Tribunale Ordinario di Monza
Sezione Seconda Civile
Verbale di udienza
All'udienza del 1°/07/2025, innanzi al giudice dr.ssa Maddalena
CO, è stata chiamata la causa iscritta al N.r.g.a.c. 6748/2024
Sono comparsi:

1. l'avv. PACI SIMONE e l'avv. ZERBONI NALISA per
; CP_1

2. l'avv. DE ANGELI SILVIA MILA NA per CP_2
e ER IA NA LA IC;

[...]
I procuratori delle parti si riportano ai rispettivi scritti difensivi e chiedono l'accoglimento di tutte le domande, eccezioni, istanze (anche istruttorie) e conclusioni ivi rassegnate, con il rigetto delle avversarie difese ed il favore delle spese del giudizio. Chiedono che la causa sia decisa.
IL GIUDICE dato atto, dichiara chiusa la discussione e si ritira in camera di consiglio per l'emissione della sentenza.
§§§§
Alle ore 19:09 il giudice, assenti i procuratori delle parti, emette separata sentenza ex art. 429 comma 1° c.p.c., di cui dà lettura e che provvede contestualmente ad inviare al deposito in cancelleria, mediante
CONSOLLE del magistrato.
Il Giudice
Maddalena CO

N. R.G. 6748/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Monza
Sezione Seconda Civile
Il Tribunale di Monza, in persona del giudice dott.ssa Maddalena
CO, all'udienza del 1° luglio 2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n°6748 del Registro Geneale
Affari Contenziosi dell'anno 2024, pendente tra
(C.F. ), CP_1 C.F._1
elettivamente domiciliato in Milano, via Carlo Giuseppe Merlo n. 1, presso lo studio dell'avv. Simone Paci, che lo rappresenta e difende, anche disgiuntamente all'avv. ANlisa Zerboni, giusta procura in calce al ricorso;
ricorrente e
(C.F. ) e Controparte_2 C.F._2
ER IA NA LA IC (C.F.
), elettivamente domiciliati in Cusano Milanino, C.F._3
via Ticino n. 21, presso lo studio dell'avv. Silvia De Angeli, che li rappresenta e difende, giusta procura allegata alla memoria di costituzione;
resistenti
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ai sensi dell'art. 447 bis c.p.c., ha dedotto: CP_1
che, a seguito di contratto verbale del novembre 2023, ha concesso in locazione ai sig.ri e RD un appartamento ammobiliato CP_2 ubicato in Cusano Milanino, alla via Isonzo n. 7,contro il corrispettivo di un canone mensile pattuito in €7.500,00, oltre spese condominiali, che i conduttori avrebbe sempre versato in ritardo, “sottraendosi ai pagamenti concordati, avanzando costanti doglianze su presunti interventi da eseguirsi nell'immobile” (pag. 6 del ricorso); che il contratto sarebbe privo della forma scritta e sarebbe, quindi, affetto da nullità assoluta ed insanabile;
che, quindi,
i conduttori andrebbero ritenuti occupanti sine titulo dell'immobile e condannati al rilascio nonché al pagamento, a titolo risarcitorio, della indennità di occupazione;
che il danno per la proprietaria del cespite sarebbe
“in re ipsa” e commisurabile al canone non pagato fino al momento del rilascio.
I resistenti, nel costituirsi in giudizio, sul presupposto della nullità relativa del contratto di locazione, rilavabile solo dal conduttore, in quanto
“frutto di diniego/rifiuto del locatore”, hanno concluso chiedendo al tribunale di rigettare le domande ex adverso proposte e, in via riconvenzionale, di accertare che il contratto inter partes è un contratto di locazione in forma verbale come conseguenza del rifiuto del locatore che ha preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto e, per l'effetto, ricondurre il contratto a condizioni conformi a quanto previsto dall'art. 3, commi 8 e 9, D.lgs. 23/2011 e confermare che il corrispettivo della locazione deve essere calcolato in “misura pari a 3 volte il valore della rendita catastale dell'immobile occupato, salvo diversa quantificazione che potrà successivamente essere ritenuta equa dal Giudice in base alla normativa vigente” (pag. 11 della memoria di costituzione).
