REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SALERNO
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona del giudice DR UC, ha deliberato di pronunziare la seguente
SENTENZA
nel processo civile di appello avverso la sentenza n. 1983/2020 del Giudice di pace di
Salerno, iscritto al n. 9882/2020 del ruolo generale degli affari contenziosi, rimesso in decisione all'udienza del giorno 25 giugno 2025, pendente
TRA
nato a Addis Abeba, in [...], il [...] (C.F. Parte_1
, rappresentato e difeso, per procura speciale a margine C.F._1
dell'appello, dagli avvocati Paolo Chiariello (C.F. ) e Antonio C.F._2
TR (C.F. ), presso il cui studio elettivamente domicilia in Cava C.F._3
de' Tirreni, alla via Sant'Antuono
-appellante-
E
(C.F. p. IVA ), con sede in Salerno, alla via Controparte_1 P.IVA_1
Posidonia n. 333, rappresentata e difesa, per procura speciale allegata alla comparsa di costituzione in appello, dall'avvocato Ferdinando De Martino (C.F.
), presso il cui studio elettivamente domicilia in Salerno, alla via C.F._4
Capone n. 4
-appellata ed appellante incidentale-
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO 1.- Il processo di primo grado.
Con ricorso dell'11 maggio 2017, l chiese al Giudice di Controparte_1
pace di Salerno di ingiungere a il pagamento di € 3.806,40, oltre Parte_1
accessori. Il ricorrente dedusse che controparte in data 2 agosto 2016 le aveva conferito l'incarico di mediazione per promuovere la vendita di un suo immobile al prezzo di €
260.000,00, che il contratto aveva durata annuale e si sarebbe tacitamente rinnovato per altri sei mesi per una sola volta, salvo disdetta, che l'accordo prevedeva che nell'eventualità
della disdetta effettuata oltre il trentesimo giorno dalla sottoscrizione il proponente avrebbe dovuto versare un corrispettivo pari al 1,2% del prezzo di vendita richiesto, che
[...]
in data 10 febbraio 2017 le aveva comunicato il recesso dall'incarico e Parte_1
che, pertanto, aveva emesso la fattura n. 4 del 18/03/2017 per l'ammontare di € 3.120,00,
oltre IVA, pari alll'1,2% di € 260.000,00.
Il Giudice di pace di Salerno, col decreto n. 343/2017 del 13 aprile 2017, ingiunse a di pagare alla la somma di € 3.806,40, Parte_1 Controparte_1
oltre gli interessi legali e le spese del procedimento.
Con citazione notificata il 26 maggio 2017, vocò in giudizio Parte_1
dinanzi al Giudice di pace di Salerno l proponendo rituale Controparte_1
opposizione all'indicato decreto ingiuntivo, notificatogli il 4 maggio precedente. L'attore eccepì la nullità della clausola inserita nel contratto di mediazione per violazione dell'art. 36,
comma 1, del codice del consumo, in quanto vessatoria, come riconosciuto dal Tribunale di
Roma con la sentenza n. 10118 del 19 maggio 2016; altresì, lamentò la “NEGLIGENZA”
della società mediatrice nell'esecuzione del mandato, non avendo essa verificato che l'immobile non era di esclusiva proprietà di esso attore e non avendo tenuto conto della sua volontà di vendere l'immobile ad un prezzo inferiore a € 260.000,00.
Costituendosi, l argomentò dell'infondatezza dell'avversa Controparte_1
opposizione, per la validità della clausola penale applicata, per l'inapplicabilità alla fattispecie dei principi affermati dal giudice romano con la pronuncia invocata da controparte e per la corretta esecuzione del mandato, e chiese il rigetto delle averse domande, con la conferma del provvedimento monitorio.
La causa fu istruita documentalmente e decisa con la sentenza n. 1983/2020.
2.- La sentenza appellata.
Con la sentenza n. 1983/2020, resa il 28 marzo 2020 e pubblicata il 22 maggio successivo, il Giudice di pace di Salerno, richiamata la natura del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo e gli oneri probatori delle parti, affermò la fondatezza della domanda proposta dalla società ricorrente in via monitoria, risultando dal contratto inter partes la valida approvazione della clausola di esclusività dell'incarico di mediazione e della clausola penale e, quindi, sussistente la responsabilità del proponente, per violazione dell'art. 6
lettera a), avendo quello manifestato, con la missiva del 10 febbraio 2017 la volontà di revocare l'incarico e riconosciuto la corretta e diligente esecuzione del mandato;
aggiunse che, essendo il recesso intervenuto nel termine di trenta giorni dal tacito rinnovo, la penale era dovuta nella misura dell'1% del prezzo di vendita, pari quindi a € 2.600,00; infine,
dedusse della compensazione delle spese processuali nella misura di 1/3.
