REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
Tribunale di Pisa
Sezione Civile
In composizione monocratica, in persona della Dott.ssa Stefana Curadi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa R.G. n. 511/2018 promossa da
(C.F. ), nato ad [...] Parte_1 C.F._1 il 13.01.1962 e residente a [...], rappresentato e difeso dall'avv. Lorenzo Pappalardo del Foro di Pisa, giusta procura in atti
Attore
P.I. con sede in Pisa, Via G. Volpe n. Controparte_1 P.IVA_1
92, in persona del legale rappresentante e amministratore unico sig. CP_2
(C.F. ), nato a [...] il [...] e residente in
[...] C.F._2
Cascina (PI), via Tosco-Romagnola n. 2101, rappresentato e difeso dall'Avv. Francesca
Nasoni, giusta procura in atti
Convenuta
Precisazione delle conclusioni: all'udienza del 22.05.2025 – tenuta in modalità cartolare
– le parti hanno precisato le conclusioni come da note scritte ritualmente depositate.
In fatto e in diritto
Ha agito in giudizio chiedendo di accertare l'avvenuta Parte_1 usucapione di un fabbricato, di un manufatto, di un piccolo terreno a forma rettangolare e di due posti auto (infra descritti), e in via subordinata di dichiarare l'arricchimento senza giusta causa da parte della a danno dell'attore con conseguente Controparte_1 condanna al pagamento dell'indennizzo dovuto deducendo che:
1 1. È proprietario e possessore dell'immobile sito in Cascina (PI), località Casciavola,
Via Alberto Profeti 117 – meglio identificato in atti – e che dal 25.09.1992 vi è residente,

2. la descritta proprietà comprende il resede che costeggia l'abitazione su 3 lati,

3. a partire dal 1996 e, comunque, da oltre 20 anni, il Sig. possiede e ha Parte_1
provveduto ad utilizzare, uti dominus, senza alcuna contestazione:
a) il fabbricato per abitazione terra tetto sviluppantesi su due piani fuori terra, con accesso dal civico 141 di Via CC,
b) alcuni annessi, quali pertinenze esclusive, due piccoli manufatti esterni in disuso, in corpo staccato, destinati a ripostiglio e latrina;

c) un piccolo terreno di forma rettangolare sul fronte nord del fabbricato, esteso
290 mq catastali e due aree urbane con accesso dalla Via Profeti.
d) due posti auto.

4. il fabbricato di cui alla lettera a) e i manufatti di cui alla lettera b) sono riportati nel
Catasto Fabbricati del Comune di Cascina al foglio 10 particella 401 e 618, categoria A/4, classe 1, vani 5, rendita catastale 237,05, mentre il terreno di cui alla lettera c) è riportato al Catasto dei Terreni del Comune di Cascina al foglio 10 particella 386, orto irriguo, classe 1, di are 02 e centiare 90, reddito dominicale €
12,46 rendita agraria € 5,92. I 2 posti auto sono identificati al Catasto terreni del
Comune di Cascina al foglio 10 alla particella 1483 sub 44 e sub 45,

5. tali beni sono catastalmente intestati a Controparte_1

6. l'attore ha provveduto a far fronte ai costi di manutenzione del fabbricato,

7. il terreno di cui alla particella 386 è da sempre confinante con quello rappresentato dalla particella 620 e di avere, conseguentemente, unito le due aree,

8. ha curato la coltivazione e la realizzazione del prato all'interno della particella 386, livellandolo con il terreno di cui alla particella 620, ha fatto piantumare alcune piante di alto fusto creando un'area di contenimento rialzata, ha realizzato i muri di cinta perimetrali sul lato nord ed ovest del terreno, l'impianto di irrigazione e di illuminazione centralizzato e che ha utilizzato i due posti auto catastalmente intestati alla Controparte_1
2 9. ha inoltre provveduto ad apporre un cancello sia elettrico sia pedonale sul lato est della particella 386 a confine con la particella 1483, realizzando così un accesso carrabile alla propria abitazione e al fabbricato di cui alla particella 4019 e a realizzare una pavimentazione in porfido che raggiunge un'ampia tettoia in legno che utilizza come rifugio dei propri veicoli,
10. ha realizzato un secondo accesso utilizzando quello del fabbricato di cui alla particella 401,
11. si è comportato sui beni oggetto di causa uti dominus fin dal 1996, accedendo ai locali, areandoli periodicamente, pulendoli e attuando una serie di interventi di manutenzione,
12. il possesso è sempre avvenuto in modo continuo, non interrotto, pacifico, pubblico, non equivoco.
