Pubblicato il 29/12/2025

N. 23952/2025 REG.PROV.COLL.

N. 08218/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 8218 del 2022, proposto da -OMISSIS-, rappresentata e difesa dall'avvocato Delia Urbani, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Aurora Francesca Sitzia, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

di -OMISSIS-, non costituito in giudizio;

per l'annullamento:

- della determina dirigenziale -OMISSIS-, -OMISSIS- -OMISSIS- con cui il Municipio III di Roma Capitale ha ordinato la demolizione delle opere ivi indicate;

- della determina dirigenziale -OMISSIS-, -OMISSIS- -OMISSIS- con cui il Municipio II di Roma Capitale ha applicato la sanzione pecuniaria di euro 1.000,00;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio dell’intimata amministrazione;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, c. 4- bis , c.p.a.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 3 ottobre 2025, tenutasi tramite collegamento da remoto, il dott. ZI RD e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. L'odierno ricorso verte gli atti in epigrafe, con i quali l'intimato Comune ha impugnato i provvedimenti in epigrafe, con i quali:

- è stata disposta, ex art. 33, d.P.R. n. 380/2001 e art. 16, l.r. n. 15/2008, la rimessione in pristino entro sessanta giorni delle seguenti opere: una piscina interrata di circa 48 mq, l'area che - in base al -OMISSIS- - era stata destinata a standard e ceduta all'intimato Comune, in quanto recintata e non accessibile; l'ampliamento della superficie non residenziale per annessione dell'intercapedine per circa 41 mq; la modifica del prospetto per riduzione di una finestra; l'ampliamento per cambio di destinazione d'uso del deposito posto in aderenza all'unità immobiliare, divenuto a uso residenziale per il tramite dell'apertura di una porta (d.d. -OMISSIS-);

- è stata disposta la sanzione pecuniaria di euro 1.000,00 per la modifica della distribuzione degli spazi interni del piano seminterrato e per la realizzazione di un vano tombato, in pannelli di cartongesso di circa 5 mq in aderenza della parete perimetrale (d.d. -OMISSIS-).

La ricorrente ha, in sintesi, esposto di aver acquistato l'immobile da un terzo soggetto il -OMISSIS- e che il -OMISSIS- l'intimato Comune ha comunicato l'avvio del procedimento sfociato nei provvedimenti in questione, definito con i provvedimenti in questa sede impugnati. La ricorrente ha altresì evidenziato che il verbale di sopralluogo alla base dell'impugnato provvedimento risale all'-OMISSIS- (data antecedente l'acquisto dell'immobile) e di aver presentato, in data -OMISSIS-, un'istanza di accesso agli atti all'intimato Comune, che il -OMISSIS- ha parzialmente osteso i documenti ivi richiesti; ha quindi fatto seguito una seconda istanza di accesso agli atti, rimasta inesitata.

1.1. Parte ricorrente ha articolato doglianze così rubricate:

- " a) Illegittimità dell’atto per difetto di motivazione in relazione alla posizione del proprietario non responsabile degli abusi, e mancata individuazione dell’interesse pubblico sotteso alla demolizione degli abusi. Responsabilità dell’UTC di Roma Capitale per aver attuato in ritardo la misura repressiva agevolando la vendita dell’immobile. Violazione art. 3 L. 241/90, per contrasto con gli artt. 3, 9 e 24 Cost. coordinati con l’art. 2043 c.c. ";

- " b) Illegittimità dell’atto per difetto di motivazione in relazione alla diminuzione del termine previsto dall’art. 31 D.P.R. N. 380/2001 per provvedere alla demolizione/rimessa in pristino degli abusi. Illegittimità dell’atto per indeterminatezza dell’ingiunzione nella sua formulazione “aperta”. Violazione dell’art. 3 L. 241/90, dell’art. 31 D.P.R. 380/01, contrasto con artt. 3, 24 e 97 della Costituzione ".

