N. R.G. 21148/2021
REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo italiano
IL TRIBUNALE DI ROMA
DECIMA SEZIONE CIVILE
In persona del giudice onorario, dott.ssa BE RA, in funzione di giudice unico ha emesso la presente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. 21148 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2021,
a cui è stata riunita la causa iscritta al n. 21246 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2021
e vertente
TRA
, rappresentata e difesa dall'avv. Stefano Carbone, del foro di Parte_1
Frosinone, in virtù di procura posta allegata agli atti ed elettivamente domiciliata presso il suo studio, sito in Frosinone, Via America Latina n. 105,
opponente
E
in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato Controparte_1
e difeso dall'avv. Massimiliano Scarsella, del foro di Frosinone, che la rappresenta e difende in virtù di procura allegata agli atti ed elettivamente domiciliata in Roma, Via Emilio Faà di Bruno n.
87, opponente
E
, rappresentato e difeso dagli avv.ti Roberto Coen, Federica Coen e Lavinia CP_2
Berardi, in virtù di procura allegata al fascicolo monitorio ed elettivamente domiciliato presso il loro studio, sito in Roma, Vicolo dell'Oro n. 24,
opposto
OGGETTO: opposizione a decreto ingiuntivo
CONCLUSIONI: all'udienza del 19.01.2024, le parti precisavano le conclusioni come da atti.
SVOLGIMENTO DEL PREOCESSO BI FA chiedeva ed otteneva che il Tribunale civile di Roma emettesse in data 08.02.2021, decreto ingiuntivo n. 3005/2021 (Rg. 66763/2020), per €. 5.000,00, oltre accessori, notificato in data 09/10.02.2021, nei confronti di e quale Parte_1 Controparte_1 restituzione dell'importo consegnato, quale deposito fiduciario, all'Agenzia al momento della sottoscrizione della proposta di acquisto dell'immobile di proprietà della poi non andato a Pt_1 buon fine.
Con atto di citazione notificato in data 19 marzo 2021, proponeva opposizione l'intimata, Parte_1
precisando che in data 20.10.2020, l' sottoscriveva proposta irrevocabile d'acquisto
[...] CP_2 per l'immobile, di sua proprietà, sito in Roma, Via Giuseppe Lazzati n. 185, con validità di 15 giorni, rilasciando a garanzia della proposta un assegno non trasferibile di euro 5.000,00 e che la proposta veniva accettata, l'assegno consegnato ed incassato il 28.10.2020; che solo in data
23.11.2020, l'intimante chiedeva la restituzione del titolo, adducendo la mancata conclusione dell'affare, a cui l'opponente replicava invitando l' a comparire il 30.11.2020 presso la sede CP_2 dell'Agenzia immobiliare, per la corresponsione dell'ulteriore somma di euro 15.000,00 a titolo di caparra come previsto nel contratto sottoscritto, ma che l'opposto non si presentava e, pertanto, in virtù dell'inadempimento, la maturava il diritto a trattenere l'importo di euro 5.000,00 Pt_1 divenuto caparra confirmatoria;
che l' era a conoscenza dell'accettazione della proposta da CP_2 parte della in quanto comunicata dall'Agenzia, tanto che per oltre un mese non aveva Pt_1 chiesto la restituzione dell'assegno ed evidentemente il successivo comportamento era frutto di un ripensamento e di conseguenza in virtù dell'inadempimento dell'opposto, l'opponente aveva diritto a trattenere l'importo, ex art. 1385 c.c. e chiedeva al tribunale di dichiarare illegittimo, nullo e per l'effetto revocare il decreto ingiuntivo opposto, di dichiarare che nulla era dovuto dalla Pt_1 all' , in via riconvenzionale, di accertare e dichiarare valido ed efficace l'accordo tra le parti CP_2 del 20-23.10.2020, di accertare e dichiarare l'inadempimento dell'opposto, di accertare e dichiarare il regolare recesso dell'opponente ed il conseguente diritto della stessa a trattenere la somma di euro
5.000,00, ricevuta a titolo di caparra confirmatoria il tutto ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1385
c.c., in via subordinata, di accertare e dichiarare valido ed efficace l'accordo tra le parti del 20-
23.10.2020, di accertare e dichiarare il grave inadempimento contrattuale ex art. 1453 c.c., di accertare e dichiarare risolto per grave inadempimento dell' l'accordo del 20-23.10.2020 e di CP_2 condannare l' al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dall'opponente quantificati in CP_2 euro 5.000,00 o nella maggior somma accertata in giudizio.
