A, cod.fisc.
, l'immobile ubicato in Roma, Via Ferruccio n. C.F._9
44, piano primo, int. 6, censito a N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 495, particella 151, sub 12 (doc. n. 1).

2. Ai sensi dell'art. 14 del contratto, il conduttore è stato
“espressamente autorizzato alla esecuzione di modifiche, innovazioni e ristrutturazioni dell'immobile locato a condizione che si munisca dei necessari titoli edilizi e urbanistici, fermo restando che tutte le spese resteranno a suo esclusivo carico e che non si potranno modificare le pavimentazioni, con eccezione di quelle del bagno e della cucina. Al termine della locazione la locatrice potrà chiedere la remissione nel pristino stato, ovvero trattenere le modifiche senza essere tenuta al versamento di alcun indennizzo.”.

3. Per atto in data 20 gennaio 2017, registrato in data 23 gennaio 2017 a Roma con prot. 0012410, il signor , nato il 20 Controparte_1 agosto 1980 a Roma, ivi residente in [...] sc. un. int. 2, cod.fisc. è subentrato nella posizione C.F._10
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del conduttore, assumendo tutti i patti e condizioni del contratto, con liberazione del signor per le sole obbligazioni future CP_2
(doc. n. 2).

4. Dopo aver comunicato verbalmente di voler cessare il rapporto a causa delle limitazioni nella circolazione imposte dal Governo per il contenimento delle infezioni da virus SARS-COV-2, il signor CP_1
ha trasmesso all'account WhatsApp dell'avv.
[...] Controparte_4
, figlia della ricorrente, un “verbale di consegna chiavi” datato 10
[...] maggio 2020, impegnandosi a “dare incarico ad uno Studio Tecnico per la messa a norma dell'appartamento con regolarizzazione anche al Catasto nonché ad un idraulico per la predisposizione degli attacchi e della cappa della cucina con posizione preventivamente concordata con la proprietaria, lavoro da effettuarsi entro e non oltre il mese di giugno 2020” ed ha poi registrato la cessazione del contratto il 29 maggio 2020 (doc. n. 3).

5. L'appartamento era stato oggetto di interventi edilizi eseguiti da parte conduttrice in assenza dei prescritti titoli e in maniera tale da rendere l'unità non conforme agli strumenti urbanistici per la mancanza del vano cucina, eliminato per la creazione di un bagno.

6. L'unità immobiliare è stata rilasciata di fatto mediante spedizione postale delle chiavi, pervenute al termine del mese di giugno 2020.

7. Nonostante i numerosi tentativi di conseguire l'adempimento spontaneo, la pratica edilizia di sanatoria con opere e l'esecuzione dei lavori necessari sono avvenuti a spese della signora Parte_1

8. Previa regolarizzazione catastale, resa necessaria in ragione di un errore materiale compiuto molti anni addietro (la planimetria era stata rappresentata in maniera speculare rispetto alla realtà) ed eseguita a cura e spese della signora si è proceduto Parte_1 con la presentazione di una pratica edilizia finalizzata in parte a sanare le opere già eseguite da parte conduttrice in assenza di titoli ed in parte a realizzare gli interventi necessari per adeguare la suddivisione interna al regolamento urbanistico.

9. In particolare, la trasformazione della precedente cucina in bagno e del precedente soggiorno in camera da letto aveva comportato la violazione dell'art. 40, lett. c) del Regolamento Generale Edilizio del Comune di Roma, a norma del quale “c) ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno 14 m2; il «posto di cottura», eventualmente annesso al locale di soggiorno, deve comunicare ampiamente con quest'ultimo e deve essere adeguatamente munito di impianti di aspirazione forzata sui fornelli” (doc. n. 4).
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10. Al fine di contenere le spese, si è proceduto con la sanatoria della sostituzione della cucina prima esistente con un bagno ed una nicchia, con la demolizione del bagno abusivamente realizzato nell'ingresso, trasformato altrettanto abusivamente in camera da letto, e con la destinazione dell'ingresso medesimo a soggiorno, con angolo cottura (doc. n. 5, doc. n. 6 e doc. n. 7).
11. La progettazione e la gestione della pratica amministrativa è stata affidata al geom. di Cattolica, mentre l'esecuzione delle CP_5 opere è avvenuta a cura della corrente in Roma, Parte_2
Via Fermignano, la quale ha fornito un preventivo iniziale delle opere previste in capitolato di € 6.300,00 oltre IVA di legge (doc. n. 8).
12. Si è quindi proceduto con il versamento degli oneri urbanistici con un esborso di € 584,24 (doc. n. 9) e con la presentazione della CILA telematica (doc. n. 10).
13. Durante la demolizione del bagno realizzato all'ingresso, è emerso che, contravvenendo alla espressa previsione contrattuale, si era proceduto con la parziale demolizione del pavimento in seminato veneziano originale dell'epoca di costruzione (doc. n. 11).
14. Le opere sono state ultimate procedendo con una semplice quanto antiestetica stuccatura della preziosa pavimentazione, per il cui ripristino si sarebbe dovuto procedere con il rifacimento in opera dell'intera stanza. Il c.d. seminato veneziano consiste infatti in una pavimentazione realizzata in opera, con utilizzo di malte opportunamente colorate, miscelate a pietra di vari colori, gettate in opera e quindi arrotate al fine di rendere le superfici lisce. Si viene in questo modo a creare una sorta di unica “piastrella” modellata a misura della stanza, senza alcuna fuga e senza possibilità di realizzare sostituzioni o ripristini parziali. Questo è il motivo per il quale era stato posto l'espresso divieto di demolizione.
15. Al termine degli interventi, le opere sono state consuntivate in € 7.810,00 compresa IVA di legge (doc. n. 12 e doc. n. 13).
16. All'esito è stata presentata la pratica di aggiornamento catastale, con un esborso di € 50,00 (doc. n. 14).
17. La soluzione adottata ha consentito, come accennato, di minimizzare i costi e di regolarizzare l'unità immobiliare, ma l'appartamento presenta ancora una tapparella mancante, una finestra rotta e la pavimentazione compromessa dal punto di vista estetico, proprio nel vano di ingresso, come sopra descritto e come risultante dalle rappresentazioni fotografiche prodotte (doc. n. 15).
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18. Il geom. ha stimato gli oneri per il rifacimento della CP_5 pavimentazione del vano di ingresso in € 25.500,00 oltre IVA di legge (doc. n. 16).
19. Lo stesso geom. ha quantificato i propri compensi CP_5 per la redazione della pratica urbanistica, per l'accatastamento e la relazione estimativa in complessivi € 3.497,16, comprensivi di accessori (doc. n. 17).
20. Va aggiunto che l'appartamento è stato rilasciato con un vetro crepato in corrispondenza della finestra del bagno (ex cucina) e con una serranda da ripristinare in corrispondenza della finestra dell'altro bagno, con conseguente necessità di eseguire lavori stimati in complessivi € 1.000,00 a corpo.
21. Il signor ha altresì omesso il pagamento delle Controparte_1 spese condominiali ordinarie, lasciando insoluti € 1.150,49 calcolati a consuntivo sino al 1° giugno 2020 (doc. n. 18).
22. Lo stesso, prima dell'esecuzione delle opere da parte della signora ha riconosciuto di essere responsabile del ripristino Parte_1 della regolarità urbanistica dell'immobile ed ha incaricato il geom. di Roma, il quale ha ipotizzato alcune Controparte_6 modalità di intervento, poi convenendo sulla soluzione effettivamente adottata, ritenuta essere quella meno dispendiosa.
23. Il signor ha però tergiversato a lungo, senza Controparte_1 procedere con l'esecuzione delle opere e, a fronte del preventivo elaborato dalla ha offerto il pagamento pro bono Parte_2 pacis della somma di € 3.800,00 (all'epoca non era ancora noto il danneggiamento della pavimentazione dell'ingresso), che non ha però mai effettuato, il tutto come risulta dal lungo scambio di messaggi WhatsApp intervenuto con l'Avv. , che si trascrive Controparte_4 integralmente (doc. n. 19).
24. In ragione dei tempi di progettazione, di presentazione della pratica, di esecuzione delle opere, di aggiornamento catastale e di chiusura della pratica urbanistica, la regolarizzazione si è protratta da marzo a giugno 2021, allorquando si è potuto affidare l'incarico all'agenzia immobiliare Omega VI LT S.r.l. di reperire un nuovo conduttore. Dopo diverse visite, l'appartamento è stato concesso in locazione in favore del signor al canone mensile di Parte_3
€ 1.100,00, ridotto per il primo periodo ad € 1.000,00 (doc. n. 20).
25. Dal giugno 2020 al maggio 2021 compresi, si sono quindi verificate perdite di canoni di locazione stimabili in € 12.000,00, tenuto conto sia
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del canone corrisposto dal signor , che di quello Controparte_1 inizialmente pattuito con il nuovo locatario.
26. Con ricorso in data 18 ottobre 2021, la signora Parte_1 ha chiesto disporsi consulenza tecnica preventiva nel contraddittorio con i signori e sui seguenti quesiti: CP_2 Controparte_1
“Esaminati gli atti e i documenti di causa, acquisita ogni ulteriore documentazione eventualmente necessaria presso gli uffici comunali competenti:
1) valuti il consulente, la esigenza, congruità e pertinenza delle opere eseguite per la regolarizzazione catastale ed urbanistica dell'appartamento oggetto di procedura, nonché la congruità e pertinenza dei compensi professionali richiesti dal geometra CP_5 per le prestazioni rese;