Si è costituita chiedendo il rigetto delle domande attoree e Controparte_1 deducendo che:
13. l'attore ha presentato contestualmente anche ricorso per reintegrazione del possesso.
14. la presente causa è seguita alle diffide inoltrate dalla parte convenuta,
15. anteriormente all'azione possessoria risulta trascritto un preliminare di compravendita,
16. parte convenuta ha acquistato gli immobili in oggetto con atto di compravendita del 08.07.2010 e le opere descritte dall'autore non erano presenti al momento dell'acquisto da parte di Controparte_1
17. gli asseriti lavori svolti sono elencati senza alcuna indicazione temporale e che l'accesso al manufatto risultava, come emerge dalle fotografie scattate per le Aste giudiziarie, difficoltoso nel 2012,
18. i lavori di cui ai beni di cui alla lettera a) sono stati compiuti in modo abusivo senza alcuna autorizzazione e, comunque, nell'ultimo biennio,
19. i beni di cui alla lettera b) erano due piccoli manufatti esterni e sono stati demoliti e sostituiti da un fabbricato abusivo,
3 20. in considerazione dei rapporti lavorativi che intercorrevano tra le parti,
[...]
ha dato la disponibilità del giardino di cui al punto b) per organizzare CP_1 feste e ricevimenti in considerazione del legame del sig. con la sig.ra Parte_1 socia della e con il sig. Pt_2 Controparte_1 Per_1
21. i lavori realizzati sul terreno della particella di cui alla lettera c) sono stati in realtà eseguiti dai sigg.ri , e , che sono Parte_3 CP_3 Parte_4 stati incaricati e retribuiti dalla società esponente,
22. i lavori indicati alla lettera d) non sono indicati con precisione,
23. la tettoia in legno, la pavimentazione, le piantumazioni e il disboscamento dinanzi al manufatto di proprietà della , sono state eseguite nella primavera 2016 dai CP_1 sigg.ri , e , incaricati e retribuiti dalla società scrivente, Parte_3 CP_3 Pt_4
24. l'attore può accedere alla proprietà senza passare dal fondo oggetto di causa,
25. l'attore non ha creato alcuna viabilità e i fondi erano accessibili da Via Profeti attraverso un passo carrabile,
26. in ogni caso il sig. non ha indicato le specifiche circostanze di fatto Parte_1
che provano il possesso durante tutto il periodo richiesto,
27. l'utilizzo della particella 386 – il giardino – è sempre stata tollerata dalla parte qui convenuta.
In sede di memorie ex art. 183 c.6 n. 1 c.p.c. l'attore ha dedotto che:
28. il sig. ha stipulato un preliminare di compravendita relativo ai beni Parte_1 oggetto di causa con e nel 1996 ed è stato immesso nel possesso di CP_4 Parte_5 tali beni,
29. non è stato stipulato il definitivo e i beni non sono stati intestati all'attore per evitare procedure esecutive da parte di presunti creditori,
30. con un contratto di compravendita del 2005 i beni vennero intestati in esecuzione del preliminare a società a lui riconducibile CP_5
31. sempre per propria iniziativa tali beni nel 2010 vennero trasferiti alla
[...]
società a lui riconducibile CP_1
Con la memoria ex 183 c.6 n. 2 c.p.c. l'attore ha prodotto due controdichiarazioni di intestazione fiduciaria dell'08.05.2008 e del 15.04.2010 con cui il sig. Controparte_6
4 intestatario del 50 % delle quote di riconosce che il 100 % delle quote Controparte_1 della suddetta società appartengono al sig. Parte_1
Tale documento è stato tempestivamente disconosciuto da ed a Controparte_1 seguito di istanza formulata all'udienza del 30.01.2020, è stata disposta la verificazione dei suddetti documenti attraverso consulenza tecnica grafologica.
