Pubblicato il 31/03/2026

N. 00432/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00256/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per le Marche

(Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 256 del 2023, proposto dal Comune di -OMISSIS-, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Marina Di Concetto, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

la -OMISSIS-, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Andrea Bartolomei, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per accertamento e la declaratoria

-del diritto del Comune di -OMISSIS- ad ottenere la cessione in proprietà delle porzioni di parcheggio, aiuole e marciapiede, nonché di un locale commerciale da destinare ad “Attrezzature comuni”, realizzati dalla impresa -OMISSIS- in esecuzione della convenzione urbanistica rep. 106816 del 16.04.2009 e del Piano di Recupero di iniziativa privata di via -OMISSIS-approvato con delibera di C.C. n. 147 del 19.12.2008;

-dell'inadempimento della -OMISSIS- alla corrispondente obbligazione assunta con l'art 2, lett. c) e d) della Convenzione urbanistica rep. 106816 del 16.04.2009;

-dell'inadempimento della -OMISSIS- all'obbligo, assunto con la citata convenzione urbanistica, di cedere anche l'area censita al foglio 25 del C.T. del Comune di -OMISSIS-, particella 1721, della superficie di mq 15, e il marciapiede pubblico della superficie di mq 5,85 costituente porzione della più ampia e indistinta particella 1677 di cui al foglio 25 del C.T. del Comune di -OMISSIS-;

con richiesta di pronuncia costitutiva ai sensi dell'art. 2932 del cod. civ., del trasferimento in favore del Comune di -OMISSIS- della proprietà delle suddette opere di urbanizzazione descritte all'art. 2, lett. c) e d) della convenzione rep. 106816 del 16.04.2009 e nell'elaborato 8.2 allegato al Piano di Recupero di iniziativa privata via -OMISSIS-adottato con delibera di C.C. n. 97 del 07.08.2008 e approvato con delibera di C.C. n. 147 del 19.12.2008;

con ordine al competente Conservatore dei Registri Immobiliari di trascrivere la sentenza costitutiva del trasferimento immobiliare;

nonché per il risarcimento del danno patito.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio della -OMISSIS-;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4° bis , del cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 13 marzo 2026 il dott. CE NO e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. Il Comune ricorrente deduce di avere adottato ed approvato, rispettivamente con deliberazioni consiliari n. 97 del 07.08.2008 e n. 147 del 19.12.2008, un piano di recupero di iniziativa privata, in variante al P.R.G., per la zona delimitata dalle vie -OMISSIS-della località -OMISSIS- in -OMISSIS-.

Tale piano aveva ad oggetto la ristrutturazione urbanistica dell’area mediante ristrutturazione edilizia di un edificio già esistente sul lotto ad ovest (Intervento 1) e la realizzazione di un nuovo edificio a destinazione residenziale sul lotto adiacente ad est (intervento 2), con la realizzazione anche di opere di urbanizzazione funzionali alla riorganizzazione del comparto edilizio nell’angolo tra le vie -OMISSIS-.

Per l’effetto, tra il Comune di -OMISSIS- e la ditta -OMISSIS- srl è stata stipulata la convenzione urbanistica di rep. n. 106816 - raccolta n. 27118 - del 16.04.2009, a rogito del notaio dott. -OMISSIS-, attuativa del detto piano di recupero, che all’art. 2 ha previsto che “ La società -OMISSIS- srl si obbliga per se stessa e per i suoi aventi causa o diritto a qualsiasi titolo, in conformità alle disposizioni contenute nei successivi articoli :

-a) alla realizzazione, a sua cura e spese, delle opere per l’ampliamento del marciapiede lato ovest e nord ed alla realizzazione dei parcheggi pubblici sui lati ovest e nord, così come esplicato nell’elaborato 8.2 con le modalità esecutive individuate nell’elaborato 6 (schema di massima dei sottoservizi e relativi allacciamenti) e degli allacciamenti ai pubblici servizi, come meglio specificato nel successivo art. 3;

-b) alla realizzazione, a sua cura e spese, della nuova pavimentazione del marciapiede confinante con via -OMISSIS- e via -OMISSIS- compreso la piantagione di nuove alberature su via -OMISSIS- e via -OMISSIS- di Assisi così come esplicato nell’elaborato 8.2 con le modalità esecutive individuate nell’elaborato 6 (schema di massima dei sottoservizi e relativi allacciamenti);

-c) alla cessione delle porzioni di parcheggio e marciapiede realizzate, così come esplicato nell’elaborato 8.2 con le modalità esecutive individuate nell’elaborato 6, con l’obbligo da parte dell’Amministrazione Comunale a mantenere l’uso pubblico senza restrizioni e limitazioni di dette porzioni nonché al mantenimento della servitù esistente, a favore del condominio, di uso e di passaggio di dette porzioni come indicato nell’atto di provenienza;

-d) alla cessione di un locale commerciale da destinare ad “Attrezzature Comuni” di circa mq. 76 (metri quadri settantasei), il tutto come individuato planimetricamente nell’elaborato grafico 8.2. con le dotazioni e le finiture interne specificate nell’allegato 3 dell’elaborato 1 (relazione);

-e) a versare al Comune, all’atto del rilascio dei singoli permessi di costruire, gli oneri dovuti previsti dalla vigente legislazione secondo le modalità e le garanzie stabilite dal Comune;

-f) allo scomputo degli oneri, secondo il quadro economico allegato alla relazione, garantito da apposita polizza fidejussoria di pari importo.”

