N. R.G. 5330/2014
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BARI
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale nella persona della Giudice dott. Monica Zema, applicata extradistrettuale ai sensi dell'art. 23 bis del decreto-legge 2 marzo 2024, n. 19, convertito dalla legge 29 aprile
2024, n. 56, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 5330/2014 avente ad oggetto: “risarcimento danni da inadempimento contrattuale ” promossa da nato a [...] il [...] (C.F. Parte_1
C.F._1
nata VI in Puglia il giorno 14.07.1974 (C.F. Parte_2 [...]
) C.F._2
rappr. e dif. dall'Avv. MASCELLARO FILIPPO (C.F. ) ed C.F._3
elettivamente domicil. in VIA MONTEPAOLO N.1 DOVADOLA ATTORI
1 contro
nato a GRAVINA IN PUGLIA il 01/03/1946 (C.F. Controparte_1
) C.F._4
(C.F. ) Parte_3 C.F._5
rappres. e dif. dall'Avv. CASAREALE SERGIO (C.F. ) ed C.F._6
elettivam. domicil. presso lo studio di quest'ultimo in VIA GIOVANNI VERGA N.106
70024 GRAVINA IN PUGLIA (BA) CONVENUTI
Le parti hanno concluso come da note scritte depositate ai sensi dell'art. 127 ter cpc in sostituzione dell'udienza di discussione fissata per il 15.7.2025 ex art. 281 sexies cpc, applicabile al presente giudizio, nel testo modificato dal decreto legislativo n. 149 del 2022, ai sensi dell'art. 23 bis, comma 7°, del decreto-legge 2 marzo 2024, n. 19, convertito dalla legge 29 aprile 2024, n. 56.
1) SVOLGIMENTO DEL FATTO
Con atto di citazione datato 24.3.2014, e hanno Parte_1 Parte_2
convenuto in giudizio e dinanzi al Tribunale di Controparte_1 Parte_3
Bari, al fine di sentire:
- dichiarare l'inadempienza contrattuale di e Controparte_1 Parte_3
alle obbligazioni assunte con l'atto pubblico di vendita a rogito notaio del Per_1
31.05.2004 rep.n.31109 e, per l'effetto, condannarli, in solido tra loro, al pagamento della somma di € 15.500,00 in favore degli attori a titolo di risarcimento del danno, oltre a interessi e svalutazione;

- condannare alla restituzione agli attori della somma di € 9.000,00 Controparte_1
illegittimamente percepita in data 23.10.2013, come da atto pubblico sottoscritto a rogito notaio in pari data. Per_2
2 A fondamento delle proprie domande, gli attori hanno esposto che in data 31 maggio 2004 avevano acquistato dai convenuti due porzioni di fabbricato allo stato rustico, site in VI in Puglia, per il prezzo complessivo di € 40.000,00. Nell'atto di compravendita, i venditori avevano garantito che l'immobile era stato costruito in conformità a diverse concessioni edilizie, tra cui una in sanatoria del 10 gennaio 1996. Successivamente, in data 10 dicembre
2004, aveva inoltrato al Comune di VI un'ulteriore richiesta di Controparte_1
concessione edilizia in sanatoria per le medesime unità immobiliari, senza informarli. In data 3 gennaio 2011, essi attori avevano promesso in vendita i suddetti beni a Persona_3
per il prezzo di € 73.000,00 ma la vendita non si era perfezionata a causa dell'irregolarità urbanistica del fabbricato, emersa durante la raccolta della documentazione. Nonostante le contestazioni e gli inviti a regolarizzare la situazione, i convenuti erano rimasti inerti. In data 23 ottobre 2013, gli attori erano riusciti a vendere l'immobile, nel frattempo regolarizzato, a e per il minor prezzo di € 57.600,00. Persona_4 Persona_5
Gli attori hanno esposto, altresì, che in sede di rogito notarile, erano stati costretti da a versargli la somma di € 5.000,00 a titolo di rimborso per gli oneri di Controparte_1
sanatoria da quest'ultimo sostenuti e a versare ulteriori € 4.000,00 al geom. CP_2
per l'istruttoria della pratica di sanatoria, il cui incarico era stato conferito dallo
[...]