[...]
2) valuti il consulente l'ammontare dei danni arrecati all'appartamento oggetto di causa con riguardo alla parziale demolizione del pavimento dell'ingresso, alla rottura del vetro della finestra del bagno ex cucina ed alla eliminazione della tapparella del bagno.” (doc. n. 21).
27. Il procedimento è stato iscritto a ruolo ed ha assunto il n. 61552/2021 R.G.C.C. e si è svolto nella contumacia dei resistenti.
28. È stato nominato consulente tecnico d'ufficio l'arch. Per_1 doc. n. 22), il quale ha depositato il proprio elaborato finale
[...] in data 28 novembre 2022, rassegnando le seguenti conclusioni:
“Sulla base della documentazione agli atti, l'appartamento fu oggetto di modifiche non conformi alle prescrizioni del regolamento edilizio del Comune di Roma.
Il Ricorrente ha dovuto regolarizzare quanto realizzato, demolendo il bagno all'interno della camera di fronte l'ingresso e ripristinando la cucina con la creazione di un soggiorno con angolo cottura.
La parcella del tecnico incaricato risulta congrua.
Dall'esame delle planimetrie agli atti e di quella presentata con la
, risulta una incongruità ovvero non è stato riportato l'esistenza e Pt_4 la demolizione del bagno in questione, forse per una errata rappresentazione grafica. Lo stato finale del progetto della CILA e la variazione catastale risultano comunque conformi allo stato dei luoghi riscontrato dal CTU.
L'ammontare delle spese sostenute e dei danni, sostenuti dalla Ricorrente,
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sono:
1. € 3.497,13 per spese del tecnico quali perizia danni, ; Pt_4
2. € 584,24 per diritti amministrativi e sanzione;

3. € 50,00 diritti per accatastamento;

4. € 19.250,00 oltre IVA, per danni di ripristino opere edili e rifacimento pavimentazione;