1.2. Parte ricorrente ha quindi chiesto:

(i) in via cautelare, la sospensione anche in sede monocratica dei provvedimenti impugnati,

(ii) in via istruttoria, di ordinare l'ostensione degli atti contenuti nel fascicolo urbanistico dell’intimato Comune e di riunire l'odierno ricorso con quello proposto dal coniuge avverso i medesimi atti (ricorso -OMISSIS-);

(iii) nel merito, di annullare gli atti impugnati.

2. L'istanza di misure cautelari monocratiche è stata respinta con decreto -OMISSIS-.

3. Il 20 luglio 2022 si è costituito il Comune di Roma che, con successiva memoria, eccepita preliminarmente l'inammissibilità del ricorso per la mancata prova della ricezione del ricorso da parte del (ritenuto) controinteressato, ha chiesto di rigettare il ricorso perché infondato.

4. Con ordinanza cautelare -OMISSIS- è stata respinta l'istanza cautelare di parte ricorrente.

5. In prossimità dell'udienza di discussione del ricorso le parti hanno depositato memorie, insistendo nelle rispettive prospettazioni. Parte ricorrente ha, in particolare, chiesto la sospensione del presente giudizio tenuto conto della controversia dalla stessa instaurata in sede civile avverso il suo dante causa, funzionale alla riduzione del prezzo della compravendita, nel cui ambito è stata disposta una C.T.U. volta all'esatta individuazione delle opere difformi.

6. All'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato indicata in epigrafe, tenutasi tramite collegamento da remoto, la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

1. Vanno previamente definite le seguenti questioni di carattere processuale:

(i) l’eccezione di inammissibilità articolata dall’amministrazione comunale;

(ii) le istanze di riunione e di sospensione del presente giudizio articolate da parte ricorrente;

(iii) l’istanza istruttoria di parte ricorrente.

1.1. L’eccezione di cui al precedente punto (i) è infondata è va pertanto rigettata.

Ciò non solo perché risulta agli atti l’esito positivo di tale notifica (cfr. la produzione documentale di parte ricorrente del 27.7.2022), ma soprattutto perché in materia di applicazione di sanzioni amministrative, anche con riferimento all’ordine di demolizione degli abusi edilizi, soggetto passivo del provvedimento è comunque il proprietario (fermo quanto potrà incombere in capo all’autore dell’abuso, ove diverso dal proprietario).

Trattandosi di soggetti corresponsabili, non è dunque ravvisabile alcuna posizione di controinteressato, ma semmai quella ben differente di cointeressato a ricorrere, ovviamente ciascuno avverso i rispettivi provvedimenti notificati.

Pertanto, l’eccezione, per come formulata, va rigettata.

1.2. L’istanza di riunione di parte ricorrente va parimenti rigettata, posto che le prospettate esigenze di trattazione unitaria del presente ricorso con il ricorso -OMISSIS- sono state comunque garantite dalla loro trattazione nell’ambito della medesima udienza straordinaria.

1.3. Né può trovare accoglimento l’istanza di sospensione articolata dalla ricorrente medesima, in quanto l’esito del giudizio civile promosso avverso il suo dante causa è del tutto indipendente dalle valutazioni in ordine alla legittimità o meno degli atti impugnati, da vagliare in ogni caso alla luce delle specifiche doglianze articolate nel ricorso, posta la natura soggettiva della giurisdizione amministrativa.

1.4. Va, ancora, rigettata l’istanza istruttoria di parte ricorrente, tenuto conto della sufficienza della documentazione depositata nel fascicolo del presente giudizio ai limitati fini della sua definizione alla luce delle doglianze dalla prima articolate.