Si costituiva in giudizio l'opposto, contestando le avverse eccezioni e precisando che la proposta per l'acquisto dell'immobile di proprietà della non era mai stata accettata, o quanto meno Pt_1 non era mai pervenuta a sua conoscenza l'eventuale accettazione, condizione necessaria al perfezionamento dell'accordo e che, pertanto, la proposta, decorso il termine di quindici giorni, veniva legittimamente revocata dal proponente con la richiesta di restituzione dell'assegno lasciato in deposito fiduciario;
che infondata era la pretesa riconvenzionale dell'opponente, nonché incompatibili le domande formulate in via principale e subordinata e, pertanto, l'opposto chiedeva, in via preliminare, di concedere la provvisoria esecuzione al decreto ingiuntivo, nel merito di respingere l'opposizione e di confermare il decreto ingiuntivo e di condannare la alle spese Pt_1 di giudizio, stante la violazione della condizione di procedibilità di cui all'art. 5, comma 1 bis del
D.Lgs. n. 28/2010.
Con diverso atto di citazione regolarmente notificato, proponeva opposizione al medesimo decreto ingiuntivo anche l'intimata contestando la domanda dell'attore, totalmente Controparte_1 infondata, in quanto il contratto tra le parti si era perfezionato, quando l'Agenzia Immobiliare aveva portato a conoscenza del promissario acquirente, l'accettazione della proposta da parte della e che, infatti, correttamente era stato consegnato, a quest'ultima, l'assegno lasciato a titolo Pt_1 di deposito fiduciario;
che il perfezionarsi dell'accordo tramite proposta ed accettazione comportava, altresì, il maturarsi del diritto ad ottenere la provvigione da parte dell'Agenzia opponente, che aveva svolto correttamente il proprio incarico e, pertanto, ne chiedeva il pagamento nella misura del 3% come concordato;
che la chiedeva al tribunale di accertare e Controparte_1 dichiarare illegittimo il decreto ingiuntivo opposto e per l'effetto di revocarlo, in via riconvenzionale, di accertare e dichiarare raggiunto l'accordo tra le parti per l'acquisto dell'immobile, con conseguente diritto alle provvigioni nella misura del 3%, per euro 12.600,00, oltre IVA e interessi e di condannare l' al relativo pagamento in favore dell'Agenzia CP_2 opponente.
L'opposto si costituiva, ribadendo le proprie eccezioni e chiedendo di rigettare l'opposizione, di confermare il decreto ingiuntivo opposto e di rigettare la domanda riconvenzionale, in quanto infondata.
Con ordinanza in data 14.09.2021, veniva disposta la riunione del giudizio Rg.21246/2021, promosso dalla , agenzia immobiliare opponente, nei confronti dell'opposto Controparte_1
, a quello avente Rg. 21148/2021. CP_2
Con ordinanza in data 14.09.2021, veniva concessa la provvisoria esecuzione al decreto ingiuntivo opposto.
