Pubblicato il 30/12/2025

N. 24037/2025 REG.PROV.COLL.

N. 09774/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Quater)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 9774 del 2024, proposto da
Fi.Gi. S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’avvocato Bruno Chiarantano, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Genzano di Roma, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall’avvocato Chiara Reggio D’Aci, con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via Po n. 22;

per l’annullamento

dell’Ordinanza n. 04/2024 - rep n. 48 del 30 maggio 2024.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Comune di Genzano di Roma;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 28 ottobre 2025 il dott. UI RD AN e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con ricorso notificato il 29 luglio 2024 e depositato il 26 settembre 2024, Fi.Gi. s.r.l. ha impugnato l’atto indicato in epigrafe, affidando il gravame a tre motivi.

1.1. Con il primo (rubricato “ Nullità dell’ordinanza/ingiunzione per mancata comunicazione dell’avvio del procedimento ex art. 7 L. 241/90 ”), si deduce l’illegittimità dell’ordinanza gravata, in quanto non preceduta dalla comunicazione di avvio del procedimento di cui all’art. 7 della L. 241/1990.

1.2. Con il secondo (rubricato “ Erronea individuazione del manufatto come locale necessario di autorizzazione abilitativa – Trattasi di volume tecnico ”), si afferma che “ il piccolo locale oggetto dell’accertamento è senza dubbio un mero vano tecnico e non doveva possedere, come affermato erroneamente dall’Ordinanza impugnata, alcun titolo abilitativo e, quindi, neppure era sottoposto al vincolo sismico e paesaggistico ” (p. 7).

1.3. Con il terzo (rubricato “ Errata rappresentazione dei luoghi e data di realizzazione del locale/volume tecnico oggetto dell’ordinanza ”), si lamenta che l’ordinanza impugnata recherebbe un’errata descrizione dei luoghi e un’errata individuazione della data di costruzione del vano/locale tecnico per cui è causa e si allega che tali elementi di incertezza sarebbero idonei a determinare la nullità per indeterminatezza dell’ordinanza di demolizione oggetto del presente giudizio.

2. Il Comune di Genzano di Roma si è costituito in resistenza il 1° ottobre 2024.

3. All’udienza pubblica del 28 ottobre 2025, la causa è stata trattenuta in decisione.

4. Occorre principiare l’esposizione, per ragioni di ordine logico, dall’esame del secondo e del terzo motivo di ricorso, i quali, in ragione della loro connessione, possono essere congiuntamente scrutinati.

5. Per giurisprudenza consolidata (cfr., per le considerazioni che seguono, Cons. Stato, Sez. VI, 23 settembre 2022, n. 8170), la nozione di vano, o locale, tecnico si riferisce esclusivamente a locali adibiti alla sistemazione di impianti aventi un rapporto di strumentalità necessaria con l’utilizzo della costruzione e che non possono essere ubicati all’interno della parte abitativa. In relazione a tale ultimo aspetto, la giurisprudenza precisa che, ai fini della nozione di “volume tecnico”, assumono valore tre ordini di parametri: il primo, positivo e funzionale, attiene al rapporto di strumentalità necessaria del manufatto con l’utilizzo della costruzione alla quale si connette; il secondo ed il terzo, negativi, consistono, da un lato, nell’impraticabilità di soluzioni progettuali diverse – nel senso che tali costruzioni non devono potere essere ubicate all’interno della parte abitativa – e, dall’altro lato, in un rapporto di necessaria proporzionalità tra tali volumi e le esigenze effettivamente presenti: “ da ciò consegue che rientrano nella nozione in parola solo le opere edilizie completamente prive di una propria autonomia funzionale, anche potenziale, mentre non sono riconducibili alla stessa i locali, in specie laddove di ingombro rilevante, oggettivamente incidenti in modo significativo sui luoghi esterni (ad es. Cass. penale n. 7217 del 2011) ” (Cons. Stato, Sez. IV, 7 luglio 2020, n. 4358, ove si legge, altresì, che “ si definisce volume tecnico il volume non impiegabile né adattabile ad uso abitativo e comunque privo di qualsivoglia autonomia funzionale, anche solo potenziale, perché strettamente necessario per contenere, senza possibili alternative e comunque per una consistenza volumetrica del tutto contenuta, gli impianti tecnologici serventi una costruzione principale per essenziali esigenze tecnico-funzionali della medesima e non collocabili, per qualsiasi ragione, all’interno dell’edificio ” (cfr., ancora, Cons. Stato, Sez. IV, 7 luglio 2020, n. 4358).