Ai sensi dell’art. 5 della convenzione urbanistica “ a garanzia dell’adempimento di tutti gli obblighi assunti con la suddetta convenzione la -OMISSIS- srl rilascia al Comune una polizza fideiussoria dell’importo di euro 257.514,62 … n. -OMISSIS- rilasciata da -OMISSIS- … corrispondente al costo complessivo delle opere determinato sulla base di apposito computo metrico estimativo relativo alle opere da realizzarsi ”.

Gli immobili che hanno costituito oggetto della convenzione urbanistica sono così identificati dall’art. 13:

“ 1) porzioni del fabbricato urbano sito in Comune di -OMISSIS-, via -OMISSIS-n. 29 e precisamente:

- locale ad uso negozio e locale ad uso ripostiglio descritti al Catasto dei Fabbricati di -OMISSIS- al foglio 25 con la particella 474 sub 5, piano T, categoria D/8, R.C. euro 3.129,73 (il negozio) e con la particella 474 sub 42, piano S1, categoria C/2, classe 1, mq. 20, R.C. euro 56,81 (il ripostiglio);

2) porzioni del fabbricato urbano sito in Comune di -OMISSIS-, via -OMISSIS--OMISSIS- n. 19, e precisamente:

- locali per attività commerciale e locale negozio al piano terra; ----- descritti al catasto dei Fabbricati di -OMISSIS- al foglio 25 con la particella 474 sub 30, piano T, categoria D/8, R.C. euro 3.956,06 (il locale per attività commerciale) e con la particella 474 sub 4, piano T, categoria C/1, classe 5, mq. 63, R.C. euro 1.916,42 (il negozio).

3) porzione del fabbricato urbano sito in Comune di -OMISSIS-, via -OMISSIS--OMISSIS-, e precisamente:

-ampio terrazzo recintato al piano primo (lastrico solare) descritto al Catasto dei Fabbricati di -OMISSIS- al foglio 25 con la particella 474 sub 49, piano 1, lastrico solare, superficie catastale mq 276;

4) porzione del fabbricato urbano sito in Comune di -OMISSIS-, via -OMISSIS-, e precisamente:

- due locali ad uso ripostiglio , tra loro contigui, al piano primo sottostrada descritti al Catasto dei Fabbricati di -OMISSIS- al foglio 25 con la particella 474 sub 44, piano S1, categoria C/2, classe 3, metri quadrati 14, R.C. euro 54,95 e con la particella 474 sub 46, piano S1, categoria C/2, classe 3, mq. 15, R.C. euro 58,88.

5) porzioni del fabbricato urbano sito in Comune di -OMISSIS-, via -OMISSIS- D’Assisi n. 13, e precisamente:

-locale ad uso garage al piano primo sottostrada;

- due locali ad uso ripostiglio, tra loro contigui, al piano primo sottostrada; ----- descritti al Catasto dei Fabbricati di -OMISSIS- al foglio 25 con la particella 474 sub 21, piano S1, categoria C/6, classe 1, metri quadrati 120, r.c. euro 340,86 (il garage), particella 474 sub 36, piano S1, categoria C/2, classe 2, mq 18, R.C. euro 60,43 (ripostiglio) e particella 474 sub 38, piano S1, categoria C/2, classe 2, mq 18, R.C. euro 60,43 (ripostiglio).

6) porzione del fabbricato urbano sito in Comune di -OMISSIS-, via -OMISSIS-, e precisamente:

- ampio locale ad uso laboratorio-magazzino al piano primo sottostrada con locali accessori e con annesso cortile di pertinenza esclusiva; locali ufficio, spogliatoio e w.c. al piano terra;

- locale ad uso negozio al piano terra;

- area posta ad Est del fabbricato,------- descritti al Catasto dei Fabbricati di -OMISSIS- al foglio 25 con la particella 474 sub 34, piano S1-T, categoria D/7, R.C. euro 5.314,65 (il laboratorio-magazzino con locali annessi), particella 474 sub 33, piano T, categoria C/1, classe 5, mq 160, R.C. euro 4.867,09 (il negozio).

Il cortile di pertinenza esclusiva e l’area posta ad est del fabbricato risultano distinti al Catasto Terreni di -OMISSIS- al Foglio 25 con la particella 480 della superficie catastale di mq 423 (il cortile) e con la particella 1032 della superficie catastale di mq 1.055 (l’area).

7) frustolo di terreno destinato in gran parte a sede stradale, sito in Comune di -OMISSIS-, distinto al Catasto Terreni di detto Comune al Foglio 25 con la particella 481 della superficie catastale di mq 748 (metri quadri settecentoqurantotto), R.D. euro 5,99, R.A. euro 4,83”:

La convenzione urbanistica è stata trascritta presso la conservatoria dei registri immobiliari in data 06.05.2009, e la -OMISSIS- srl ha avviato i lavori con denuncia di inizio attività assunta al prot. n. 20171 del 30.04.2009.

2. Il Comune ricorrente deduce altresì di aver adottato ed approvato, rispettivamente con deliberazioni consiliari n. 57 del 01°.07.2010 e n. 100 del 03.11.2010, una variante al piano di recupero ad iniziativa della -OMISSIS- srl, finalizzata a consentirle la demolizione di una porzione dei due corpi di fabbrica e la successiva edificazione di un nuovo edificio nell’area adiacente, ciò utilizzando il volume recuperato dalla demolizione e ampliandolo delle percentuali previste dalla L.R. n. 22/2009 (c.d. “piano Casa”).

