TRIBUNALE DI PESCARA
RITO MONOCRATICO
(artt. 50 ter, 281 quinquies c.p.c.)
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice del Tribunale di Pescara, dott. Emilio Bernardi, ha pronunciato la seguente

SENTENZA NON DEFINITIVA
nella causa civile n° 2375 del R.G.A.C. dell'anno 2023 vertente

TRA

(c.f. ), (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (c.f ), (c.f. C.F._2 Parte_3 C.F._3 Parte_4
), (c.f. ), (c.f C.F._4 Parte_5 C.F._5 Parte_6
), (c.f. ), C.F._6 Parte_7 C.F._7 Pt_8
(c.f. ), (c.f. ),
[...] C.F._8 Parte_9 C.F._9
(c.f. ), (c.f. ), Parte_10 C.F._10 Parte_11 C.F._11
(c.f. ), elettivamente domiciliati in Parte_12 C.F._12
Montesilvano (PE), Via Lago di Bracciano n° 6, presso lo studio dell'Avv. Gianluca Di Blasio, che li rappresenta e difende, giusto mandato allegato all'atto di citazione
attori

CONTRO

(c. f. ), elettivamente domiciliata in Controparte_1 C.F._13
Pescara, Viale Regina Elena n°78, presso lo studio del Prof. Avv. Massimo Basilavecchia e dell'Avv. Giorgia Di Sabatino, che la rappresentano e difendono, congiuntamente e disgiuntamente, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
convenuta
( ), elettivamente domiciliati in Pescara, Via Controparte_2 CodiceFiscale_14
A. Gramsci n°2, presso lo studio dell'Avv. Maria di Ielsi, che lo rappresentano e difendono, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
altro convenuto

OGGETTO: altri rapporti condominiali

CONCLUSIONI: come da verbale dell'11/06/2025
MOTIVI DELLA DECISIONE
1) Con atto di citazione regolarmente notificato gli attori, in epigrafe evidenziati, premesso :
- di essere proprietari delle rispettive unità immobiliari e comproprietari pro quota delle parti comuni del , sito in Pescara, Viale Kennedy n. 151; Controparte_3
- che il fabbricato condominiale venne edificato dalla su Controparte_4
compendio fondiario identificato al N.C.E.U. del Comune di Pescara, foglio 5, particelle
456, 466, 371 e 383, comprensivo di corte pertinenziale oggi censita alla particella 1224; Parte
- di aver appreso dalla relativa relazione catastale che la acquisì dalla di CP_4
e Brandimarte la proprietà delle aree edificatorie con atto pubblico del CP_1
23.11.1967, rogato dal Notaio , con riserva di diritti di superficie in Persona_1
favore dei venditori su porzioni di terreno successivamente frazionate ovverosia la porzione di area di mq 155, riportata in NCEU al fg. 5, p.lla 466 sub b) (definitiva 573) per mq 25, nonché p.lla 371 sub b) (definitiva 574) di mq 130, in favore della
[...]
e la porzione di area di mq. 146 riportata in NCEU al Controparte_5
fg. 5 p.lla 383 sub b) (definitiva 572) in favore di;
CP_6
- che lo stabile condominiale venne eretto sul lotto di mq. 825, identificato in NCEU al fgl. 5, p.la 383, derivante dall'accorpamento delle p.le 383 sub a) di mq. 585; 371 sub a) di mq. 50; 465 sub a) di mq. 175; ed infine 466 sub a) di mq. 15 ;
- che gli alienanti, formalizzata la costituzione in proprio favore dei diritti di superficie sui lotti sopra indicati, ne disponevano la vendita congiunta a in pari Controparte_7
data, mediante perfezionamento di contestuale ed autonomo atto pubblico di compravendita del 23/05/1967 (per AR - rep. n. 52584, racc. Persona_1
n.14702) ;
- che, a seguito della realizzazione del fabbricato condominiale da parte dell'impresa costruttrice e della successiva vendita delle unità immobiliari di proprietà individuale facenti parte del medesimo, il compendio fondiario, oggetto di comproprietà pro indiviso tra i condomini, era costituito dall'area ove insiste il fabbricato, ovvero la p.la 383, nonché dalla retrostante corte comune di cui alle p.le 572 e 573, già gravata dal diritto di superficie acquistato da;
Controparte_7
- che, nonostante la cessione di tali diritti a , non venne mai Controparte_7
realizzata alcuna edificazione sulle aree gravate, sicché, decorso il termine ventennale, il diritto di superficie deve ritenersi estinto ai sensi dell'art. 954, comma 4, c.c. ;
- che, per converso, su queste ultime particelle dal 1967 ad oggi i condomini hanno esercitato il libero e pacifico godimento, ovvero possesso, utilizzando le stesse per il parcheggio delle proprie autovetture, in assenza della realizzazione di qualsivoglia manufatto, opera di edificazione, che ne impedisse l'accesso, il passaggio o la fruizione;