stesso . Controparte_1
Sulla base di tali premesse, gli attori hanno chiesto la condanna dei convenuti, in solido, al risarcimento del danno per responsabilità contrattuale, quantificato in € 15.500,00, pari alla differenza tra il prezzo pattuito nel preliminare del 2011, poi, risolto e quello effettivamente incassato a seguito della vendita del 2013. Hanno chiesto, inoltre, la condanna del solo alla restituzione della somma di € 9.000,00 (€ 5.000.00 + € 4.000,00), Controparte_1
ritenuta percepita indebitamente.
Si sono costituiti in giudizio e i quali hanno Controparte_1 Parte_3
3 contestato integralmente le domande attoree, chiedendone il rigetto.
Hanno evidenziato che è la loro figlia e che le pattuizioni contrattuali di Parte_2
cui gli attori hanno lamentato la violazione non sono presenti nell'atto di vendita del 2004.
Hanno dedotto che gli abusi edilizi in questione furono realizzati dagli stessi attori successivamente all'acquisto, nell'ambito dei lavori di fusione delle due unità immobiliari in un unico appartamento non ancora ultimato al momento della vendita, come risultante dal rogito notarile, e sostenuto che gli attori non potevano non conoscere la situazione urbanistica dell'immobile acquistato. I convenuti, infine, hanno negato ogni "costrizione" al pagamento delle somme di € 5.000,00 e € 4.000,00, evidenziando come tali pagamenti siano avvenuti tramite assegni emessi dal nuovo acquirente davanti al notaio in occasione della vendita dell'immobile per cui è causa e in assenza del convenuto . Controparte_1
I convenuti hanno concluso, pertanto, per il rigetto delle domande svolte nei loro confronti e la condanna degli attori per lite temeraria ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
Ammessi ed assunti interrogatori formali degli attori e prove per testi, la causa è stata posta in decisione a seguito dell'udienza del 15.07.2025 fissata per la decisione ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. e sostituita mediante il deposito di note scritte ex art. 127-ter.
2) MOTIVI DELLA DECISIONE
A) QUALIFICAZIONE DOMANDE ED ONERI PROBATORI
Preliminarmente, si osserva che la domanda di risarcimento danni per perdita di occasione contrattuale, qualificata dagli attori come risarcimento per inadempimento contrattuale, non può essere ricondotta allo schema dell'art. 1218 c.c., poiché non si verte nell'ipotesi di mancata esecuzione di una prestazione, bensì di difformità della cosa venduta rispetto alle qualità promesse. Tale ipotesi è disciplinata dall'art. 1494 c.c. che prevede la responsabilità del venditore per i vizi della cosa, configurando non un obbligo di facere, ma una situazione
4 di soggezione ai rimedi previsti dalla legge (risoluzione, riduzione del prezzo, risarcimento del danno) (Cass., Sez. Un. , 03/05/2019 , n. 11748).
La domanda di restituzione della somma di € 9.000,00 va, invece, qualificata quale azione di restituzione di indebito oggettivo o quale azione di annullamento per vizi del consenso.
Con riferimento ad entrambe le domande grava sugli attori l'onere di provare il fondamento delle proprie richieste e, precisamente, la presenza del vizio, del pagamento indebito o del vizio del consenso.
Invero, in ordine alla domanda di risarcimento danni si osserva che, in tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, grava sul compratore l'onere di provare l'esistenza dei vizi del bene compravenduto, non trovando applicazione la regola di riparto degli oneri probatori stabilita, per il caso di inesatto adempimento, dalla sentenza n. 13533 del 2001 delle Sezioni Unite
(Cass., Sez. Un. , 03/05/2019 , n. 11748).
