Pubblicato il 19/03/2026

N. 00555/2026 REG.PROV.COLL.

N. 01320/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana

(Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1320 del 2025, proposto dalla società Castelli s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’avvocato Massimo Canu, con domicilio digitale come da PEC risultante dal Registro di Giustizia;

contro

Comune di Montignoso, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall’avvocato Andrea Lofrese, con domicilio digitale come da PEC risultante dal Registro di Giustizia;

per l’annullamento:

- del provvedimento del Comune di Montignoso prot. par 3401 del 17/02/2025 che ha comunicato l’inefficacia della SCIA n. 16720 presentata dalla società Castelli s.r.l. in data 18/01/2025 (e acquisita agli atti del Comune al n. 1152), relativa all’intervento di cambio di destinazione d’uso da direzionale a residenziale, con fusione di due unità immobiliari in una, mediante modifiche interne sull’immobile, sito in P.zza De André, Loc. Cinquale in Montignoso (distinto al NCEU al fg. 21, mappale 1199, sub. 19 e 21) e che ha ordinato “… il divieto di prosecuzione dell’intervento e la messa in pristino di eventuali parti poste in essere ”;

- di ogni altro atto e/o provvedimento connesso, consequenziale e propedeutico tra cui:

- la deliberazione del Consiglio Comunale n. 7 del 14/02/2025, dichiarata immediatamente esecutiva, con la quale sono state “ precisate” le “… specifiche condizioni alla trasformazione contenute nelle Norme Tecniche d’Attuazione del Piano Operativo Comunale, a seguito dell’entrata in vigore della L. 24 luglio 2024, n. 105 … ”;

- l’art. 24 delle NTA del Piano Operativo vigente del Comune di Montignoso (sia ante che post Delibera C.C. n. 7 del 14/02/2025) nella parte in cui non consente la modifica di destinazione d’uso da direzionale a residenziale e nella parte in cui subordina le modifiche di destinazione d’uso alla verifica degli standard previsti dal Piano Strutturale, dei rapporti minimi previsti dal D.M. 1444/68, nonché della dotazione di parcheggi privati prevista dalla L. 122/89 e L.R. 62/2018.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di Montignoso;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 17 dicembre 2025 la dott.ssa IA PO e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. Con ricorso notificato in data 16.04.2025 e depositato in data 08.05.2025 la società Castelli s.r.l. ha impugnato gli atti indicati in epigrafe, tra cui, in particolare, il provvedimento prot. per. 3401 del 17.02.2025 con il quale il Comune di Montignoso ha comunicato l’inefficacia della SCIA n. 16720 presentata dalla ricorrente per l’intervento di cambio di destinazione d’uso da direzionale a residenziale, con fusione di due unità immobiliari in una, mediante modifiche interne da realizzare sull’immobile condominiale, sito in P.zza De André, Loc. Cinquale in Montignoso e ha contestualmente ordinato il divieto di prosecuzione dell’attività e la messa in pristino di eventuali parti poste in essere. Il provvedimento è motivato dal contrasto dell’intervento de quo con la vigente disciplina urbanistico-edilizia e, in particolare, con l’art. 24, commi 1 e 3, delle Norme Tecniche di Attuazione del vigente Piano Operativo Comunale.

2. La ricorrente ha premesso di essere proprietaria di due unità abitative contigue (poiché poste, rispettivamente, al secondo e al terzo piano fuori terra di un complesso immobiliare) con destinazione d’uso direzionale (uffici) e di aver presentato, in data 18.01.2025, una SCIA al Comune resistente per realizzare un intervento di fusione e contestuale cambio di destinazione d’uso da direzionale a residenziale, ai sensi dell’art. 23 ter D.P.R. 380/2001, mediante minime modifiche interne e con pagamento del costo di costruzione e degli oneri di urbanizzazione. Inoltre, la società ha dedotto di aver iniziato e terminato detti lavori in pochi giorni dal momento della presentazione della SCIA.

3. Il Comune di Montignoso in data 14.02.2025 ha adottato l’impugnata delibera n. 7 del Consiglio Comunale, immediatamente esecutiva, con la quale ha approvato le “ specifiche condizioni” al mutamento di destinazione d’uso previste dal citato art. 23 ter , con conferma della disciplina della distribuzione e della localizzazione delle funzioni già contenuta nelle NTA del precedente Piano Operativo Comunale. Sulla scorta di tale disciplina il Comune resistente ha poi adottato il gravato atto di inefficacia della SCIA.

