Pubblicato il 26/11/2025

N. 21154/2025 REG.PROV.COLL.

N. 09734/2021 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Quater)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 9734 del 2021, proposto dalla sig.ra DO SA, rappresentata e difesa dall’avv. Dario Manna, con domicilio digitale come da PEC da Registro di Giustizia;

contro

la Regione Lazio, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’avv.ssa Elisa Caprio, con domicilio digitale come da PEC da Registro di Giustizia;
il Comune di Formello e il Parco Naturale Regionale di Veio, in persona del rispettivo legale rappresentante pro tempore , non costituiti in giudizio;

per l’annullamento

in parte qua , della deliberazione del Cons. Regionale del Lazio 5 del 21 aprile 2021, recante l’approvazione del Piano Territoriale Paesaggistico Regionale (di seguito anche PTPR), pubblicata sul BURL n. 56 del 10 giugno 2021.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti l’atto di costituzione in giudizio e le memorie della Regione Lazio;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4- bis del cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 14 novembre 2025 il dott. SI AL e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1 – La ricorrente è proprietaria di una porzione del fabbricato bifamiliare in Formello, Loc. TE Dè VE s.n.c. (già Via Santa Cornelia Km 5,200) attinta da un ordine di demolizione sospeso dal Comune.

2 - Con l’atto introduttivo del presente giudizio, ella ha impugnato il PTPR approvato con la del. n. 5/2021, nella parte in cui la Regione, errando nel recepire l’osservazione resa dall’ente locale nel corso dell’adozione del Piano e tesa ad escludere l’intera zona di TE Dè VE dalla fascia di paesaggio caratterizzata dal divieto assoluto di edificazione (con conseguente esclusione dal condono). In tesi, la Regione, a fronte di tale proposta comunale, mentre avrebbe ricompreso tutte le abitazioni vicine alla sua nel “ Paesaggio di Insediamenti Urbani ”, avrebbe sottratto da tale ambito soltanto metà del suo terreno e del suo fabbricato, che è stata ricondotta nella diversa zona denominata “ Paesaggio Agrario di Continuità ”, con l’applicazione del più restrittivo regime di tutela previsto dalle NTA del PTPR.

3 - Per l’effetto, il suo immobile si troverebbe in parte in zona urbanizzata e in parte nell’ambito del predetto paesaggio agrario, senza alcuna giustificazione e a differenza di tutte le altre proprietà vicine, aventi le medesime caratteristiche della sua.

4 - Il ricorso è stato affidato ai seguenti motivi:

i) vi sarebbe stata un’irragionevole sperequazione nell’attribuzione della zona paesaggistica ad immobili oggettivamente aventi le stesse caratteristiche e ricadenti nel medesimo comprensorio, tutto antropizzato; inoltre sarebbe apparente e generica la motivazione dell’accoglimento parziale dell’osservazione del Comune di Formello, secondo cui “ Le aree urbanizzate, oggetto di accoglimento , - secondo la Regione - sono rappresentate nelle planimetrie con specifica campitura. Di seguito sono elencate le proposte relative alle singole aree individuate nelle previsioni del PRG i cui corrispondenti pareri prevedono il parziale accoglimento se vi sono parti urbanizzate, altrimenti sono respinte” ; vi sarebbe stata un’incongruenza nell’individuazione delle aree urbanizzate;

ii) carenza d’istruttoria, in quanto mancherebbero i connotati sostanziali per ricomprendere l’area della ricorrente nel “ Paesaggio Agrario di Continuità ”, avendo la Regione utilizzato una cartografia non aggiornata e non avendo accertato le effettive caratteristiche della zona.

5 – La Regione Lazio si è costituita in resistenza al ricorso e con memorie ha: i) eccepito la sua inammissibilità, in quanto la ricorrente avrebbe già impugnato il PTPR in un giudizio conclusosi con la sentenza sfavorevole di questo Tribunale, II- quater , n. 7989/2025; ii) ne ha sostenuto l’infondatezza, invocando, fra l’altro: 1) la ricomprensione della zona nel Parco Di Veio; 2) la cornice di pregio naturalistico in cui l’immobile in discorso è collocato (nelle vicinanze vi sarebbe un’area boscata); 3) il corretto esercizio della discrezionalità tecnica in sede di pianificazione.