In conclusione, il Giudice di pace di Salerno revocò il decreto ingiuntivo opposto e condannò pagare alla la minor somma Parte_1 Controparte_1
di € 2.600,00, oltre IVA, e liquidò le spese processuali in € 1.000,00 per compensi professionali, oltre accessori di legge, compensandone la metà e condannando l'opposta a pagare la residua quota, con distrazione in favore del procuratore costituito.
3.- L'appello.
Con citazione per l'udienza del 5 aprile 2021, notificata il 21 dicembre 2020,
[...]
ppellò a questo Tribunale avverso l'indicata sentenza, dolendosi della Controparte_2
violazione dell'art. 36 del d.lgs. n. 206/2005, secondo il quale nei contratti conclusi tra professionista e consumatore sono nulle le clausole vessatorie quale quella in punto di penale per il recesso, per non avere controparte offerto nessuna prova della specifica contrattazione né dell'attività svolta per promuovere la vendita dell'immobile; richiamando le valutazioni espresse dall'Autorità del Mercato e della Concorrenza in merito a clausole quelle di specie, la sentenza n. 10118/2016 del Tribunale di Roma e diverse pronunce di legittimità; evidenziando “il comportamento negligente della società immobiliare durante
l'esecuzione del proprio mandato”; lamentando l'errata applicazione della percentuale contrattuale dell'1% sulla somma proposta in vendita, piuttosto che sulla proposta di acquisto procurata dalla controparte, pari a € 195.000,00; dolendosi, infine, della contraddittorietà tra motivazione, laddove la compensazione delle spese era annunciata in misura pari a 1/3, e dispositivo, laddove dette spese erano compensate in ragione della metà. L'appellante, quindi, chiese, previa sospensione dell'efficacia esecutiva della decisione di primo grado: “- preliminarmente dichiarare l'ammissibilità del proposto appello,
atteso che il presente atto di sua introduzione è fornito dei requisiti previsti dall'art. 342
c.p.c., come novellato dal D.L. 22/06/12 n.83, convertito dalla L. 07/08/12 n.134, contenendo
l'indicazione delle parti del provvedimento che si intende appellare e delle modifiche che
vengono richieste alla ricostruzione del fatto compiuta dal Giudice di primo grado, nonché
l'indicazione delle circostanze da cui deriva la violazione della legge e della loro rilevanza ai
fini della decisione impugnata;
- poi, sempre preliminarmente, sospendere l'efficacia
esecutiva della sentenza impugnata ai sensi dell'art. 283 c.p.c. per i motivi esposti;
- nel
merito, all'esito delle risultanze in atti, in accoglimento del presente appello e di quanto in
esso esposto, dedotto e documentato, in riforma della Sentenza n. 1983/2020 – RG. n.
7991/17, resa dal Giudice di Pace di Salerno il 28.03.2020 pubblicata in data 22.05.2020, -
e conseguentemente revocare e dichiarare nullo, illegittimo ed inefficace il decreto ingiuntivo
n. 343/17 (R.G.: 3045/2017); - accertare e dichiarare nullo, illegittimo ed inefficace il decreto
ingiuntivo n. 343/17 emesso dal Giudice di Pace adito perché non fondato su prova scritta;

nella denegata ipotesi, mai voluta, che l'Ill.mo Giudice d'Appello ritenga sussistere l'attività
svolta da parte della società appellata, venga ampiamente decurtata la somma spettante
come riconoscimento solo a titolo di spesse sostenute e documentate dalla stessa società
o, al massimo, secondo la percentuale da applicarsi alla proposta irrevocabile di acquisto allegata dalla immobiliare - condannare, in ogni caso, la CP_1 Controparte_1
in persona del legale rapp.te pro tempore, al pagamento delle spese, diritti ed onorari
[...]
del presente grado di giudizio, con attribuzione al sottoscritti procuratori antistatari.”