4. La società ha sollevato le seguenti censure.

1.“ 1. Violazione di legge (art. 23 ter del d.p.r. 380/2001 e artt. 19 l. 241/90, 22 del d.p.r. 380/2001 e 145 della l.r. 65/2014). 2. Violazione del principio di gerarchia delle fonti (artt. 1, 3 e 4 delle “preleggi” al c.c.). 3. Violazione del principio di irretroattività delle norme regolamentari (art. 11 delle “preleggi” al c.c), eccesso di potere per violazione e/o travisamento della delibera c.c. n.7 del 14/02/2025. 4. Violazione dell’art. 23 ter del d.p.r. 380/2001 (in riferimento agli artt. 24 e 45 delle nta del poc) ”.

La società evidenzia che, al momento della presentazione della SCIA e al momento di realizzazione dell’intervento, quest’ultimo era conforme al disposto normativo di cui all’art. 23 ter del DPR 380/2001, come modificato dalla legge n. 105/2024, che prevede la libera modifica della destinazione d’uso dell’immobile. Per effetto di tale nuova normativa nazionale, doveva dunque intendersi recessiva (e, quindi, irrilevante ai fini della disciplina applicabile alla SCIA in questione) la precedente previsione dettata dall’art. 24 delle NTA del POC, in virtù del criterio della successione di leggi nel tempo o, comunque, del criterio gerarchico.

Evidenzia inoltre l’istante che all’intervento oggetto di SCIA non può inoltre applicarsi la successiva delibera consiliare n. 7/2025 in virtù del principio di irretroattività delle fonti regolamentari.

2. “ 1. Violazione del principio di irretroattività (art. 11 delle preleggi) e dell’art. 23 ter del d.p.r. 380/2001. 2. Violazione dell’art.23 ter d.p.r. 380/2001 in caso di ultrattività delle disposizioni del POC. 3. Violazione dell’art. 23 ter sotto altro profilo, eccesso di potere per difetto di motivazione e travisamento della realtà in riferimento alle “specifiche condizioni”. 4. Violazione di legge (artt. 30, 32 e 98 della l.r. 65/2014) ”.

La società ricorrente contesta la delibera consiliare n. 7/2025 se ritenuta applicabile anche alla SCIA in esame per violazione dell’art. 11 delle preleggi. Inoltre, ove ritenuto che tale delibera abbia unicamente l’effetto di disporre l’ultrattività delle previsioni relative alle modifiche della destinazione d’uso contenute nel precedente POC, la delibera è comunque illegittima per violazione del nuovo art. 23 ter D.P.R. 380/2001, che ha liberalizzato il cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali.

Infine, la delibera comunale è illegittima anche per violazione degli artt. 23 ter del D.P.R. 380/2001 e degli artt. 30, 32 e 98 della L.R. 65/2014, non essendo stata adottata con le procedure necessarie per l’approvazione degli strumenti urbanistici e delle loro varianti.

5. Si è costituito in giudizio il Comune di Montignoso chiedendo il rigetto del ricorso perché infondato.

6. All’esito della camera di consiglio del 28.05.2025 questo Tribunale ha adottato l’ordinanza cautelare n. 283/2025 con la quale ha respinto la domanda di tutela interinale per le seguenti motivazioni: “- considerato che l’art. 23 ter D.p.r. 380/2001, ai commi 1 bis¸ 1 ter, 1 quater, nel dettare la disciplina del mutamento di destinazione d’uso tra le categorie funzionali elencate al comma 1 del medesimo articolo, fa salva “la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni”;

- rilevato altresì che con delibera n. 7 del 14.02.2025 il Consiglio Comunale del Comune di Montignoso ha precisato le “specifiche condizioni” alla trasformazione contenute nelle Norme Tecniche d’Attuazione del Piano Operativo Comunale, a seguito della entrata in vigore della legge 24 luglio 2024, n. 105;

- reputato, che, allo stato, la decisione dell’amministrazione non appare né illogica né irragionevole, fatto salvo ogni ulteriore approfondimento proprio della sede di merito;

ritiene di dover respingere la proposta domanda cautelare per carenza dei presupposti.

Sussistono giustificati motivi per compensare le spese di lite della presente fase cautelare ”.

