REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del giudice, dott.ssa Maria
NA RA, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 3129 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), elettivamente domiciliati in Roma, viale di Castel C.F._2
Porziano, n. 548, presso lo studio dell'Avv. Davide Mori, che li rappresenta e difende;



- ricorrenti -


E
(c.f. ), in persona del legale rappresentante Controparte_1 P.IVA_1 pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, via Calabria, n. 56, presso lo studio dell'Avv. Flavio La Gioia, che la rappresenta e difende;

- resistente -
FATTO E DIRITTO

1. Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., ed Parte_1 Parte_2 premesso di aver concesso in locazione ad uso commerciale - in qualità di usufruttuari - alla con contratto del 20.06.2013 (registrato in Controparte_1 pari data), l'immobile facente parte del complesso condominiale sito nel
Comune di Roma, località Ostia Lido, con accesso dal civico 35 di via dei
1 Romagnoli, e precisamente il locale ad uso negozio ubicato al piano terra, con accesso su strada dai civici 37, 39 e 39/A di detta via, hanno evocato in giudizio la conduttrice chiedendo all'intestato Tribunale di accertare Controparte_1 la violazione da parte della conduttrice del divieto di cui all'art. 9 del contratto di locazione di apportare aggiunte o innovazioni al bene locato senza il necessario consenso dei locatori e di dichiarare il contratto risolto di diritto, ai sensi e per gli effetti della clausola risolutiva espressa, di cui all'art. 15 del contratto, e della volontà manifestata dai locatori con diffida legale del
6.11.2024, per fatto e colpa della conduttrice;
in via subordinata, hanno chiesto di accertare la gravità dell'inadempimento della società conduttrice al divieto di apportare arbitrarie modifiche e, per l'effetto, di dichiarare in ogni caso risolto, per fatto e colpa della conduttrice, il contratto di locazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1454 c.c. e dell'art. 20 del medesimo contratto;
in ogni caso, hanno chiesto la condanna della società convenuta al risarcimento dei danni conseguenti ai lavori indebitamente eseguiti, comprensivi dei costi necessari al ripristino della consistenza originaria e della regolarità urbanistica dell'immobile (stimati in almeno euro 15.000, oltre oneri amministrativi, tecnici e costi diretti delle opere), del lucro cessante per la perdita di utilizzo dell'immobile durante i lavori di ripristino, o della diversa somma ritenuta di giustizia (anche tramite ctu), oltre interessi di mora e danno da svalutazione monetaria dal momento dell'illecito al soddisfo;
hanno chiesto il rilascio dell'immobile e la condanna della convenuta al pagamento di un'indennità di occupazione in caso di ritardato rilascio, prudenzialmente indicata in euro 1.500 mensili (pari al canone locativo ritraibile), o comunque non inferiore al canone convenuto, o della diversa somma risultante (anche mediante ctu), nonché al pagamento delle spese di giudizio e al rimborso degli oneri del procedimento di mediazione obbligatoria.

2. Si è costituita in giudizio deducendo di non aver posto in Controparte_1 essere nessuna attività modificativa che possa aver mutato la destinazione d'uso dell'immobile e che le modifiche apportate sono state tutte espressamente autorizzate anche in via amministrativa completa e senza alcun vizio e che lo
2 stato dei luoghi e dell'immobile è urbanisticamente conforme alla disciplina vigente in materia di autorizzazione urbanistica e che l'art. 1590 c.c. potrà essere azionato solo in caso di mancato ripristino dello status quo ante al momento del rilascio. Ha sostenuto la genericità della clausola risolutiva espressa invocata dal ricorrente, che includerebbe ogni patto e non una o più obbligazioni specificamente determinate. Ha sostenuto l'assenza di prova della circostanza della rimozione di un bagno, peraltro di estensione di 2mq su 82mq di estensione dell'intero immobile locato, ovvero una percentuale di superficie del 2,4%; ha affermato che nessun tipo di pregiudizio sarebbe patito dall'utilizzo dell'immobile nell'ipotesi che alla riconsegna dello stesso lo stato quo ante venisse ripristinato;
che il canone è sempre stato pagato. Ha contestato l'attualità e la fondatezza di qualsiasi pregiudizio o lucro cessante per il locatore essendo l'attività della conduttrice stata regolarmente svolta dal 2013 senza alcun nocumento, potendosi valutare ogni questione relativa alla consistenza del locale a solo a seguito del rilascio dell'immobile; ha dedotto che l'azione dei locatori mira ad eludere l'obbligo di corrispondere l'indennità di avviamento commerciale dovuta alla conduttrice, la quale sarà rivendicabile solo dopo l'effettiva riconsegna;
ha eccepito l'inammissibilità dell'azione per carenza di interesse ad agire dei locatori, essendo le opere contestate state eseguite correttamente e con le necessarie autorizzazioni, e potendo la verifica dell'onere di ripristino del conduttore avvenire solo a consegna avvenuta;
ha contestato l'inammissibilità delle richieste risarcitorie per costi di ripristino e mancato utilizzo, poiché basate su fatti futuri e immaginari, violando il principio di tutela successiva;
ha infine rilevato l'inesistenza dell'art. 20 del contratto di locazione, erroneamente invocato dai ricorrenti a fondamento della domanda risolutoria.
Ha quindi concluso chiedendo di dichiarare inammissibili le domande di cui al ricorso, ovvero, in ipotesi rigettarle, stante la palese infondatezza, per i motivi dedotti.