- che nel 2013 ha disposto la donazione delle aree alla figlia Controparte_7 [...]
la quale, pur priva di titolo, ha effettuato modifiche catastali e Controparte_1
denunciato la costruzione di fabbricato mai realizzato;

- che la stessa nell'anno 2017 sulle aree anzidette aveva eseguito opere di CP_1
pavimentazione e di semplice demarcazione delle aree corrispondenti ai presunti posti auto, sui quali i condomini avevano continuato ad esercitare il compossesso, ovvero il libero e pacifico godimento, consistente nell'accesso carrabile e nello stabile stazionamento delle proprie autovetture;

- che, con atto pubblico del 5/05/2021 per AR , aveva Per_2 CP_1
venduto a la proprietà superficiaria di n. 2 posti auto scoperti Controparte_2
identificati in NCEU al fgl 5, p.la 1224, sub 6 e 7
- che tale trasferimento è privo di effetti giuridici, in quanto intervenuto su beni comuni condominiali e su diritti ormai estinti;

- che l'assemblea condominiale, acquisiti pareri legali, ha deliberato di non riconoscere alcun diritto di proprietà superficiaria in capo alla resistente e ai suoi aventi causa, conferendo incarico per l'avvio della procedura di mediazione;

- che nei giorni immediatamente successivi allo svolgimento di detta assemblea
[...]
e , senza alcun preavviso ed in modo del tutto Controparte_1 Controparte_2
arbitrario ed inatteso, avevano apposto, in corrispondenza di alcune delle aree demarcate alla stregua di posti auto, delle coppie di campane in cemento fungenti da supporto di catene di recinzione, atte ad impedire di fatto il passaggio carrabile ed il parcheggio delle auto da parte dei condomini, esercitati fin dall'acquisto delle rispettive unità immobiliari facenti parte della palazzina condominiale, nonché già in precedenza dai propri danti causa, ovvero fin dalla costituzione del medesimo;
CP_3
- che tale condotta integra illecita occupazione di beni comuni, lesiva dei diritti dei comproprietari;
deducendo quindi in diritto:
- l'estinzione del diritto di superficie per la pacifica circostanza della mancata esecuzione di qualsivoglia opera edificatoria nel termine ventennale previsto ex art. 954 c. 4 c.c., scaduto nel 1987 ;
- l'acquisto a titolo originario per usucapione, sul rilievo della sussistenza della situazione possessoria pacifica ed attuale in capo al Condominio e, per esso, in capo ai singoli proprietari delle unità immobiliari facenti parte dello stesso, nonché sul rilievo che nell'art. 2 del regolamento condominiale (doc. n. 8), allegato ai singoli contratti di acquisto delle proprietà individuale, il suddetto cortile viene indicato tra le parti comuni dell'edificio senza menzione del diritto di superficie in favore degli originari venditori del terreno, ove insiste il
Condominio ricorrente;

- l'acquisto da parte degli attori per accessione ex art. 934 c.c. delle opere eseguite dalla
[...]
consistenti nelle sovrastanti opere di pavimentazione e demarcazione dei posti CP_1
auto;
- chiedendo il rimborso spese di mediazione ex art. 91 c.p.c. e l'applicazione dell'articolo 8
c.