Acquisita agli atti la documentazione prodotta, espletati gli interrogatori formali e le prove testi, all'udienza del 19.01.2024, la causa veniva trattenuta in decisione, scaduti i termini di cui all'art.190 c.p.c.. MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, occorre compiere un breve richiamo al principio dell'autonomia contrattuale, fondamentale nel nostro ordinamento ed espressamente previsto dall'art.1322 c.c., che conferisce alle parti la possibilità di determinare liberamente il contenuto del contratto da stipulare, nei limiti imposti dalla legge. La norma richiamata individua un primo aspetto dell'autonomia contrattuale, che attiene al contenuto del contratto, nel senso di libertà per le parti di determinare tutte le decisioni ed indicazioni ritenute adeguate a regolare tra loro i rapporti, nel rispetto dei limiti imposti dalla legge, dati dalle norme imperative, dall'ordine pubblico e dal buon costume. Il potere conferito al soggetto, di scegliere liberamente i mezzi necessari alla realizzazione dei propri scopi individuali, pertanto, è molto ampio, fino a quando non interferisce con altri principi dell'ordinamento, o con la tutela di interessi prevalenti.
Le parti, sempre secondo quanto stabilito dall'ordinamento, sono libere anche di scegliere la forma che prediligono per concludere un contratto, sempre se la legge non impone una forma particolare
(cfr. ad esempio art. 1350 c.c.). Anche la scelta della forma rappresenta un modo in cui si può manifestare la volontà delle parti ed il principio riflette ulteriormente l'autonomia contrattuale, la libertà data alle parti di poter regolare i propri interessi con accordi liberamente stipulati.
Le parti sono, pertanto, libere di esprimere i loro accordi attraverso qualsiasi mezzo idoneo, sempre nei limiti indicati dalla legge e ove non sia richiesta espressamente una forma particolare per il tipo di contratto da concludere e possono liberamente scegliere tra forma orale, scritta, o qualsiasi altra modalità idonea a manifestare il loro consenso.
Un esempio di tale autonomia è quello, spesso indicato nei contratti, per comunicare la disdetta, quando viene richiesta una forma specifica (ad esempio la raccomandata con ricevuta di ritorno), in modo da conferire certezza alla volontà espressa dalle parti ed a fornire una prova certa della ricezione. In dette ipotesi, la disdetta tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, quando specificamente richiesta, soddisfa le clausole contrattuali che richiedono una comunicazione formale e tracciabile.
La controversia in esame riguarda la proposta di acquisto di un immobile, rilasciata dal promissario acquirente all'Agenzia immobiliare, trasmessa da quest'ultima alla promittente venditrice e da questa accettata. La problematica che ha dato origine alla causa, tuttavia, riguardava la comunicazione dell'accettazione della proposta al promissario acquirente. La proposta veniva sottoscritta il 20.10.2020 ed era dichiarata irrevocabile per quindici giorni, fino al 04.11.2020, tuttavia, decorso il termine, senza ricevere comunicazione l'opposto proponente, ritenendola decaduta invitava l'Agenzia a restituire l'assegno di euro 5.000,00, lasciato in deposito presso l'intermediario, a garanzia dell'impegno assunto. Entrambi gli opponenti contestavano quanto asserito dal promissario acquirente e non ritenevano di restituire l'assegno, che nelle more era stato consegnato alla venditrice e da questa incassato, precisando che la proposta era stata accettata dalla venditrice, con conseguente perfezionamento del vincolo negoziale tra acquirente e venditore. La proposta era stata accettata il 23.10.2020, come risultava dagli atti e l'assegno incassato il successivo 28.10.2020.
Tali circostanze di natura documentale sono state confermate nel corso dell'istruttoria. Tuttavia,
l'opposto contestava di non avere mai ricevuto la comunicazione dell'accettazione della proposta formulata.