7. Con ordinanza n. 3395/2025 il Consiglio di Stato ha accolto l’appello proposto dalla società avverso la predetta ordinanza cautelare, disponendo la sospensione dell’ordine di riduzione in pristino e rinviando la causa al TAR per la fissazione dell’udienza di merito ai sensi del 55, comma 10 D. Lgs. n. 104/2010 con la seguente motivazione: “ Considerata la necessità di approfondire il tema della portata temporale delle disposizioni del POC rispetto all’istanza dell’interessata nella sede sua propria del giudizio di merito e l’esigenza di preservare integra, nelle more, la res controversa ”.

8. Le parti hanno scambiato memorie difensive e di replica ai sensi dell’art. 73 D. Lgs. n. 104/2010.

9. All’udienza del 17.12.2025 la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

1. Rileva preliminarmente il Collegio che la ricorrente ha presentato in data 18.01.2025 la SCIA prot. n. 16720 per legittimare la fusione di due unità immobiliari di sua proprietà - mediante limitate modifiche interne - collocate in edificio condominiale urbanisticamente sito in “ Aree commerciali e direzionali - (Zona B)” del Piano Operativo Comunale del Comune di Montignoso, con contestuale cambio di destinazione d’uso, senza opere, dei predetti locali dalla categoria funzionale “direzionale” a quella “residenziale”.

2. Con provvedimento del 17.02.2025 il Comune di Montignoso ha dichiarato l’inefficacia della descritta SCIA ai sensi dell’art. 145, comma 6, L.R. Toscana n. 65/2014 e ha ordinato il divieto di prosecuzione dell’intervento e la messa in pristino delle eventuali parti già poste in essere. A sostegno della propria decisione, l’ente ha opposto che l’attività oggetto della SCIA si pone in contrasto con la normativa urbanistico-edilizia vigente, sub specie con l’art. 24, commi 1 e 3, NTA del POC approvato con delibera consiliare n. 70 del 21.12.2022, in quanto l’area ove insistono i fabbricati in questione è a prevalente carattere commerciale e direzionale e sono ivi ammesse, in quanto compatibili, solo immobili aventi “ destinazioni commerciale al dettaglio (limitatamente agli esercizi di vicinato ed alle medie strutture di vendita), somministrazione di alimenti e bevande, direzionale e di servizio, commerciale all’ingrosso e depositi nel rispetto di quanto stabilito all’art. 45 delle presenti NTA. Per le attività esistenti diverse da quelle ivi elencate, sono ammessi interventi fino alla manutenzione straordinaria condizionati alla previa verifica della compatibilità ambientale ed urbanistica con il tessuto…” .

3. Nel caso di specie, come detto, l’intervento pretende di mutare la destinazione d’uso di due unità immobiliari da direzionale a residenziale e, pertanto, il Comune non lo ha ritenuto ammissibile poiché in contrasto con lo strumento urbanistico vigente. Peraltro, l’amministrazione resistente ha precisato, nell’atto impugnato, che le predette disposizioni NTA del POC permangono anche a seguito dell’entrata in vigore del D.L. 29 maggio 2024, n. 69, convertito in L. 24 luglio 2024, n. 105 (c.d. Decreto AL AS), come esplicitato nella delibera consiliare n. 7 del 14.02.2025 - immediatamente esecutiva ai sensi dell’art. 134, comma 4 L.R. Toscana n. 65/2014 - con la quale sono state approvate e confermate le disposizioni del Piano Operativo Comunale vigente, ivi comprese le “ specifiche condizioni” al mutamento della destinazione d’uso, contenute nell’allegato I alla delibera stessa. Di qui, l’adozione da parte del Comune di Montignoso dell’impugnato provvedimento di inefficacia della SCIA.

4. La ricorrente contesta la decisione del Comune evidenziando che la nuova delibera consiliare non può applicarsi alla SCIA, poiché successiva rispetto alla data di presentazione della segnalazione e all’esecuzione dei lavori, che restano dunque soggetti soltanto alla nuova disciplina introdotta dall’art. 23 ter, commi 1 ter e 1 quater , D.P.R. 380/2001, nella formulazione risultante dopo l’entrata in vigore del D.L. 69/2024, convertito con modifiche dalla Legge 24.08.2024, n. 105, che dunque prevale anche sulle NTA del POC previgente e, nel caso di specie, consente il cambio di destinazione d’uso effettuato con SCIA dall’istante.