La delibera di approvazione della variante attesta che non venivano modificate le opere di urbanizzazione primaria e secondaria previste dal piano di recupero inizialmente approvato, e che rimanevano fermi gli oneri, anche convenzionali, già sottoscritti dalla proponente verso il Comune.

Quanto agli standards urbanistici la delibera afferma quanto segue:

“ Considerato che la ditta ha richiesto la completa monetizzazione in danaro dello standard urbanistico aggiuntivo prodotto dall’intervento, sarà necessario allo schema di convenzione aggiungere un comma mediante il quale la ditta si obbligherà al pagamento della monetizzazione dello standard urbanistico nei modo e nei tempi stabiliti dal regolamento comunale approvato con d.C.C. n. 96 del 7/08/2008, prestando adeguata polizza fidejussoria/assicurativa fino al relativo pagamento.

Per quanto riguarda il calcolo della monetizzazione occorre effettuare una precisazione in merito al computo degli standard urbanistici. Difatti la Delibera di Giunta Regionale n 1991 del 24/11/2009 ha precisato che per la monetizzazione elle zone B residenziali di completamento "...per il calcolo degli abitanti insediati o da insediare si deve far riferimento all'art.3 del citato D.M. n.1444/68, ed inoltre nelle zone C non debbono essere garantiti gli ulteriori 3 mq di verde pubblico richiesti dall’art.21 comma 4 della l.r. 34/92". Pertanto lo standard va monetizzato considerando 18 mq/abitante e non 24 come indicato nella delibera di adozione del piano di recupero prevedendo una monetizzazione pari a:

mc 2097 (volume aggiuntivo dovuto al piano casa regionale)

abitanti insediati aggiuntivi: 2097 / 120 = 18 abitanti (circa)

18 x 18 mq/abitante = 324 mq (standard da monetizzare)

e 442/mq (valore venale ICI)

monetizzazione : € 442 x 324 = € 143.208,00”.

Tra il Comune di -OMISSIS- e la ditta -OMISSIS- srl veniva quindi stipulata, in data 30.12.2010, la convenzione di rep. n. 111191 - raccolta n. 29421 - rogata dal dott. -OMISSIS-, integrativa delle condizioni inserite nella precedente convenzione urbanistica del 16.04.2009.

In particolare, con la convenzione integrativa rimanevano inalterate le obbligazioni a carico della società -OMISSIS- srl contenute nella originaria convenzione urbanistica del 2009 (art. 2) e ferme tutte le condizioni e prescrizioni già inserite nella precedente convenzione (art. 3), ad integrazione della quale venivano pattuite le seguenti prescrizioni aggiuntive (art. 4 in relazione al citato contenuto della d.C.C. n. 100/2010): “ dovrà essere presentata ulteriore adeguata copertura tramite polizza fidejussoria di tipo assicurativo o bancario con importo pari al valore di € 143.208,00 …, secondo il computo allegato alla delibera di approvazione definitiva della variante al piano di recupero, pari al valore della monetizzazione dello standard urbanistico prodotto . Tale polizza dovrà essere presentata prima della stipula della convenzione integrativa dal proprietario o dagli aventi causa. La polizza sarà svincolata a seguito del pagamento della somma indicata che dovrà avvenire prima del rilascio del certificato di agibilità dell’intervento edilizio a semplice richiesta e ad avvenuto adempimento di tutti gli oneri contenuti nella convenzione medesima.

[…]

Art. 5 A garanzia dell’adempimento di tutti gli obblighi assunti con la presente convenzione, la -OMISSIS-rilascia al Comune polizza fidejussoria dell’importo di euro € 143.208,00 … a garanzia della monetizzazione dello standard urbanistico richiesto mediante polizza assicurativa”.

Anche la convenzione urbanistica integrativa è stata trascritta presso la conservatoria dei registri immobiliari in data 17.01.2011.

La -OMISSIS- srl, ottenuti i titoli edilizi (vd. il doc. 14 allegato dal Comune), ha realizzato i lavori, ultimandoli il 04.03.2015 (doc. 15).

Il Comune ha poi collaudato le opere di urbanizzazione e il locale commerciale da destinare ad attrezzature comuni, realizzati dalla ditta -OMISSIS- srl, come da certificato trasmesso dal collaudatore nota prot. n. 75725 del 18.11.2015 (doc. 19).

3. Il Comune riferisce altresì che nel frattempo:

i. la società -OMISSIS- aveva provveduto al frazionamento catastale delle particelle di cui all’intervento edilizio, e per quanto concerne, in particolare, le opere di urbanizzazione da cedere al Comune, all’esito dei frazionamenti catastali esse venivano inserite nel foglio 25, quanto alle aree da destinare a marciapiede e parcheggi, all’interno delle particelle 1677, 1654, 1671, 1672, 1721, e quanto al locale “attrezzature comuni”, all’interno della particella 474 sub 78;

ii. la società -OMISSIS- non avrebbe provveduto al frazionamento catastale di una porzione di marciapiede della superficie di mq 5,85 da cedere al Comune, ricompresa all’interno della più ampia particella n. 1677, per il resto destinata in gran parte destinata a uno scivolo privato che porta al piano sottostrada di uno degli edifici;

iii. la particella 1721, creata con un frazionamento catastale effettuato dopo il collaudo, veniva venduta ad un privato ad uso di posto auto;

iv. il locale da destinare ad attrezzature comuni e da cedere al Comune otteneva l’agibilità in data 16.10.2015;

v. negli anni successivi la ditta -OMISSIS- srl non avrebbe provveduto:

- a cedere al Comune le opere di urbanizzazione realizzate e il locale destinato ad attrezzature comuni di cui alla originaria convenzione;

- a pagare all’Ente la somma di € 143.208,00 a titolo di monetizzazione sostitutiva della cessione dello standard urbanistico aggiuntivo, prodotto dall’intervento edilizio in variante al piano di recupero;

vi. con note del 01°.07.2022 e del 07.09.2022 il Comune di -OMISSIS- diffidava la -OMISSIS- srl ad adempiere agli obblighi assunti con la convenzione urbanistica rep. 106816 del 16.04.2009, nonché agli obblighi assunti con la convenzione integrativa 111191 del 30.12.2010, e quindi:

- a pagare la somma di € 143.208,00, a titolo di monetizzazione dello standard urbanistico aggiuntivo prodotto dall’intervento edilizio in variante al piano di recupero;

- a comunicare la data e il nominativo del notaio per la stipula dell’atto di cessione;

vii. atteso l’inadempimento della società -OMISSIS- il Comune, in data 07.10.2022, escuteva la polizza fideiussoria n. -OMISSIS- rilasciata dalla -OMISSIS- a garanzia dell’adempimento degli obblighi portati dalla convenzione integrativa, ricevendo dunque l’importo di € 143.208,00, previsto a titolo di monetizzazione dello standard urbanistico aggiuntivo ingenerato dalla variante al piano di recupero;

vii. rimarrebbero tuttavia ancora inadempiute le obbligazioni, assunte dalla -OMISSIS- srl con la convenzione urbanistica di rep. n. 106816 del 16.04.2009, relative alla cessione gratuita al Comune delle opere di urbanizzazione e del locale commerciale, ovvero:

- appezzamenti di terreno destinati a parcheggi, aiuole e marciapiedi, attualmente identificati al C.T. del Comune di -OMISSIS- al foglio 25, particella 1654 (della superficie di mq 618,00), particella 1671 (della superficie di mq 70) e particella 1672 (della superficie di mq 30);

- locale commerciale destinato ad “Attrezzature comuni”, catastalmente identificato al N.C.E.U. del Comune di -OMISSIS- Fg. 25 mappale 474 sub 78, della superficie catastale di mq 76 (cat. B/4; R.C. di euro 236,12);

- l’area censita al foglio 25 del C.T. del Comune di -OMISSIS-, particella 1721, della superficie di mq 15, invece venduta a terzi, e il marciapiede pubblico della superficie di mq 5,85 costituente porzione della più ampia e indistinta particella 1677 di cui al foglio 25 del C.T. del Comune di -OMISSIS- di proprietà privata.

4. Tanto premesso in fatto, il Comune, con il ricorso in epigrafe, agisce innanzi a questo Tribunale per sentire accogliere le seguenti conclusioni:

“ - accertare e dichiarare l’inadempimento della -OMISSIS- agli obblighi discendenti dalle corrispondenti obbligazioni assunte con l’art 2, lett. c) e d) della Convenzione urbanistica rep. 106816 del 16.04.2009 sottoscritta con il Comune di -OMISSIS- e il conseguente diritto del Comune di -OMISSIS- di ottenere la cessione in proprietà delle porzioni di parcheggio, aiuole e marciapiede, nonché di un locale commerciale da destinare ad “Attrezzature comuni” realizzati dalla impresa -OMISSIS- in esecuzione della convenzione urbanistica rep. 106816 del 16.04.2009 e del Piano di Recupero di iniziativa privata Via -OMISSIS--OMISSIS-/Via -OMISSIS-adottato con delibera di C.C. n. 97 del 07.08.2008 e approvato con delibera di C.C. n. 147 del 19.12.2008;

- accertare e dichiarare l’inadempimento della -OMISSIS- discendente dalla prefata convenzione urbanistica rep.n.106816 del 16.04.2009 all’obbligo di cedere al Comune, per averle cedute a terzi o incorporate in particelle estranee alla cessione, delle aree attualmente censite al CT del Comune di -OMISSIS- al foglio 25, alla particella 1721, di mq 15, nonché all’interno della più ampia e indistinta particella 1677 per la sola porzione di marciapiede pubblico della superficie di mq 5,85 prospiciente lo scivolo privato di accesso al piano sottostrada dell’edificio;

- disporre, con pronuncia costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c., il trasferimento in favore del Comune di -OMISSIS- della proprietà delle suddette opere di urbanizzazione descritte all’art. 2, lett. c) e d) della convenzione rep. 106816 del 16.04.2009 e nell’elaborato 8.2 allegato al Piano di Recupero di iniziativa privata Via -OMISSIS--OMISSIS-/Via -OMISSIS-adottato con delibera di C.C. n. 97 del 07.08.2008 e approvato con delibera di C.C. n. 147 del 19.12.2008, ovvero degli appezzamenti di terreno destinati a parcheggi, aiuole e marciapiedi, attualmente identificati al C.T. del Comune di -OMISSIS- al foglio 25, particella 1654 (della superficie di mq 618,00), particella 1671 (della superficie di mq 70), particella 1672 (della superficie di mq 30), nonché del locale commerciale destinato ad “Attrezzature comuni” , cat. B/4, della superficie catastale di mq 76, catastalmente identificato al NCEU del Comune di -OMISSIS- Fg. 25 mappale 474 sub 78, ordinando al competente Conservatore dei Registri Immobiliari la trascrizione della sentenza costitutiva del trasferimento immobiliare;

- condannare la -OMISSIS- al risarcimento di tutti i danni derivati e derivanti al Comune di -OMISSIS- dal mancato adempimento spontaneo all’obbligo di cessione del locale commerciale assunto con la Convenzione urbanistica rep. 106816 del 16.04.2009 e dal ritardo con il quale il suddetto locale commerciale sarà trasferito al Comune di -OMISSIS- per effetto di pronuncia costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c. per la somma accertata all’esito del presente giudizio, da determinarsi anche in via equitativa, se del caso a mezzo di verificazione o consulenza tecnica, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal fatto al saldo” .

