Pubblicato il 05/05/2026

N. 00511/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00255/2017 REG.RIC.

N. 00262/2017 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

sezione staccata di AT (Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 255 del 2017, proposto da
Mar.Co S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Alfredo Zaza D'Aulisio e Jessica Quatrale, con domicilio eletto presso lo studio Alfredo Zaza D'Aulisio in TA, Salita Casa Tosti, n. 2;

contro

Comune di TA, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Annamaria Rak, con domicilio eletto presso l’Ufficio Legale del Comune TA, piazza XIX Maggio, n. 10;

sul ricorso numero di registro generale 262 del 2017, proposto da
Mar.Co S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Alfredo Zaza D'Aulisio e Jessica Quatrale, con domicilio eletto presso lo studio Alfredo Zaza D'Aulisio in TA, Salita Casa Tosti, n. 2;

contro

Comune di TA, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Annamaria Rak, con domicilio eletto presso l’Ufficio Legale del Comune TA, piazza XIX Maggio, n. 10;

per l'annullamento

quanto al ricorso n. 255 del 2017:

- della nota prot. n. 57854 datata 20/10/2016 del Dirigente del Dipartimento Riqualificazione Urbana del Comune di TA (pervenuta il 20/01/2017), con la quale è stata respinta (rectius: denegata) l'istanza di condono edilizio ex l. n. 326/2003 e l.reg. Lazio n. 12/2004, assunta dal Comune di TA al prot. n. 552 del 08/01/2004 (pratica n. 4/b), relativa a lavori di manutenzione e trasformazione di preesistenti manufatti siti in TA, loc. Il Colle, Via del Colle s.n.c., distinti in catasto al fg. 31, part. 1111 sub 2 e 3;

- di ogni altro atto, antecedente o consequenziale, conosciuto e non, comunque connesso, ivi compresa, ove occorrer possa, la nota prot. n. 37385 datata 13/07/2016 del Comune di TA;

quanto al ricorso n. 262 del 2017:

- della nota prot. n. 57855 datata 20/10/2016 del Dirigente del Dipartimento Riqualificazione Urbana del Comune di TA (pervenuta il 20/01/2017), con la quale è stata respinta (rectius: denegata) l'istanza di condono edilizio ex l. n. 326/2003 e l.reg. Lazio n. 12/2004, assunta dal Comune di TA al prot. n. 18809 del 10/05/2004 (pratica n. 100/b), relativa ad un modesto manufatto destinato a civile abitazione, con adiacente porticato e pertinente locale deposito, sito in TA, loc. Il Colle, Via del Colle s.n.c., distinto in catasto al fg. 23, part.lle 373 e 376;

- di ogni altro atto, antecedente o consequenziale, conosciuto e non, comunque connesso, ivi compresa, ove occorrer possa, la nota prot. n. 37383 datata 13/07/2016 del Comune di TA.

Visti i ricorsi e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di TA;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 17 aprile 2026 la dott.ssa CA AN YR e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

TT

1. Con ricorsi iscritti a ruolo ai n. 255/2017 e n. 262/2017 la Società MAR.CO S.r.l. è insorta avverso i provvedimenti rispettivamente adottati con note prot. n. 57854 e n. 57855 del 20 ottobre 2016, con i quali il Comune di TA aveva rigettato due domande di condono edilizio presentate ai sensi della L. n. 326/2003 e L.R. n. 12/2004, aventi ad oggetto interventi abusivi consistenti (rispettivamente) nella realizzazione di “ lavori di manutenzione e trasformazione di immobili preesistenti (…) aventi superficie complessiva residenziale di mq 125 e area coperta esterna di mq 23 ” e di un “ manufatto con destinazione civile abitazione, della superficie complessiva di mq 35 mq, con porticato adiacente e locale deposito di pertinenza ”, entrambi in località Il Colle, via del Colle s.n.c.