La causa è stata istruita con l'esame dei documenti allegati agli atti e l'assunzione di prova orale.
Con provvedimento del 27.12.2024 la causa è stata assegnata alla scrivente.
All'udienza del 22.05.2025 – tenuta in modalità cartolare - le parti hanno precisato le conclusioni come da note scritte regolarmente depositate.
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Sulla domanda di usucapione
La domanda di usucapione, all'esito dell'istruttoria, deve essere respinta.
L'attore - su cui grava l'onere di allegare e dimostrare tutti gli elementi costitutivi della domanda di usucapione – ha dedotto di essere stato immesso nel possesso dei beni oggetto di causa fin dall'anno 1996, a seguito della stipula di un contratto preliminare di compravendita e del versamento integrale del prezzo pattuito;
tuttavia, la parte, oltre a non avere meglio circoscritto le modalità e il contenuto del suddetto preliminare, indicato il prezzo di vendita concordato e le ragioni dell'immissione anticipata nel possesso, nulla produce a sostegno e conferma né della sottoscrizione del contratto né del pagamento della somma dovuta a titolo di prezzo.
Pur riconoscendo che la prova in ordine all'esistenza di un contratto per cui è richiesta la forma scritta ad substantiam (1351 c.c.), nell'ipotesi in cui lo stesso non venga invocato come fonte di diritti e obblighi ma come mero fatto storico, non è soggetta ai limiti di cui al 2721 c.c., si osserva tuttavia che la mancata produzione del contratto preliminare di compravendita di un bene immobile, rispetto al quale sussiste un onere di forma scritta ad substantiam, in assenza di qualsiasi altro indizio, è liberamente valutabile dal giudice.
Si osserva inoltre che non è stato dedotto alcun capitolo di prova, nemmeno in merito alle modalità di immissione nel possesso.
5 Escluso pertanto che siano state provate le circostanze della stipula del preliminare e dell'immissione anticipata nel possesso dedotto, l'istruttoria orale assunta non ha permesso a parte attrice, nella totale carenza di prova documentale, di raggiungere la prova dei requisiti e degli elementi della domanda formulata ai sensi dell'art. 1158 c.c.
Da questo punto di vista si riportano le dichiarazioni del teste geom. – Testimone_1 confermate dal sig. e CC - il quale ha affermato, all'udienza del 18.10.2021, che Tes_2
“ Ho seguito la parte tecnica e posso confermare nel corso dell'anno 1996 il signor Parte_1
a provveduto ad abbattere un muro divisorio che separava il resede della abitazione
[...] di quest'ultimo” (…) che a seguito dell'abbattimento del muro divisorio le aree individuate dalle particelle
620 (evidenziata in giallo nel doc. 3 fascicolo parte attrice che mii si mostra) e 386 (evidenziata in verde nel doc. 3 fascicolo parte attrice che mii si mostra) formano un unico giardino come risulta dalla documentazione planimetrica e fotografica (…) Posso riferire che all'epoca dell'incarico e successivamente mi sono recato quattro cinque volte ho visto utilizzare il Parte_1 giardino costituito dalle particelle 620 e 386 sopra indicate”. Si deve precisare, peraltro, come il teste riferisca che “Venne presentata pratica edilizia mi sembra nell'anno 1996/97 quando Tes_1 venne iniziata al ristrutturazione”, ma che di tale patica edilizia non vi è alcuna prova documentale né si è dato conto di alcun tentativo di acquisirla presso il Comune.
Tutti i testimoni di parte attrice e CC hanno confermano che nel 1996 Tes_1 Tes_2
è stata abbattuto il muro che divideva i due giardini – circostanza di per sé inidonea a provare un possesso uti domini, che dal 1996 al 2017 l'attore ha utilizzato i beni, compatibilmente con la ristrutturazione – peraltro ancora in corso e mai terminata – , e che dal 2005 ha eseguito lavori in economia.