5. € 500,00 oltre IVA per sostituzione vetro e tapparella ( ove ammissibile in quanto non prodotta alcuna prova nel ricorso in quanto nell'allegato 15 indicato quale riferimento, ci sono solo le foto della pavimentazione )” (doc. n. 23).
29. In relazione alla eliminazione della tapparella del bagno ed all'esigenza di sostituzione del vetro della finestra del bagno (ex cucina), a completamento della documentazione prodotta in sede di Consulenza Tecnica Preventiva, si producono ulteriori rilievi fotografici (doc. n. 24 e doc. n. 25).
30. I danni arrecati e gli oneri per ripristinare la regolarità urbanistica ed i danni arrecati da parte conduttrice sono stati quindi stimati in complessivi € 23.831,37; tali oneri dipendono, come sopra detto, dalla parziale demolizione del pavimento, espressamente vietata nel contratto di locazione, e dalla esecuzione delle opere di eliminazione della cucina e del soggiorno, effettuate senza alcun titolo edilizio;
rispetto ed essi i signori e CP_2 Controparte_1 sono chiamati a rispondere in solido nei confronti della ricorrente, trattandosi di obbligazioni facenti carico all'originario contraente ed espressamente assunte dal subentrante. Gli stessi devono rispondere in via solidale anche degli ulteriori danni dipesi dall'indisponibilità dell'appartamento per il tempo necessario allo svolgimento delle pratiche amministrative e per l'esecuzione delle opere necessarie per rendere l'unità immobiliare conforme alla normativa edilizia e, quindi, locabile a terzi, come sopra quantificate in € 12.000,00 (punto 25).
31. Il signor è altresì responsabile per il pagamento Controparte_1 degli oneri condominiali ordinari e, come sopra allegati e quantificati in € 1.150,49 (punto 21).
32. I resistenti dovranno sopportare altresì gli oneri del procedimento di Consulenza Tecnica Preventiva, non ancora liquidati in via definitiva, che si chiede siano posti a carico dei resistenti nel computo delle spese di lite, di tale tipologia di oneri trattandosi.
33. Ai fini della allegazione della condizione di procedibilità si rappresenta che è stato inutilmente esperito il tentativo di mediazione
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presso la sede di Roma dell' in data 10 luglio 2023, al quale CP_7 nessuno dei conventi, ritualmente convocati, si è presentato (doc. n. 26)”.
Instauratosi il contraddittorio si è costituito il IG , Controparte_1 il quale ha impugnato e contestato tutto quanto ex adverso dedotto e richiesto, <<...ad eccezione della richiesta del saldo degli oneri condominiali non corrisposti, instando per il rigetto delle altre domande…>>, sulla scorta delle seguenti argomentazioni:
<<…° - SULLA CARENZA DI LEGITTIMAZIONE PASSIVA
DEL SIGNOR Controparte_1
Come confermato anche dalla ricorrente, i lavori (abusivi) realizzati presso l'immobile locato, sono stati eseguiti esclusivamente dal precedente conduttore IG e, più nello specifico, da CP_2 tale IGa CP_3
Pertanto, il IG avendo ricevuto, al momento del Controparte_1 suo subentro, l'immobile già modificato a seguito degli interventi edilizi (abusivi) effettuati da altri, non può ritenersi responsabile, neppur in via solidale, dei danni oggetto di causa, in quanto gli obblighi contrattuali assunti con l'atto di subentro del 20.01.2017, data sicuramente successiva agli avvenuti abusi edilizi, non contemplano alcuna responsabilità per fatti (illeciti) antecedenti al detto subentro. (All, 02, atto di subentro 20.01.2017)
Tutto ciò è ben noto e non contestato da parte ricorrente, ed infatti, nel copioso scambio di messaggi WhatsApp, intercorso tra il IG
e la IGa che, in qualità di Controparte_1 Controparte_4 figlia della IGa si occupava della gestione degli Parte_1 immobili dati in locazione, più volte era emerso come l'odierno resistente avesse ricevuto l'immobile nell'esatto stato in cui l'ha successivamente rilasciato, senza apportare alcuna modifica, in quanto, si ribadisce, che i lavori “abusivi” (di rilevanza penale e quindi personale) erano stati eseguiti, esclusivamente, dal precedente conduttore ovvero da chi per lui.
La circostanza che i lavori fossero stati eseguiti antecedentemente al subentro del IG , non solo non viene smentita Controparte_1 dalla IGa , ovvero dalla stessa IGa Controparte_4
ma è addirittura confermata dal procuratore Parte_1 generale della ricorrente (Avv. Mauro Gualtieri) con la p.e.c. del 24.07.2020, indirizzata a tale Geom. dalla Controparte_6 quale p.e.c. si evince, chiaramente, che è nota la circostanza, appunto, che i lavori erano stati eseguiti prima del subentro del IG CP_1
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ed in assenza delle necessarie autorizzazioni. (All. 03, p.e.c. CP_1
24.07.2020)
Ed infatti, nella prefata p.e.c., (che si ribadisce essere stata trasmessa dall'Avv. Mauro Gualtieri nella sua qualità di procuratore generale) al secondo capoverso, leggiamo testualmente: “...abbiamo anche contattato la IGa per ottenere gli estremi della CP_3 pratica edilizia e questa ci ha comunicato di aver effettuato le opere senza alcun permesso e senza denuncia o comunicazione di inizio dei lavori...” dal ché non sfuggirà, all'attenzione della S.V. Ill.ma, il tentativo di parte ricorrente di coinvolgere, pretestuosamente, il IG , in questioni a lui assolutamente estranee! Controparte_1
II° - SULLA MANCATA COSTITUZIONE DEL Controparte_8
NEL PROCEDIMENTO PER A.T.P.
[...]
Anche se non rileva ai fini del decidere in relazione al presente giudizio, (non essendo, peraltro, coinvolta alcuna responsabilità della ricorrente) la scrivente difesa ritiene opportuno rappresentare che, la mancata costituzione del IG nel procedimento Controparte_1 per A.T.P., non è dipesa da un disinteresse della parte al prefato procedimento quanto, piuttosto, da una gravissima violazione dei doveri professionali e deontologici di tale Avv. Alberto Bellet.
Ed infatti, nonostante che il detto Legale fosse stato incaricato di costituirsi nel prefato procedimento ricevendo, vieppiù, il fondo spese per tale incombente, quest'ultimo non ha adempiuto all'incarico conferito.
Tale inqualificabile comportamento, ha determinato la violazione del fondamentale diritto alla difesa del IG ragione Controparte_1 per la quale si è proceduto, allo stato solo in via stragiudiziale, (con riserva di agire anche in sede penale, civile e disciplinare) a diffidare il Legale alla restituzione di tutte le somme indebitamente percepite per il mancato espletamento di innumerevoli incarichi professionali a lui conferiti tra cui, appunto, la costituzione nel procedimento per CP_9 prodromico al presente giudizio, nonché nella successiva procedura di mediazione proposta dalla IGa nei confronti del Parte_1
IG e del IG (All. 04, diffida vs Controparte_1 CP_2
Avv. Alberto Bellet)
III° - SULLA CORRETTA QUANTIFICAZIONE DELLA SOMMA RICHIESTA A TITOLO DI RIPRISTINO DELLA REGOLARITA' AMMINISTRATIVA-URBANISTICA
Ferma restando la pregiudiziale eccezione di carenza di legittimazione passiva che precede, nella denegata ipotesi in cui,la S.V. Ill.ma
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ritenesse applicabile il principio della responsabilità solidale, (ancorché graduata tra le parti) l'importo di € 23.813,37, così come richiesto dalla ricorrente è sicuramente emendabile.
Ed infatti, la IGa nelle conclusioni, (pagina Parte_1 dieci, primo capoverso, atto introduttivo) ha chiesto la condanna dei ricorrenti in solido, ed ognuno a proprio titolo, al pagamento della somma di € 23.831,37 testualmente: “...per il ripristino della regolarità urbanistica...”.
Orbene, la causale che precede è specifica ed afferisce agli importi anticipati per procedere, appunto, alla regolarizzazione amministrativa-urbanistica dell'immobile de quo.
Gli importi de quibus, che qui si riportano, sono analiticamente descritti alla pagina sette, ultimo capoverso, atto introduttivo, e sono:
€ 3.497,13 per spese del Tecnico incaricato;
€ 584,24 per diritti amministrativi e sanzioni;
€ 50,00 per diritti di accatastamento per un importo, complessivo, di € 4.131,37.