Tali i fatti controversi, la causa è stata istruita sulla scorta della documentazione prodotta dalle parti, senza necessità di assumere ulteriori mezzi istruttori (prova testimoniale) e, ritenuta matura per la decisione, è pervenuta all'odierna udienza del 1°/07/2025 ove, all'esito della discussione, la causa è stata decisa ex art. 429 c.p.c.1.
*** In via preliminare, occorre rilevare – per circoscrivere l'oggetto della pronuncia di merito – che la domanda riconvenzionale svolta dai resistenti con la memoria del 24/01/2025 è processualmente inammissibile.
La formulazione di tale domanda non è stata accompagnata dalla richiesta di spostamento dell'udienza ai sensi dell'art. 418 c.p.c. (cfr. Cass., sez. lav. 18125/2016). Se il convenuto vuole proporre una domanda riconvenzionale, infatti, deve farlo nel rispetto degli artt. 416 e 418 c.p.c.
***
La domanda è fondata per quanto di seguito considerato.
L'istruttoria espletata ha confermato quanto esposto dal ricorrente.
Nella fattispecie non è processualmente contestata (con quanto ne consegue agli effetti dell'art. 115 c.p.c.) la pattuizione verbale del contratto di locazione, anche in ordine all'entità del canone stabilito. È pacifico – poiché espressamente ammesso dagli stessi resistenti – l'esistenza di un accordo verbale con il quale l'immobile veniva concesso in godimento dal ricorrente ai resistenti dietro pagamento di un corrispettivo in nero oltre alle spese condominiali;
circostanza che, comunque, dimostra la traditio della detenzione del cespite in favore dei resistenti.
Le allegazioni delle parti e l'istruttoria documentale hanno confermato, altresì, che i conduttori hanno sempre versato il canone, seppure non sempre in modo puntuale, e che i rapporti tra le parti si incrinavano poiché in disaccordo su alcune migliorie da apportare all'appartamento.
Ciò posto in punto di fatto, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “il contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato non in forma scritta, secondo l'art. 1, L. 431/1998, deve considerarsi affetto da nullità assoluta, rilevabile sia su impulso di parte che d'ufficio, dal giudice, con l'unica eccezione dell'ipotesi in cui la forma verbale sia stata in qualche modo imposta dal locatore, in sede di stipula. In questo caso, non si ha nullità assoluta, ma piuttosto nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore, cui spetta la scelta fra la riconduzione del contratto alle condizioni conformi a quanto previsto dagli accordi di categoria e la restituzione di quanto pagato in eccesso, rispetto alle somme effettivamente dovute, in forza dei suddetti accordi. Nel caso in cui l'adozione della forma verbale sia stata liberamente concordata dalle parti, invece, il locatore può chiedere il rilascio dell'immobile, occupato senza alcun titolo, mentre il conduttore può solo chiedere la restituzione parziale delle somme eccedenti, rispetto al canone concordato” (Cass. 28/02/2019 n. 5794). Invero, il conduttore ha facoltà di sanare il contratto di fatto e “[i]n deroga ai principi generali della insanabilità del contratto nullo […] la norma di cui all'art. 13, comma 5, riconosce al conduttore la possibilità di esperire una specifica azione finalizzata alla sanatoria del rapporto contrattuale di fatto venutosi a costituire in violazione di una norma imperativa. Ma proprio la portata eccezionalmente derogatoria ad un principio cardine dell'ordinamento (i.e. la insanabilità del contratto nullo) non consente un'interpretazione della norma diversa da quella rigorosamente letterale. Il giudice dovrà pertanto accertare, da un canto, l'esistenza del contratto di locazione stipulato verbalmente in violazione della L. n. 431 del 1998, art. 1, comma 4, e, dall'altro, la circostanza che tale forma sia stata imposta da parte del locatore e subita da parte del conduttore contro la sua volontà, così determinando ex tunc il canone dovuto nei limiti di quello definito dagli accordi delle associazioni locali della proprietà e dei conduttori ai sensi del comma 3 dell'art. 2, con il conseguente diritto del conduttore alla restituzione della eccedenza pagata” (cfr. Cass., sez. un., 17/09/2015, n.18214).