4-bis del citato D. Lgs n. 28 del 2010 per atteggiamento ostativo assunto dalla
[...]
e dal;
CP_1 CP_2
tanto premesso, convenivano in giudizio e per Controparte_1 Controparte_2 sentire accogliere le seguenti conclusioni : “In principale a) Accertare e dichiarare
l'intervenuta estinzione ex art. 954 c. 4 c.c. del diritto di superficie e/o di costruzione, costituito con atto di compravendita rogito per Notar del Persona_3
23/11/1967 - sull'area comune, indentificata in NCEU del Comune di Pescara al fgl. 5, p.lla
1224, sub da 1/10; b) e per l'effetto accertare e dichiarare l'avvenuta costituzione della piena proprietà su detta area in favore di essi istanti, libera da pesi, gravami, diritti reali e servitù, vantati dai convenuti;
In via subordinata c) accertare e dichiarare l'avvenuto acquisto della proprietà a titolo originario della suddetta area per esercizio decennale del possesso uti dominus ex art 1159 c.c. in presenza di titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà in favore di essi attori;
In via ulteriormente subordinata d) accertare e dichiarare l'avvenuto acquisto della proprietà a titolo originario della suddetta area per esercizio ultraventennale del possesso uti dominus ex art 1158 c.c. in favore di essi attori;
e dunque, in ogni caso e) accertare e dichiarare l'antigiuridicità dell'occupazione di dette aree da parte dei convenuti e per l'effetto condannare i medesimi al rilascio delle stesse, quanto alla Sig.ra preservandone comunque l'uso e Parte_14
godimento nei limiti della propria quota di comproprietà, quanto al Sig. a Controparte_2 cessare ogni esercizio di uso a titolo di possesso e/o detenzione, non potendo quest'ultimo vantare alcun diritto né a titolo di proprietà esclusiva, né di comproprietà; f) condannare i convenuti al risarcimento del danno subito da essi attori in dipendenza della illegittima occupazione di dette aree;
g) accertare e dichiarare l'acquisto ex art. 934 c.c. in favore di essi attori delle opere edificatorie eseguite dalla Sig.ra per la Controparte_1 pavimentazione e demarcazione sull'area condominiale dei posti auto, e dunque, l'entità delle spese sopportate, al fine di rifondere quest'ultima per gli importi stabili in sede dell'espletanda istruttoria, da compensarsi ad ogni modo con quelli dovuti dalla medesima
a titolo risarcitorio per quanto detto;
h) Vittoria di spese e competenze di giudizio, nonché della promossa procedura di mediazione”.
2) A seguito di deposito di relativa comparsa si costituiva in giudizio Controparte_1
contestando la domanda in fatto ed in diritto, deducendo:
- l'improcedibilità della domanda giudiziale ex art. 5, comma 2, del D.Lgs. n°28/2010, con conseguente condanna degli attori alla rifusione delle spese di mediazione sostenute, sul rilievo che il giudizio è stato introdotto da dodici attori in proprio nella qualità di comproprietari delle parti comuni del mentre la procedura di mediazione Controparte_3
obbligatoria è stata esperita da soli dieci di essi, con assenza degli attori e con Pt_11 Pt_12
conseguente nullità della mediazione, sul rilievo inoltre che la controversia richiede il contraddittorio necessario di tutti i comproprietari, atteso che l'odierna convenuta contesta la proprietà esclusiva delle aree;

- la inconferenza di quanto sostenuto dagli attori in ordine all'art.8, comma 4-bis, D.Lgs. n.
28/2010, atteso che la norma si riferisce alla mancata partecipazione senza giustificato motivo, non ricorrente nel caso di specie, essendo stata la convenuta presente alla mediazione;