Il geom. ha dichiarato inoltre che: “Posso confermare avendo seguito i lavori che nel corso Tes_1 degli anni 2005,2006 e 2007, sono stati eseguiti, in economia, dal Parte_1 sul fabbricato i seguenti lavori, come da documentazione che mi si mostra (doc.9
[...] fascicolo parte attrice): - stonacatura integrale del vecchi intonaco;
-sanificazione dell'immobile con ripresa delle mura divisorie interne;
-rifacimento del solaio al primo piano con sostituzioni delle travi ammalorate;
rifacimento parziale del manto di copertura;
” tuttavia anche di questa circostanza nessuna prova documentale conferma quanto dichiarato dai testi di parte attrice.
6 Giova ribadire che la parte avrebbe dovuto provare la sussistenza dei requisiti di cui all'art. 1158 c.c. – in maniera continuata – dal 1998.
Infine, il teste di parte attrice nulla ha aggiunto al quadro probatorio, riferendo Tes_3 di non ricordare quando sono stati eseguiti i lavori.
Le dichiarazioni rese dai testimoni degli attori, oltre a essere in parte generiche in quanto prive di puntuali riferimenti temporali, contrastano con quanto affermato dal sig. Per_2 amministratore della L.C. dal 09.02.2006 al 27.10.2010 (come emerge dalle visure presso la
Camera di commercio), il quale ha dichiarato che “Non è vero, quando fu acquistato non c'era nessuna pratica edilizia (DIA o SCIA) e non c'erano lavori eseguiti”; cap.5) “Dal 2005 al 2010, Co quando il bene era di proprietà della non è stato fatto nessun lavoro né presentata pratica autorizzativa”.
Sempre il sig. ha inoltre affermato che “Nulla so del muro, quando ho acquistato Per_2
l'immobile c'era una recinzione precaria di rete malmessa che divideva la proprietà di dal Parte_1 resede annesso al fabbricato”; cap.2) “Dal 2005 al 2010 i terreni erano divisi dalla rete di cui ho detto ed erano curati diversamente, uno era a giardino e l'altro con erba incolta che qualche volta ho fatto tagliare io”; cap.3) “Non era come nelle foto che mi si mostrano (doc. 3, 5, 6, 9 fascicolo attore)”; egli, peraltro, ha anche riferito che i lavori sono stati posti in essere in epoca più recente e, sicuramente, dopo il 2010.
Anche il teste non ha confermato l'esistenza di un muro divisorio costruito fin Per_1 dal 1996 e ha confermato che i lavori sono stati posti in essere di recente (cfr “quando andavo a casa di tra i due resedi ho sempre visto una rete divisoria fatiscente”); in merito a Parte_1 tale circostanza ha dichiarato che: “Non lo so ma quando andavo a casa di tra i due Parte_1 resedi ho sempre visto una rete divisoria fatiscente”; cap.2) “Riconosco i luoghi rappresentati nelle foto che mi si mostrano come erano due anni fa quando la rete non c'era più”; cap.3) “Non ho mai visto utilizzare il giardino”; cap.4) “Non so dire quando sia stato realizzato il giardino, l'ho visto realizzato solo mi sembra nel 2015/16 e nella parte vicino alla casa di . Parte_1
Si deve osservare pertanto, come all'esito dell'istruttoria sopra in parte riportata, la prova in ordine al possesso ventennale appaia lacunosa e contraddittoria.
7 Infatti, quanto affermato dai testi di parte attrice, peraltro tutti conoscenti di lungo periodo del non risulta corroborato da alcun riscontro documentale né vi è Parte_1 agli atti alcun tentativo volto a reperire riscontri documentali, benché citati dei testimoni ( si veda ad esempio il riferimento alla presentazione di pratiche edilizie); neppure si può complessivamente pervenire a un giudizio di inattendibilità dei testi di parte convenuta.
Da questo punto di vista è necessario precisare che la circostanza che la moglie del sig. sia titolare di talune quote nella non rende di per sé le Per_1 Controparte_1 dichiarazioni di quest'ultimo inattendibili, in assenza di altri elementi intrinseci che depongono in tal senso.