Per il generale divieto di emendatio libelli, l'importo eventualmente richiedibile (attesa la specifica formulazione della domanda sul punto nelle conclusioni - pagamento per la regolarizzazione urbanistica) sarà, quindi, di soli € 4.131,37.
IV° - SULLA RICHIESTA DI RISARCIMENTO PER CANONI DI LOCAZIONE NON PERCEPITI
Ferma sempre restando la superiore eccezione di carenza di legittimazione passiva del IG , e della Controparte_1 consequenziale sua non imputabilità per gli abusi edilizi commessi dal precedente conduttore, si rappresenta che parte ricorrente lamenta il presunto mancato guadagno derivante dall'impossibilità di concedere in locazione l'immobile nel periodo compreso tra il mese di giugno del 2020 ed il mese di maggio del 2021 a causa del necessario ripristino dello status quo ante e della regolarizzazione prima catastale e poi urbanistica dell'immobile oggetto di causa, quantificando, tale perdita, in € 12.000,00.
L'assunto avversario è inconferente, privo di pregio giuridico ed andrà, conseguentemente, disatteso.
Posto che, il IG ebbe a restituire le chiavi (come Controparte_1 confermato anche dalla stessa parte ricorrente) alla fine del mese di giugno del 2020, la scrivente difesa ritiene che il ritardo nel conferire l'incarico all'Agenzia Omega VI LT S.r.l. (avvenuto nel mese
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Ed infatti, nonostante la disponibilità dell'immobile sin dal mese di giugno del 2020, i lavori di ripristino sono iniziati solamente il 13.04.2021 e quindi a ben dieci mesi dalla riconsegna come provato dalla stessa C.I.LA. (All. 05, C.I.L.A. 13.04.2021)
Ed infatti, posta la disponibilità del bene sin dal mese di giugno del 2020, l'aver presentato la C.I.LA. solamente il 13.04.2021 non può certo imputarsi al conduttore uscente posto che, come risulta per tabulas, il ritardo è da imputarsi ad un precedente, quanto pregiudiziale, errato accatastamento del bene la cui responsabilità è da ascriversi, unicamente, alla proprietaria.
In ogni caso, come più volte rappresentato nella narrativa che precede sul punto, nella denegata ipotesi che possa essere riconosciuto un ipotetico danno da mancata messa a reddito dell'immobile, ferma restando l'imputabilità in capo, esclusivamente, al IG
[...]
detto danno dovrà essere circoscritto al periodo dal CP_2
23.08.2021 - data di fine lavori come certificato da parte ricorrente - al 15.09.2021 (per un totale di soli ventidue giorni) data di decorrenza del nuovo contratto di locazione. (All. 06, comunicazione fine lavori 23.08.2021)
V° - SULLA RICHIESTA DI RIMBORSO DEGLI ONERI CONDOMINIALI
Con riferimento agli oneri condominiali ancora dovuti al 01.06.2020, per un totale di € 1.150,49, il IG nulla oppone Controparte_1 offrendo, banco iudicis, la somma richiesta.
VI° - SULL'OBBLIGO IN CAPO ALLA RICORRENTE, EXARTT. 101 E 102 C.P.C., DI INTEGRARE IL CONTRADDITTORIO CON LA LITISCONSORTE NECESSARIA - OVVERO IN SUBORDINE SULLA CHIAMATA IN CAUSA EX ART. 269 C.P.C. DEL TERZO DA PARTE DEL Controparte_8
Per tutto quanto dedotto sul punto, si ritiene opportuno, quanto necessario, chiamare in causa la IGa al fine di CP_3 veder manlevato, da ogni responsabilità e/o richiesta risarcitoria, il IG , in quanto essa terza è l'unica responsabile, in Controparte_1 solido con il IG della commissione degli abusi CP_2 edilizi e violazioni urbanistiche sottese al presente giudizio, come dichiarato dalla stessa parte ricorrente, alla quale incombeva, quindi, a parere della scrivente difesa, la vocatio in ius della detta IGa
da ritenersi sicuramente litisconsorte necessaria con CP_3 obbligo della sua chiamata in causa da parte, appunto, della ricorrente IGa Parte_1
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Alla luce delle argomentazioni sopra esposte ha rassegnato le seguenti conclusioni:
<<… piaccia, all'Onorevole Tribunale adito, disattesa e rigettata ogni contraria istanza, in via preliminare accertare, per quanto dedotto nella narrativa che precede sul punto, la necessità di integrare il contraddittorio, a mente degli artt. 101 e 102 c.p.c. e, per l'effetto, piaccia ordinare, alla ricorrente IGa di integrare il Parte_1 contraddittorio con la vocatio in ius della IGa nel CP_3 termine che la vorrà concedere ovvero, in subordine, e CP_10 nell'ipotesi in cui l'incombente che precede fosse ritenuto di competenza del IG , piaccia autorizzare il resistente, ex art. Controparte_1
269 c.p.c., per quanto dedotto sub capo VI°, da intendersi qui integralmente trascritto, a chiamare in causa la IGa CP_3
e, per l'effetto, piaccia differire la prima udienza di comparizione fissata al 10.04.2024, allo scopo di consentire alla scrivente difesa di citare in giudizio il terzo, nel rispetto dei termini di cui all'art. 163 bis c.p.c., e consentirne la relativa costituzione in giudizio e, in via pregiudiziale, piaccia accertare e dichiarare, per quanto dedotto sub capo I°,da intendersi qui integralmente trascritto, la carenza di legittimazione passiva del IG , in quanto Controparte_1 subentrato nella posizione di conduttore, in epoca successiva al compimento dei lavori abusivi e, per l'effetto, piaccia rigettare la domanda risarcitoria avanzata dalla IGa nei Parte_1 suoi confronti ovvero, in subordine, nella denegata ipotesi di rigetto dell'eccezione pregiudiziale, piaccia accertare, per quanto dedotto sub capo III°, da intendersi qui integralmente trascritto, essere dovuta la minore somma di € 4.131,37 quale rimborso per la regolarizzazione amministrativaurbanistica e, per l'effetto, piaccia dichiarare essere dovuta la somma di € 4.131,37 da imputarsi al solo IG
[...]
ovvero al terzo, secondo il criterio di imputabilità del danno CP_2 arrecato nonché piaccia accertare e dichiarare, per quanto dedotto sub capo IV°, essere non dovuta alcuna somma a titolo di indennizzo per la mancata messa a reddito dell'immobile ovvero, in subordine, piaccia accertare essere eventualmente dovuta una indennità solo per la mancata locazione dal 24.08.2021 al 14.09.2021, da liquidarsi secondo equità nonché piaccia addebitare le eventuali spese e compensi dell' esclusivamente al IG in virtù del già CP_9 CP_2 dedotto ed applicabile principio dell'imputabilità…>>.
Parte convenuta, ha chiesto integrarsi il Controparte_1 contraddittorio con la IGa CP_3
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Il Giudice ha autorizzato la chiamata in causa del terzo entro il termine del 12.09.2024
Nelle note di trattazione scritta parte convenuta ha esposto che
<<…Il IG ha provveduto a notificare la Controparte_1 chiamata del terzo come da citazione in atti dal 19.08.2024.
Nel merito del giudizio, si rappresenta, alla S.V. Ill.ma che, come anticipato in comparsa di costituzione e risposta, (capo V - pagina dieci) si è provveduto a saldare gli oneri condominiali come richiesti dalla parte ricorrente, giusto bonifico che si offre in comunicazione. (All. 01, bonifico di € 1.150,49).
Sul punto la scrivente difesa chiederà interrogatorio formale della ricorrente in ordine all'effettivo pagamento dei detti oneri posto che, qualora la ricorrente non avesse anticipato tale spesa (oggi rimborsata con il bonifico offerto in comunicazione) la legittimazione alla richiesta sarebbe stata di competenza, esclusiva, del Condominio di Via Ferruccio, 44.
Assolto l'onere economico che precede, la scrivente difesa, riportandosi ai propri scritti, (capo I° - comparsa di costituzione e risposta) verificata ed accertata la carenza di legittimazione passiva del IG per non essere lui l'autore degli illeciti Controparte_1 edilizi per cui è causa, chiede, alla S.V. Ill.ma, ritenuta condivisibile l'eccezione che precede, volersi emettere, previo rinvio conclusionale sul punto, con i termini per il deposito delle memorie, sentenza parziale di estromissione dal giudizio con la vittoria delle spese…>>.
La chiamata in causa è costituita la sig.ra contestando CP_3 in fatto ed in diritto la fondatezza delle argomentazioni, delle produzioni documentali e delle domande tutte della ricorrente e del convenuto costituito, sig. , e chiedendone, pertanto, la reiezione per i CP_1 motivi appresso esposti:
<…