- il difetto di legittimazione attiva dei condomini sul rilievo che gli attori hanno fondato, per loro stessa ammissione, la loro legittimazione sulla condizione di condomini proprietari di unità immobiliari nel fabbricato di Pescara, Viale Kennedy n. 151 e che, di conseguenza, tale condizione fonda i diritti alla cui tutela è orientata l'azione giudiziale e comporta in primo luogo che quest'ultima è sostanzialmente riferibile al condominio, i cui comportamenti e i cui atti potranno avere rilevanza come se provengano dagli attori personalmente, nonché sul rilievo che, poiché la controversia riguarda diritti comuni, si configura litisconsorzio necessario tra i condomini, imponendo la verifica dell'integrità del contraddittorio, integrità insussistente, mancando la condomina erede del defunto assieme a;
Persona_4 Parte_2
- la infondatezza della domanda di accertamento di estinzione del diritto di superficie, atteso che dagli atti pubblici versati in atti emerge che la costituzione del predetto diritto reale trova fondamento nell'atto notarile del 1967, stipulato con la che Controparte_4
edificò il fabbricato condominiale sulla sola confinante particella 383 ente urbano (nata, come meglio enarrato nella parte in fatto al punto 3) dall'accorpamento delle particelle 383 sub a), 371 sub a), 465 sub a) e 466 sub a) escluse del tutto le particelle invece oggetto di riserva del diritto di superficie), atteso pure che la Cooperativa costruttrice ha prestato il proprio consenso a conferire in capo al sig. una concessione ad Parte_15
edificandum perpetua, nonché per aver egli correttamente esercitato il diritto trasferitogli dalla sig.ra e dalla società nel termine CP_6 Controparte_5 previsto dalla legge, come risultante dall'allegata visura storica sulla particella 573 e dall'estratto di mappa catastale reperito presso l'Ufficio provinciale di Pescara – Territorio al Fg. 5, da cui emerge, alla rilevazione dell'impianto meccanografico del 30.11.1971 la sussistenza già all'epoca di un fabbricato urbano in corso d'accertamento, atteso anche che dalle risultanze catastali risulta che il fabbricato condominiale è stato edificato ed introdotto in mappa esclusivamente sull'area della superficie di mq 825, riportata in catasto terreni al foglio 5 particella 383 ente urbano di mq 825 e che fin dalla data di accatastamento, il lotto pertinenziale è stato individuato con la sola particella 383, mentre tutte le altre non sono mai state “graffate” quali pertinenze ed hanno mantenuto una propria identificazione, non risultando in sostanza asservite al fabbricato, atteso infine che nel regolamento condominiale, all'art. 2, si menzionano solo le parti comuni della particella 383 e non v'è menzione delle autonome particelle 573 - 574 e della particella 572 che in parte ha natura di stradina, gravata da diritto di servitù in favore delle particelle intercluse 382, 384 e 271, di cui si è sempre occupato il dante causa prima e poi essa convenuta Parte_15 [...]
recandosi alle assemblee indette dai Condomini delle particelle intercluse Controparte_1
e sostenendone i costi;
- l'inammissibilità e l'infondatezza della domanda, avanzata in subordinata, di usucapione decennale e ventennale per relativa genericità;
- la inammissibilità ed infondatezza della domanda risarcitoria, atteso che la convenuta ha esercitato il diritto di superficie in conformità ad un titolo valido ed efficace (l'atto pubblico di donazione), con piena acquiescenza dei condomini, con conseguente esclusione di ogni antigiuridica dalla medesima assunto, tanto ciò premesso, chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni : “in via preliminare, dichiarare improcedibile il presente procedimento per quanto esposto in narrativa;
sempre in via preliminare, accertare e dichiarare il litisconsorzio necessario e per l'effetto disporre l'integrazione del contraddittorio;
nel merito: accertata e dichiarata la totale infondatezza delle avverse richieste, deduzioni e difese, rigettare integralmente le domande come proposte, poiché infondate in fatto e in diritto;
in subordine, in caso di denegata soccombenza della sig.ra condannare i comproprietari CP_1 CP_1 delle parti comuni del in solido tra loro al pagamento in favore della Controparte_3
sig.ra della somma di euro 36.000,00 o della somma maggiore o Controparte_1
minore ritenuta di giustizia, a titolo di risarcimento danni per l'edificazione dei posti auto e dei costi sostenuti a tutt'oggi ed a sostenere;
con riserva di agire in separata sede nei confronti dei comproprietari delle parti comuni del per il risarcimento Controparte_3 danni per l'abusiva occupazione dal luglio 2022 delle aree per cui è causa;
Con vittoria di spese e competenze di giudizio e delle spese del procedimento di mediazione”.