5. Si è costituita in giudizio la società -OMISSIS- per resistere al ricorso, da ritenersi infondato attesa l’inadempienza, non già della società, ma del Comune ricorrente.

6. Nell’approssimarsi dell’udienza pubblica di smaltimento dell'arretrato del giorno 13 marzo 2026 il solo Comune ha versato in atti una memoria ex art. 73 del cod. proc. amm., replicando alle eccezioni della resistente e insistendo per l’accoglimento dell’impugnativa.

7. Alla detta udienza il Tribunale ha trattenuto la causa in decisione senza discussione.

DIRITTO

8. Preliminarmente, deve essere affermata la giurisdizione dell’intestato Tribunale sulla presente vertenza.

Ciò ai sensi dell’art. 133, comma 1°, lett. a), n. 2, del cod. proc. amm., che attribuisce alla giurisdizione esclusiva del Giudice amministrativo le controversie relative alla “ formazione, conclusione ed esecuzione degli accordi integrativi o sostitutivi di provvedimento ”.

Inoltre, in termini più generali, la successiva lettera f) del cit. art. 133 devolve al G.A., sempre in sede esclusiva, la cognizione delle “ controversie aventi ad oggetto gli atti e i provvedimenti delle pubbliche amministrazioni in materia urbanistica e edilizia, concernente tutti gli aspetti dell'uso del territorio ” (cfr. tra le più recenti: T.A.R. Veneto, sentt. n. 54/2026 e n. 2314/2025. Vd. altresì: T.A.R. Lombardia Milano, 30 marzo 2021, n. 839; T.A.R. Lombardia Brescia, 27 maggio 2020, n. 399; C.d.S., sez. II, 20 aprile 2020, n. 2532).

Spetta dunque alla giurisdizione esclusiva del G.A. la cognizione delle controversie in materia urbanistica e edilizia, concernenti (nel caso in esame) l’adempimento delle convenzioni urbanistiche, rientrando tali atti nel genus degli accordi sostitutivi del provvedimento amministrativo (T.A.R. Piemonte, Sez. II, 2 agosto 2021, n. 805; T.A.R. Veneto, Sez. II, 26 novembre 2020, n. 1136).

9. Ciò statuito, nel merito il ricorso va accolto.

10. Come anticipato in fatto, tra le parti sono state concluse due convenzioni urbanistiche in data 16.04.2009 (rep. n. 106816) e in data 30.12.2010 (rep. n. 111191).

Con la prima la -OMISSIS- si è impegnata a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione primaria e secondaria funzionali alla riorganizzazione del comparto edilizio all’angolo tra le vie -OMISSIS-, e successivamente a cederle al Comune in cambio del rilascio dei titoli edilizi e dello scomputo degli oneri di urbanizzazione, secondo un apposito quadro economico-finanziario di stima del “costo” delle opere da realizzare (opere, aree e locale da adibire ad attrezzature Comuni) contenuto nell’allegato n. 1 alla relazione tecnica illustrativa dell’intervento di recupero acclusa alle delibera di (iniziale) adozione del piano di recupero.

Nella delibera di approvazione definitiva del Piano (la n. 147/2008) il Consiglio comunale ha approvato la proposta di scomputo degli oneri di urbanizzazione mediante la realizzazione, da parte dell’impresa, di opere per l’importo di euro 214.595, 52 (vd. il punto 10). A garanzia di tutti gli obblighi la -OMISSIS- ha presentato una polizza fideiussoria, rilasciata dalla Compagnia -OMISSIS- del valore di € 257.514,62, svincolabile a seguito dell’avvenuta cessione al Comune delle opere previste a scomputo degli oneri di urbanizzazione e ad avvenuto adempimento di tutti gli obblighi convenzionali.

Con la convenzione integrativa del 30.12.2010, stipulata a seguito dell’adozione della variante al piano finalizzata alla fruizione dei benefici volumetrici previsti dal c.d. “piano casa” (incremento dei volumi del +35%) di cui alla L.R. n. 22/09, non sono state apportate variazioni alle opere di urbanizzazione già previste dal piano di recupero inizialmente approvato (si veda il cit. art. 2 della convenzione integrativa). E tuttavia, poiché l’incremento dei volumi e del numero di abitanti insediati o insediabili avrebbe comportato la necessità di standards aggiuntivi ai sensi dell’art. 3 del D.M. n. 1444/1968, la ditta proponente, che non era riuscita a reperirli, ha assunto l’obbligo di monetizzarli, corrispondendo all’Amministrazione l’ulteriore somma di € 143.208,00, e questa volta garantendo il pagamento della monetizzazione con altra, apposita, polizza fideiussoria.

L’obbligazione di realizzare (e poi soprattutto di) cedere al Comune le opere di urbanizzazione primaria e secondaria scomputate dagli oneri di urbanizzazione, e quella di corrispondere all’Ente comunale il valore della monetizzazione degli standards urbanistici ingenerati dagli aumenti di volumetria e di abitanti in applicazione del “piano casa” (perciò “aggiuntivi”), sono obbligazioni diverse, garantite da altrettanto diverse polizze fidejussorie.