4. La sig.ra non è mai stata parte del contratto di CP_3 locazione stipulato tra la sig.ra e il sig. Parte_1 [...] in data 27 ottobre 2016, (doc.1) né del successivo contratto di CP_2 subentro del sig. del 20 gennaio 2017. Controparte_1

5. La odierna convenuta viene chiamata in causa sulla base di asserite dichiarazioni contenute in una p.e.c. del 24.07.2020 inviata dall'Avv. Mauro Gualtieri al Geom. nella quale si Controparte_6 farebbe riferimento a presunte opere eseguite dalla sig.ra senza le CP_3 necessarie autorizzazioni.
14 15

6. Secondo quanto si legge negli atti, in tale comunicazione il procuratore della ricorrente avrebbe affermato: "...abbiamo anche contattato la IGa per ottenere gli estremi della CP_3 pratica edilizia e questa ci ha comunicato di aver effettuato le opere senza alcun permesso e senza denuncia o comunicazione di inizio dei lavori...”.

7. Tale circostanza viene strumentalmente utilizzata dalla controparte per tentare di attribuire alla convenuta la responsabilità per le presunte opere abusive, pur in assenza di qualsiasi altro elemento probatorio che colleghi la sig.ra alle modifiche contestate. CP_3

8. La sig.ra non ha mai intrattenuto rapporti con la proprietà. CP_3

9. Non esiste alcuna documentazione tecnica, fotografica o perizia che attesti che le opere contestate siano state materialmente eseguite dalla sig.ra né quando tali opere siano state realizzate. CP_3
10. La proprietaria non ha mai effettuato sopralluoghi durante il periodo di locazione del sig. per verificare lo stato CP_2 dell'immobile, né ha mai contestato formalmente alla sig.ra CP_3
l'esecuzione di opere non autorizzate prima della presente controversia.
11. La p.e.c. del 24.07.2020 citata dalla controparte non è mai stata notificata alla sig.ra prima della chiamata in causa, né le è mai CP_3 stata data la possibilità di confermare o smentire il contenuto ivi riportato, in palese violazione del diritto al contradditorio.
12. La presunta dichiarazione attribuita alla sig.ra è priva di CP_3 qualsiasi valore probatorio in quanto costituisce mera testimonianza de relato, non confermata dalla diretta interessata e riportata in una comunicazione intercorsa tra soggetti terzi.
13. La proprietaria ricorrente è rimasta completamente inerte per anni dopo la presunta realizzazione delle opere contestate, intervenendo solo dopo la riconsegna dell'immobile da parte del sig.
nel giugno 2020, circostanza che denota una tacita CP_1 accettazione delle modifiche apportate all'immobile.
14. Al momento del subentro del sig. (gennaio 2017), CP_1
l'immobile presentava già le modifiche contestate, come ammesso dalla stessa ricorrente, il che conferma che tali modifiche erano note alla proprietaria e al nuovo conduttore.
15. Nel precedente procedimento di accertamento tecnico preventivo, citato dalla ricorrente come base per la quantificazione dei presunti danni, la sig.ra non è stata nemmeno convenuta, a conferma che CP_3
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la stessa ricorrente, inizialmente, non la riteneva in alcun modo responsabile delle opere contestate.
16. Risulta del tutto inverosimile che una persona estranea al rapporto contrattuale abbia potuto eseguire autonomamente interventi edilizi, senza il coinvolgimento di un'impresa specializzata e senza la conoscenza del conduttore e della proprietaria…>>.
Sulla scorta di ciò ha rassegnato le seguenti conclusioni:
<<…Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza:
a) in via preliminare, accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva della sig.ra in relazione alle CP_3 domande proposte dalla ricorrente e dal convenuto , per le CP_1 motivazioni di cui in premessa;

b) nel merito ed in ogni caso, rigettare integralmente le domande eventualmente proposte nei confronti della sig.ra poiché CP_3 infondate in fatto ed in diritto e comunque non provate, per le motivazioni di cui in premessa;

c) in via subordinata, accertare e dichiarare prescritto il diritto al risarcimento dei danni eventualmente causati dalla sig.ra CP_3 essendo trascorsi più di cinque anni dalla data delle presunte opere;