Nello specifico, occorre rilevare che la proposta, scritta sui moduli dell'Agenzia, indicava in modo preciso le modalità con cui doveva essere comunicata al promissario acquirente l'accettazione da parte della venditrice. Il punto 8) della proposta, denominato “conclusione del contratto”, prevedeva espressamente che “la presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale
(contratto preliminare) non appena il Proponente avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del venditore;
la relativa comunicazione potrà pervenire al proponente anche tramite l'Agente Immobiliare mediante trasmissione a mezzo telegramma, raccomandata A.R., o telefax al seguente numero ” (cfr. punto 8 doc. 1 fascicolo parte Perrone). Email_1
La semplice lettura della clausola non può dare adito a dubbi interpretativi, dal momento che è evidente la volontà delle parti di considerare concluso il contratto con la comunicazione dell'accettazione della proposta al promissario acquirente, precisando che la comunicazione poteva essere data o dalla stessa parte venditrice, o come spesso accade, in presenza delle agenzie di intermediazione immobiliare, anche “tramite l'Agente Immobiliare”, indicando in modo preciso con quali mezzi doveva avvenire l'eventuale comunicazione da parte dell'Agenzia “mediante trasmissione a mezzo telegramma, raccomandata A.R., o telefax al seguente numero
”. Email_1
L'indicazione specifica, cha occorre ricordare, era prevista e stabilita dalla stessa CP_3
essendo prevista sui modelli prestampati dell'agenzia, ha un preciso fine, volendo tutelare
[...] tutte le parti nel momento in cui viene stipulato un accordo, tramite lo scambio di proposta ed accettazione, che vincola le stesse alla conclusione di un contratto di acquisto di un immobile, ovvero di un negozio di rilevante portata economica e ciò tanto più assume rilievo, quando si prevede che, con la conoscenza dell'accettazione “la presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (contratto preliminare)”, come previsto nella fattispecie in esame. Pertanto, appare evidente la necessità per le parti di avere la certezza delle obbligazioni assunte ed al contempo la volontà delle stesse di attribuire una formalità specifica alla modalità con cui portare a conoscenza degli interessati le determinazioni relative al vincolo che si viene a creare. La comunicazione dell'accettazione aveva una rilevanza particolare (sia per il vincolo contrattuale che veniva a crearsi tra le parti, sia per il maturarsi del diritto alla provvigione per l'Agenzia) e tale rilievo era stato chiaramente espresso nel formulare la proposta, con le specifiche indicazioni previste al punto 8) e ben conosciute dall'Agenzia Immobiliare.
Sulla base di tale presupposto, non assumono alcun rilievo le eccezioni relative ad una probabile conoscenza dell'accettazione da parte dell'opposto, né l'indizio dell'incasso dell'assegno, che avrebbe potuto fare sorgere dubbi nella parte promissaria acquirente di una possibile accettazione, non potendosi, nella fattispecie in esame, ritenere concluso il contratto per ipotesi o presunzioni.
La Corte Suprema ha chiarito, anche con recente ordinanza, i presupposti per ritenere valida la comunicazione dell'accettazione, con un'interpretazione ancora più stringente, precisando che avendo ad oggetto diritti reali immobiliari, il contratto avrebbe dovuto avere la forma scritta e che le accettazioni trasmesse via email e telegramma dovevano considerarsi nulle, mentre l'eventuale accettazione intervenuta dopo la scadenza del termine di efficacia della proposta doveva considerarsi inefficace. E ancora che “in mancanza di valido contratto concluso tra le parti intermediate, l'affare non può dirsi concluso, e nessuna provvigione sarà dovuta al mediatore” (cfr.
Cass. ordinanza 24 luglio 2023, n. 22012).
L'ordinanza del Supremo Collegio non vuole limitare l'autonomia contrattuale delle parti, che possono determinarsi diversamente nella previsione dei loro accordi, ma porre un freno ad una eccessiva libertà, ove nulla venga indicato sul punto.
Nella fattispecie in esame, le parti erano state molto chiare nell'indicare le modalità con cui portare a conoscenza della parte acquirente l'accettazione della proposta e ciò, proprio nell'ambito della loro autonomia contrattuale.
