Pubblicato il 11/08/2025

N. 00755/2025 REG.PROV.COLL.

N. 01048/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia

sezione staccata di RE (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

ex art. 60 cpa;
sul ricorso numero di registro generale 1048 del 2024, integrato da motivi aggiunti, proposto da
SAN LUIGI SAS DI ZO GI & C, rappresentata e difesa dagli avv. Umberto Pillitteri, Luigi Vernile e Chiara Figura, con domicilio digitale come da PEC dei Registri di Giustizia;

contro

COMUNE DI TREMOSINE SUL GARDA, rappresentato e difeso dagli avv. Fiorenzo Bertuzzi, Gianpaolo Sina e Silvano Venturi, con domicilio digitale come da PEC dei Registri di Giustizia;

per l'annullamento

(a) nel ricorso introduttivo:

- dell''ordinanza del responsabile del Servizio Edilizia Privata e Urbanistica n. 39 di data 8 ottobre 2024, con la quale è stato ingiunto lo sgombero di quattro unità immobiliari situate in località PI del Garda, piazza OL, per omessa presentazione della SCA ex art. 24 del DPR 6 giugno 2001 n. 380;

(b) nei motivi aggiunti:

- del provvedimento del responsabile del Servizio Edilizia Privata e Urbanistica prot. n. 0010587 di data 31 ottobre 2024, con il quale è stata respinta la SCA prot. n. 9585 del 15 ottobre 2024;

- del provvedimento del responsabile del Servizio Edilizia Privata e Urbanistica prot. n. 0012525 di data 19 dicembre 2024, con il quale è stata respinta la SCA prot. n. 11205 del 15 novembre 2024;

- nonché per la condanna al risarcimento dei danni, da quantificarsi in corso di causa;

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Tremosine sul Garda;

Visti gli atti della causa;

Relatore nella camera di consiglio del giorno 4 giugno 2025 il dott. Mauro Pedron;

Uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Sentite le stesse parti ai sensi dell'art. 60 cpa;

Considerato quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. La società ricorrente ha acquistato nel 2023 quattro unità immobiliari situate nel Comune di Tremosine sul Garda, in località PI del Garda, piazza OL (mappale n. 2706 sub 12-17-18-19). Il trasferimento di proprietà è avvenuto tramite decreto del Tribunale di Reggio Emilia n. 57 di data 30 marzo 2023, nell’ambito della procedura di fallimento della società PI del Garda spa.

2. Il Comune ha accertato che, dopo la ristrutturazione, le suddette unità immobiliari erano utilizzate in assenza della SCA ex art. 24 del DPR 6 giugno 2001 n. 380. Di conseguenza, il responsabile del Servizio Edilizia Privata e Urbanistica, con ordinanza n. 39 di data 8 ottobre 2024, ha ingiunto lo sgombero nel termine perentorio di dieci giorni.

3. Nelle successive interlocuzioni con gli uffici comunali, la ricorrente ha depositato una prima SCA in data 15 ottobre 2024.

4. Questa SCA è stata però respinta dal responsabile del Servizio Edilizia Privata e Urbanistica con provvedimento di data 31 ottobre 2024. Il motivo è che i parcheggi pertinenziali erano stati reperiti tramite locazione del mappale n. 14109, di proprietà della società PI del Garda Nord srl SB (si tratta di un’area acquisita nella stessa procedura di fallimento sopra indicata). Tale area non sarebbe idonea a ospitare parcheggi pertinenziali, essendo destinata alla cessione al Comune quale standard urbanistico in base alle convenzioni urbanistiche di data 17 marzo 2006 e 1 febbraio 2011, relative al PP PI (v. pag. 25 del decreto del Tribunale di Reggio Emilia n. 57 di data 30 marzo 2023). Un concorrente motivo di inidoneità consisterebbe nel fatto che il mappale n. 14109 avrebbe destinazione urbanistica a “verde privato” e “percorsi pedonali privati o spazi pertinenziali scoperti” , tutte qualificazioni ritenute non compatibili con la presenza di parcheggi pertinenziali. Incidentalmente, nel provvedimento di data 31 ottobre 2024 è stato ritenuto parimenti inidoneo a ospitare i parcheggi pertinenziali il mappale n. 14290, sempre di proprietà di PI del Garda Nord srl SB, concesso tramite un diverso contratto di locazione, in quanto standard urbanistico del PP PI.

5. Una seconda SCA è stata depositata il 15 novembre 2024. Ancora una volta, i posti auto pertinenziali sono stati reperiti sul mappale n. 14109, ma è stata allegata una postilla al contratto di locazione, con la quale lo spazio a parcheggio è stato limitato “alla porzione della particella 14109 del Foglio 69 avente destinazione «Spazi pertinenziali scoperti», contrassegnata sotto la lettera Y nella planimetria allegata alla presente postilla e avente una estensione di circa 105 mq (idonea ad accogliere n. 4 posti auto), prevedendo, invece, l'uso a «verde privato» per la parte restante, contrassegnata sotto la lettera Z nella medesima planimetria” . Con atto notarile di data 21 novembre 2024 la ricorrente ha poi acquistato la proprietà sia del mappale n. 14109 sia del mappale n. 14290.