d) nella denegata ipotesi e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda nei confronti della sig.ra limitare l'eventuale CP_3 risarcimento per un importo da determinarsi in corso di causa;

e) in ogni caso, ripartire l'eventuale responsabilità tra tutti i soggetti coinvolti, tenendo conto dell'effettivo apporto causale di ciascuno e, per l'effetto e in ogni caso, ridurre l'importo richiesto per la regolarizzazione urbanistica ad € 4.131,37, per le motivazioni di cui in premessa;

f) in ogni caso, con vittoria di spese, diritti e onorari di causa…>>.
Assolta la condizione di procedibilità in relazione alla domanda principale, è stata correttamente iniziata la mediazione in ordine alla chiamata in causa.
Verificato il corretto esperimento della procedura di mediazione obbligatoria, disposta l'acquisizione della produzione documentale, non ammesse le istanze istruttorie, discussa la causa e precisate le conclusioni, la causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 10.11.2025 con trattazione scritta e trattenuta a sentenza ex art. 127 ter c.p.c., con successivo provvedimento.
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IV. La domanda di parte ricorrente volta ad ottenere il risarcimento del danno deve ritenersi meritevole di accoglimento per le ragioni che seguono, nei limiti di cui appresso.
In materia locatizia, il conduttore è tenuto a prendere in consegna la cosa e ad osservare la diligenza del buon padre di famiglia. Tale comportamento ancorato ai principi di correttezza e buona fede deve permanere non solo per tutta la durata del contratto ma anche al momento della restituzione della cosa locata. Invero, come prescritto dall'art. 1590 c.c., il bene oggetto del contratto deve essere restituito al locatore nello stato medesimo in cui dal conduttore è stato originariamente ricevuto, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.
Al fine di determinare il contenuto preciso dell'obbligazione ricadente sul conduttore, ha valore probatorio preminente la descrizione dell'immobile locato che le parti abbiano inserito all'interno del contratto con riferimento allo stato ed alle condizioni dello stesso (cfr. tra le altre, Cass. Civ., n. 26780 del 2013). Nel caso in cui tale descrizione sia generica ovvero del tutto mancante, trova applicazione la presunzione secondo cui il conduttore l'abbia ricevuta in buono stato di riparazioni locative e debba restituirla nello stato medesimo. Non essendo questa considerabile una presunzione assoluta, è riconosciuta, in capo al conduttore, la possibilità di provare che il bene non gli fu consegnato in buono stato di manutenzione al momento della sottoscrizione del contratto.
Nella fattispecie, all'art. 14 del contratto di locazione sottoscritto in data 22.09.2016 le parti, e hanno pattuito Parte_1 CP_2 che:
“Il conduttore viene espressamente autorizzato alle esecuzione di modifiche, innovazioni e ristrutturazioni dell'immobile locato a condizione che si munisca dei necessari titoli edilizi ed urbanistici, fermo restando che tutte le spese resteranno a suo esclusivo carico e che non potranno modificarsi la pavimentazione, con eccezione di quelle del bagno e della cucina.
Al termine della locazione, la locatrice potrà richiedere la remissione nel pristino stato, ovvero trattenere le modifiche senza essere tenuta al versamento di alcun indennizzo.”
Ora costituisce fatto pacifico non contestato tra le parti ex art. 115 c.p.c., oltre che documentato in atti, che nel contratto sia subentrato CP_1
con atto del 20.1.2017, quale parte conduttrice nel rapporto
[...] giuridico oggetto d'esame, assumendo tutti i patti e condizioni del
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contratto, con liberazione del signor per le sole CP_2 obbligazioni future (doc. n. 2 dell'atto di cessione).
Il dopo aver comunicato verbalmente di voler cessare il CP_1 rapporto a causa delle limitazioni nella circolazione imposte dal Governo per il contenimento delle infezioni da virus SARS-COV-2, ha trasmesso all'account WhatsApp dell'Avv. figlia Controparte_4 della ricorrente, un “verbale di consegna chiavi” datato 10 maggio 2020, impegnandosi a “dare incarico ad uno Studio Tecnico per la messa a norma dell'appartamento con regolarizzazione anche al Catasto nonché ad un idraulico per la predisposizione degli attacchi e della cappa della cucina con posizione preventivamente concordata con la proprietaria, lavoro da effettuarsi entro e non oltre il mese di giugno 2020” ed ha poi registrato la cessazione del contratto il 29 maggio 2020 (doc. n. 3).
L'unità immobiliare è stata riconsegnata alla proprietaria mediante spedizione delle chiavi pervenute al termine del mese di giugno 2020.
Al termine del rapporto, l'immobile locato non si trovava in buone condizioni ma presentava danni derivanti da scarsa manutenzione del bene nonché alterazioni rispetto alla conformazione originaria dello stesso così come rappresentate in atti. Ciò è stato accertato con perizia dal consulente tecnico d'ufficio nominato nel corso dell'accertamento tecnico preventivo, procedimento instaurato dall'odierna parte ricorrente in epoca antecedente al presente giudizio e finalizzato alla individuazione di tutti i danni esistenti nell'immobile con relativa determinazione della somma dovuta al fine di riparare gli stessi e provvedere al ripristino dello status quo ante, acquisito in atti.
In particolare, è stata constatata la trasformazione della precedente cucina in bagno e del soggiorno in camera da letto in violazione dell'art. 40, lett. c) del Regolamento Generale Edilizio del Comune di Roma, a norma del quale “c) ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno 14 m2; il «posto di cottura», eventualmente annesso al locale di soggiorno, deve comunicare ampiamente con quest'ultimo e deve essere adeguatamente munito di impianti di aspirazione forzata sui fornelli” (doc. n. 4).
A seguito delle variazioni interne all'appartamento, eseguite in violazione della normativa edilizia tecnica locale, la ricorrente ha dovuto presentare una pratica edilizia in sanatoria con opere e per l'esecuzione dei lavori necessari. Per ottenere una sanatoria o una conformità urbanistica, l'immobile deve comunque garantire il rispetto delle superfici minime, delle altezze interne, dei requisiti igienico-sanitari e delle condizioni di sicurezza previste.
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La progettazione e la gestione della pratica amministrativa è stata affidata al Geom. di Cattolica, mentre l'esecuzione delle CP_5 opere è avvenuta a cura della Parte_2
Per la presentazione della CILA è stata versata la somma di €. 584,24, oltre ad € 50,00 per i diritti catastali.
Il geom. ha quantificato i propri compensi per la CP_5 redazione della pratica urbanistica, per l'accatastamento e la relazione estimativa in complessivi € 3.497,16, comprensivi di accessori che sono stati ritenuti congrui dal C.T.U., nominato dal Tribunale.
Dalla CILA presentata, è stato possibile appurare che lo stato dei luoghi corrisponda a quello della fine lavori e sia regolare dal punto di vista edilizio.
E' stata poi accertata la necessità di una spesa di euro 12.500,00 per la ripristino della pavimentazione dell'ingresso, danneggiata dalle tubazioni del bagno.
In merito alle domande svolte ricorre la legittimazione passiva del conduttore posto che la cessione del contratto comporta il CP_1 trasferimento soggettivo del complesso unitario di diritti ed obblighi derivanti dal contratto, lasciando immutati gli elementi oggettivi essenziali e realizzando soltanto una sostituzione soggettiva. Il legislatore del 1942 ha disciplinato la cessione del contratto agli artt. 1406-1410 c.c.; essa ha quale effetto la trasmissione non soltanto dei debiti o dei crediti nascenti dal contratto con i relativi accessori, ma altresì di quel complesso di diritti potestativi, azioni, aspettative che sono connessi alla qualità di contraente: si pensi ai poteri di annullamento, di rescissione, di risoluzione, di eccezione dilatoria, di recesso, nonché agli effetti della clausola compromissoria e di patti speciali, quale il patto di riscatto. Va da sé che a cessione avvenuta (o contestualmente alla stessa) il cessionario ed il contraente ceduto possono, anche, accordarsi fra loro per apportare delle modifiche al contenuto del contratto originario, restando, in assenza di tale accordo, immutato il contenuto del contratto originario (v. Cass. Civ., sezione lavoro, n. 16635 del 05/11/2003).
Nella fattispecie il contenuto del contratto non è mutato, nondimeno, a parere del Tribunale non ricorre alcuna responsabilità del cessionario nell'esecuzione delle opere edilizie in violazione del regolamento edilizio di Roma Capitale, avendo lo stesso attore affermato e prospettato che:
“…l'affittuario precedente aveva eseguito interventi edilizia in assenza dei titoli amministrativi, rendendo l'unità in questione, non conforme ai titoli urbanistici vigenti…”. Ne deriva che il sia tenuto, CP_1 unicamente ed esclusivamente, al risarcimento dei danni minimi ossia
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alla tapparella mancante ed alla finestra rotta, per la cui riparazione è stata ritenuta congrua una spesa complessiva di € 500,00, a corpo, oltre i.v.a..