Detti dinieghi si fondano sul presupposto che le opere oggetto di condono sono ascrivibili alla Tipologia di abuso “1”, come prevista dalla L. n. 326/2003, e insistono in area soggetta a vincolo paesaggistico (introdotto con D.M. 17/05/1956), in zona “TA: zone agricole-ambientali ad elevata connotazione paesistica” ex artt. 26 e 34 del TC delle N.T.A. del P.T.P., classificata nel P.T.P.R. come “Sistema del Paesaggio agrario – Paesaggio agrario di continuità” art. 26 delle N.T.A., oltre che ricadenti in zona soggetta a vincolo idrogeologico. Urbanisticamente ricadono in zona “C (art. 26): espansione – Sottozona C5” del P.R.G. del Comune di TA, approvato con D.G.R. n. 1498 del 10 ottobre 1973, che prevede l’obbligo di formazione di un piano particolareggiato o lottizzazione convenzionata con If=0,50 mc/mq, It=0,46 mc/mq, h max=7,00 mt, locali accessori non ammessi.

Nella parte dispositiva i provvedimenti precisano che gli interventi non sono suscettibili di sanatoria ai sensi dell’art. 32, co. 27, lett. d) della medesima L. n. 326/2003 ( rectius , decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269) e art. 3, co. 1 L.R. n. 12/2004, come ribadito con il parere prot. n. 48299 espresso dalla Regione Lazio in data 17 novembre 2008, “ in quanto realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti a tutela degli interessi paesistici, idrogeologici e delle falde acquifere ”.

Né risultano “ conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ”.

La nota prot. n. 57854/2016 aggiunge che non risulta dimostrata la legittimità degli immobili preesistenti oggetto degli interventi abusivi di manutenzione e trasformazione.

A sua volta, la nota prot. n. 57855/2016 precisa, anch’essa in via aggiuntiva, che: sussisterebbe una discrepanza nell’indicazione degli estremi catastali identificativi del manufatto; successivamente (in contrasto con quanto indicato nella domanda di condono) sarebbe stato dichiarato che le opere abusive costituiscono ampiamento di un fabbricato preesistente, del quale tuttavia non risulta dimostrata la legittimità; dalla visura catastale n. T12934 del 18 gennaio 2016 risulta una superficie dell’immobile (escluse le aree scoperte) pari a 158 mq, ben superiore ai 35 mq indicati nella domanda di condono.

2. Entrambi i ricorsi (esperiti dalla Società nella sua qualità di attuale titolare di ambedue le unità immobiliari di cui trattasi, avendole acquistate nel 2008) risultano affidati ad analoghe censure, così rubricate e sintetizzate:

i) “ Violazione di legge – eccesso di potere (inedificabilità relativa dell’area) ”.

Le opere insistono in area gravata da un vincolo di inedificabilità non assoluto ma relativo (come attestato da perizia del geom. Salvatore Lucreziano, che tuttavia non risulta versata in atti), di talché, tenuto conto del disposto dell’art. 32 l. n. 47/1985, non sussisterebbe alcun automatismo tra l’esistenza del vincolo (paesaggistico e idrogeologico) e il rigetto della domanda di condono, restando i relativi interessi comunque presidiati dal necessario parere della Regione e/o della Provincia;

ii) “ Incompetenza ”.

Il provvedimento adottato dal Comune sarebbe viziato da incompetenza assoluta, in quanto espressione di valutazioni di carattere paesaggistico e idrogeologico che sono riservate rispettivamente alla Regione (v. d.P.R. n. 616/1977 e art. 117 Cost.) e alla Provincia (v. D.G.R. n. 3888 del 29/07/1998 e L.R. n. 53 del 11/12/1998), considerato peraltro che la Provincia di AT si era già espressa favorevolmente sulla domanda di condono prot. n. 552 dell’8 gennaio 2004 (oggetto del diniego gravato con il primo ricorso) con nulla-osta idrogeologico rilasciato con prot. n. 9313 del 15 febbraio 2007;

iii) “ Violazione di legge – eccesso di potere (violazione dei principi di proporzionalità e ragionevolezza) ”.