6. Il responsabile del Servizio Edilizia Privata e Urbanistica, con provvedimento di data 19 dicembre 2024, ha respinto anche la seconda SCA, esponendo motivazioni analoghe a quelle del provvedimento di data 31 ottobre 2024.

7. Contro i suddetti provvedimenti la ricorrente ha presentato impugnazione, integrata da motivi aggiunti, formulando censure che possono essere sintetizzate come segue:

(i) la richiesta della SCA sarebbe intempestiva, in quanto i lavori non sarebbero ancora terminati;

(ii) la presenza dei parcheggi pertinenziali non rientrerebbe tra le condizioni di agibilità sostanziale;

(iii) sul mappale n. 14109 non graverebbe alcun vincolo a standard urbanistico in base al PP PI (nel decreto del Tribunale di Reggio Emilia n. 57 di data 30 marzo 2023 vi sarebbe un equivoco, generato dalla circostanza che il Fallimento PI del Garda spa aveva in passato concesso alcune aree, tra cui il suddetto mappale, in comodato gratuito al Comune per dotare la frazione di parcheggi pubblici temporanei);

(iv) la destinazione urbanistica del mappale n. 14109 (v. sovrapposizione con la tavola 6A-VAR del PP PI - doc. 21) sarebbe a “spazi pertinenziali scoperti” per 105 mq e a “verde privato” per 30 mq, e dunque perfettamente compatibile con la realizzazione di parcheggi pertinenziali.

8. Il Comune si è costituito in giudizio, chiedendo la reiezione del ricorso.

9. Questo TAR, con ordinanza n. 24 del 29 gennaio 2025, ha accolto la domanda cautelare a fini propulsivi, formulando le seguenti considerazioni:

(a) in relazione al collegamento tra la disponibilità di posti auto pertinenziali e la SCA, si richiama quanto già precisato da questo TAR, proprio con riferimento al Comune di Tremosine sul Garda e alla località PI del Garda, nell’ordinanza n. 321 del 28 settembre 2021. Seguendo questa impostazione, la presenza di parcheggi pertinenziali dedicati a ciascuna unità immobilitare è un requisito imprescindibile per la validità della SCA, ma il reperimento degli spazi deve essere valutato in modo flessibile, ammettendo anche una certificazione di agibilità temporanea, avente durata pari alla disponibilità del sedime dei posti auto, ossia in concreto la stessa durata dei contratti di locazione o di comodato;

(b) nel caso in esame il problema della disponibilità dell’area appare superato sul versante civilistico, in quanto la ricorrente è nel frattempo divenuta proprietaria del mappale n. 14109;

(c) si pone però il problema della disponibilità urbanistica, in quanto, occorre stabilire se la realizzazione di parcheggi pertinenziali rispetti, da un lato, i vincoli del PP PI, e dall’altro la zonizzazione generale;

(d) per quanto riguarda il primo profilo, sembra necessario, affinché vi sia un vincolo pubblicistico, che la qualificazione come area a standard e l’obbligo di cessione al Comune derivino direttamente dal PP PI e dalle relative convenzioni urbanistiche, in quanto il decreto del Tribunale di Reggio Emilia n. 57 di data 30 marzo 2023 è un atto semplicemente ricognitivo, e non novativo, che fa salvi i vincoli esistenti senza imporre oneri aggiuntivi;

(e) di conseguenza, poiché la tavola 6A-VAR del PP PI collega il mappale n. 14109, per la parte che qui interessa, a utilizzazioni tipicamente private (spazi pertinenziali scoperti, verde privato), appare verosimile, ferma restando la possibilità di verifiche più approfondite da parte degli uffici comunali, che il riferimento all’obbligo di cessione contenuto a pag. 25 del decreto del Tribunale di Reggio Emilia n. 57 di data 30 marzo 2023 sia un’interpretazione non corretta della destinazione a parcheggio pubblico impressa provvisoriamente sulla base del contratto di comodato sopra descritto. Quanto alla sfumatura di verde usata nella campitura, sembra trattarsi effettivamente di verde privato, e non di verde pubblico attrezzato, data la corrispondenza cromatica con gli spazi verdi collocati in prossimità degli edifici, ai quali occorre logicamente attribuire il significato di verde privato;

(f) la realizzazione di posti auto privati appare compatibile sia con la destinazione a spazi pertinenziali scoperti sia con la destinazione a verde privato. Nel primo caso la compatibilità è immediata, nel secondo richiede tecniche non impermeabilizzanti e soluzioni cromaticamente coerenti, da un lato per mantenere la funzione del verde profondo e dall’altro per non introdurre una brusca soluzione di continuità rispetto al verde circostante;

(g) si osserva infine che, anche qualora si dovesse desumere con certezza dal PP PI l’obbligo di cedere l’area come standard urbanistico, resterebbe comunque ammissibile la realizzazione di parcheggi pertinenziali transitori, ossia destinati a permanere fino alla cessione effettiva del sedime, secondo la tempistica e le esigenze dell’amministrazione. In questo intervallo, si proporrebbe una situazione analoga a quella della disponibilità mediante locazione o comodato, la quale, come si è visto sopra, consente una certificazione di agibilità temporanea.