A fronte dell’inadempimento della seconda obbligazione il Comune ha escusso la polizza fideiussoria n. -OMISSIS-, rilasciata dalla -OMISSIS-.

Mentre invece non risulta escussa la polizza fideiussoria n. -OMISSIS-, rilasciata da -OMISSIS- Compagnia di assicurazioni a garanzia dell’adempimento obblighi della convenzione urbanistica di rep. n. 106816 del 16.04.2009.

Le domande che il Comune ha rivolto nei confronti della società resistente hanno esclusivo riguardo agli obblighi nascenti dalla convenzione urbanistica da ultimo citata.

Gli accordi sottoscritti tra l’Amministrazione e la società -OMISSIS- prevedevano l’obbligo di cedere al Comune le porzioni di parcheggio e di marciapiede, nonché il locale commerciale realizzati in attuazione del piano di recupero di iniziativa privata per il riassetto edilizio del lotto compreso tra le vie -OMISSIS-e -OMISSIS-, approvato con delibera di C.C. n. 147 del 19.12.2008 (come indicato anche nell’odierno giudizio dalle parti).

In questo quadro, il Comune ricorrente ha dimostrato che l’impresa di costruzioni ha realizzato le opere previste dalla convenzione, che esse sono state pure collaudate definitivamente in data 18.11.2015, e che, cionondimeno, risulta inadempiuto l’obbligo di cederle all’Ente Locale, che di contro ha onorato i propri impegni rilasciando i titoli edilizi necessari alla realizzazione dell’intervento e scomputando gli oneri di urbanizzazione.

È vero che la nota della società resistente, assunta al prot. comunale n. 25380 del 28.04.2016, ha proposto una data di convocazione, presso il notaio, per la stipula dell’atto di cessione delle opere, ma la bozza di convenzione ivi allegata pretendeva dal Comune, in cambio della cessione de quibus , il rilascio di entrambe le polizze fideiussorie (vd. art. 11 della bozza di convenzione), e dunque anche di quella pari ad € 143.208,00, posta a garanzia del pagamento delle somme a titolo di monetizzazione sostitutiva della cessione dello standard urbanistico aggiuntivo prodotto dall’intervento edilizio in variante.

Questo nonostante la società non si offrisse, al tempo, a corrispondere la monetizzazione degli standards aggiuntivi.

E difatti la società ha preteso e pretende, anche in questa sede, di scomputare, oltre agli oneri di urbanizzazione, anche la detta monetizzazione dello standard urbanistico aggiuntivo ingenerato dalla variante al piano di recupero.

Il Comune ha dunque correttamente rifiutato di sottoscrivere una tale convenzione, nella diversità ed eterogeneità delle due obbligazioni (cfr. C.d.S. n. 6211/2013) e vieppiù non potendo derogare o venir meno:

-al quadro economico di scomputo degli oneri di urbanizzazione e alle previsioni del piano di recupero contenute nelle dd.CC.CC. n. 97 del 2008 (art. 4, punto f, del dispositivo), n. 147/2008 (punto 10° del dispositivo) e n. 100/2010 (punto 6° del dispositivo);

-alle puntuali ed irretrattabili previsioni convenzionali (in specie quella integrativa sub art. 4, punto 1°).

In giurisprudenza, in un caso ove veniva in rilievo la monetizzazione sostitutiva di aree a standard , è stato del resto chiarito che “ In linea generale fra i contributi per spese di urbanizzazione e i contributi dovuti per monetizzazione di aree standard vi è una profonda diversità sul piano dei rispettivi fini; pertanto, in tema di convenzione di lottizzazione, non vi è alcuna giustificazione in linea di principio a scomputare dai primi l'importo dei secondi, trattandosi di distinti e ugualmente necessari costi che l'Amministrazione deve sopportare per la sostenibilità dell'intervento […] Mentre il pagamento degli oneri di urbanizzazione si risolve in un contributo per la realizzazione delle opere stesse, senza che insorga un vincolo di scopo in relazione alla zona in cui è inserita l'area interessata all'imminente trasformazione edilizia, la monetizzazione sostitutiva della cessione degli standard afferisce al reperimento delle aree necessarie alla realizzazione delle opere di urbanizzazione secondaria all'interno della specifica zona di intervento ” (C.d.S., sez. IV, n. 4908/2023, che richiama Cons. Stato, sez. V, sentenza 24 ottobre 2016, n. 4417).

11. La società resistente, a fronte della prova -fornita dal Comune ai sensi dell’art. 2697 del cod. civ.- della fonte negoziale e legale del suo diritto, e parimenti dell’allegazione dell'inadempimento all’obbligo di cedere le porzioni di parcheggio e di marciapiede, nonché il locale commerciale realizzati in attuazione del piano di recupero, non ha assolto alla dimostrazione del fatto estintivo di tale obbligazione costituito dall'adempimento (si veda T.A.R. Veneto, sez. II, 23 novembre 2021, n. 1408).

Va, pertanto, accertato l’inadempimento agli obblighi discendenti dall’art 2, lett. c) e d) della convenzione urbanistica di rep. n. 106816 del 16.04.2009, ossia l’inadempimento all’obbligo di cessione degli immobili così catastalmente identificati:

- quanto alle aree da destinare a marciapiede e parcheggi, nel C.T. del Comune di -OMISSIS- al foglio 25, particella 1654, della superficie di 618,00 mq, particella 1671, della superficie di 70 mq, e particella 1672, della superficie di 30 mq;

- quanto al locale commerciale destinato ad attrezzature comuni (cat. B/4, R.C. di euro 236,12) e della superficie di mq 76 al NCEU del Comune di -OMISSIS- Fg. 25 mappale 474 sub 78.