3. Il giudice ha formulato alle parti una proposta conciliativa ai sensi dell'art. 185-bis c.p.c..
3 4. All'odierna udienza, rilevato che la proposta conciliativa non è stata accettata da parte resistente, rigettata la richiesta di interrogatorio formale e di prova per testi formulata dalle ricorrenti, siccome irrilevante e superflua e respinta la richiesta, sempre delle ricorrenti, di ammissione di consulenza tecnica siccome non necessaria, la causa è stata trattenuta in decisione ex art. 429 c.p.c..

5. La domanda di risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c. è infondata, poiché la clausola risolutiva espressa di cui all'art. 15 del contratto deve ritenersi nulla per indeterminatezza dell'oggetto. Ai sensi dell'articolo 1456 del codice civile, affinché una clausola risolutiva espressa sia valida ed efficace, essa deve prevedere la risoluzione ipso iure per l'inadempimento di una o più obbligazioni specificamente determinate. La formula generica, secondo cui “L'inadempienza da parte del conduttore ad uno dei patti contenuti in questo contratto produrrà, ipso iure, la sua risoluzione di diritto”, si riferisce indistintamente a “uno dei patti” e costituisce, pertanto, una mera clausola di stile priva di efficacia giuridica. La Suprema Corte ha più volte ribadito che la specificità è necessaria, in quanto la clausola risolutiva espressa ha la funzione di predeterminare convenzionalmente la rilevanza di una specifica obbligazione nell'economia del contratto, sottraendo al giudice l'onere di valutare la gravità dell'inadempimento, indagine che altrimenti sarebbe necessaria ai sensi dell'articolo 1453 c.c. (cfr. Cass. civ. 17.10.2024, n. 26931).

6. La domanda subordinata di risoluzione per inadempimento grave della parte conduttrice è fondata.

6.1. Premesso che la rimozione del bagno e dell'antibagno, sebbene sia stata in sede processuale smentita dalla conduttrice, asserendo che non sarebbe provata,
è stata contestata dai locatori, tra il 2013 e il 2024, con quattro diffide a ripristinare lo status quo ante rimaste senza riscontro e, quindi, senza negazione dell'intervento edilizio, ad ogni modo e in via assorbente, si osserva che, trattandosi di responsabilità contrattuale, a fronte della deduzione d'inadempimento della parte creditrice dell'obbligazione (nel caso de quo rappresentata dai locatori, trattandosi di un'obbligazione a carico della conduttrice, vietante innovazioni edilizie), l'onere di provare l'esatto
4 adempimento in forza del principio recato dall'art. 1226 c.c., nonché in coerenza con il principio di vicinanza della prova (trattandosi di opere su un bene nella disponibilità della conduttrice resistente), grava sulla resistente, la quale in particolare deve dimostrare di non aver violato il divieto di innovazioni di carattere edilizio, in tesi tuttora sussistenti nella loro materialità, e tuttavia tale onere non è stato minimamente assolto
Ne discende che la rimozione del bagno e dell'antibagno deve considerarsi provata.

6.2. L'art. 1587, n.) 1, c.c., invocato dalla ricorrente, prevede che il conduttore non deve alterare la destinazione d'uso concordata e deve osservare la diligenza del buon padre di famiglia, ma non prevede di per sé una impossibilità, ove non contrattualmente prevista, di effettuare modifiche al bene che non incidano in modo effettivo sull'uso pattuito.
D'altra parte, l'art. 1590, comma 1, c.c. prevede che “Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta”, sicché, in assenza di diversa volontà negoziale, soltanto al momento della riconsegna va accertata l'assenza di modifiche, che nel corso del contratto possono essere effettuate, purché sia potenzialmente ripristinabile e poi venga concretamente ripristinato lo status quo ante.
In sostanza, in assenza di differenti previsioni negoziali, il quadro ordinamentale stabilisce che: a) al bene non può essere impressa dal conduttore una destinazione d'uso diversa da quella pattuita;
b) sono possibili, da parte del conduttore, modifiche del bene funzionali all'esercizio dell'uso concordato, che non alterino in modo irreversibile il bene;
c) al momento della restituzione il bene deve essere restituito nelle medesime condizioni inziali, salva la fisiologica usura.
Ne discende che una modifica svolta in corso di rapporto, che non abbia variato la destinazione d'uso dell'immobile, può costituire immediatamente inadempimento ove impedisca oggettivamente il ripristino dello status quo ante, altrimenti essa costituirà inadempimento esclusivamente laddove, sebbene
5 rimediabile, non sia stata effettivamente neutralizzata, mediante rimessione in pristino stato, al momento della riconsegna del bene.
A tale disciplina normativa, l'assetto negoziale, all'art. 9, oltre a ribadire l'obbligo, in capo al conduttore, di riconsegnare i “locali affittati (…) alla scadenza del contratto nello stesso stato” ha sancito che “Ogni aggiunta che non possa essere tolta in qualunque momento senza danneggiare i locali ed ogni altra innovazione non potrà essere fatta dal Conduttore, senza il previo consenso scritto del proprietario”.