I provvedimenti sarebbero inficiati dai vizi denunciati in rubrica, avendo indebitamente inciso sul diritto di proprietà privata, ascrivibile alla categoria dei diritti fondamentali inerenti alla persona garantiti sia dalla Carta costituzionale sia dalla CEDU, senza tener conto che – in entrambi i casi – si tratterebbe di “ abuso realizzato in una zona (così come si evince dalla relazione tecnica a firma del geom. Salvatore LUCREZIANO) integralmente interessata da costruzioni, e dotata di tutte le opere di urbanizzazione primaria e secondaria ”, dunque non di portata tale da alterare significativamente la situazione dei luoghi, né avendo l’amministrazione valutato la sua effettiva incidenza sull’assetto paesaggistico e idrogeologico del comprensorio in cui esso insiste, con la conseguenza che il diniego si paleserebbe inidoneo a salvaguardare gli interessi tutelati e contrario ai canoni nazionali e comunitari della proporzionalità e ragionevolezza che devono guidare l’ agere amministrativo;

iv) “ Violazione di legge – eccesso di potere (errato/improprio riferimento alla l. reg. Lazio n. 12/2004) ”.

Ai sensi della disposizione di cui all’art. 3 L.R. n. 12/2004, gli unici vincoli che precluderebbero il rilascio della sanatoria sono quelli posti a tutela dei monumenti naturali, dei siti di importanza comunitaria e delle zone a protezione speciale (ZPS), nonché dei parchi e delle aree naturali, mentre il vincolo idrogeologico (presente nella fattispecie) non rientrerebbe nel summenzionato elenco;

v) “ Violazione di legge – eccesso di potere (illegittimità per difetto di istruttoria e di motivazione) ”.

L’amministrazione non avrebbe preventivamente verificato (dandone espressamente atto) se l’immobile attinto dal diniego sia o meno difforme rispetto alle previsioni urbanistiche, avendo omesso di indicare le norme urbanistiche violate;

iv) “ Violazione di legge – eccesso di potere (errore nei presupposti) ”.

Quanto alla presunta illegittimità del preesistente fabbricato, l’amministrazione non avrebbe tenuto conto che si tratterebbe di immobili realizzati in zona esterna al centro abitato e antecedenti al D.M. 17/05/1956, per cui non occorreva alcun titolo in base alla normativa vigente ratione temporis (tutt’al più, per il manufatto oggetto del secondo diniego avrebbe dovuto essere emessa un’ordinanza di demolizione relativamente alla sola porzione abusiva). Inoltre, in ambedue i casi tale motivazione sarebbe stata contestata per la prima volta con gli impugnati provvedimenti definitivi e non richiamata nelle relative comunicazioni di avvio del procedimento.

In entrambi i ricorsi è stata poi sollevata questione di legittimità costituzionale degli artt. 32, co. 27, lett. d) , d.l. n. 269/2003 e (ove applicabile al caso di specie) 3 L.R. n. 12/2004, per contrasto con gli artt. 3, 42 e 97 Cost., nella parte in cui tali disposizioni escludono dal condono i manufatti ricadenti in area sottoposta a vincolo paesaggistico e idrogeologico se non conformi alla strumentazione urbanistica, qualora siano inidonei ad alterare concretamente gli interessi tutelati dal vincolo.

3. Il Comune di TA si è costituito in entrambi i giudizi depositando, in data 17 marzo 2026, due memorie ex art. 73 cod. proc. amm., con le quali ha chiesto il rigetto dei ricorsi, in quanto proposti avverso provvedimenti di diniego plurimotivati e peraltro rigidamente vincolati, avendo ad oggetto abusi che hanno determinato la creazione di nuova volumetria in area sottoposta ad una pluralità di vincoli, per i quali la sanatoria è preclusa ex lege.

4. All’udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato celebratasi in data 17 aprile 2026 i due ricorsi sono stati discussi e trattenuti in decisione.