Dall'istruttoria svolta è emerso chiaramente che non sono state utilizzate le modalità indicate
“trasmissione a mezzo telegramma, raccomandata A.R., o telefax al seguente numero
”. Infatti, non sono stati prodotti documenti in tal senso e la stessa Agenzia Email_1 opponente, anche nell'articolare la prova testi, non intendeva provare la comunicazione dell'accettazione all' , ma piuttosto una propria comunicazione ad altra persona, anche se CP_2 identificata come la moglie, con modalità diverse da quelle previste ed anche ad un diverso indirizzo di posta elettronica (cfr. memoria ex art. 183 n.2 parte opposta . Per tale CP_1 ragione, si riteneva inammissibile la dedotta prova testi, in quanto le circostanze articolate erano irrilevanti rispetto a quanto si sarebbe dovuto provare, per superare l'eccezione di mancata comunicazione.
Nel corso dell'istruttoria veniva espletato l'interrogatorio formale dell'opposto e del legale rappresentante dell'opponente come richiesto dalle parti (cfr. verbale udienza Controparte_4 17.05.2022). Tuttavia, dall'interrogatorio non emergeva nulla di diverso da quanto sostenuto rispettivamente dalle parti e legale rappresentante dell'Agenzia, di fatto CP_5 confermava di avere intrattenuto rapporti solo con la moglie dell'FA e di avere inviato solo a lei le comunicazioni.
Accertata la mancata comunicazione dell'accettazione della proposta, nei termini indicati, decorso il termine del 04.11.2020, la proposta perdeva efficacia ed il vincolo contrattuale non si perfezionava.
A fronte del mancato perfezionamento del vincolo contrattuale, l'assegno lasciato in deposito, avrebbe dovuto essere restituito al proponente, da ciò discende il diritto dell'FA ad ottenere la restituzione del relativo importo.
Con riferimento alla posizione specifica del mediatore, occorre rilevare che questi anche per la posizione professionale assunta era in grado sia di utilizzare le modalità indicate per comunicare l'accettazione della proposta, sia di comprendere gli effetti prodotti dal mancato perfezionamento dell'accordo e, pertanto, non avrebbe dovuto consegnare l'assegno alla venditrice, ingenerando in questa aspettative disattese, prima di avere correttamente eseguito le comunicazioni.
La infatti, non poteva legittimamente incassare l'assegno, né pretendere di ritenere Pt_1
l'importo dal momento che non si era mai costituito il vincolo contrattuale.
Con riferimento al mediatore si ritiene di condividere l'orientamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui “al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.” (cfr. Cass. n. 30083/2019; conf. Cass.
n. 7781/2020 e Cass. n. 2359/2024).
Si ritiene, pertanto, alla luce dei principi giurisprudenziali esposti, che non sia maturato il diritto dell'opposta ad ottenere la provvigione, non essendosi mai costituito un effettivo vincolo contrattuale tra le parti.
Data l'impostazione che precede devono essere rigettate le rispettive domande riconvenzionali degli opponenti.
Alla luce di quanto esposto, si devono respingere le opposizioni e per l'effetto confermare il decreto ingiuntivo opposto.
Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza, applicando una maggiorazione del 30%, in virtù della riunione dei giudizi e divise in un terzo alla e due terzi alla , Pt_1 Controparte_1 in ragione della rispettiva responsabilità negli eventi di causa.

P.Q.M.


Il giudice unico, definitivamente pronunciando sulle opposizioni proposte da e la Parte_1
avverso il decreto ingiuntivo n. 3005/2021 (Rg. 66763/2020), emesso dal Controparte_6
Tribunale di Roma il 13.09.2019, ad istanza di , per €. 5.000,00, oltre accessori, CP_2 nonché sulle riconvenzionali proposte, ogni altra istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
A) Rigetta le opposizioni e per l'effetto conferma il decreto ingiuntivo opposto;

B) Respinge le domande riconvenzionali;

C) Condanna gli opponenti alla rifusione delle spese di giudizio in favore dell'opposto nella misura di un terzo quanto a , per complessivi €.1.105,80, oltre spese Parte_1 generali, IVA e CPA, come per legge e nella misura di due terzi quanto alla CP_1
per complessivi €. 2.211,70, oltre spese generali, IVA e CPA, come per legge.
[...]
Così deciso in Roma l'8 luglio 2025
IL GIUDICE
BE RA