6.3. Ciò posto, si osserva che nel caso di specie: a) la modificazione apportata dalla conduttrice al bene locato non ha alterato la destinazione d'uso dell'immobile e, quindi, non vi è stata violazione dell'art. 1587, n. 1), c.c.; b) non si tratta di un'aggiunta, bensì di una eliminazione di due elementi edilizi (il bagno e l'antibagno); c) tale intervento, a prescindere dalla circostanza che sia o non sia funzionale a un proficuo utilizzo del bene, si sostanzia comunque in un'innovazione del bene;
d) la modificazione non è caratterizzata da oggettiva irreversibilità e il termine di conclusione del contratto non è ancora scaduto, sicché non è imminente la restituzione del bene e conseguentemente, alla sola luce dell'art. 1590, comma 1, c.c., non può essere ad oggi vagliata negativamente per la conduttrice la difformità attuale dell'immobile rispetto allo stato iniziale;
e) cionondimeno, trattandosi di un'indubbia innovazione, essa, in assenza di autorizzazione scritta dei locatori (non dedotta dalla conduttrice, né, tanto meno, provata in via documentale), viola il precetto negoziale di cui all'art. 9, che impone specificamente un assenso della parte locatrice a forma vincolata (scritta) per qualsivoglia innovazione.
Vi è stata, dunque, da parte della conduttrice una violazione di una regola negoziale.
Essa non può essere considerata di scarsa importanza, in quanto l'assenso della parte locatrice è stato contrattualmente previsto in modo univoco e altresì rafforzato dalla necessaria forma scritta, con la conseguenza che esso ha una indubbia rilevanza nell'assetto negoziale, tantoché l'apertura di parete divisoria
è stata autorizzata dai locatori, nella stessa data del contratto, con scrittura
6 privata. Inoltre, la soppressione di un elemento edilizio (ovverosia del bagno), sebbene non alterante in modo incisivo la consistenza complessiva dell'immobile, non può essere derubricata a innovazione minima (e ha dunque un impatto sull'interesse dei locatori al mantenimento dello stato iniziale del bene), necessitando, invero, di lavori non d'immediata e semplice attuazione, tra cui l'abbattimento di muri e di eliminazione di componenti idrauliche e di accessori, essendo peraltro ininfluente, a differenza di quanto sostenuto dalla resistente, la non elevata metratura del bagno (2 metri quadrati rispetto agli 82 metri quadrati dell'intero locale), trattandosi comunque di un vano stabile.
Infine, si evidenzia che l'asserita mera tolleranza dei locatori sarebbe, in ogni caso, irrilevante, stante la necessità di un assenso scritto.
Ad ogni modo, i locatori hanno contestato alla conduttrice la “asportazione bagni” con “invito a ripristinare” mediante lettera raccomandata A/R del
30.7.2013, ricevuta il 1°.

8.2013 e, quindi, dopo un mese dall'inizio della locazione e successivamente hanno sollecitato il ripristino della consistenza originaria del bene con lettere raccomandate in data 26.6.2024 (ricevuta in pari data) e 10.9.2024 (ricevuta il 12.9.2024) e infine, in data 6.11.2024, tramite p.e.c. l'hanno formalmente diffidata in tal senso entro 15 giorni, pena la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1454 del codice civile.

6.4. Quanto esposto assorbe ogni questione circa la regolarità edilizie e urbanistica delle opere effettuate, compresa l'apertura del varco.