3) A seguito di deposito di relativa comparsa si costituiva in giudizio , Controparte_2 chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni : “A) che la posizione del sig.
[...] sia estromessa dalla causa poiché NON E' LEGITTIMATO CP_2
PASSIVAMENTE A STARE IN GIUDIZIO per non aver mai instaurato alcun rapporto diretto con gli attori- condomini ed, eventualmente, si richiede formalmente che la sig.ra venditrice-convenuta e garante del convenuto di assumere la Controparte_1
causa in luogo del garantito anche ex art.107,109 c.p.c. con la condanna degli attori al pagamento delle spese del procedimento di mediazione e le spese processuali;
B) Si richiede sin d'ora ex art. 107 cpc nel caso in cui la S.V.I. dovesse ravvisare l'opportunità di far intervenire oltre la condomina-venditrice-convenuta, sig.ra Controparte_1 altresì il notaio che ha redatto l'atto di vendita al convenuto in data 05.08.21 CP_2
nella persona della dr. trattandosi dello stesso notaio che ha Persona_5 redatto l'atto di donazione di superficie di tutte le aree in esame dal sig. Parte_15 alla figlia sig.ra in data 12.08.13 - Si ritiene che
[...] Controparte_1 solo attraverso l'intervento in causa del notaio si potrà stabilire se il diritto di superficie fosse ancora esistente al momento della donazione del 13.08.13 e così sulla validità o meno dell'atto di compravendita tra e del 05.08.21. per stabilire CP_2 CP_1
al di là di ogni ragionevole dubbio chi siano i proprietari di tali aree;
Restando ferma, al momento, la domanda di mancanza di legittimità passiva del convenuto, oltre l'acquisto per buona fede negoziale, CHIEDENDO all'ILL.MO TRIBUNALE il rigetto delladomanda degli attori nei confronti del dr. , con la condanna degli stessi al Controparte_2 pagamento delle spese processuali e della mediazione con l'ipotesi ex art.96 3° co.cpc; ovvero il convenuto si riserva sin d'ora l'eventuale “richiesta di risarcimento di tutti i danni
“patrimoniali e non con la richiesta d'acquisto di tali beni dagli attori condomini o con la restituzione degli importi e del risarcimento per tutti i danni, da gravare d'interessi e rivalutazione di legge, nei confronti di chi sarà eventualmente accertato di aver trasferito beni per legge inesistenti in solido con la venditrice-condomina-convenuta sig.ra
[...]
anche attraverso domanda giudiziale autonoma che verrà valutata in corso CP_1 di causa nell'ipotesi in cui ex art.107 cpc il Giudice non riterrà opportuno che la causa si svolga anche nei confronti del notaio che ha redatto i due menzionati atti posti a base della controversia di accertamento della proprietà tra gli attori condomini e la convenuta condomina dello stesso di v.le KENNEDY in Pescara”. Controparte_3
4) Nel corso del giudizio, depositate le memorie integrative ex art. 171 ter c.p.c., con ordinanza resa a scioglimento della riserva assunta all'udienza di comparizione delle parti del
15/02/2024, il precedente Giudice invitava le parti a precisare le rispettive conclusioni in ordine alle eccezioni preliminari e alle domande avanzate e fissava per la rimessione della causa in decisione l'udienza del 5/03/2025, assegnando i termini ex art. 189 c.p.c.
5) A seguito di mutamento dei precedenti Giudici, assegnato il procedimento allo scrivente giudicante, all'udienza dell'11/06/2025 la causa veniva trattenuta in decisione.
6) L'oggetto della presente pronuncia, non definitiva, attiene, nel solco tracciato dal precedente Giudice nell'ordinanza in atti, alla definizione delle questioni sollevate in via preliminare dalla difesa dei convenuti.
7) Ciò posto, va in primis rigettata l'eccezione sollevata dal convenuto Controparte_2
inerente il proprio difetto di legittimazione passiva rispetto al presente giudizio e, di conseguenza, deve essere rigettata la relativa richiesta di estromissione. Invero, risulta per tabulas che tale convenuto è l'acquirente di due posti auto insistenti sull'area oggetto di causa, giusto atto pubblico di compravendita ripassato con l'altra convenuta CP_1
In quanto avente causa di quest'ultima, titolare del diritto di superficie sull'area,
[...]
oggetto di contestazione da parte degli attori, egli è parte necessaria del giudizio volto a contestare o a far dichiarare estinto tale diritto.
8) Va in secondo luogo rigettata l'eccezione sollevata dalla convenuta a riguardo CP_1
del difetto di legittimazione attiva dei condomini in favore del : per CP_3
giurisprudenza costante della Cassazione, il singolo condomino può agire a tutela del proprio possesso uti singuli e far accertare l'usucapione, non trattandosi di azione spettante in via esclusiva al , quale ente di gestione. CP_3