Immobili rispetto ai quali il Comune ricorrente ha allegato che:

-lo stato di fatto risulta conforme ai dati catastali e alle planimetrie catastali;

-sussiste la regolarità urbanistico-edilizia sulla base e in conformità ai titoli edilizi prodotti (doc. 13 e 14) oltreché alle previsioni urbanistiche di piano, anche con riguardo alla destinazione, come da certificato di destinazione urbanistica e atto di collaudo del 18.11.2015 (docc. nn. 25 e 19);

-sussiste pure il certificato di agibilità del locale commerciale (doc. 20).

12. Va parimenti accertato l’inadempimento della società resistente all’obbligo, assunto con la convenzione urbanistica di rep. n. 106816 del 16.04.2009, di cedere porzioni delle opere di urbanizzazione attualmente censite al CT al foglio 25, nella particella 1721, di mq 15, nonché all’interno della più ampia e indistinta particella n. 1677, per la sola porzione di marciapiede pubblico della superficie di mq 5,85 prospiciente lo scivolo privato di accesso al piano sottostrada dell’edificio.

Il Comune ha dedotto, quanto alla porzione di marciapiede/parcheggio pubblico di mq 15, che la -OMISSIS- l’avrebbe scorporata dalle restanti particelle da cedere al Comune inserendola nell’autonoma particella n. 1721, che poi sarebbe stata ceduta a un terzo soggetto privato (sig. -OMISSIS-).

Ciò si evince dalla relazione dell’Ing. -OMISSIS-e dalla documentazione catastale in atti (vd. doc. n. 24).

Non risulta frazionata e ceduta al Comune la porzione di marciapiede pubblico di mq 5,85 prospiciente lo scivolo privato di accesso al piano sottostrada di uno degli edifici, ricompresa nella più ampia particella 1677 di proprietà privata.

La società resistente, a fronte delle puntuali contestazioni del Comune creditore, nulla ha eccepito, risultando quindi l’inadempimento agli obblighi assunti con la convenzione urbanistica rep. 106816 del 16.04.2009, di cessione delle porzioni delle opere di urbanizzazione attualmente censite al CT al foglio 25, nella particella 1721, di mq 15, nonché, all’interno della più ampia e indistinta particella 1677 per la sola porzione di marciapiede pubblico della superficie di mq 5,85 prospiciente lo scivolo privato di accesso al piano sottostrada dell’edificio.

13. Il Comune ha altresì chiesto, limitatamente agli obblighi della convenzione di rep. 106816 del 16.4.2009, di cui all’art. 2, lett. c) e d), l’emanazione di una pronuncia costitutiva ex art. 2932 del cod. civ., ai sensi del quale “ se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso ”.

La domanda è ammissibile, avendo la giurisprudenza più volte chiarito che l’obbligo cui si riferisce l’art. 2932 del cod. civ., quale presupposto per il conseguimento di una sentenza costitutiva che produca gli effetti del contratto non concluso, può configurarsi “non solo nelle ipotesi di contratto preliminare non seguito da quello definitivo, ma anche in qualsiasi altra ipotesi dalla quale sorga l’obbligazione di prestare il consenso per il trasferimento o la costituzione di un diritto, sia in relazione ad un negozio unilaterale, sia in relazione ad un atto o ad un fatto dai quali detto obbligo possa sorgere ex lege” (cfr. T.A.R. Veneto, n. 54/2026 e n. 2314/2025, che richiamano Lazio, Roma, Sez. II bis , 27.3.2023, n. 5253).

Pacifica è, altresì, l’applicabilità dell’azione ex art. 2932 del cod. civ. agli obblighi derivanti dalle convenzioni urbanistiche (cfr. Cons. St., Sez. IV, 7.9.2020, n. 5376). Invero, come chiarito dalla sentenza n. 28 del 2012 dell’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato, non vi è motivo per escludere dall’ambito di applicabilità dell’art. 2932 del cod. civ. il mancato adempimento da parte del privato di un obbligo di prestare il consenso assunto con specifici atti d’obbligo o con una convenzione avente valore di accordo integrativo o sostitutivo di provvedimento amministrativo ex art. 11 della L. n. 241/1990.

È proponibile da parte della P.A. l'azione volta a conseguire una pronuncia costitutiva ai sensi dell'art. 2932 del cod. civ. al fine di ottenere l'esecuzione di una convenzione di lottizzazione e, in particolare, l'accertamento e la declaratoria del trasferimento delle aree destinate a cessione.

Accertato, nel § 11 della presente pronuncia, l’inadempimento della parte resistente, in accoglimento della domanda svolta dal Comune va, pertanto, emessa, ai sensi dell’articolo 2932 del cod. civ., una sentenza che produca gli effetti della convenzione urbanistica rimasta inadempiuta.