La nullità relativa sussiste, però, qualora il locatore abbia posto in essere una sorta di violenza morale sul conduttore per indurlo a non registrare il contratto. Quando invece il “nero” è frutto di un accordo proprietario- inquilino, valgono i principi generali in materia di nullità: il locatore potrà agire in giudizio per il rilascio dell'immobile occupato senza alcun titolo, e il conduttore potrà ottenere la parziale restituzione delle somme versate a titolo di canone nella misura eccedente quella del canone “concordato”: la restituzione dell'intero canone percepito dal locatore costituirebbe invece un ingiustificato arricchimento dell'occupante. In ogni caso, l'onere della prova in merito a quale delle due parti non abbia voluto la registrazione del contratto grava sull'inquilino.
Ciò posto, è agevole osservare che i resistenti non hanno offerto prova alcuna in merito al fatto che il locatore abbia esercitato una violenza morale sui conduttori per costringerli a non registrare il contratto, essendosi limitati ad allegare, del tutto genericamente, che il locatore non ha voluto la registrazione del contratto per evitare di “spostare la residenza” e “di pagare le imposte sulla seconda casa”, senza tuttavia esplicitare come e perché tale rifiuto si sarebbe tradotto in una imposizione nei confronti dei resistenti;
di talché non può che ritenersi sussistente la presenza di un accordo condiviso in merito alla mancata registrazione dello stesso.
Peraltro, in siffatte circostanze, i conduttori avrebbero potuto e dovuto esercitare l'azione di riconduzione del contratto alle condizioni conformi alla legge provvedendo ad una registrazione tardiva del contratto, in deroga ai principi generali della insanabilità del contratto nullo (Cass., sez. un.,
18214/2015 e L. 431/98 art. 13, comma 6, come introdotto dall'art. 1, comma
59, L. 208/2015).
Difettando la obbligatoria registrazione, anche tardiva, si è in presenza di un contratto di locazione che deve essere dichiarato nullo, con conseguente declaratoria di occupazione sine titulo del bene oggetto del contendere da parte dei resistenti, in accoglimento della relativa domanda formulata da parte ricorrente.
Deve quindi dichiararsi che i convenuti hanno occupato l'immobile de quo sine titulo, non potendosi riconoscere agli stessi la qualità di detentori, ma unicamente quella di occupanti abusivi, mancando un valido contratto di locazione registrato.
Per l'effetto, i resistenti vanno condannati all'immediato rilascio dell'immobile sito nel Comune di Cusano Milanino, alla via Isonzo n. 7, iscritta al Catasto Fabbricati e Terreni del predetto comune, al foglio n. 6,
Particella n. 242, Sub 15, Categoria A/3, Classe 4.
***
Con riferimento alla domanda di condanna dei conduttori al pagamento dell'indennità di occupazione abusiva, la stessa trova parziale accoglimento nei termini che seguono.
Deve rassegnarsi che parte locatrice, nonostante il contratto di locazione nullo per omessa registrazione, ha lasciato i cinduttori nella abitazione prolungando la detenzione di fatto fino al 19/06/2024, data di costituzione in mora a mezzo nota del legale di fiducia;
sino a detta data l'occupazione da parte dei resistenti non può definirsi “abusiva” e, quindi, non è suscettibile di risarcimento, non rinvenendosi in atti missive e/o diffide formali anteriori a detta data.
Solo a decorrere dal 19/06/2024 si può quindi concretizzare una ipotesi di occupazione abusiva da parte dei resistenti che si è protratta fino ad oggi non avendo rilasciato l'immobile. L'indennizzo richiesto, quindi, deve ricondursi nell'alveo del “danno risarcibile”, oggetto di una dibattuta disputa giurisprudenziale, che è stata affrontata dalle S.U. della Suprema Corte con la sentenza n. 33645 del 15 novembre 2022: “il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che
è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, del 'diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo. Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire”.