La Suprema Corte da ultima citata, e alla cui motivazione si rinvia, afferma, tra l'altro, << che il disposto dell'art. 1476 c.c., là dove qualifica la garanzia per vizi come oggetto di una obbligazione, va inteso non nel senso che il venditore assuma una obbligazione circa i modi di essere attuali della cosa, bensì nel senso che egli è legalmente assoggettato all'applicazione dei rimedi in cui si sostanzia la garanzia stessa >> e che << l'obbligo di garanzia per i vizi della cosa pone "il venditore in una situazione non tanto di
"obbligazione", quanto piuttosto di "soggezione" >> rispetto ai rimedi concessi al compratore.
<< Se dunque la garanzia per i vizi pone il venditore in una condizione non di
"obbligazione" (dovere di prestazione) ma di "soggezione", lo schema concettuale a cui ricondurre l'ipotesi che la cosa venduta risulti viziata non può essere quello dell'inadempimento di una obbligazione >>.
5 Anche per l'azione di restituzione dell'indebito oggettivo o per l'azione di annullamento per vizi del consenso spetta a chi agisce in giudizio, in base alla regola generale di cui all'art. 2967 cc, provare i fatti costitutivi della propria domanda.
B) DOMANDA NT DA
In punto di fatto, va precisato che con atto notarile del 31.5.2004 gli attori hanno acquistato:
1) dal convenuto una Controparte_1
Puglia in via I' Maggio n.41 e precisamente: porzione di appartamento al secondo piano
(da formare un tutt'uno con la porzione di appartamento oggetto della seconda vendita) …
ALLO STATO RUSTICO, … riportata nel NCEU del comune di VI in Puglia, al foglio
103 particella 3564 sub 10 via I Maggio n.41 p.2 UNITA' IN CORSO DI COSTRUZIONE
-> e 2) da e una << porzione del predetto Controparte_1 Parte_3
fabbricato sita in VI in Puglia in via I' Maggio n.41 e precisamente: porzione di appartamento al secondo piano (da formare un tutt'uno con la porzione di appartamento oggetto della prima vendita) … ALLO STATO RUSTICO … confinante con vano scale, con la porzione di appartamento oggetto della prima vendita …, al foglio 103 particella 4061 sub 4 via I Maggio n.41 p.2 UNITA' IN CORSO DI COSTRUZIONE >>.
Nell'atto si legge, in ordine alla prima vendita, che il venditore Controparte_1
dichiara << che quanto è oggetto della stessa, è di sua proprietà per averlo costruito a proprie cura e spese … parte in conformità della concessione edilizia n.347/79, ed in parte
… che è stata rilasciata concessione edilizia in sanatoria data 10.1.96 pratica n.1142/96, prot. n.20317/86 >> e, in ordine alla seconda vendita, che i venditori Controparte_1
e dichiarano << che quanto è oggetto della stessa, è di loro proprietà Parte_3
per averlo costruito a proprie cura e spese su di un suolo pervenuto al signor CP_1
(in regime di comunione di beni con la moglie) in virtù di sentenza di usucapione
[...]
in data 4.8.98 registrata a Gioia del Colle il 10.11.98 al n.1318 serie in conformità della
6 concessione edilizia n.82 del 28.5.1998 >>.
Ciò premesso, si osserva che gli attori in citazione lamentano, sostanzialmente, che, diversamente da quanto dichiarato dai venditori, gli immobili acquistati presentavano irregolarità urbanistiche (che avevano determinato la risoluzione di un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto i beni acquistati in data 31.5.2004, stipulato nel 2011 con un terzo soggetto) e che il venditore , dopo la vendita del 31.5.2004, aveva Controparte_1
presentato, a loro insaputa, in data 10.12.2004, altra richiesta di concessione edilizia in sanatoria, ritirata poi, a proprio nome, in data 24.9.2013, con prot. n 1093 del Comune di
VI in Puglia, dietro versamento della somma di € 13.540,00.
