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TRIBUNALE DI BENEVENTO
I SEZIONE CIVILE
VERBALE DI UDIENZA
All'esito della discussione espletata all'udienza del 30 settembre 2025 il sottoscritto GOP provvede come sentenza stesa in calce
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BENEVENTO
I SEZIONE CIVILE
In composizione monocratica nella persona del G.O.P. dott. Luigi D'Ambrosio ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al numero 264 del ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno
2025 vertente tra:
(CF ), e (CF Parte_1 C.F._1 Parte_2
), entrambi rappresentati e difesi dall'Avv. Luca Della Peruta e dall'Avv. C.F._2
ER SA ed elettivamente domiciliati presso lo studio di Benevento, C.da Piano Cappelle n. 120
Ricorrenti
E
, in persona del legale rapp.te p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. Paola Controparte_1
CA ed elettivamente domiciliata presso lo studio di Benevento, Viale Principe di Napoli, 103
Resistente
Avente ad oggetto: risoluzione rapporto locativo.
Lo svolgimento del processo risulta esposto in maniera sintetica in ossequio alle prescrizioni sul contenuto necessario della sentenza dettate dall'art. 132 c.p.c. come modificato (segnatamente al secondo comma n. 4) dalla L. 69/2009.
Conclusioni delle parti:
Per la ricorrente: accoglimento della domanda.
Per la società resistente: rigetto della domanda ed accoglimento della spiegata riconvenzionale
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato in Cancelleria e convenivano in giudizio Parte_1 Parte_2
davanti a questo Tribunale la esponendo che tale società conduceva in locazione Controparte_1
un immobile del quale erano usufruttuari sito in San Giorgio del Sannio (BN), alla Via dei Sanniti, 2
identificato in catasto al foglio 22, particella 407, sub. 5 (oggi sub 10), situato al pianto terra, cat. C3, classe 4, mq. 156, superficie catastale 174 mq, rendita catastale euro 507,57; in forza del contratto di locazione stipulato in data 11 maggio 2023 era stato espressamente convenuto che tale immobile fosse adibito ad attività di fabbricazione di porte, finestre, scuri e mobili in legno, nonché esecuzione, installazione e posa in opera di serramenti, rivestimenti e tettoie in legno.
I ricorrenti proseguivano riferendo che nel mese di maggio 2024 avevano avuto contezza che la società conduttrice aveva mutato la destinazione d'uso del predetto bene immobile locato, ovvero, da uso artigianale lo aveva adibito ad uso commerciale, realizzando e posando in opera, sul retro del citato locale, anche una saracinesca di ferro di circa 4,30 X 3,70 metri di altezza.
Ritenendo che tale mutazione della destinazione di utilizzo dell'immobile fosse lesiva dei propri interessi, i ricorrenti chiedevano al Tribunale l'emissione di sentenza che pronunciasse la risoluzione immediata del contratto citato.
Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva in giudizio la società resistente, sostenendo che il locale non aveva mutato la propria destinazione catastale e che gli attuali ricorrenti fossero perfettamente consapevoli che il locale sarebbe stato da subito adibito alla vendita al pubblico, per cui invocavano il rigetto della domanda e, in subordine, in caso di suo accoglimento, la condanna dei locatori al pagamento dell'indennità di avviamento ex L. 392/78.
Il GI, senza ritenere necessario l'espletamento di istruttoria, invitava le parti alla discussione della causa, all'esito della quale si riservava per l'emissione di sentenza.
La domanda dei ricorrenti non può trovare accoglimento, così come la spiegata riconvenzionale, per i seguenti
MOTIVI
L'art. 80 della L. 392/78, del quale i ricorrenti invocano l'applicazione, prevede che se il conduttore adibisce i locali ad uso diverso da quello pattuito sia facoltà del locatore richiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dalla conoscenza della circostanza.
I presupposti di applicabilità della norma vanno individuati nel mutamento di regime giuridico che il rapporto subisce per effetto del diverso uso dei locali fatto dal conduttore rispetto a quanto pattuito
(Cassazione, 3 marzo 1987, n.2226; 22 aprile 1999, n.3989). La Corte di Cassazione, nel corso del tempo, ha espresso due linee interpretative, per la prima delle quali il mutamento del regime giuridico va' ravvisato senz'altro nel passaggio dalla disciplina per le locazioni abitative a quello delle locazioni ad uso diverso da abitazione e viceversa (Cassazione, 14 luglio 1989, n.3310; 16 novembre
1994, n.9689). Per la seconda, invece, qualsiasi “mutamento” è rilevante, e dunque anche quando ciò avviene all'interno di una specifica tipologia di locazione. In base a quest'ultima tesi, l'art.80 della
L. 392/78 è da ritenersi applicabile quando il diverso uso dei locali praticato dal locatore comporta il 3
passaggio da un'attività da cui non scaturisce l'indennità per la perdita dell'avviamento ad un'altra attività che invece la prevede (Cassazione, 1 aprile 1996, n.2962; 18 giugno 2001, n.8231; 15 febbraio
2005, n.2976).