Per quanto sopra, ai fini del danno risarcibile, devono ricorrere due presupposti: una occupazione abusiva e ingiusta da una parte, e la perdita della concreta possibilità di godimento, dall'altra, che deve essere oggetto di espressa allegazione da parte del proprietario. “Ciò significa che il non uso, il quale è pure una caratteristica del contenuto del diritto, non è suscettibile di risarcimento. È pur vero che a fondamento dell'imprescrittibilità del diritto di proprietà vi è la circostanza che fra le facoltà riconosciute al proprietario vi è anche quella del non uso, ma l'inerzia resta una manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, mentre il danno conseguenza riguarda il pregiudizio al bene della vita che, mediante la violazione del diritto, si sia verificato. Alla reintegrazione formale del diritto violato, anche nella sua esplicazione di non uso, provvede la tutela reale e non quella risarcitoria. … L'allegazione che l'attore faccia della concreta possibilità di godimento perduta può essere specificatamente contestata dal convenuto costituito. Al cospetto di tale allegazione il convenuto ha l'onere di opporre che giammai il proprietario avrebbe esercitato il diritto di godimento. La contestazione al riguardo non può essere generica, ma deve essere specifica, nel rigoroso rispetto del requisito di specificità previsto dall'art. 115, comma 1, cod. proc. civ.. In presenza di una specifica contestazione sorge per l'attore l'onere della prova dello specifico godimento perso, onere che può naturalmente essere assolto anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza (art. 115, comma
2, cod. proc. civ.) o mediante presunzioni semplici. Nel caso della presunzione l'attore ha l'onere di allegare, e provare se specificatamente contestato, il fatto secondario da cui inferire il fatto costitutivo rappresentato dalla possibilità di godimento persa. Sia nel caso di godimento diretto, che in quello di godimento indiretto, il danno può essere valutato equitativamente ai sensi dell'art. 1226 cod. civ., attingendo al parametro del canone locativo di mercato quale valore economico del godimento nell'ambito di un contratto tipizzato dalla legge, come la locazione, che fa proprio del canone il valore del godimento della cosa come la locazione, che fa proprio del canone il valore del godimento della cosa”. Invece, “se la domanda risarcitoria ha ad oggetto il mancato guadagno causato dall'occupazione abusiva, l'onere di allegazione riguarda gli specifici pregiudizi, fra i quali si possono identificare non solo le occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, ma anche le mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato (…).
Ove insorga controversia in relazione al fatto costitutivo del lucro cessante allegato, l'onus probandi anche in questo caso può naturalmente essere assolto mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza o le presunzioni semplici”.
Sulla base delle predette considerazioni, le Sezioni Unite in esame hanno enunciato i seguenti principi di diritto: - “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta”; - “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”; - “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato”.
La Cassazione riconosce, quindi, la ricorrenza della presunzione iuris tantum della sussistenza del pregiudizio derivante direttamente dalla illegittima privazione, ad opera di terzi, della possibilità di esercizio del proprio diritto di godimento. Il proprietario, pertanto, al fine di ottenere il ristoro del pregiudizio subito è esonerato dall'allegazione e dimostrazione della volontà di utilizzare il bene o di volerlo vendere o locare (danno emergente), sorgendo, solo a seguito di specifiche contestazioni da parte del conduttore, l'onere della prova dello specifico godimento perso, assolvibile anche mediante nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza o semplici presunzioni.
Al contrario, ove la domanda del proprietario sia volta ed abbia ad oggetto il risarcimento del danno da lucro cessante causato dalla occupazione abusiva, dovrà specificamente fornire prova di occasioni concrete perse.
Ebbene, con riferimento al caso sottoposto al vaglio di questo decidente, pacifica la ricorrenza di un contratto di locazione inficiato da nullità per omessa registrazione ed in ossequio ai principi della Corte di
Cassazione innanzi richiamati, ai fini del riconoscimento – o meno – della indennità di occupazione abusiva, il discrimine è dato dal comportamento tenuto da parte locatrice, concretamente attivatasi per contestare la predetta occupazione solo con la nota del 19/06/2024 avendo, nel periodo antecedente, sin dalla costituzione del rapporto locatizio, volutamente e scientemente consentito e prolungato la detenzione di fatto, tale per determinazione della stessa parte locatrice.
Pertanto, nulla può pretendere il cd. locatore a titolo di canoni di locazione /indennità di occupazione nel corso della locazione di fatto, atteso che lo stesso si è determinato a stipulare un contratto nullo.