9) Viceversa, vanno accolte le due eccezioni sollevate dal convenuta CP_1
10) Dalla disamina dell'atto introduttivo e dei relativi ulteriori scritti difensivi è dato evincersi l'interesse degli attori a far accertare la proprietà dell'area, di cui si controverte, quale res comune. Ne deriva che l'azione ha per oggetto l'accertamento della comunione del bene rivendicato (le aree adibite a parcheggio) e postula l'esistenza di un rapporto unico plurisoggettivo, sicché il contraddittorio deve svolgersi nei confronti di tutti coloro dei quali si prospetta la contitolarità.
11) Sul punto appare condivisibile quanto ritenuto dalla Cassazione in numerose pronunzie, secondo cui :
-“la legittimazione passiva dell'amministratore di condominio per "qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio", ex art. 1131 c.c., comma 2 (come peraltro delineata in Cass. Sez. U, 06/08/2010, n. 18331), non concerne comunque le domande incidenti sull'estensione del diritto di proprietà o comproprietà dei singoli, le quali devono, piuttosto, essere rivolte nei confronti di tutti i condomini, in quanto in tali fattispecie viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale (arg. anche da Cass. Sez. Un., 13 novembre 2013 n. 25454)
... Il disposto dell'art. 1131 c.c., secondo cui, come detto, l'amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio, viene inteso, invero, nel senso che il potere rappresentativo che spetta all'amministratore di condominio si riflette nella facoltà di agire e di resistere in giudizio unicamente per la tutela dei diritti sui beni comuni, rimanendone perciò escluse le azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni stessi, e, cioè, sulla estensione del relativo diritto di condominio, affare che rientra nella disponibilità esclusiva dei condomini. In tal modo, si assicura anche la regolare corrispondenza tra le attribuzioni dispositive dell'amministratore e dell'assemblea e la legittimazione a far valere nel processo le rispettive posizioni dominicali” ex multiis Cass. civ., Sez. II, Ord., 18/09/2020, n. 19566);
- “..Poiché la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti dei litisconsorti pretermessi deve essere valutata non "secundum eventum litis", ma al momento in cui essa sorge,sussiste il litisconsorzio necessario nei confronti di tutti i condomini quando nel giudizio promosso da alcuni di loro per l'accertamento della natura comune di un bene i convenuti, costituendosi in giudizio,abbiano chiesto in via riconvenzionale di esserne dichiarati proprietari esclusivi a titolo derivativo o, in subordine, a titolo originario, in virtù di usucapione abbreviata” (cfr. Cass. Civ., Sez. II, Ordinanza 16/03/2022 n°8593 –
Rv.664240-01) ;
- “in tema di condominio degli edifici, ove alcuni condomini, convenuti per l'accertamento della proprietà comune di un bene, propongano domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà esclusiva, in base ai titoli o per intervenuta usucapione, dev'essere disposta
l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini, configurandosi un'ipotesi di litisconsorzio necessario, in quanto viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile. Ne consegue che, qualora nessuna delle parti provveda all'integrazione del contraddittorio, l'eccezione di estinzione sollevata dal convenuto, ancorché limitata alla sola domanda riconvenzionale, investe necessariamente l'intero rapporto processuale, e comporta l'estinzione totale del processo” (cfr. Cass. Civ., Sez. II, sentenza 8/09/2009 – Rv. 609963 -01) ;
- “Con riguardo ad un cortile comune a più fabbricati ma in possesso di un solo condomino, il giudizio contro di questi promosso da altro condomino per sentirsi riconoscere
del cortile stesso per una quota pari alla metà, nel quale sia invocata dal CP_3
convenuto, in via riconvenzionale, la verificatasi usucapione dell'intero immobile in suo favore, deve essere svolto nei confronti di tutti i proprietari dei fabbricati circostanti sussistendo una situazione di litisconsorzio necessario in ragione dell'unità ed inscindibilità del rapporto plurisoggettivo su cui deve incidere la richiesta pronuncia giudiziale” (cfr.
Cass. Civ., Sez. II, sentenza 24/08/1991 n°9092 – Rv. 473634 -01) ;
- “..sussiste il litisconsorzio necessario nei confronti di tutti i condomini quando nel giudizio promosso da alcuni di loro per l'accertamento della natura comune di un bene i convenuti, costituendosi in giudizio, abbiano chiesto in via riconvenzionale di esserne dichiarati proprietari esclusivi a titolo derivativo o, in subordine, a titolo originario, in virtù di usucapione abbreviata” (cfr. Cass. Civ., 25/07/2005, n°15547; conforme Cass. Civ., ord.
16/03/2022, n°8593).