Costituendosi il 12 marzo 2021, l per un verso, eccepì Controparte_1
l'infondatezza dell'avverso gravame, sostenendo la validità della clausola contrattuale applicata alla fattispecie e rimarcando il diligente adempimento del mandato, e, per altro verso, lamentò l'erroneità della decisione di primo grado nella parte in cui aveva condannato essa opposta al pagamento di parte delle spese processuali, in luogo dell'opponente;
propose, quindi, appello incidentale avverso l'indicata decisione sul punto della regolamentazione delle spese di lite, che avrebbero dovuto essere poste a carico di controparte, in applicazione della regola della soccombenza. La società, quindi, chiese:
“Piaccia all'ecc.mo Tribunale adito, preliminarmente rigettare la richiesta di sospensione
dell'esecutività della sentenza per i motivi di cui in premessa e non ricorrendone i
presupposti di legge, con condanna alle spese della relativa fase;
nel merito dichiarare che
l'appello principale è infondato sia in fatto che in diritto e puramente dilatorio e rigettare lo
stesso con condanna alle spese del doppio grado di giudizio con attribuzione. Accogliere
l'appello incidentale e riformare la sentenza 1983/20 condannando il sig. Parte_1
al pagamento delle spese di giudizio del primo grado e pari ad 1/3 di €. 1.000,00
[...]
oltre accessori come per legge e con attribuzione. Con vittoria di spese e compenso
professionale dell'appello con attribuzione al procuratore antistatario. Si chiede, visto
l'atteggiamento posto in essere da parte appellante la condanna ex art. 96 c.p.c. ad una
somma di denaro da valutarsi equitativamente. Sempre e comunque con vittoria di spese e
compenso professionale con accessori come per legge con antistatarietà.”
Ripetutamente rinviata per motivi d'ufficio e per la ricerca del fascicolo di primo grado,
la causa è stata riassegnata a questo giudice che, all'udienza del 25 giugno 2025, sulle conclusioni delle parti, sostanzialmente conformi a quelle rassegnate negli atti introduttivi,
l'ha trattenuta a sentenza, previa assegnazione alle parti dei termini di rito per il deposito di comparse conclusionali e di ulteriori venti giorni per memorie di replica, l'ultimo dei quali è
scaduto il 14 ottobre 2025.
4.- La decisione del Tribunale.
4.1.- La causa viene decisa dopo il rinvenimento del fascicolo di primo grado, con l'acquisizione in formato digitale delle produzioni di entrambe le parti, la puntuale ricostruzione dei thema decidendum e probandum, alla luce delle domande, eccezione e deduzioni dei litiganti.
4.2.- Le domande di parte appellante dirette a “revocare e dichiarare nullo, illegittimo
ed inefficace il decreto ingiuntivo n. 343/17 (R.G.: 3045/2017); - accertare e dichiarare nullo,
illegittimo ed inefficace il decreto ingiuntivo n. 343/17 emesso dal Giudice di Pace adito”
sono inammissibili, avendo il primo giudice già revocato il provvedimento monitorio ed essendosi pronunciato sulla domanda di pagamento proposta dall Parte_2
[...]
Il contratto inter partes del 2 settembre 2016, avente ad oggetto l'“INCARICO
[...]
MEDIATORIO A PROMUOVERE LA VENDITA” di un immobile di Concetti al prezzo richiesto (all'art. 2a) di € 260.000,00, all'art. 6 indica la durata dell'accordo, di un anno, e,
all'art. 7, la facoltà di recesso di entrambe le parti, con la penale a carico del recedente;
la misura delle penale è stabilita (all'art. 7) in misura pari all'1% “del prezzo indicato all'art. 2a”
“qualora il recesso avvenga entro il 30° giorno dalla sottoscrizione del contratto” (art. 7°),
all'1,2% di quel prezzo “qualora il recesso avvenga successivamente al 30° giorno dalla
sottoscrizione” (art. 7b).
L'articolo 7, puntualmente indicato come relativo alla “facoltà di recesso”, risulta oggetto di specifica, seconda sottoscrizione del proponente, unitamente agli articoli 3b, 6 e
8, “Ai sensi degli artt. 1341 e 1342 cod. civ.”: la specifica approvazione delle clausole, in particolare di quella in esame, pure sommariamente descritta nel contenuto, non indiscriminatamente estesa a tutte le condizioni generali del contratto ma limitata ad un numero esiguo di pattuizioni, consente di ritenere garantita l'attenzione del contraente debole sulla previsione negoziale a lui potenzialmente sfavorevole, quindi superata la presunzione di vessatorietà di cui all'art. 1469 bis, comma 3, c.c. (cfr. tra le tante Cass.,
Sez. 6 - 3, ordinanza n. 12739 del 19/05/2017 e Sez. 3, ordinanza n. 4126 del 14/02/2024).