Diversamente, nelle memorie depositate ai sensi dell'art. 183, comma sesto, n. 1, cpc gli attori affermano che la richiesta di sanatoria venne avanzata dal convenuto in data
31.01.2004, pertanto in data anteriore alla vendita del 31.5.2004, senza fare più cenno alla richiesta del 10.12.2004.
Le deduzioni in fatto degli attori appaiono contraddittorie.
Invero, in citazione affermano che la richiesta in sanatoria fu presentata dal convenuto presso il comune competente dopo l'atto di vendita del 31.5.2004 e, cioè, il 10.12.2004, salvo, poi, in sede di precisazione della domanda (memoria depositata ai sensi dell'art. 183, comma sesto, n. 1, cpc) dedurre, e chiedere di provare, che fu presentata prima e, cioè, in data 31.1.2004.
Va, altresì, evidenziato che gli attori hanno genericamente lamentato la presenza di abusi edilizi dell'immobile senza indicare in cosa gli stessi consistessero e senza indicare, tra l'altro, al fine di valutare la commerciabilità del bene, se gli stessi avessero carattere primario o secondario.
In ogni caso, anche a prescindere da quanto sopra, la domanda non può essere accolta per
7 carenza di prova.
Gli attori, infatti, non hanno provato che le irregolarità urbanistiche che - a loro dire hanno portato alla risoluzione del contratto preliminare stipulato nel 2011 con tale Persona_3
per il prezzo di € 73.000,00 - siano state poste in essere dai venditori convenuti.
Questi ultimi, in comparsa di costituzione e negli atti difensivi successivi, hanno sempre contestato di aver realizzato i detti abusi, deducendo che gli stessi vennero posti in essere dagli stessi attori successivamente all'acquisto avente ad oggetto beni in costruzione.
Nessuna prova hanno dedotto gli attori al fine di provare il loro assunto.
Con le memorie depositate ex art. 183, comma sesto, cpc, hanno chiesto ammettersi prova per testi con NG. di VI al fine di provare che lo stesso aveva redatto Testimone_1
una relazione tecnica di cui, come affermato dal giudice con ordinanza del 13.4.2015, non vi è “alcun riferimento in atti”. La stessa non risulta, infatti, depositata agli atti di causa.
Né detta prova può essere delegata ad un accertamento peritale disposto d'ufficio, come richiesto dagli attori.
Sul punto si osserva che la consulenza tecnica d'ufficio non è mezzo istruttorio in senso proprio, avendo la finalità di coadiuvare il giudice nella valutazione di elementi acquisiti o nella soluzione di questioni che necessitino di specifiche conoscenze. Ne consegue che il suddetto mezzo di indagine non può essere utilizzato al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume, ed è quindi legittimamente negata qualora la parte tenda con essa a supplire alla deficienza delle proprie allegazioni o offerte di prova, ovvero di compiere una indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati (v., tra le tante, Cass., 2017/30218).
Alla luce di quanto sopra, la domanda non può che essere rigettata.
8 C) DOMANDA DI RESTITUZIONE SOMME PAGATE
Anche detta domanda non può essere accolta.
Le deduzioni in fatto poste a base della stessa sono contraddittorie e non consentono l'esame della fondatezza della domanda.
Gli attori, infatti, hanno dedotto in citazione che, per poter trasferire in data 23.10.2013 ad altri soggetti ( e ) i beni acquistati dai convenuti nel 2004, sono Per_4 Persona_5
stati costretti, in sede rogito notarile, a pagare al convenuto la somma Controparte_1
di € 5.000,00 “a titolo di rimborso degli oneri di sanatoria da quest'ultimo versati in favore del Comune di VI in Puglia per il rilascio della sanatoria del 24 settembre 2013” sopra citata nonché la somma di € 4.000,00 al geometra “a titolo di adempimento CP_3
del terzo”, per avere quest'ultimo curato la pratica di condono edilizio su incarico del convenuto.