IT

1. In via preliminare va disposta la riunione dei ricorsi in esame, in quanto connessi sotto il profilo soggettivo e parzialmente dal punto di vista oggettivo (vertendo entrambi su provvedimenti di diniego di condono edilizio sorretti da analoga motivazione e attinti da censure pressoché identiche).

2. Nel merito, le impugnative non meritano pregio.

3. Sul piano fattuale è incontestato tra le parti che gli interventi abusivi oggetto dei gravati dinieghi di condono: insistono in area sottoposta a duplice vincolo, paesaggistico e idrogeologico; sono stati entrambi qualificati come di “Tipologia 1” ai sensi della tabella allegata al d.l. n. 269/2003, ossia “ Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ”.

4. Va esaminata in via prioritaria, in quanto potenzialmente assorbente (cfr. Ad. Plen. n. 5/2015), la censura dedotta con il secondo mezzo, con cui si paventa un vizio di incompetenza assoluta che inficerebbe i provvedimenti de quibus , in quanto indebitamente adottati dal Comune.

Tale doglianza è destituita di fondamento.

L’amministrazione comunale, quale autorità investita della competenza in merito alla definizione delle domande di condono edilizio ex artt. 32, co. 32 d.l. n. 269/2003 e 35 l. n. 47/1985, non ha “sconfinato” dalle proprie attribuzioni nella esternazione di valutazioni (tecnico-discrezionali) demandate a diverse amministrazioni (quali, nello specifico, la Regione e la Provincia, cui è devoluta la tutela degli interessi pubblici presidiati dai vincoli paesaggistico e idrogeologico presenti nella specie), bensì si è limitata a riscontrare l’insussistenza, a monte, dei presupposti di legge per accedere alla sanatoria di cui al cd terzo condono, e dunque esitato entrambi i procedimenti con atto che (come si preciserà) assume carattere rigorosamente vincolato.

5. Prive di pregio sono anche le ulteriori censure dedotte con i restanti motivi, che possono essere esaminate congiuntamente.

5.1. Innanzitutto si osserva che entrambi i dinieghi sono provvedimenti plurimotivati, essendo basati su una molteplicità di ragioni, tra loro distinte e autonome, di talché è sufficiente la legittimità di una sola delle prefate giustificazioni per sorreggere l’atto in sede giurisdizionale.

Invero, le due domande di condono sono state rigettate sia per la ragione (principale) dalla insanabilità dei relativi abusi, ai sensi della normativa (nazionale e regionale) applicabile alla fattispecie, sia per la acclarata difformità dei manufatti rispetto agli strumenti urbanistici ( ratio decidendi che in realtà, ad avviso del Collegio, è assorbita da quella precedente, in ragione del carattere assoluto della preclusione normativa alla condonabilità degli abusi “maggiori” in area vincolata, di cui ora si dirà), sia, ancora, per ulteriori carenze e/o incongruenze riscontrate nella documentazione allegata alle domande di condono (mancata dimostrazione della legittimità del fabbricato preesistente, non corrispondenza dei dati, riportati nella documentazione acquisita in sede procedimentale, relativi alla superficie del manufatto oggetto della seconda domanda, ecc.).

5.2. Ad ogni buon conto, è sufficiente in questa sede evidenziare che la prima delle suddette motivazioni si appalesa del tutto legittima e assorbente, alla luce della granitica giurisprudenza pronunciatasi sulla questione della sanabilità o meno delle opere abusive insistenti in area vincolata ai sensi della normativa sul cd terzo condono.