4.3.2.- Con nota del 10 febbraio 2017, omunicò alla Parte_1 [...]
la sua “volontà di sospendere la vendita dell'immobile di … proprietà”, Controparte_1
come già anticipato verbalmente;
nell'occasione lo scrivente espresse il suo apprezzamento per l'attività svolta dalla mediatrice (“Vi ringrazio sin d'ora per la serietà ed impegno, per la
vs attività promozionale effettuata nonché per le visite attuate sull'immobile”).
Se ne inferisce che il recesso di vvenne dopo il 30° giorno Parte_1
successivo alla sottoscrizione del contratto, avverandosi l'ipotesi di cui all'art. 7b) del regolamento contrattuale [il primo giudice ha ricondotto la vicenda alla diversa ipotesi dui cui all'art. 7a), ma di tanto l'appellata società non s'è doluta]. Sono in atti, poi, la “proposta
di acquisto” formalizzata da un soggetto interessato all'immobile di Parte_1
che offrì il prezzo di € 195.000,00 per la sola unità immobiliare, con esclusione del box pertinenziale, e un elenco di 76 nominativi di soggetti contattati dall'agente immobiliare, con specifica indicazione delle modalità di ciascuna trattativa e delle ragioni del relativo esito negativo.
Quindi, va respinta la tesi dell'appellante in punto d'inadempimento della mediatrice agli obblighi di proporre in vendita l'immobile, per avere essa dimostrato di essersi concretamente attivata per procurare la conclusione dell'affare, avendo anche individuato un soggetto interessato che pure sottoscrisse una impegnativa proposta di acquisto.
4.3.3.- Che l'immobile offerto in vendita non fosse di proprietà esclusiva di
[...]
poi, è circostanza – allegata dall'opponente in prime cure, ma – non Parte_1
dimostrata e comunque indifferente, posto che, per un verso, non poteva non essere nota dapprima al proponente, il quale diligentemente avrebbe dovuto darne informazione alla mediatrice, e che, per altro verso, non può dirsi precluso al comproprietario la conclusione di un contratto di mediazione, salvo poi il coinvolgimento di tutti i contitolari del diritto di proprietà nella vendita.
4.3.4.- Deve altresì negarsi la lamentata vessatorietà della clausola penale nel caso del recesso anticipato.
Sullo specifico punto, la giurisprudenza di legittimità ha insegnato che, “In tema
di mediazione, la clausola del contratto che riservi al mediatore, in caso di recesso anticipato
del preponente, una penale commisurata al prezzo di vendita del bene, indipendentemente
dall'attività di ricerca di acquirenti che il mediatore abbia concretamente svolto per la
conclusione dell'affare, non attiene alla determinazione dell'oggetto del contratto o al
corrispettivo, nel senso di cui all'art. 34, comma 2, c. cons., e non si sottrae pertanto alla
valutazione di vessatorietà, che il giudice è tenuto a compiere d'ufficio, sia al fine di verificare
se la clausola determini un significativo squilibrio a carico del consumatore dei diritti e degli
obblighi derivanti dal contratto, ex art. 33, comma 1, c.cons., sia per il suo potenziale
contrasto con l'art. 33, comma 2, lett. e), in base al quale si presume vessatoria la CP_3
clausola che consente al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal
consumatore se quest'ultimo non conclude il contratto o recede da esso, senza prevedere
il diritto del consumatore di esigere dal professionista il doppio della somma corrisposta se
è quest'ultimo a non concludere il contratto oppure a recedere” (così Cass., sentenza n.
19565 del 18/09/2020).
Ebbene, nella specie la clausola penale è testualmente stabilita a favore di entrambe le parti, sicché deve escludersene la vessatorietà a norma del comma secondo del citato articolo 33 del codice del consumo. E neppure può ritenersi vessatoria ex comma 1 del medesimo art. 33, posto che non realizza un significativo squilibrio a carico del consumatore nei reciproci diritti egli obblighi contrattuali, essendo la penale prevista in funzione di remunerazione dell'attività promozionale comunque svolta dal mediatore nei giorni successivi alla sottoscrizione del contratto, ampiamente documentata dai 76 colloqui con potenziali acquirenti, in diversi casi seguiti dalla visita dell'appartamento, e dal procacciamento di una proposta di acquisto giuridicamente vincolante per il proponente;
né può dirsi sproporzionata ed eccessiva, essendo di importo inferiore (della metà, nella misura applicata dal giudice di pace) rispetto al valore della provvigione prevista per l'ipotesi della vendita.