Diversamente, nelle note conclusionali da ultimo depositate, gli attori affermano, in contrasto con quanto affermato in citazione, che l'assegno di € 5.000,00 fu emesso dai in favore di , non più “a titolo di rimborso degli oneri di Per_5 Controparte_1
sanatoria da quest'ultimo versati in favore del Comune di VI in Puglia per il rilascio della sanatoria del 24 settembre 2013” ma “a titolo di concorso alle spese straordinarie del fabbricato di Via I Maggio, del tutto inesistenti e mai eseguite”.
Nella medesima comparsa conclusionale deducono, inoltre, che la somma di € 4.000,00 fu pagata al geom. “ con il ricavato del prezzo di vendita … al solo fine di agevolare CP_2
l'attività di completamento della sanatoria edilizia, ed evitare che i nuovi promittenti acquirenti dell'appartamento del D' – Sigg. - non concludessero CP_4 Per_5
l'acquisto” e non più per avere lo stesso curato la pratica di condono edilizio.
In sintesi, la somma di € 5.000,00 pagata al convenuto, prima, si afferma di averla pagata a
9 titolo di rimborso degli oneri di sanatoria da quest'ultimo versati in favore del Comune di
VI in Puglia per il rilascio della sanatoria del 24 settembre 2013 n. 1093 e, poi, a titolo
“di concorso alle spese straordinarie del fabbricato di Via I Maggio, del tutto inesistenti e mai eseguite”.
La somma di € 4.000,00 pagata al geom. in occasione del rogito del 23.10.2013, CP_2
prima, si afferma di averla corrisposta in sostituzione del convenuto che aveva dato l'incarico al detto tecnico e, poi, si deduce che fu pagata “al solo fine di agevolare l'attività di completamento della sanatoria edilizia, ed evitare che i nuovi promittenti acquirenti dell'appartamento … non concludessero l'acquisto”, laddove, però, – si osserva - la sanatoria era stata già concessa in data 24.9.2013 e non vi era, pertanto, alcuna attività da completare né alcun ostacolo alla vendita.
3) SPESE PROCESSUALI
Le spese seguono la soccombenza.
Giova osservare che la liquidazione delle spese di lite relative al presente giudizio deve essere effettuata, in considerazione del valore della controversia (da € 5.200,01 a €
26.000,00) e dell'attività difensiva spiegata, secondo i criteri di cui al D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, in quanto la stessa interviene successivamente all'entrata in vigore del citato d.m. (Cass., n. 19989 del 13/07/2021).
La domanda di condanna ex art. 96, comma primo, c.p.c. avanzata dalla parte convenuta non può trovare accoglimento. Invero, la responsabilità processuale aggravata richiede la prova della mala fede o della colpa grave della parte soccombente per avere agito o resistito consapevole dell'infondatezza della propria pretesa o senza la normale diligenza.
Nel caso di specie, pur a fronte della soccombenza della parte attrice, non emergono elementi sufficienti per ritenere che la stessa abbia agito con mala fede o colpa grave.
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P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così dispone:
rigetta le domande avanzate da e nei confronti di Parte_1 Parte_2
e ; Controparte_1 Parte_3
condanna e a rimborsare a Parte_1 Parte_2 Controparte_1
e le spese di lite che liquida in complessivi Euro 2.540 ,00 per le Parte_3
fasi di studio, introduttiva, di trattazione/istruttoria e decisionale, il tutto oltre ad i.v.a., c.p.a.
e spese generali;
distrae le suddette somme in favore dell'Avv. Sergio Casareale, dichiaratosi antistatario.
Così deciso l'11/12/2025
LA GIUDICE
dott. Monica Zema
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011

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