6 - All’udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato del giorno 14 novembre 2025, uditi i legali come da verbale, la causa è passata in decisione.

7 – In via preliminare, il Collegio deve respingere l’eccezione di inammissibilità del ricorso, sollevata dalla difesa regionale e poggiante sul rilievo per cui il giudizio definito con la sentenza di questa Sezione n. 7989/2025 avrebbe già avuto ad oggetto l’impugnativa del PTPR.

In proposito, è dirimente rilevare che tale giudizio ha censurato la diversa previsione del PTPR che ha previsto l’assoggettamento del comprensorio di TE Dè VE (e quindi metà del fabbricato e del terreno della ricorrente) nell’ambito del “ Paesaggio di Insediamenti Urbani ”, con correlativa applicazione della disciplina pianificatoria stabilita dall’art. 27 delle NTA del PTPR.

Si tratta, quindi, di un giudizio avente un oggetto e una portata diversi rispetto a quello oggi in rilievo, come tale insuscettibile di influire sul presente giudizio.

8 – Sempre in via preliminare, il Collegio - sulla base dell’esame della nota del Comune di Formello n. 1279 del 15 gennaio 2019 (doc. 5 del ricorrente) alla luce dei chiarimenti sul punto forniti in udienza dal legale della ricorrente – osserva che l’interesse al ricorso persiste, in virtù della perdurante sospensione degli effetti dell’ordinanza di demolizione che ha attinto l’immobile della ricorrente nonché dell’atto di accertamento della sua inottemperanza dell’obbligo di eseguire detta ordinanza.

9 – Venendo al merito, il ricorso va accolto, in quanto è fondato per quanto di ragione.

10 – In particolare, colgono nel segno alcune delle censure di irragionevolezza della previsione pianificatoria impugnata condensate nel primo mezzo (cfr. pag. 9 e ss.).

Il riferimento è alle rilevanti incongruenze denunciate nella perimetrazione, ad opera della Regione, del comprensorio ricompreso nell’area urbanizzata ed emergenti dalla graficizzazione censurata nonché dalle stesse ortofoto prodotte in giudizio dalla Regione (doc. 2 e 3 depositati il 2 ottobre 2025), specie ove rilette alla luce delle puntuali deduzioni recate dalla perizia di parte (doc. 16 del ricorrente), che la Regione stessa non ha smentito in modo adeguato.

Orbene, se - come la difesa regionale ha sostenuto anche in udienza - la diversa fascia paesaggistica assegnata dalla Regione alla sola area di proprietà della ricorrente - a dispetto dell’omogeneità di trattamento riservato all’intero comprensorio di TE Dè VE (tutto urbanizzato e antropizzato) - trova effettivamente fondamento nel maggior pregio paesaggistico e agrario di tale area, non trova alcuna ragionevole spiegazione in atti il motivo per cui essa sia stata di fatto tagliata in due, ricadendo per metà nell’area urbanizzata e per la restante metà nel “ Paesaggio Agrario di Continuità ”.

Altrettanto senza alcuna valida spiegazione resta il profilo per cui - come emerge dalla summenzionata perizia di parte (cfr. sempre doc. 16 del ricorrente) - diverse abitazioni del comprensorio in discorso, ubicate sulla sinistra della planimetria, pur ricadendo in un’area territoriale addirittura sottostante quella comprensiva del fabbricato di proprietà della ricorrente, sono state appositamente ricomprese nella zona del “ Paesaggio di insediamenti Urbani ” con una delimitazione ad hoc , che in alcuni tratti è arrivata persino a sovrapporsi in modo tutt’altro che perspicuo all’area del “ Paesaggio Agrario di continuità ”, alla quale è rimasta relegata in via esclusiva la metà del fabbricato di proprietà della ricorrente.