10. In sede cautelare il TAR ha quindi vincolato il Comune a riesaminare la seconda SCA in contraddittorio con la ricorrente.

11. In esito al riesame, il Comune, con provvedimento del responsabile del Servizio Edilizia Privata e Urbanistica di data 12 maggio 2025, dopo aver accertato l’esatta dislocazione dei quattro parcheggi pertinenziali e della relativa area di manovra all’interno del mappale n. 14109, nonché il percorso per accedere ai medesimi, ha assentito la SCA del 15 novembre 2024. Nel provvedimento si precisa però che il riconoscimento dell’agibilità “non pregiudica l'obbligo alla cessione quale opera di urbanizzazione al Comune di Tremosine sul Garda, in forza della convenzione urbanistica tra il Comune di Tremosine sul Garda e la Soc. PI del Garda Spa stipulata dal Notaio Fiordiliso in Gargnano (BS) il 01/02/2011 Rep. 3655, del mappale n. 14290 Foglio 69 utilizzato quale area di transito per accedere al parcheggio identificato dal mappale n.14109 Foglio 69” .

12. In definitiva, il Comune permette l’utilizzazione degli appartamenti della ricorrente, considerandoli agibili grazie ai parcheggi pertinenziali posizionati sul mappale n. 14109, di cui non chiede più l’acquisizione al patrimonio comunale, ma qualifica questa condizione come provvisoria, esplicitando l’obiettivo di acquisire il mappale n. 14290 recentemente divenuto di proprietà della ricorrente. Se l’acquisizione del mappale n. 14290 venisse effettuata, i parcheggi pertinenziali perderebbero il percorso di accesso esclusivo, e potrebbero diventare inutilizzabili, compromettendo a cascata l’agibilità degli appartamenti.

13. Nell’ultima memoria, la ricorrente replica che il mappale n. 14290, destinato in base alla tavola 6A-VAR del PP PI “a spazio di sosta temporaneo regolamentato a servizio delle attività e per urgenze relative alle residenze” , sarebbe solo formalmente uno standard urbanistico. Nell’immediato, infatti, la destinazione a spazio di sosta non è incompatibile con l’utilizzazione come percorso di accesso ai parcheggi pertinenziali, essendovi convergenza con le finalità della pianificazione. In prospettiva, la ricorrente intende dimostrare che gli spazi di sosta temporanei costituenti standard urbanistico e oggetto dell’obbligo di cessione al Comune (12 stalli per posti auto) sarebbero stati realizzati dal soggetto attuatore (la società Coopsette) non sull’area destinata dalla tavola 6A-VAR del PP PI a “spazio di sosta temporanea regolamentato a servizio delle attività e per urgenze relative alle residenze” , che comprende il mappale n. 14290, ma più a nord, sul mappale n. 14271, di proprietà di PI del Garda Nord srl SB, che è invece classificato nella tavola 6A-VAR del PP PI come spazio a verde privato. Il Comune dovrebbe quindi indirizzare altrove, e non verso il mappale n. 14290, la richiesta di cessione gratuita, seguendo la reale collocazione delle opere di urbanizzazione.

14. Da questi sviluppi emerge che il ricorso e i motivi aggiunti sono ormai improcedibili, come del resto riconosciuto dalle parti all’udienza camerale del 4 giugno 2025, in quanto incentrati sulla questione dell’agibilità, che, sia pure con una soluzione non definitiva, è stata riconosciuta. La questione della cessione del mappale n. 14290 presuppone la ricognizione degli standard urbanistici, e più in generale la verifica del rispetto dell’equilibrio economico stabilito dal PP PI, comprese eventuali soluzioni compensative, e dunque non può ricadere nel presente giudizio.

15. La complessità della vicenda giustifica la compensazione delle spese di giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia sezione staccata di RE (Sezione Seconda)

definitivamente pronunciando:

(a) dichiara improcedibile il ricorso;

(b) compensa le spese di giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in RE, nella camera di consiglio del giorno 4 giugno 2025, con l'intervento dei magistrati:

Mauro Pedron, Presidente, Estensore

Ariberto Sabino Limongelli, Consigliere

Costanza Cappelli, Referendario

IL PRESIDENTE, ESTENSORE

Mauro Pedron

IL SEGRETARIO