Con la presente sentenza va, in particolare, disposto il trasferimento coattivo al Comune di -OMISSIS-, a fronte dello scomputo degli oneri di urbanizzazione di cui al d.P.R. n. 380/2001 in fase di rilascio dei titoli edilizi necessari alla realizzazione dell’intervento di cui alla d.C.C. n. 147/2008, approvativa del piano di recupero di iniziativa privata Via -OMISSIS--OMISSIS-/Via Colleoni, dei beni immobili così censiti:

a) Catasto Terreni - Comune di -OMISSIS- – Foglio 25:

-particella 1654, della superficie di 618,00 mq;

-particella 1671, della superficie di 70 mq;

-particella 1672, della superficie di 30 mq;

b) Nuovo Catasto Edilizio Urbano - Comune di -OMISSIS- – Foglio 25:

-mappale 474 sub 78, locale commerciale destinato ad “Attrezzature comuni”, cat. B/4, superficie catastale di mq 76.

14. Relativamente alla domanda risarcitoria, il Comune ha domandato il ristoro del pregiudizio patito per effetto dell’inadempimento della resistente commisurandolo al mancato introito derivante dalla locazione del locale commerciale da adibire ad attrezzature comuni, collaudato in data 18.11.2015, affidandosi al criterio del canone locativo di mercato quale valore economico del godimento nell'ambito di un contratto tipizzato dalla legge ovvero alla valutazione equitativa del Giudice ex art. 1226 del cod. civ. .

Sul punto ha anche chiesto lo svolgimento di una verificazione o di una consulenza tecnica d’ufficio a fini quantitativi.

La domanda non può essere accolta.

La giurisprudenza amministrativa ha infatti ripetutamente sottolineato la necessità che del danno prodottosi il danneggiato fornisca la prova dell’ an e del quantum (C.d.S., sez. V, 11.07.2016, n. 3059).

In particolare, non vi è dimostrazione del pregiudizio arrecato alla sfera giuridica del Comune per effetto della mancata locazione del bene e, vieppiù, difetta la prova del quantum della pretesa risarcitoria, del quale l’Amministrazione ben avrebbe potuto offrire una quantificazione affidandosi proprio al detto criterio e offrendo a supporto istruttorio le risultanze (a titolo esemplificativo) degli uffici dell’Agenzia delle Entrate territorialmente competente.

In difetto di un principio di prova, anche nel quantum , del pregiudizio, non vale affidarsi al criterio equitativo, che presuppone l’impossibilità di provare il danno nel suo preciso ammontare, nel caso di specie insussistente.

La richiesta risarcitoria va quindi rigettata.

15. In conclusione, accertato l’inadempimento della -OMISSIS- srl all’obbligo di adempiere agli impegni assunti con la convenzione urbanistica di rep. n. 106816 del 16.4.2009, nei sensi e limiti indicati in parte motiva, dispone il trasferimento coattivo al Comune di -OMISSIS-, con ordine al conservatore dei Registri immobiliari di trascrivere l’acquisto in favore del detto Comune, della proprietà dei beni immobili descritti in parte motiva e nelle conclusioni.

La domanda risarcitoria del danno per equivalente va invece rigettata.

16. Le spese di lite, compensate per un terzo in ragione della soccombenza del Comune sulla domanda di risarcimento del danno, sono poste a carico, per i restanti due terzi, della società resistente, nella misura liquidata nel dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per le Marche (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, così provvede:

1) accerta, nei sensi indicati in parte motiva, l’inadempimento della resistente -OMISSIS- srl all’obbligo di adempiere agli impegni assunti con la convenzione urbanistica n. 106816 del 16.4.2009, relativamente alle previsioni di cui all’art. 2, lett. c) e d), della detta convenzione (come dettagliati nel § 11 della presente sentenza) e all’obbligo di cessione al Comune delle aree attualmente censite al C.T. del Comune di -OMISSIS- al foglio 25, particella 1721, di mq 15, e particella 1677, relativamente alla sola porzione di marciapiede pubblico della superficie di mq 5,85 prospiciente lo scivolo privato di accesso al piano sottostrada dell’edificio;

2) dispone, ex art. 2932 del cod. civ., il trasferimento coattivo e gratuito al Comune di -OMISSIS-, in persona del Sindaco pro tempore , con ordine al conservatore dei registri immobiliari di trascrivere l’acquisto a favore del Comune, della proprietà dei beni immobili così censiti:

a) Catasto Terreni - Comune di -OMISSIS- – Foglio 25:

-particella 1654, della superficie di 618,00 mq;

-particella 1671, della superficie di 70 mq;

-particella 1672, della superficie di 30 mq;

b) Nuovo Catasto Edilizio Urbano - Comune di -OMISSIS- – Foglio 25:

-mappale 474 sub 78, locale commerciale destinato ad “Attrezzature comuni”, cat. B/4, superficie catastale di mq 76.

3) rigetta la domanda risarcitoria;

4) compensa le spese di lite nella misura di un terzo;

5) pone le spese di lite, nella misura dei restanti due terzi, a carico della -OMISSIS- srl, liquidandole nella somma di € 2.000,00, oltre ad accessori di legge qualora dovuti.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'Autorità amministrativa.

Ritenuto che sussistano i presupposti di cui all'articolo 52, commi 1 e 2, del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196, e dell’articolo 9, paragrafo 1, del Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016, a tutela dei diritti o della dignità della parte interessata, manda alla Segreteria di procedere all'oscuramento delle generalità nonché di qualsiasi altro dato idoneo ad identificare le parti in causa e i terzi soggetti aventi causa dall’odierna resistente.

Così deciso in Ancona nella camera di consiglio del giorno 13 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

Carlo Modica de Mohac di Grisi', Presidente

CE NO, Primo Referendario, Estensore

Fabio Belfiori, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
CE NO	Carlo Modica de Mohac di Grisi'

IL SEGRETARIO

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.