5. Ciò premesso, ritiene il Collegio che il ricorso sia fondato.

6. Occorre innanzitutto ricordare che il citato art. 23 ter , dopo aver ammesso - in via generale - gli interventi comportanti mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare, senza opere, all’interno della medesima categoria funzionale (c.d. mutamento orizzontale), consente, a certe condizioni, anche il mutamento di destinazione d’uso c.d. verticale, perché realizzato tra categorie funzionali differenti. In particolare e per quanto di rilievo, il comma 1 ter della disposizione citata consente il passaggio dalla categoria sub b) “produttiva e direzionale” alla categoria sub a) “residenziale” nella zona B in cui ricadono le unità immobiliari in esame, prevedendo che “ Sono, altresì, sempre ammessi il mutamento di destinazione d’uso tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis, b) e c), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B), e C di cui all’articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni ”. E nel circoscrivere la portata del comma 1 ter , il successivo comma 1 quater dell’art. 23 ter aggiunge che: “ Per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d’uso di cui al comma 1-ter è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, qualora il mutamento sia finalizzato alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile ”. Con riferimento quindi ai cambi di destinazione d’uso c.d. eterogenei, che vengono in rilievo nel caso di specie, il comma 1 ter del menzionato art. 23 ter TUED li ammette (in riferimento a unità immobiliari site in edifici collocati nelle zone territoriali omogenee A, B e C di cui al DM 1444/1968) purché: i ) non riguardino la categoria “rurale”; ii ) vengano rispettate le condizioni di cui al comma 1 quater e la “ normativa di settore ”; iii ) resti ferma “ la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni ”. La nuova disciplina prevede, dunque, la possibilità che gli strumenti urbanistici comunali possano fissare “ specifiche condizioni” per armonizzare l’utilizzo dell’unità immobiliare alla funzione prevalente nelle altre unità presenti nell’immobile.

6.2. Nel caso di specie, espone la ricorrente che tali specifiche condizioni non erano però state ancora approvate dal Comune di Montignoso alla data di presentazione della SCIA (18.01.2025), poiché l’ente ha adottato la gravata delibera consiliare n. 7 solo in data 14.02.2025 e, pertanto, le previsioni ivi contenute non potevano retroagire a un momento precedente, dovendosi dunque applicare all’intervento de quo la disciplina statale introdotta con il decreto AL AS, da considerarsi prevalente sulla precedente normativa regolamentare con essa incompatibile.

6.3. Osserva il Collegio che, ai fini in esame, risulta anzitutto rilevante perimetrare la nozione di “ specifiche condizioni ” richiamata dalle disposizioni statali sopra menzionate. Al riguardo si richiamano le linee guida elaborate dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, che hanno fornito gli indirizzi e i criteri interpretativi relativi all’attuazione del decreto AL AS, prevedendo che le specifiche condizioni: i ) dovranno tradursi in criteri oggettivi e non discriminatori; ii ) “ dovranno essere specifiche, e, quindi, non potranno essere implicitamente desunte dagli strumenti urbanistici comunali vigenti, in considerazione del fatto che quanto disposto dal novellato articolo 23 ter del Testo unico prevale sulle previsioni restrittive o impeditive negli stessi contenute. Invero, nell’ambito del quadro normativo delineato dalla riforma, la facoltà di imporre o meno specifiche condizioni costituisce un meccanismo di flessibilità che consente all’ente locale di tenere conto delle esigenze concrete di ordinato assetto del territorio. Invero, il legislatore statale esprime un chiaro favor per la semplificazione e l’agevolazione del mutamento di destinazione d’uso, nella consapevolezza, però, dell’esigenza di consentire i necessari adattamenti al modello regolatorio delineato dalla riforma al fine di poter considerare le specificità del contesto urbano di riferimento. ”; iii ) “ dovranno essere sorrette da adeguata motivazione, in punto, per esempio, della necessità, valutata in concreto dall’amministrazione, di salvaguardare il decoro urbano o la salute e la sicurezza pubblica ”; iv ) “ potranno essere definite nelle forme ritenute idonee dal comune, nel rispetto del Testo unico degli enti locali, anche traendo dagli strumenti urbanistici vigenti le previsioni che si intendono far valere quali condizioni ai fini dell’attuazione delle novelle in esame ” (cfr. TAR Puglia - Bari, sez. II, 17.04.2025, n. 553).