Nulla conduce a ritenere che siffatte alterazioni fossero già presenti al momento della sottoscrizione della cessione del contratto di locazione del 2017, non essendo peraltro contestate dal resistente.
Quanto alle ulteriori domande risarcitorie esse vanno accolte nei confronti del conduttore precedente, autore degli interventi non conformi alla normativa tecnica di settore.
Invero, in tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore - previsto dall'art. 1590 c.c. - di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto, “incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile” (v. Cass. civ. n. 6387 del 2018).
Orbene, il locatore ha assolto l'onere della prova su di lui ricadente in quanto il procedimento di accertamento tecnico preventivo dallo stesso instaurato ha permesso di accertare la sussistenza sia di modifiche non conformi allo stato precedente dell'immobile e del regolamento edilizio di Roma Capitale sia di una condizione di deterioramento della pavimentazione dell'ingresso in cui versava l'immobile locato al momento della sua restituzione, condizione non derivante da vetustà e non consistente in logorio scaturente dal normale uso del bene nel tempo (unica ragione che avrebbe potuto esonerare il conduttore da ogni responsabilità). Al contrario, nel caso di specie, il conduttore non ha provato che tale deprezzamento della cosa locata sia scaturita da fatto a lui non imputabile né che, come l'immobile sia stato consegnato originariamente in condizione di pessimo stato manutentivo. All'art. 10 del contratto il conduttore ha dichiarato che il bene fosse in buono stato locativo ed adatto all'uso convenuto anche a seguito di indagini ed accertamenti dallo stesso eseguiti in sede amministrativa catastale ed urbanistica. Deve presumersi, quindi, che l'immobile fosse conforme alla planimetria catastale in sede di sottoscrizione del contratto. L'ATP acquisito in atti comprova la responsabilità del conduttore in ordine all'an debeatur per i danni emersi all'interno dell'immobile locato.
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Invero alcun dubbio può sussistere in ordine alla piena valenza probatoria della C.T.U. poiché, come ripetutamente chiarito dalla Suprema Corte, la consulenza tecnica di ufficio può costituire fonte oggettiva di prova tutte le volte che opera come strumento di accertamento di situazioni di fatto rilevabili esclusivamente attraverso il ricorso a determinate cognizioni tecniche (cfr., ex multis, Cass. Civ. 8.1.2004, n. 88; Cass. Civ. 21.7.2003, n. 11332; Cass. Civ. 10.3.2000, n. 2802). Oltre a ciò in virtù del principio del libero convincimento, il giudice del merito ha facoltà di apprezzare in piena autonomia tutti gli elementi presi in esame dal consulente tecnico e le considerazioni da lui espresse che ritenga utili ai fini della decisione, onde ben può trarre materia di convincimento anche dalla consulenza espletata in sede di accertamento preventivo, pur se il consulente abbia ecceduto i limiti del mandato conferito, una volta che la relazione di quest'ultimo sia stata ritualmente acquisita agli atti (v. Cass. Civ., sez. III, 9/3/2010, n. 5658
“… la relazione di accertamento tecnico preventivo può essere liberamente apprezzata dal giudice di merito in ogni sua parte e, quindi, anche in relazione alla causa del danno …” Cass. Civ., sez. II, 10/9/2009, n. 19563; Cass. Civ., sez. II, 09/11/2009, n. 23693).
A tali valutazioni e conclusioni, che il Tribunale ritiene di poter condividere pecrché logicamente ed esaustivamente motivate, l'Ausiliario è giunto dopo aver analizzato gli atti di causa, ricognito i luoghi di causa, esaminato l'intera documentazione, anche grafica e fotografica, in atti e dopo aver accertato e valutato, funditus, il tenore dei lavori eseguiti dalle parti costituite.
Avuto riguardo al quantum debeatur, il sig. va condannato al CP_2 pagamento in favore dell'attrice delle seguenti somme: 1. € 3.497,13 per spese del tecnico incaricato, Iva ed Oneri compresi;
2. € 584,24 per diritti amministrativi e sanzione;
3. € 50,00 diritti per accatastamento;
4 € 19.250,00 oltre IVA, per danni di ripristino opere edili e rifacimento pavimentazione (di cui € 12.150,00 oltre IVA per pavimentazione ed euro 7.100,00 per spese ripristino opere edili).
La condizione in cui versava il bene locato al momento della riconsegna ha comportato un concreto ed effettivo danno patrimoniale alla parte locatrice. A nulla rileva che il locatore abbia provveduto alla completa ristrutturazione dell'immobile perché ciò non esclude l'obbligo della corresponsione delle spese necessarie al ripristino. Nel caso di specie, invero, la locatrice ha dovuto sostenere costi ingenti per i lavori di riparazione (si v. fatture prodotte in atti) nonché subire un aggravio delle tempistiche per il ripristino della situazione quo ante. Costi e tempi che sarebbero stati ragionevolmente inferiori se la ristrutturazione dell'immobile avesse avuto come base di partenza un
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locale mantenuto in buone condizioni di conservazione e privo di alterazioni. Peraltro, risulta dalla produzione documentale in atti che la ristrutturazione del locatore abbia modificato completamente la struttura del bene locato. In ragione dei tempi di progettazione, di presentazione della pratica, di esecuzione delle opere, di aggiornamento catastale e di chiusura della pratica urbanistica, la regolarizzazione si è protratta da marzo 2021 a giugno 2021
Deve ritenersi dovuta alla parte ricorrente altresì la somma di €. 4.400,00 a titolo di risarcimento del danno per la mancata utilizzabilità del bene per il tempo necessario per l'esecuzione e il completamento dei lavori di ripristino (pari circa quattro mesi). Tale somma viene parametrata all'ultimo canone mensile.
V. Il sig. va, poi, condannato al pagamento in favore Controparte_1 della signora della ulteriore somma di € 1.150,49 per Parte_1 oneri condominiali ordinari non versati per come risulta dalla documentazione allegata. 18 - estratto conto Amministrazione Condominio Via Ferruccio 44, calcolati a consuntivo sino al 1° giugno 2020 (doc. n. 18), puntualmente anticipati dal locatore proprietario come emerge ex actis-. Il rimborso è stato effettuato in corso di causa e se ne darà atto in dispositivo.
VI. Il rigetto in parte della domanda risarcitoria nei confronti del sig.
comporta l'assorbimento della domanda nei confronti della CP_1 chiamata in causa. CP_3
VII. Non si ravvisano “gravi ed eccezionali ragioni” per compensare le spese tra le parti, così come previsto dall'art. 92 c.p.c., nel testo aggiornato con le modifiche introdotte dalla Legge n. 69/2009. Il governo delle spese del giudizio seguono la soccombenza e, in mancanza di specifica nota-spese, sono liquidate d'ufficio come da dispositivo, tenuto conto della natura e del valore della controversia e considerato il numero delle questioni trattate che giustificano l'applicazione di medi tariffari dell'indicato scaglione (v. S.U. Civili dell'11/09/2007, ud. 3/07/2007, sentenza n. 19014, secondo cui, in caso di rigetto, il valore della controversia viene fissato sulla base del criterio del quid disputatum mentre, in caso di accoglimento, si deve considerare il contenuto effettivo del decisum).
Le spese sono compensate nel rapporto tra chiamato e chiamante, in considerazione delle ragioni della decisione.
Anche i compensi come liquidati del consulente tecnico d'ufficio e le spese vive di ATP seguono la soccombenza nel presente giudizio.
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Il , pur costituito in sede giudiziale, dev'essere, infine, CP_1 condannato alla corresponsione, in favore dello Stato, di un importo pari al contributo unificato assolto nel presente giudizio per non essere comparso in sede di mediazione obbligatoria, rifiutandosi di partecipare senza giusto motivo, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 8, comma 4- bis, del D. Lgs. 28/2010.
La presente sentenza, laddove contiene statuizioni di condanna, è provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 282 c.p.c., come modificato dall'art. 33 della L. 353/90. Poiché pertanto tale provvisoria esecutorietà promana direttamente dalla legge, non è necessario fare espressa menzione di ciò nel dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, sezione sesta civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande come proposte in narrativa, ogni contraria domanda, eccezione, deduzione disattesa, nel contraddittorio delle parti, così decide:
A) accoglie la domanda, per quanto di ragione, e per l'effetto:
1a) dichiara la responsabilità contrattuale del conduttore per inadempimento degli obblighi gravanti sullo stesso, CP_11 sorti in epoca antecedente alla cessione contrattuale e, per l'effetto
1b) condanna al pagamento, in favore della CP_11 parte ricorrente, della somma di: a) € 3.497,13 per spese del tecnico incaricato, Iva ed Oneri compresi;
b) €. 584,24 per diritti amministrativi e sanzione;
c) € 50,00 diritti per accatastamento;
d) €. 19.250,00 oltre IVA, per danni di ripristino opere edili e rifacimento pavimentazione;
e) €. 4.400,00 a titolo di lucro cessante per la mancata utilizzabilità dell'immobile per mesi quattro necessari alla esecuzione dei lavori, il tutto oltre interessi al saggio legale dal deposito della sentenza al soddisfo;