2. Ciò posto, può dirsi delle ragioni che militano per il rigetto del ricorso.

2.1. Si prendano le mosse dal primo motivo di ricorso.

2.1.1. Parte ricorrente ha, in particolare, affermato:

(i) di essere stata pretermessa dall'iter procedimentale alla base dell'impugnato provvedimento, affermando di aver fatto affidamento sull'acquisto di un immobile ritenuto conforme alla normativa urbanistica, tenuto conto dei provvedimenti menzionati nell'atto pubblico di acquisto;

(ii) di aver inteso acquistare un immobile con una piscina in ragione della necessità di assicurare adeguate terapie acquatiche alla figlia;

(iii) che il resistente Comune, rimasto inerte tra il 2018 e il 2022, avrebbe di fatto agevolato la vendita dell'immobile, determinando un grave pregiudizio alla ricorrente medesima;

(iv) che esso avrebbe, comunque, dovuto specificare l'interesse pubblico sotteso alla demolizione.

2.1.2. Il motivo è infondato e va pertanto rigettato.

Premesso che risulta agli atti la comunicazione di avvio del procedimento e la conseguente partecipazione procedimentale di parte ricorrente, va detto che – com’è noto – l’attività di vigilanza della pubblica amministrazione rispetto agli abusi edilizi, è vincolata e non è soggetta ad alcun termine di prescrizione o decadenza. Non rileva il lasso di tempo intercorrente tra realizzazione dell’abuso e il provvedimento repressivo, ai fini di un più stringente obbligo motivazionale (Cons. St., Ad. plen., 17 ottobre 2017, n. 9), stante la natura necessaria del provvedimento sanzionatorio della violazione edilizia, una volta constatati i presupposti di fatto, né può aversi alcuna comparazione di interessi ( ex multis Cons. St., sez. VI, 3 gennaio 2022, n. 8).

La repressione degli abusi edilizi è sorretta ex se da un immanente e perdurante interesse pubblico al ripristino della lesa legalità urbanistica ed edilizia. L’ordinanza di demolizione non richiede, in linea generale, una specifica motivazione, circa le ragioni della sanzione, essendo sufficiente, a tal fine, la constatazione ex se della natura abusiva del manufatto ( ex pluris : T.A.R. Lazio, sez. IV- ter , 7 febbraio 2024, n. 2414; Cons. St., sez. VI, 27 settembre 2022, n. 8319; Cons. St., Ad. plen., 17 ottobre 2017, n. 9).

Pacifico è poi in giurisprudenza che le sanzioni amministrative urbanistiche ed edilizie abbiano natura reale , ossia incidono sul bene immobile su cui sono realizzate e non abbiano invece natura personale ; residuando, invece, a carico dell’autore degli stessi la responsabilità penale e/o le responsabilità civili, vieppiù nelle ipotesi di circolazione del bene in toto o con sue porzioni realizzate contra legem , ove dette responsabilità siano riscontrate nelle preposte sedi.

Va, tuttavia, dato atto che desta qualche perplessità il fatto che gli accertamenti inerenti agli abusi edilizi in questione siano stati iniziati nell’anno 2018 (a carico del precedente proprietario) e siano stati ultimati quattro anni dopo (anno 2022), a carico dei nuovi proprietari, nelle more subentrati nella titolarità dell’immobile.

Ad ogni modo tale circostanza di per sé non è in grado di imporre l’accoglimento del primo motivo di ricorso, che va dunque rigettato.

2.2. Può quindi dirsi del secondo motivo di ricorso.

2.2.1. Sotto un primo profilo, parte ricorrente si è doluta del ridotto termine assegnatole per la demolizione (60 giorni, in luogo dei 90 giorni previsti dal d.P.R. n. 380/2001), senza alcuna specificazione in ordine all'interesse pubblico sotteso alla ritenuta abbreviazione del termine per la demolizione e in pretesa elisione del diritto di difesa.

Sotto altro profilo, la ricorrente si è doluta della circostanza che l'ordine di demolizione per cui è causa avrebbe fatto riferimento, oltre alle opere di cui ai relativi punti nn. 1, 2, 3, 6 e 7, anche delle eventuali opere abusive nel frattempo eseguite, generando una pretesa incertezza sull’esatta individuazione delle opere oggetto del provvedimento.

