TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2509/2024 tra
Parte_1
ATTORE/I e
[...]
Parte_2
CONVENUTO/I
Oggi 18.9.2025 ad ore 13.00 innanzi al dott. Fabio Iacopini, sono comparsi:
Per 'avv. CALOIA GIUSEPPE Parte_1 Per e Per l'avv. UTTINACCI ELENA, in sostituzione Parte_2 Parte_2 dell'avv. De Servi Franco del Foro di Busto Arsizio per delega che produce.
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. I procuratori delle parti precisano le conclusioni richiamando quelle assunte nelle rispettive note conclusive depositate il 5.9.2025 ed il 10.9.2025, alle quali si riportano integralmente. Il Giudice alle ore 13.15 si ritira in camera di consiglio. Alle ore 14.50 il Giudice esce dalla camera di consiglio e pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Fabio Iacopini
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario di Pace dott. Fabio Iacopini, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2509/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Caloia Giuseppe Parte_1 C.F._1 del Foro di Milano
PARTE ATTRICE INTIMANTE contro
(C.F. ) e (C.F. Parte_2 C.F._2 Parte_2
), con il patrocinio dell'avv. Uttinacci Elena del Foro di Verbania C.F._3
PARTE CONVENUTA INTIMATE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
All'udienza del 18.9.2025 le parti precisavano le conclusioni come da verbale.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto ex art. 657 c.p.c. la parte attrice intimante , conveniva in giudizio la Parte_1 convenuta intimata , chiedendo che venisse Controparte_1 Parte_2 pronunciata la convalida dello sfratto per finita locazione del contratto di locazione ad abitativo stipulato il 9/12/2016, della durata dal 15.1.2017 al 14.1.2020 ed avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Varese Via Carantani n.23, piano secondo, scala B, distinta al N.C.E.U. di detto
Comune al foglio 6, particella 18493, sub 22 e 31. L'intimante precisava che il contratto, dopo una proroga triennale, era scaduto il 14/01/2024, a seguito di disdetta inviata il 20/06/2023, non ritirata dagli intimati e a disposizione degli stessi per il ritiro dal 21/06/2023, ma che non era seguito il rilascio. Oltre a ciò, l'intimante, pur non svolgendo alcuna domanda in merito, riferiva che gli intimati erano anche morosi nel pagamento dei canoni e degli oneri accessori.
pagina 2 di 6 Si costituivano in giudizio gli intimati, opponendosi alla convalida, eccependo l'inadempimento dell'intimate per non aver eseguiti interventi di manutenzione straordinaria nell'immobile e concludendo per il rigetto delle domande attoree;
i predetti precisavano non vi era alcuna prova sul mancato pagamento delle somme contrattuali, nulla eccependo in merito alla domanda di convalida per finita locazione.
Alla prima udienza di trattazione l'intimante chiedeva l'emissione dell'ordinanza di rilascio, istanza alla quale gli intimati si opponevano. Il Giudice, con ordinanza del 28.11.2024, emetteva l'ordinanza ex art. 665 cpc, fissando al 30.1.2025 il termine per l'inizio dell'esecuzione, convertiva il rito, invitava le parti ad introdurre il procedimento di mediazione e fissava i termini per il deposito delle memorie integrative.
Entrambe le parti depositavano le rispettive memorie integrative.
L'intimante dava atto dell'esito negativo del procedimento di mediazione, al quale gli intimanti non avevano partecipato e di cui produceva il relativo verbale, evidenziava che gli intimati avevano espressamente confermato che il contratto era scaduto il 14.1.2023, rilevava che non vi era alcuna prova del presunto inadempimento lamentato dai predetti e concludeva chiedendo la declaratoria di scadenza del contratto a far tempo dal 14/01/2024, a seguito di disdetta del locatore spedita il
20/06/23 e la condanna degli intimati al rilascio dell'immobile, con conferma dell'ordinanza di rilascio pronunciata in data 28/11/2024, nonché la condanna ex art. 12 bis comma 3 del D.lgs 28/2010 di una somma, equitativamente determinata dal G.I., in misura non superiore nel massimo alle spese del giudizio maturate dopo la conclusione del procedimento di mediazione.
Gli intimati, senza assumere conclusioni, producevano una serie di documenti al fine di provare l'esistenza dei vizi e difetti dell'immobile e chiedevano l'ammissione di una CTU al fine di provare l'agibilità dell'immobile.
Il Giudice, con ordinanza riservata del 3.4.2025, ritenuta la causa matura per la decisione, fissava per la discussione l'udienza del 18.9.2025, nella quale la causa veniva trattenuta in decisione.
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Preliminarmente, deve essere chiarito che il presente procedimento, iniziato con la notifica dell'intimazione di sfratto, ha come oggetto solo la domanda di accertamento del termine di durata del contratto. conseguente alla disdetta ritualmente inviata dalla parte intimante;
fin dal procedimento di convalida, infatti, l'intimante ha concluso chiedendo solo il detto accertamento, oltre alla condanna al rilascio dell'immobile, limitandosi a rilevare ed argomentare ad colorandum anche in merito alla sussistenza della morosità degli intimati, ma senza svolgere alcuna domanda in merito. Pertanto,
pagina 3 di 6 nessuna delle eccezioni o delle argomentazioni svolte dai predetti verrà presa in esame, in quanto ultronea al presente giudizio.