6.4. Così delineato il concetto di “specifiche condizioni” cui rinvia l’art. 23 ter TUED, il Collegio osserva che la citata delibera del Consiglio Comunale n. 7/2025 è (semmai) abilitata a disciplinare il regime dei cambi di destinazione d’uso dopo la sua entrata in vigore, senza possibilità di estendersi alle fattispecie pregresse e, pertanto, è inidonea a regolare la SCIA presentata dalla società ricorrente, in virtù del principio del tempus regit actum , dovendo trovare applicazione, nel caso in esame, la regola generale sancita dall’art. 11 disp. prel. c.c. (la giurisprudenza ha in proposito chiarito che “ il potere di verifica e di controllo sulle SCIA va esercitato dall’Amministrazione con riferimento ai requisiti e presupposti di legge per l’avvio dell’attività esistenti al momento della presentazione della SCIA e del contestuale inizio dell’attività” ( ex multis, TRGA Bolzano, 01.06.2023, n. 193) dovendo affermarsi la regola generale del tempus regit actum “tale per cui si suole dire che la SCIA è insensibile allo ius superveniens in quanto il potere di verifica e di controllo va esercitato con riferimento ai requisiti e presupposti di legge esistenti al momento della sua presentazione all’amministrazione)” (sentenza CdS n. 1502/2023) ” (così TAR Lazio, sez. II ter , 21.10.2024, n. 18198).

6.5. Ciò premesso, occorre allora verificare se sia possibile applicare alla SCIA in esame il regime previsto dal precedente POC, dovendo verificare innanzitutto se l’art. 24 NTA risulti compatibile con quanto stabilito dall’art. 23 ter TUED e, in caso di contrasto, come debba essere risolta l’antinomia.

6.6. Sotto il primo aspetto, l’art. 24 NTA POC espressamente descrive, al comma 3, le finalità cui devono tendere gli interventi edilizi nell’area de qua e indica la tipologia degli stessi. Inoltre, quanto agli interventi che determinano incremento di carico urbanistico e/o cambiamento di destinazione d’uso, il successivo comma 4, stabilisce che gli stessi “ sono subordinati alla verifica degli standard previsti dal P.S., dei rapporti minimi di cui al D.M. 1444/68, nonché della dotazione di parcheggi privati previsti dalle vigenti normative (L. 122/89 e L.R. 62/18) secondo i criteri e le modalità previste dall’art. 45 delle presenti norme ”. Nel caso di specie, dunque, poiché l’art. 24 delle Norme Tecniche di Attuazione al previgente POC ammette, nelle zone B del DM 1444/68, solo destinazioni commerciali e impedisce il mutamento di destinazione d’uso, senza opere, dalla categoria direzionale a residenziale, ritiene il Collegio che tale strumento urbanistico comunale (art. 24 NTA del POC) sia incompatibile con la normativa di rango primario dettata dal decreto AL AS (art. 23 ter comma 1 ter e 1 quater TUED), con prevalenza di tale ultima normativa. Al riguardo, la giurisprudenza amministrativa, condivisa da questo Collegio, ritiene che “ le regolamentazioni urbanistiche previgenti, anche di origine convenzionale, volte a disciplinare i mutamenti di destinazione d’uso, diventano recessive rispetto alle previsioni di cui all’art. 23 ter DPR 380/2001, come integrate ed innovate dal D.L. 6/2024, tanto più se presentano elementi di contrasto rispetto a quest’ultime ” (così TAR Puglia - Bari, n. 17.04.2025, n. 553). Peraltro, il carattere “recessivo” delle previsioni urbanistiche rispetto a quelle statali trova valido appiglio nella pacifica giurisprudenza del Consiglio di Stato che riconosce loro natura regolamentare, prevedendo che: “ in tema di disposizioni dirette a regolamentare l’uso del territorio negli aspetti urbanistici ed edilizi, contenute nel piano regolatore, nei piani attuativi o in altro strumento generale individuato dalla normativa regionale, vanno distinte: a) le prescrizioni che, in via immediata, stabiliscono le potenzialità edificatorie della porzione di territorio interessata (nel cui ambito rientrano le norme di c.d. zonizzazione, la destinazione di aree a soddisfare gli standard urbanistici, la localizzazione di opere pubbliche o di interesse collettivo); b) le altre regole che, più in dettaglio, disciplinano l’esercizio dell’attività edificatoria, generalmente contenute nelle norme tecniche di attuazione del piano o nel regolamento edilizio (disposizioni sul calcolo delle distanze e delle altezze, sull’osservanza di canoni estetici, sull’assolvimento di oneri procedimentali e documentali, regole tecniche sull’attività costruttiva, ecc.); secondo il suddetto indirizzo, per le disposizioni appartenenti alla prima categoria s’impone, in relazione all’immediato effetto conformativo dello ius aedificandi dei proprietari dei suoli interessati che ne deriva, ove se ne intenda contestare il contenuto, un onere di immediata impugnativa in osservanza del termine decadenziale a partire dalla pubblicazione dello strumento pianificatorio; invece, le prescrizioni di dettaglio contenute nelle norme di natura regolamentare destinate a regolare la futura attività edilizia, che sono suscettibili di ripetuta applicazione ed esplicano effetto lesivo nel momento in cui è adottato l’atto applicativo, possono essere oggetto di censura in occasione della impugnazione di questo ” (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 18.12.2023, n. 10976).