Il mancato pagamento di somme “corrispettive” del godimento del bene non può essere giuridicamente preteso;
i pagamenti mensili effettuati vanno ritenuti espressione di una obbligazione naturale o comunque espressione di uno spontaneo riconoscimento di un suo arricchimento verso una diminuzione patrimoniale altrui e in quanto tali irripetibili.
Ne consegue che per il periodo decorrente dalla sottoscrizione del contratto non registrato e sino alla nota di diffida del 19/06/2024, parte ricorrente avrebbe dovuto fornire prova della volontà di utilizzare il bene o di volerlo vendere o locare, manifestando di essere contrario alla situazione abusiva, determinazione al contrario manifestata solo con la nota del legale di fiducia.
Non risulta infatti agli atti alcuna formale contestazione anteriore alla richiamata missiva del mese di giugno 2024 dovendosi rigettare, per il periodo dal novembre 2023 e sino al 19/06/2024 la domanda di indennità di occupazione spiegata da parte ricorrente.
La domanda può trovare, invece, accoglimento per il periodo dal
19/06/2024 sino alla data dell'effettivo rilascio, ma in misura inferiore rispetto alla richiesta dei ricorrenti quantificata nell'ammontare del canone di locazione “che il sig avrebbe potuto ricavare locando l'immobile CP_1
a terzi”.
Le più recenti sentenze della Corte di cassazione affermano, infatti, che quando il contratto di locazione non è stato registrato, il proprietario non ha diritto al pagamento dell'intero canone pattuito/che sarebbe stato pattuito con l'inquilino, ma soltanto alla ben minore “indennità di occupazione”, che
è una sorta di indennizzo per l'uso dei locali protratto nel tempo. L'indennità di occupazione, secondo l'interpretazione fornita dalla Corte Costituzionale
(sent. 238/2017), consiste in un “equo indennizzo” da riconoscere al proprietario come una forma di compensazione monetaria per l'occupazione del bene avvenuta senza contratto di locazione registrato.
Una relativamente recente ordinanza della Corte di Cassazione (ord. n.
36251 del 23/11/2021) ha sancito che “senza registrazione del contratto il locatore può richiedere non il pagamento dei canoni pattuiti, ma soltanto una indennità di occupazione che non può coincidere con quanto il locatore avrebbe diritto di pretendere ove il contratto non fosse stato colpito dalla sanzione della nullità”.
Pertanto, i resistenti devono esseri condannati al pagamento in favore dei ricorrenti dell'indennità di occupazione, quantificata in via equitativa in
€500,00 con decorrenza dal mese di luglio 2024 fino al mese di giugno 2025 compreso, oltre €500,00 mensili fino alla data dell'effettivo rilascio, oltre interessi legali dalle rispettive scadenze.
***
La soccombenza regola le spese di lite. In particolare, in mancanza di questioni rilevanti in fatto e diritto, appare corretto liquidare le spese processuali sui valori minimi di cui al D.M. 147/2022, con rifermento alle cause di valore indeterminabile di complessità media, limitatamente alle fasi di studio e introduttiva e decisionale, stante il mancato deposito di memorie istruttorie e considerata la natura documentale della causa, senza istruttoria orale.


P.Q.M.


Definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa:
1) accoglie, per quanto di ragione, la domanda di parte ricorrente e, per l'effetto, condanna e RD VI AN AN Controparte_2
Michela a rilasciare l'immobile in Cusano Milanino, via Isonzo n. 7, iscritta al Catasto Fabbricati e Terreni del predetto comune, al foglio n. 6, Particella
n. 242, Sub 15, Categoria A/3, Classe 4;
2) condanna i resistenti al pagamento in favore del ricorrente dell'indennità di occupazione nella misura, al giugno 2025, di €6.000,00 oltre interessi dalla domanda al soddisfo ed alle ulteriori somme eventualmente dovute successivamente e fino al rilascio;

3) condanna, parte resistente alla refusione in favore del ricorrente delle spese di lite che si liquidano in €3.562,00 per compensi ed €264,00 per esborsi e successive occorrende, oltre spese generali nella misura del 15%
CPA ed IVA come per legge.
Monza, 1°/07/2025
Il Giudice
Maddalena CO