6.5. In definitiva, la locatrice ha posto in essere un inadempimento contrattuale di non scarsa importanza rispetto all'interesse dei locatori, sicché il contratto deve essere dichiarato risolto ai sensi degli articoli 1453 e 1455 del codice civile.
La presenza di una diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. (in cui è citata correttamente la violazione dell'art. 9 del contratto, mentre il fatto che nel ricorso si sia fatta menzione, come rilevato dalla resistente, di un inesistente art. 20 è del tutto ininfluente, atteso che la domanda fa riferimento alla norma di legge pertinente e si basa in fatto sulla diffida) comporta che la risoluzione – i cui presupposti sono stati acclarati – è intervenuta automaticamente decorsi 15
7 giorni dalla diffida del 6.11.2024 e, quindi, dal 22.11.2024, ovverosia prima della scadenza fisiologica del 1.7.2025, per decorso di 12 anni in presenza di tempestiva disdetta dei locatori del 26.7.2024 (dedotta dalla resistente e non contestata dai ricorrenti), rimanendo irrilevante la tesi della resistente secondo cui la domanda di risoluzione per inadempimento sarebbe stata svolta per evitare il pagamento dell'indennità di avviamento connessa alla disdetta, atteso che l'inadempimento oggettivamente vi è stato prima della fine del rapporto
(per di più al suo inizio) e che peraltro la prima contestazione circa la soppressione dei bagni risale al 2013 e che la diffida ad adempiere, sebbene successiva alla disdetta, è comunque ampiamente precedente alla data di scadenza del contratto.
Ne consegue che i canoni versati successivamente a tale data vanno riqualificati come indennità di occupazione senza titolo di importo pari al canone ai sensi dell'art. 1591 del codice civile.

6.6. Alla risoluzione consegue la dichiarazione dell'obbligo della conduttrice di rilasciare in favore dei locatori l'immobile locato, libero da cose e persone.
Ancorché il rapporto si sia risolto da oltre 11 mesi e che comunque si sarebbe successivamente risolto per scadenza al 1.7.2025, conosciuta dalla conduttrice, a seguito di disdetta, con oltre 11 mesi di anticipo, la risoluzione è stata accertata soltanto in data odierna, cosicché, in ragione della natura commerciale del rapporto, della sua durata (dal 1°.7.2013), del tipo di attività svolta (vendita di autoveicoli) e dell'assenza di morosità, è congruo non disporre un obbligo di rilascio immediato, ma fissare per l'esecuzione del rilascio il termine finale del
31.12.2025, fermo restando che fino all'effettiva riconsegna dell'immobile è dovuto dalla resistente il pagamento in favore dei ricorrenti dell'indennità di occupazione d'importo pari al canone, in assenza di prova del maggior danno.

7. La domanda risarcitoria è parzialmente fondata e deve essere accolta in parte.
Il pregiudizio patrimoniale nella sua componente di danno emergente si concretizza nelle spese per il ripristino della consistenza originaria e della regolarità urbanistica dell'immobile locato, per oneri amministrativi, onorari tecnici e costi delle opere, che tuttavia, alla luce dei prezzi correnti, va
8 equitativamente determinato in euro 6.000, anziché in euro 15.000 (somma indicata come minima dai ricorrenti).
Con riferimento alla componente di lucro cessante (non quantificata dai ricorrenti), derivante dalla impossibilità di utilizzo dell'immobile nel corso di detti lavori, atteso che l'opera di ripristino non è complessa, esso può essere equitativamente valutato in euro 1.000, ovverosia in un importo equivalente a circa un mese del canone (900 euro in contratto con rivalutazione Istat al 75%).
In totale, la somma complessiva a titolo di risarcimento è pari a 7.000 euro
(somma già attualizzata, facendo riferimento ai prezzi correnti e, quindi, senza necessità della rivalutazione monetaria chiesta dalla ricorrente), oltre agli interessi legali dalla sentenza al saldo.

8. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
1) dichiara risolto, a far data dal 22.11.2024, per inadempimento della conduttrice, il contratto di locazione ad uso commerciale stipulato dalle parti il
20.6.2013, avente ad oggetto il locale ad uso negozio ubicato al piano terra del complesso condominiale sito nel Comune di Roma, località Ostia Lido, con accesso dal civico 35 di via dei Romagnoli e con accesso su strada dai civici 37,
39 e 39/A di detta via;

2) condanna a rilasciare in favore di ed Controparte_1 Parte_1 il su descritto immobile, libero da cose e persone, entro il Parte_2
31.12.2025;
3) condanna a corrispondere in favore di Controparte_1 Parte_1 ed l'indennità di occupazione senza titolo, pari al canone di Parte_2 locazione, fino all'effettiva riconsegna del bene locato;

4) condanna a pagare, in favore di ed Controparte_1 Parte_1
la somma di euro 7.000 a titolo di risarcimento del danno Parte_2 patrimoniale, oltre agli interessi legali dalla sentenza al saldo;

5) rigetta ogni altra domanda;

9 6) condanna alla refusione, in favore di Controparte_1 Parte_1 ed delle spese di lite del presente giudizio, liquidate in euro Parte_2
1.700, oltre al 15% per spese generali, iva, c.p.a..
Roma, 30.10.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria NA RA

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