5.1. I volumi tecnici sono, pertanto, esclusivamente “ impianti necessari per l’utilizzo dell’abitazione che non possono essere in alcun modo ubicati all’interno di questo come possono essere, e sempre in difetto dell’alternativa, quelli connessi alla condotta idrica, termica e all’ascensore e simili, i quali si risolvono in semplici interventi di trasformazione senza generale aumento di carico territoriale o di impatto visivo ” (cfr. ad es. Cons. Stato, Sez. V, 11 luglio 2016 n. 3059). Possono, quindi, “ considerarsi volumi tecnici solo quei volumi che sono realizzati per esigenze tecnico-funzionali della costruzione (per la realizzazione di impianti elettrici, idraulici, termici o di ascensori), che non possono essere ubicati all’interno di questa e che sono del tutto privi di propria autonoma utilizzazione funzionale, anche potenziale ” (Cons. Stato, Sez. VI, 15 novembre 2021, n. 7584).

5.2. Nel caso di specie, parte ricorrente non ha allegato, prima ancora che provato, l’impossibilità della collocazione degli impianti all’interno dell’edificio principale, limitandosi la relazione tecnica prodotta sub doc. 2 allegato al ricorso, richiamata a p. 6 del gravame, a elencare i requisiti che un’opera deve possedere per essere qualificata come vano o locale tecnico, senza tuttavia chiarire se il manufatto per cui è causa disponga effettivamente di tali requisiti.

5.3. Inoltre, non è stata dimostrata la strumentalità necessaria, atteso che il locale è di dimensioni non ridotte (di circa 20 mq, al di là delle difformità tra il calcolo di parte ricorrente, contenuto nel terzo motivo di gravame, ove si parla di mq 19,77 e quello svolto dall’ufficio tecnico del Comune resistente, ad avviso del quale l’opera avrebbe una superficie di mq 22,05) e non è, all’evidenza, destinato a contenere solo gli impianti (cfr. le foto a p. 5 della relazione tecnica sub doc. 2 di parte ricorrente, nonché la foto a p. 2 del doc. 3 di parte resistente, che mostrano la presenza di scaffali alle pareti del manufatto).

5.4. Ne consegue l’infondatezza del secondo e del terzo mezzo di impugnazione.

6. Per effetto della non riconducibilità del locale in questione alla nozione di vano tecnico, non può trovare accoglimento, alla stregua del disposto dell’art. 21 octies della L. 241/1990, il primo motivo di gravame, non avendo parte ricorrente assolto all’onere, sulla stessa gravante, di dimostrare che, ove fosse stata resa edotta dell’avvio del procedimento, sarebbe stato in grado di fornire elementi di conoscenza e di giudizio tali da orientare in modo diverso le scelte dell’amministrazione procedente (cfr., da ultimo, in tema di ordinanza di demolizione, Cons. Stato, Sez. III, 27 ottobre 2025, n. 8316, secondo cui: “ L’omessa comunicazione di avvio del procedimento, ai sensi dell’art. 7, L. n. 241 del 1990, non inficia la legittimità del provvedimento finale in applicazione dell’art. 21-octies, comma 2, della medesima legge, laddove l’Amministrazione dimostri in giudizio che il contenuto del provvedimento non avrebbe potuto esser diverso da quello in concreto adottato; attesa peraltro la natura di prova diabolica della dimostrazione richiesta all’Amministrazione, essa si traduce nell’onere, per il privato, di dimostrare che, ove fosse stato reso edotto dell’avvio del procedimento, sarebbe stato in grado di fornire elementi di conoscenza e di giudizio tali da orientare in modo diverso le scelte dell’amministrazione procedente; in caso contrario l’omessa comunicazione non inficia il provvedimento finale ”).

7. Alla luce delle considerazioni che precedono, il ricorso deve essere pertanto respinto.

8. Le spese, nell’ammontare liquidato in parte dispositiva, sono poste a carico di parte ricorrente in base al principio della soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Quater), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna parte ricorrente a rifondere all’amministrazione resistente le spese di lite, che liquida in € 2.000,00, oltre accessori di legge, se dovuti.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 28 ottobre 2025 con l’intervento dei magistrati:

ON AN, Presidente

Virginia Giorgini, Referendario

UI RD AN, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
UI RD AN	ON AN

IL SEGRETARIO