12) Appare poi pienamente condivisibile l'arresto della giurisprudenza di merito richiamato peraltro dalla stessa convenuta, laddove, in richiamo a precedenti arresti della Corte di legittimità, è stato ribadito il principio secondo cui “…qualora soltanto alcuni condomini chiedano accertarsi in giudizio, nei confronti di un terzo che ne assuma la proprietà esclusiva o deduca l'esistenza di una servitù, l'appartenenza al condominio di alcuni beni e la loro libertà da pesi ed oneri, il contraddittorio deve essere integrato nei confronti di tutti
i condomini, poiché la sentenza, ancorché di accertamento e non costitutiva, pronunciata in assenza di alcuni di essi, in quanto a loro non opponibile, sarebbe inutiliter data, non essendo idonea a produrre gli effetti che gli attori si ripromettevano nel domandarla, e cioè il riconoscimento della contitolarità anche dei condomini pretermessi, con i vantaggi ma anche con gli oneri connessi, né agli effetti che il convenuto si riprometteva con il contestarla e cioè il suo diritto sui beni rivendicati dai condomini e dagli stessi reclamati come liberi da pesi (Cass. civ. Sez. II, 14/10/1988, n. 5566; cfr. anche Cass. civ. Sez. II
11/04/2002, n. 5190).…Dunque, in tema di condominio degli edifici, poiché l'accertamento della proprietà di un bene non può essere effettuato se non nei confronti di tutti i soggetti a vantaggio o verso i quali esso è destinato ad operare, secondo l'effetto di giudicato richiesto con la domanda, ove quest'ultima sia proposta da alcuni condomini per far dichiarare la natura comune di un bene nell'ambito di un edificio condominiale, il giudizio deve svolgersi nei confronti di tutti gli altri partecipanti al condominio stesso, i quali, nel caso di esito della lite favorevole agli attori, non potrebbero altrimenti né giovarsi del giudicato, né restare terzi non proprietari rispetto al convenuto venditore-costruttore (Cass. civ. Sez. II
Sent., 30/04/2012, n. 6607)”.
13) Orbene, avuto riguardo alla domanda e, segnatamente, a quella inerente il riconoscimento della proprietà per usucapione dell'area contraddistinta al fg. 5 part. 1224 sub da 1 a 10, su cui la convenuta ha acquisito il diritto di superficie per effetto dei titoli dianzi CP_1
richiamati, al lume dei principi dianzi richiamati, deve essere riconosciuto il litisconsorzio necessario di tutti i condomini e, di conseguenza, deve essere ordinato l'integrazione del contraddittorio, a cura degli attori, nei confronti degli altri condomini pretermessi, individuati in , e Parte_16 Parte_17 Parte_18
14) Alle medesime conclusioni occorre pervenire in ordine alla eccezione di nullità della mediazione obbligatoria svolta.
15) Risulta infatti che il giudizio è stato introdotti da dodici attori, nella spiegata qualità di comproprietari delle parti comuni del e che la relativa procedura di Controparte_3
mediazione è stata esperita da dieci comproprietari delle parti comuni, ad eccezione degli attori e Nonché non vi hanno preso parte i condomini riconosciuti litisconsorti Pt_11 Pt_12
necessari ( e . Ora non v'è dubbio che la Parte_16 Parte_17 Parte_18
mediazione obbligatoria (che nelle cause relative a diritti reali è condizione di procedibilità) appare regolarmente esperita se ad essa hanno partecipato, personalmente o tramite soggetto all'uopo delegato, tutte le parti legittimate attive e passive. Ciò che nel caso in esame non è affatto avvenuto, sicché deve ritenersi non soddisfatta la condizione di procedibilità. La questione, peraltro, risulta tempestivamente eccepita da parte convenuta e, peraltro, implicitamente esaminata dal precedente Giudice, vista l'ordinanza con la quale ha inteso disporre la decisione su tutte le questioni preliminare proposte. Sicché sin d'ora si rende necessario, all'esito della declaratoria di regolare integrazione del contraddittorio nei confronti dei convenuti pretermessi, inviare le parti in mediazione ex art.5, co. 2, D.Lgs.
n°28/2010.
16) Si dispone con separata ordinanza ai fini della trattazione.
17) Spese al definitivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, non definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- rigetta la richiesta di estromissione dal giudizio del convenuto;
Controparte_2
- rigetta l'eccezione di difetto di legittimazione attiva degli attori sollevata dalla convenuta;
CP_1 - accoglie le ulteriori eccezioni sollevate da parte convenuta in ordine alla CP_1
integrazione del contraddittorio nonché in ordine alla questione di improcedibilità della domanda giudiziale;

- dispone con separata ordinanza ai fini della prosecuzione del giudizio.
- nulla sulla spese.
Pescara, li 5 Dicembre 2025
Il Giudice
dott. Emilio Bernardi