Si consideri, poi, come parte attrice asserisca che le due società e CP_5 Controparte_1 sono sostanzialmente intestate a dei prestanomi, come emerge dalle due controdichiarazioni di intestazione fiduciaria con cui il sig. , titolare del 50 % Persona_3 delle quote di dà atto che il reale titolare delle somme è il sig. Controparte_1
Parte_1
Ora, seguendo tale prospettazione di parte attrice – a prescindere dalla veridicità della dichiarazione prodotta - bisogna considerare come l'attività svolta dal Parte_1 dovrebbe pertanto pur sempre essere ricondotta nell'ambito di un rapporto sostanziale di Co società tra l'attore e la e la e, di conseguenza, lo svolgimento di Controparte_1 alcuni lavori di ristrutturazione, la pulizia, l'areazione del locale non appaiono incompatibili con il rapporto sociale che, a livello sostanziale, legherebbe l'attore alle due società. Ecco che sembra più corretto ricondurre il rapporto tra il e i beni di Parte_1 cui è nella diponibilità in una vera e propria forma di detenzione per interesse personale, quantomeno nel momento in cui è avvenuta la prima compravendita in favore di L.C.
La giurisprudenza, in questa chiave, ha affermato che “L'utilizzo da parte del socio di un bene della società per scopi personali non determina in capo allo stesso un'autonoma situazione possessoria, ma integra una semplice detenzione per un interesse personale, in quanto la società - con il concedere la detenzione della cosa invece che attuare direttamente i propri scopi sociali - esercita un'attività propria del possessore;
ne consegue, pertanto, che il socio detentore del bene della società può assumere il possesso della res solo a seguito di un atto di interversione, tenendo presente che al semplice godimento della cosa con
8 il consenso degli altri soci non può attribuirsi tale valenza, occorrendo piuttosto un atto idoneo a manifestare la volontà del detentore di sottrarre il bene alla società (Cass. Civ. 21061/2025)”.
Molte delle attività svolte dal ed ammesse anche da parte convenuta come Parte_1
l'organizzazione di cene o eventi in giardino, peraltro sembrano essere indice di un utilizzo promiscuo del bene di per sé non incompatibile con una mera tolleranza (1144
c.c.)
Da questo punto di vista la giurisprudenza ha ribadito come “Al fine di stabilire se la relazione di fatto con il bene costituisca una situazione di possesso ovvero di semplice detenzione dovuta a mera tolleranza di chi potrebbe opporvisi, come tale inidonea, ai sensi dell'art. 1144 cod. civ., a fondare la domanda di usucapione, la circostanza che l'attività svolta sul bene abbia avuto durata non transitoria e sia stata di non modesta entità, cui normalmente può attribuirsi il valore di elemento presuntivo per escludere che vi sia stata tolleranza, è destinata a perdere tale efficacia nel caso in cui i rapporti tra le parti siano caratterizzati da vincoli particolari, quali quelli di parentela o di società, in forza di un apprezzamento di fatto demandato al giudice di merito (Cass. Civ. 9661/2006, Cass. Civ.
17880/2019)”.
Per quanto invece concerne le attività di coltivazione, la realizzazione del prato, la piantumazioni di arbusti ad alto fusto, la realizzazione di muri di cinta perimetrali sul lato nord ed ovest del terreno, la realizzazione di un impianto di irrigazione e di illuminazione centralizzato, l'utilizzo dei due posti auto catastalmente intestati alla Controparte_1
l'apposizione di cancelli elettrici sono quasi tutte attività solo asseritamente poste in essere dall'attore e, comunque, non esattamente collocate temporalmente. Esse, peraltro, potrebbero essere al più considerati atti di interversio possesisonis opponibili alla L.C. solo dopo il 2005 e, di conseguenza, visto l'art. 1141 c.2 c.c., non risulterebbe decorso il termine ventennale idoneo a usucapire.