Del resto, “ la disciplina urbanistica contenuta nel P.R.G. è destinata a svolgere i suoi effetti ordinatori e conformativi e le N.T.A. sono atti a contenuto generale, recanti prescrizioni a carattere normativo e programmatico, destinate a regolare la futura attività edilizia ” (cfr. Cons. Stato, sez. V, 06.03.2007, n. 1052).

Da tutto ciò consegue che il contrasto tra la norma regolamentare di rango secondario, nel caso di specie le NTA del POC, e la norma primaria, in questo caso l’art. 23 ter , comma 1 ter , TUED, deve essere risolto, in omaggio al principio di cui agli artt. 1, 3, 4 e 8 disp. prel. c.c., con la disapplicazione della prima (così si è espressa anche la giurisprudenza amministrativa secondo cui “ acclarata, quindi, la natura sostanzialmente regolamentare del disposto dell’art. 17 delle N.T.A. […] deve essere affrontata la successiva quaestio iuris, relativa alla derogabilità o meno del disposto dell’art. 13 [della legge regionale] ad opera di norme di natura regolamentare. […] A tale quesito va data risposta negativa, in quanto pur potendo la normativa di cui al citato art. 13 ritenersi di portata generale e pur prevedendo la [legge regionale] alcune deroghe alla disciplina dello stesso recata, non è ammissibile, in punto di principio derivato dal diverso rango delle norme in questione, che una disposizione di fonte inferiore, prevalendo su quella superiore sottragga integralmente le zone agricole alla loro destinazione, ex lege prevista, di zone ammesse ad ospitare l’attività estrattiva. […] Ne consegue, in conclusione, che l’art. 17 N.T.A., in quanto contrastante con l’art. 13 citato, va disapplicato” (cfr. TAR Venezia, sez. II, 03.08.2011, n. 1341).

6.7. Deve dunque reputarsi che l’art. 24 NTA del previgente POC sia incompatibile con il principio stabilito dal legislatore nazionale, che intende ammettere i cambi di destinazione d’uso anche tra categorie funzionali senza le limitazioni prescritte nella previsione regolamentare e, come tale, sia da disapplicare in favore della normativa statale. E tuttavia, poiché l’art. 23 ter DPR 380/2001 rimanda agli strumenti urbanistici la possibilità di prevedere “ specifiche condizioni” per il mutamento delle destinazioni d’uso tra categorie funzionali, occorre anche verificare se le norme del POC possano operare in tal senso (come peraltro ritenuto dallo stesso Comune nella delibera n. 7/2025 in cui è specificato che: “ Dato atto che le ‘specifiche condizioni’ indicate nel Piano Operativo del Comune di Montignoso erano esplicitamente previste dalle disposizioni della norma di principio generale, come recentemente modificata dalla Legge 105/2024, non vi era motivo di ritenerle non più valide […] Preso atto che soltanto a seguito della pubblicazione delle ‘Linee di indirizzo e criteri interpretativi’ del MIT, avvenuta il 30 gennaio 2025, è stato chiarito che tali ‘specifiche condizioni’ devono essere esplicitamente confermate e motivate; Richiamate pertanto le ‘specifiche condizioni’ previste dal Piano Operativo Comunale […] Dato atto che le ‘specifiche condizioni’ di Piano Operativo Comunale, come sopra richiamate e motivate, sono state nuovamente valutate e confermate con il presente atto, in quanto resta ferma la volontà della Amministrazione Comunale di salvaguardare i valori fondamentali che guidano lo sviluppo del territorio in modo sostenibile, efficiente e inclusivo” ).