2.2.1.1. Premesso che la contestata formulazione “ aperta ” dell’ordine di demolizione non esclude certo il fatto che le opere ivi specificamente individuate vadano demolite, ai fini del rigetto dell’anzidetta doglianza è dirimente il fatto che il provvedimento impugnato è stato reso – come anticipato in narrativa – ai sensi dell’art. 33, d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 16, l.r. n. 15/2008.

L’amministrazione non ha fatto dunque applicazione dell’art. 31, d.P.R. n. 380/2001, che prevede il termine di novanta giorni per la demolizione delle ivi indicate opere abusive.

Nel caso di specie, trattandosi di ingiunzioni inerenti a difformità edilizie ed a parti dell’immobile comunque accessorie o pertinenziali, non vi sono elementi per affermare l’incongruità del termine assegnato.

Né può sostenersi che vi sia stata alcuna elusione del diritto alla difesa, posto che – come già detto – la ricorrente ha avuto modo di prendere parte al procedimento sfociato nell’impugnato ordine di demolizione.

Pertanto, anche la sopra esaminata censura va rigettata.

3. Va da ultimo chiarito che i rilievi della ricorrente sulla peculiare situazione familiare non incidono sullo status di attuale abusività delle anzidette opere.

Essi, semmai, consentono di apprezzare la particolarità della fattispecie e la sussistenza di giusti motivi per la compensazione delle spese del giudizio.

Inoltre, sempre in considerazione di quanto sopra rappresentato, l’ente territoriale – all’uopo da compulsarsi in separata sede – dovrà adoperarsi, secondo buona fede e in collaborazione con il privato, anche ex art. 1, comma 2- bis , legge n. 241/1990 (come mod. ex lege n. 120/2020), nonché in adeguato contradditorio procedimentale ( ex multis : T.A.R. Lazio, sez. II- quater , 21 febbraio 2025, n. 3934; Cons. St., sez. III, 7 novembre 2024, n. 8908; Cons. St., sez. VI, 1° giugno 2023, n. 5433), in considerazione della singolare fattispecie concreta , per verificare se residuino margini utili per l’applicazione degli istituti di sanatoria, che sono pur previsti dal d.P.R. n. 380/2001, dal decreto-legge n. 69/2024, conv., con mod., dalla legge n. 105/2024 (c.d. decreto salva casa), ovvero anche, se del caso, dalla legislazione sociale in materia di tutela delle persone con disabilità.

A tali specifici fini, altresì chiarito che Roma Capitale – ove sia specificamente richiesta – è tenuta a mettere a disposizione di parte ricorrente il fascicolo edilizio completo di tutta la documentazione, inerente all’opinato immobile, che, quale ente pubblico depositario, è tenuta a custodire (art. 351 c.p.) e ad esibire ai soggetti legittimati (art. 43, co. 1, d.P.R. n. 445/2000; art. 22, co. 3, e 23 legge n. 241/1990), anche al fine di verificare la possibile applicazione di istituti di sanatoria, ove ne sussistano i requisiti.

4. In conclusione, per le sopra esposte motivazioni, il ricorso va rigettato perché infondato.

Le spese del giudizio vanno compensate tra le parti costituite per la peculiarità della controversia.

Nulla sulle spese di lite con riguardo alla parte privata non costituita.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Spese compensate tra le parti costituite.

Nulla sulle spese di lite con riguardo alla parte privata non costituita.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Ritenuto che sussistano i presupposti di cui all'articolo 52, commi 1 e 2, del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196 (e degli articoli 5 e 6 del Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016), a tutela dei diritti o della dignità della parte interessata, manda alla Segreteria di procedere all'oscuramento delle generalità.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 3 ottobre 2025, tenutasi tramite collegamento da remoto, con l'intervento dei magistrati:

IC OI, Presidente

ZI RD, Referendario, Estensore

Luigi Edoardo Fiorani, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
ZI RD	IC OI

IL SEGRETARIO

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.