E la scelta pianificatoria compiuta nella specie si comprende ancor meno, ove si consideri che, in sede di recepimento parziale della proposta di modifica del PTPR formulata dal Comune di Formello, la Regione ha affermato di voler circoscrivere l’accoglimento della proposta alle sole parti urbanizzate individuate all’interno del Piano con apposita campitura.

Sennonché, tale campitura mette in luce che detto criterio operativo è stato nella specie male applicato in fase implementativa proprio con riferimento all’area della ricorrente, che, senza alcuna spiegazione obiettiva e ragionevole, si è trovata “urbanizzata solo per metà”.

Ora, a fronte di tali obiettive discrasie, la Regione Lazio:

- da un lato, si è limitata a richiamare l’orientamento giurisprudenziale sulla limitata sindacabilità delle scelte di pianificazione, quale frutto dell’esercizio di discrezionalità tecnica, obliterando però che il sindacato giurisdizionale ben può spingersi a attingere direttamente i profili di palese errore di fatto nonché di manifesta illogicità e irragionevolezza (cfr. ex plurimis T.A.R. Lazio, Roma, II-S, n. 22884/2024; id., n. 22213/2024);

- d’altro lato, ha cercato di far riferimento alla coerenza della diversità di classificazione operata con le pretese caratteristiche di maggior pregio naturalistico dell’area su cui insiste la proprietà della ricorrente, cercando di enfatizzare per lo più elementi ricorrenti anche per le altre aree urbanizzate finitime (cfr. ad es. ricomprensione nell’ambito del Parco di Veio) e non avvenendosi di aver male applicato in fase applicativa tale criterio: non si rinviene, infatti, in atti alcun elemento né alcuna valida motivazione a supporto della soluzione implementativa volta a ritenere di pregio naturalistico solo una metà del terreno e dell’immobile della ricorrente;

- d’altro lato ancora, infine, si è richiamata al profilo tecnico secondo cui il PTPR appartiene alla categoria dei piani territoriali di area vasta, elaborato su scala 1:10.000, con una accuratezza posizionale di 5 metri, evidentemente non avvedendosi che detto profilo: 1) prescinde dal criterio che deve guidare la corretta pianificazione, cioè la coerenza delle scelte adottate con le caratteristiche sostanziali del territorio; 2) non può certo condurre a ritenere ex se giustificate soluzioni applicative, come quella stigmatizzate nella specie, difficilmente compatibili con i princìpi di ragionevolezza e di logicità.

11 - Alla luce di ciò, il Collegio è dell’avviso che nella fattispecie all’esame la classificazione del fabbricato e del terreno della ricorrente, così come graficizzata all’interno del PTPR, risulta irragionevole e non spiegabile in ragione delle caratteristiche oggettive e sostanziali del territorio.

Ne consegue che la relativa previsione pianificatoria va annullata, salvi gli ulteriori provvedimenti della Regione Lazio, che in sede di riesercizio del potere dovrà orientarsi, adottando una nuova classificazione del terreno e del fabbricato della ricorrente all’interno del sistema dei Paesaggi di cui al PTPR, sulla base di un criterio oggettivo che permetta di realizzare soluzioni applicative coerenti e chiaramente spiegabili in virtù delle caratteristiche oggettive dell’area in esame nonché delle connotazioni sostanziali del comprensorio in cui essa è collocata.

12 – In definitiva, il ricorso va accolto nei limiti e nei sensi di quanto in precedenza illustrato e, per l’effetto, il PTPR va, in parte qua e nei limiti dell’interesse della ricorrente, annullato, salvi gli ulteriori provvedimenti della Regione Lazio, che dovranno essere adottati in coerenza con le coordinate individuate al paragrafo precedente.

13 – Sussistono eccezionali ragioni, avuto riguardo alla assoluta singolarità della fattispecie, che giustificano la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda- Quater ), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie nei sensi e nei limiti di cui in motivazione e, per l’effetto, annulla in parte qua il provvedimento impugnato, come in epigrafe identificato, salvi gli ulteriori provvedimenti dell’Amministrazione.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 14 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

EL NI, Presidente

Francesca Ferrazzoli, Primo Referendario

SI AL, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
SI AL	EL NI

IL SEGRETARIO