Nella fattispecie in esame, non si discute in ordine alla trasformazione da uso diverso ad uso abitativo, ma occorre esaminare se il mutamento ha inciso sulla possibilità di maturazione del diritto o meno all'indennità di avviamento da parte del conduttore.
Ai sensi dell'art. 34, L. 392/1978, in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'art. 27 della L. 392/1978, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal R.D. 16/03/1942, n. 267, il conduttore ha diritto:
- per le attività indicate ai numeri 1 e 2 dell'art. 27 (attività industriali, commerciali e artigianali o di interesse turistico) ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto;

- per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.
Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.
L'art. 35 della L. 392/1978 stabilisce che per avere diritto all'indennità in questione, l'attività svolta nell'immobile locato deve innanzi tutto comportare contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Ciò presuppone che l'immobile sia utilizzato dal conduttore come luogo aperto alla frequentazione diretta della generalità indifferenziata dei destinatari dell'offerta dei beni e dei servizi.
Dunque, come precisato in giurisprudenza, ai fini del riconoscimento del diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, rileva che i locali locati siano effettivamente destinati ad attività che comportino il contatto con il pubblico e che, quindi, tali locali siano aperti alla frequentazione diretta ed indifferenziata dei clienti che abbiano necessità e interesse ad entrare in contatto con l'impresa, mentre non ha alcun rilievo l'entità numerica della cerchia degli avventori raggiunta o il mancato reperimento di essa tra i passanti nella pubblica via antistante i locali locati
(C. Cass. civ. 20/03/2017, n. 7039).
Inoltre, quando il locale, strutturalmente unitario ed oggetto di un rapporto unico ed indistinto, sia adibito a più usi commerciali, in parte come deposito - laboratorio, ed in parte destinato al contatto diretto con il pubblico, il diritto all'indennità per la perdita di avviamento sorge, e va commisurato all'intero canone di locazione, solo se risulti prevalente l'attività di contatto diretto con il pubblico
(C. Cass. civ. 07/07/2016, n. 13936). 4
L'espressione “contatto diretto col pubblico dei consumatori” deve intendersi come svolgimento di una attività che contempli la frequentazione dei locali da parte della generalità dei destinatari finali del prodotto, escludendo da tale ipotesi quei locali adibiti ad esposizione in cui il pubblico non possa accedere (C. Cass. civ. 20/05/2015, n. 10261).
Attagliando tali principi alla fattispecie concreta sottoposta ad esame, i ricorrenti non possono sostenere di non essere stati a conoscenza che l'attività che si sarebbe esercitata nei locali in questione comportasse contatto diretto con il pubblico, poiché il contratto vigente tra le parti, all'art. 5 recita:
“I Sigg. concedono al conduttore l'uso, non esclusivo, del piazzale antistante;
tale Parte_3
piazzale è concesso per carico e scarico merci, nonché per consentire la sosta dei veicoli ai clienti della società…”
Se ne deduce agevolmente che i Sigg. fossero perfettamente a conoscenza che nei Parte_3
locali si sarebbe esercitata una attività che avrebbe comportato contatto diretto con il pubblico, definito espressamente come clientela, ovvero acquirenti di beni, servizi o merci;
per tale ragione,
l'avvenuta destinazione prevalente all'attività di vendita rispetto a quella di produzione di serramenti da parte della conduttrice, non ha comportato alcun riflesso negativo per la posizione dei conduttori i quali sapevano sin dall'inizio del rapporto che il locale sarebbe stato aperto al pubblico, con ogni conseguenza di legge in ordine alla maturazione dell'indennità di avviamento.
Pertanto, non configurandosi nella fattispecie concreta alcuna variazione in ordine alle modalità di utilizzo dell'immobile, la domanda dei ricorrenti non può trovare accoglimento.
Infine, la mancata proposizione della spiegata domanda riconvenzionale da parte della conduttrice nelle forme di legge, ne implica necessariamente il rigetto, e, vertendosi in ipotesi di soccombenza reciproca, giustifica la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.


Il Tribunale di Benevento in composizione monocratica, in persona del Giudice designato GOP dott.
Luigi D'Ambrosio, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) Rigetta la domanda di risoluzione contrattuale proposta da e Parte_1 Parte_2
nei confronti della . Controparte_1
2) Rigetta la domanda riconvenzionale spiegata dalla nei confronti dei Controparte_1
medesimi ricorrenti.
3) Compensa le spese di lite tra le parti
Benevento, li 2 ottobre 2025. 5
Il GOP
Dott. Luigi D'Ambrosio