2) dichiara la responsabilità contrattuale del conduttore ex art. 1590 c.c. e, per l'effetto, lo condanna al Controparte_1 pagamento della somma di € 500,00, a corpo, oltre i.v.a., oltre interessi al saggio legale dal deposito della sentenza al soddisfo, oltre al versamento di € 1.150,49 per rimborso oneri condominiali ordinari, consuntivo 1° giugno 2020 (doc. n. 18);
3) dà atto che ha corrisposto in corso di causa Controparte_1 all'attore l'importo di € 1.150,49 a titolo di rimborso per oneri condominiali;

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4) dichiara assorbita la domanda nei confronti della terza chiamata in causa;

5) condanna al pagamento in favore dell'attore delle CP_11 spese e competenze di lite che liquida in euro 5.077,00 per compensi, oltre spese di contributo e di marca da bollo, oltre spese generali al 15%, oltre c.p.a. e oltre i.v.a., come per legge, oltre compensi di C.T.U. come liquidate e spese vive di ATP;

6) condanna al pagamento in favore dell'attore delle Controparte_1 spese e competenze di lite che liquida in euro 1.800,00 per compensi, oltre spese di contributo e di marca da bollo, oltre spese generali al 15%, oltre c.p.a. e oltre i.v.a., come per legge;

7) dichiara compensate integralmente le spese e le competenze tra il e la CP_1 CP_3
Così deciso in Roma all'esito dell'udienza del 10/11/2025 con trattazione scritta
Il Giudice Unico dott.ssa Maria Flora Febbraro
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