4.3.5.- Infine, la misura della penale era contrattualmente quantificata in misura percentuale rispetto al “prezzo indicato all'art. 2a”, quindi parametrato al prezzo richiesto per la vendita di € 260.000,00, non già a quello oggetto di una eventuale proposta di acquisto.
In conclusione, l'articolato motivo del gravame principale va respinto.
4.4.- Il motivo di appello principale in punto di spese (pertinente il contrasto, in merito alla misura della compensazione, tra parte motiva e dispositivo) va esaminato congiuntamente all'appello incidentale, avendo la società contestato la decisione del primo giudice di condannarla al relativo pagamento.
L'impugnazione incidentale, contrariamente a quanto eccepito dalla controparte, si sottrae alla censura d'inammissibilità sollevata con riferimento all'art. 342 c.p.c., posto che,
a fronte di una decisione sommariamente motivata, non solo individua puntualmente gli errori che sarebbero stati commessi dal primo giudice, ma rivolge al ragionamento di quest'ultimo, per come sommariamente esposto, critiche più che specifiche, le quali peraltro consentono di individuare con precisione la diversa soluzione giuridica e fattuale che l'appello aspira a vedere accolta.
La regolamentazione delle spese processuali va orientata in ossequio alle regole dettate dagli artt. 91 e 92 c.p.c., secondo cui gli oneri del giudizio devono cadere, in tutto o in parte, sulla parte soccombente, salve le ipotesi di soccombenza reciproca o di assoluta novità delle questioni trattate o di mutamento della giurisprudenza. Resta sempre vietato al giudice porre le spese di lite a carico della parte vittoriosa, la cui unica domanda sia stata sia pure parzialmente accolta (cfr. Cass., Sez. Un. sentenza n. 32061 del 31/10/2022 e Sez.
2, sentenza n. 13827 del 17/05/2024).
Ebbene, nel caso di specie, l'unica domanda proposta dalla Controparte_1 è stata accolta, sicché la sua condanna al pagamento di parte delle spese processuali
[...]
è errata. Va, invece, condannato l'opponente a pagare alla Parte_1
controparte le spese del processo di primo grado, nella misura richiesta di “1/3 di 1.000,00”
(così nelle conclusioni dell'appello incidentale), oltre gli accessori di legge.
5.- Le spese.
5.1.- Le spese del presente grado di appello seguono la soccombenza di
[...]
e vanno liquidate in € 400,00 per la fase di studio, € 400,00 per la fase Parte_1
introduttiva, € 500,00 per la fase istruttoria e di trattazione ed € 800,00 per la fase conclusionale, considerando il valore della controversia, la natura delle questioni trattate,
l'attività professionale effettivamente svolta e le vigenti tariffe forensi.
5.2.- Non ricorrono le condizioni per la richiesta condanna dell'appellante principale
“per lite temeraria ex art. 96 c.p.c.”, essendo ampiamente dibattuta in giurisprudenza e dottrina la questione della vessatorietà della clausola penale in contratti di mediazione immobiliare quale quello di specie, la cui definizione è rimessa al alla valutazione in fatto e al sindacato del giudice.
5.3.- Trova, infine, applicazione all'appellante principale il comma 1-quater che l'art. 1, co. 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, ha inserito nell'art. 13 del testo unico approvato con il D.P.R. 30 maggio 2001, n. 115, e che prevede che “Quando l'impugnazione,
anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la
parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato
pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del
comma 1-bis”.


P.Q.M.


il Tribunale di Salerno, Seconda sezione civile, definitivamente pronunciando sugli appelli proposti avverso la sentenza n. 1983/2020 del Giudice dui pace di Salerno, così provvede:
1) rigetta l'appello proposto principale proposto da Parte_1
2) accoglie l'appello incidentale della e, in parziale riforma Controparte_1 della gravata decisione, condanna pagare alla Parte_1 CP_1
1/3 delle spese processuali di primo grado, che per l'intero liquida in €
[...]
1.000,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario per spese generali nella misura del 15% di quei compensi, IVA e CPA e che direttamente attribuisce all'avvocato Ferdinando De Martino;

3) condanna a pagare alla le spese del Parte_1 Controparte_1
presente grado di appello, che complessivamente liquida in € 2.100,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario per spese generali nella misura del 15% di quei compensi, IVA e CPA e che direttamente attribuisce all'avvocato Ferdinando De
Martino;
4) dichiara che sussistono le condizioni processuali perché l'indicato appellante principale versi un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.
Salerno, 10 novembre 2025. Il giudice
DR UC