6.8. Al riguardo, osserva il Collegio che proprio le suindicate caratteristiche delle “ specifiche condizioni ” richiamate dal citato art. 23 ter inducono a ritenere che quanto indicato nell’art. 24 delle NTA al POC approvato con la delibera consiliare n. 70/2022 non possa essere considerato, come invece sostenuto dal Comune di Montignoso, idoneo a giustificare l’inibizione dell’intervento edilizio realizzato dalla società. In primo luogo, la menzionata norma urbanistica (art. 24 NTA del POC approvato con delibera consiliare n. 70/2022) è antecedente al decreto AL-casa, cosicché essa non può tener conto, se non per mero accidente, delle indicazioni di cui alle linee guida sopradescritte. Del resto, le “ specifiche condizioni ” in parola devono essere specificamente redatte in data successiva all’entrata in vigore del decreto AL AS e alla luce del tenore delle novità in esso contenute e non possono essere desunte implicitamente dallo strumento urbanistico vigente nel momento di entrata in vigore della novità normativa, come pretenderebbe il Comune resistente. Depone in questo senso non solo il favor che ispira la nuova disciplina statale in materia di cambi di destinazione d’uso, ma anche la stessa necessità che la programmazione urbanistica sia rimodulata ( ex post ) tenendo conto delle predette novità normative: e ciò non solo in un’ottica di tutela del privato, ma anche al fine di una corretta valutazione degli interessi pubblici coinvolti nella fattispecie. Tanto trova conferma nell’orientamento giurisprudenziale secondo cui “ le regolamentazioni urbanistiche previgenti, anche quelle di origine convenzionale, volte a disciplinare i mutamenti di destinazione d’uso, diventano recessive rispetto alle previsioni contenute all’art. 23-ter d.p.r. 380/2001, come integrate ed innovate dal D.L. 69/2024, tanto più se presentano elementi di contrasto rispetto a queste ultime.

Pertanto, per valutare se la SCIA sia il titolo legittimante per compiere l’intervento in esame, deve farsi riferimento esclusivamente alle attuali disposizioni legislative ” (così TAR Puglia - Bari, sez. II, 17.04.2025, n. 553). Il citato art. 23 ter, infatti, stabilisce che i comuni adottino previsioni negli strumenti urbanistici comunali in modo specifico e in maniera tale da non elidere completamente il favor manifestato dal legislatore nazionale per il libero passaggio da una destinazione d’uso a un’altra nelle singole unità immobiliari e nel caso di specie l’art. 24 NTA non dà conto delle motivazioni per le quali ritiene di limitare quanto previsto dal legislatore nazionale.

6.9. Conclusivamente, ai fini dell’ammissibilità o meno del cambio di destinazione d’uso che in questa sede ci occupa deve farsi riferimento alla normativa statale (TUED) e non, invece, a quella contenuta nello strumento urbanistico comunale del Comune di Montignoso, atteso che la previgente disciplina deve essere disapplicata nella parte in cui contrasta con la normativa statale e le nuove disposizioni che hanno dettato le “ specifiche condizioni” non sono ratione temporis applicabili, perché successive alla SCIA in questione. Nel caso di specie, trattasi di mutamento di destinazione d’uso verticale, che è conforme a quanto previsto dai commi 1- ter e 1- quater dell’art. 23-ter d.p.r. 380/2001, che ammettono siffatti interventi quando interessino unità immobiliari ubicate in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui al d.m. 1444 del 1968 e in assenza di specifiche condizioni fissate negli strumenti urbanistici comunali al momento della presentazione della SCIA.

7. Alla luce di tali principi, il cambio di destinazione d’uso richiesto dalla ricorrente doveva ritenersi ammissibile e, pertanto, il Collegio, in accoglimento del ricorso, annulla il provvedimento di inefficacia della SCIA adottato dal Comune di Montignoso in data 17.02.2025, con assorbimento di ogni altra censura non espressamente esaminata.

8. La peculiarità e la novità delle questioni trattate consente di compensare integralmente tra le parti le spese di lite del giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, per l’effetto, annulla il provvedimento impugnato nei sensi di cui in motivazione.

Compensa le spese di lite.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Firenze nella camera di consiglio del giorno 17 dicembre 2025 con l’intervento dei magistrati:

ER AR BU, Presidente

Raffaello Gisondi, Consigliere

IA PO, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IA PO	ER AR BU

IL SEGRETARIO