Alla luce di quanto sopra parte attrice non ha fornito la prova di aver posseduto, in maniera continuata, con l'animo di tenere la cosa come propria, per vent'anni; conclusivamente, facendo applicazione della regola generale di cui al 2697 c.c. secondo cui
“Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento”, spettava pertanto all'attore dimostrare i fatti costitutivi del proprio diritto ovvero
9 l'esistenza di un possesso continuato per venti anni, prova, per le ragioni sopra esposte, non raggiunta.
A nulla rileva l'accoglimento della domanda possessoria in ragione del fatto che “Nel giudizio possessorio l'accoglimento della domanda prescinde dall'accertamento della legittimità del possesso, perché è finalizzato a dare tutela ad una mera situazione di fatto avente i caratteri esteriori della proprietà
o di un altro diritto reale. Ne consegue che il giudicato formatosi sulla domanda possessoria è privo di efficacia nel giudizio petitorio avente ad oggetto l'accertamento dell'avvenuto acquisto del predetto diritto per usucapione, in quanto il possesso utile ad usucapire deve avere requisiti che non vengono in rilievo nei giudizi possessori.” (Cassazione Civile sentenza n. 10925 del 2024).
Sulla domanda di arricchimento senza causa
Deve parimenti essere rigettata anche la domanda di cui all'art. 2041 c.c. in quanto sfornita di prova in ordine ai suoi elementi costitutivi. L'articolo richiamato nello specifico prevede che “ Chi, senza una giusta causa, si è arricchito a danno di un'altra persona è tenuto, nei limiti dell'arricchimento, a indennizzare quest'ultima della correlativa diminuzione patrimoniale. Qualora
l'arricchimento abbia per oggetto una cosa determinata, colui che l'ha ricevuta è tenuto a restituirla in natura, se sussiste al tempo della domanda.”.
In via preliminare e assorbente si rileva che la domanda è stata formulata dalla parte in maniera generica, riservandosi in sede di atto introduttivo di “puntualmente quantificare la indennità di cui all'art. 2041 c.c. all'esito dell'espletanda istruttoria o nella diversa misura determinata anche in via equitativa dal Giudice adito, quantificando il valore dei lavori e delle opere eseguite nel tempo dal Sig. sui bene catastalmente intestati alla convenuta” (cfr. pag. 7 atto di citazione), Parte_1 quantificazione mai eseguita o determinata.
Si deve inoltre ribadire come all'esito dell'istruttoria possono ritenersi effettuati dal solo i lavori che l'ing. data nel 2016 e 2017, i quali sono confermati Parte_1 Tes_1 anche dai testi e individuati dal teste nella “predisposizione impianto Per_2 Per_1 Tes_1 idraulico tramite la ditta LI NZ termoidraulica di Titignano (PI); -realizzazione vespaio al piano terra ed esecuzione gettata al piano prima;
-realizzazione della predisposizione per numero due bagni al piano primo;
-acquisto di pavimentazione in pietra e dei pannelli solari da applicare alla copertura”, i cui eventuali costi sostenuti non sono stati nemmeno allegati;
nessuna fattura che dia prova dell'effettiva spesa sostenuta dal sig. è stata prodotta, con Parte_1
10 conseguente mancata prova del depauperamento patito dall'attore; in ragione di ciò sarebbe esplorativo l'espletamento di una consulenza tecnica, la quale non potrebbe certamente sanare le carenze probatorie in ordine alla quantificazione delle spese sostenute e il correlato depauperamento patrimoniale del Parte_1
La domanda è pertanto rigettata.
Sulle spese processuali
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate secondo i parametri di cui al D.M. 55 del 2004, nei valori medi dello scaglione di riferimento.
Stante gli esiti della CTU espletata, le spese sono a carico del 50% di ciascuna parte.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa R.G. 511/2018 disattesa ogni contraria istanza, rigetta le domande di e per l'effetto Parte_1 condanna al pagamento delle spese di lite a favore di Parte_1 liquidate in € 7.616,00 per compensi, oltre a iva, c.p.a. per Controparte_1 legge e 15% di spese generali.
Spese di CTU a carico di ciascuna parte, nella misura del 50%, come liquidate da separato decreto.
Pisa, 07.10.2025
Il Giudice
Dott.ssa Stefana Curadi
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