Ciò premesso, deve essere evidenziato che le domande formulate dall'intimante risultano fondate e dovranno essere accolte.
Ai sensi dell'art.1, il contratto di locazione tra le parti si era automaticamente rinnovato, prima fino al
14.1.2022 e, poi, fino al 14.1.2024.
Con raccomandata del 20.6.2023, poi, l'intimante ha comunicato agli intimati la sua volontà di non rinnovare il contratto alla sua naturale scadenza;
la circostanza è pacifica, in quanto, non solo non è stata contestata dagli intimati, ma i predetti, nei loro atti, hanno espressamente dato atto che la scadenza naturale del contratto era prevista per il 14.1.2024 e nulla hanno eccepito in merito alla validità ed efficacia della disdetta inviata, che hanno confermato di aver ricevuto.
Deve, pertanto, essere dichiarato che l'efficacia del contratto tra le parti è venuta meno alla data del
14.1.2024 e, per l'effetto, dovrà essere accolta la domanda di rilascio e confermata l'ordinanza ex artt.
665 cpc, pronunciata in data 28/11/2024.
Quanto alle domande risarcitorie svolte dagli intimanti, deve essere evidenziato le stesse sono del tutto sfornite di prova ex art. 2697 c.c. e non potranno essere accolte.
I predetti hanno prodotto documentazione fotografica rappresentante lo stato precario di un immobile, ma non hanno dedotto alcun mezzo istruttorio per provare che tale documentazione rappresentasse lo stato dell'immobile locato;
hanno, poi, prodotto la prova del pagamento a favore di un professionista che aveva eseguito una perizia sull'immobile, ma non hanno prodotto la perizia redatta. A tale proposito, si evidenzia che la detta perizia è stata prodotta dalla parte intimante in allegato alla memoria integrativa, unitamente, però, alla documentazione, non oggetto di contestazione della parte intimata, attestante l'esecuzione di opere di emenda dei vizi denunciati nella faese anteriore all'introduzione del giudizio. Hanno, infine, prodotto un certificato medico per provare il danno alla salute, ma non hanno provato il nesso causale tra il supposto danno e l'esistenza dei lamentati vizi dell'immobile. Stante le carenze probatorie esposte, l'istanza di ammissione di una CTU formulata dagli intimanti non poteva essere accolta, in quanto l'indagine tecnica sarebbe stata meramente esplorativa, non essendo stata supportata da un adeguato impianto probatorio.
Da ultimo, il Tribunale ritiene di non avvalersi della facoltà di condanna della parte intimata ex art. 12bis, comma 3, DL 28/2010, al fine di evitare un eccessivo aggravio a carico della detta parte, mentre ritiene opportuno condannarla ex art. 12bis, comma 2, DL 28/2010, non avendo la detta addotto alcun motivo per la mancata partecipazione al procedimento obbligatorio di mediazione, non potendosi ritenersi sufficiente la circostanza che una delle parti (personalmente) abbia, comunque, pagina 4 di 6 comunicato l'intenzione di non voler partecipare alla procedura, come risulta dal verbale di mediazione prodotto in giudizio. A tal proposito la giurisprudenza di merito (per tutte Tribunale di
Milano n.6158/2025) ha avuto modo di chiarire che in caso di mediazione obbligatoria, quando la parte invitata, senza partecipare alle attività informative e di interpellanza da espletarsi al primo incontro, annuncia per iscritto la propria assenza, provvedendo ad illustrare le ragioni che la inducono a decidere di non voler iniziare una mediazione, si deve ritenere che il dissenso così manifestato non sia stato validamente espresso, perché, a prescindere dalla validità delle argomentazioni giustificative, la parte non si è posta nelle condizioni di esprimere una volontà consapevole ed informata. Ne discende che la partecipazione al primo incontro di mediazione deve considerarsi come una condotta doverosa, che le parti non possono omettere, se non in presenza di un giustificato motivo impeditivo che abbia i caratteri della assolutezza e della non temporaneità.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vengono quantificate, tenendo conto del giudizio di convalida e delle spese generali, sulla base dei valori medio previsti nel DM 147/2022 per lo scaglione di valore da € 5,200,00 ad € 26.000,00, tenuto conto del canone annuale del contratto di locazione, ridotti per l'assenza della Fase Istruttoria.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
ACCOGLIE le domande della parte attrice intimante e, per l'effetto,
DICHIARA
Cessata l'efficacia del contratto per cui è causa alla data del 14.1.2024
CONFERMA
L'ordinanza di rilascio ex art. 665 cpc emanata il 28.11.2024
CONDANNA la parte convenuta intimata al pagamento, in favore della parte attrice intimante, delle spese di lite del presente giudizio che liquida in complessivi € 4.973,00, di cui € 99,96 per anticipazioni, oltre C.P.A.
e all'I.V.A., se dovuta, sulle componenti imponibili come per legge.
CONDANNA la parte convenuta intimata al versamento all'entrata del bilancio dello Stato della somma di € 196,00, corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio, ai sensi dell'art. 12bis, comma 2, del DL 28/2010, mandando la cancelleria per gli adempimenti previsti dall'art. 12bis, comma 4, del DL 28/2010
Sentenza resa ex art. 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al pagina 5 di 6 verbale.
Varese, 18.9.2025
Il Giudice dott. Fabio Iacopini
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