Invero, è assodato che, con riguardo agli abusi edilizi commessi in aree sottoposte a vincolo, il condono previsto dall’art. 32 del decreto legge n. 269 del 2003 è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza (o “formali”) indicati ai numeri 4, 5 e 6 del relativo allegato 1 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria), purché gli stessi non comportino aumento di cubatura e superficie e sussistano le ulteriori condizioni ivi previste (ossia che le opere siano realizzate prima della imposizione del vincolo, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche e vi sia il previo parere dell’Autorità tutoria). Al contrario, in virtù del combinato disposto dell’art. 32, commi 26 e 27 della legge n. 326 del 2003 e dell’art. 3, comma 1, lett. b) della l.r. n. 12 del 2004 (nella formulazione vigente ratione temporis ), non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato (c.d. abusi “maggiori”, ossia nuove costruzioni e ristrutturazioni edilizie) realizzate (anche in data antecedente all’imposizione del vincolo, giusta la citata normativa in vigore nella Regione Lazio), anche se l’area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici (cfr. ex multis recente Cons. Stato, sez. VII, 31 marzo 2026, n. 2632; id., 4 febbraio 2026, n. 936; id. 15 settembre 2025, n. 7320; id., 8 settembre 2025, n. 7247; Cons. Stato, Sez. VI, 15 novembre 2022, n. 9986; id., 2 novembre 2022, n. 9504; Cons. St., Sez. VI, 9 giugno 2022, n. 4700).

Come reiteratamente statuito anche dalla giurisprudenza costituzionale, infatti, il terzo condono è caratterizzato da un ambito oggettivo più circoscritto rispetto a quello del 1985, per effetto dei limiti ulteriori contemplati dal citato comma 27, i quali si aggiungono a quanto previsto negli artt. 32 e 33 della legge n. 47 del 1985 (cfr. Corte cost., sentenza n. 196 del 2004) e non sono racchiusi nell’area dell’inedificabilità assoluta (cfr. ordinanza n. 150 del 2009 e sentenza n. 225 del 2012, con argomentazioni poi riprese dalla giurisprudenza successiva: tra le tante, Corte cost., sentenze n. 77 del 2021, n. 70 del 2020, n. 208 del 2019, n. 68 del 2018, n. 73 del 2017, n. 233 e n. 117 del 2015).

5.3. Entrambi i gravati dinieghi, dunque, hanno carattere strettamente vincolato alla luce della prefata preclusione ex lege alla sanatoria delle opere oggetto delle domande di condono, attenendo entrambe ad abusi cd “maggiori” (di tipologia 1) insistenti in area plurivincolata (per vincolo idrogeologico e paesaggistico), non rilevando né l’assenza di un vincolo di inedificabilità assoluta (come dedotto con il primo mezzo), né l’asserita urbanizzazione del contesto territoriale in cui esse di inseriscono (circostanza oggetto del terzo motivo).

5.4. Quanto, poi, alla censura dedotta con il quarto mezzo, che si incentra sulla lettera dell’art. 3, co. 1, lett. b) L.R. n. 12/2004 (ai sensi del quale, secondo la formulazione vigente ratione temporis “ (…) non sono comunque suscettibili di sanatoria: (…) le opere di cui all’articolo 2, comma 1, realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali, dei monumenti naturali, dei siti di importanza comunitaria e delle zone a protezione speciale, anche se realizzate prima dell'apposizione del vincolo ”), al fine di escludere che i vincoli esistenti in loco ricadano in una delle tipologie di “siti tutelati” ivi elencate, deve rammentarsi che tale disposizione di fonte ragionale comunque fa salva, in incipit , la disciplina dettata dall’art. 32, co. 27 d.l. 269/2003 (“ Fermo restando quanto previsto dall’articolo 32, comma 27, del d.l. 269/2003 e successive modifiche, dall’articolo 32 della l. 47/1985, come da ultimo modificato dall’articolo 32, comma 43, del citato d.l. 269/2003, nonché dall’articolo 33 della l. 47/1985 ”), e dunque richiama integralmente la normativa nazionale e le preclusioni alla sanabilità degli interventi in area vincolata che da essa direttamente discendono (anche su tale profilo cfr. su tutte Cons. Stato, n. 2632/2026, cit., che ha argomentato come, con tale disposizione, il legislatore regionale, nell’esercizio delle proprie competenze concorrenti ex art. 117 Cost., ha inteso in realtà adottare un regime ancora più restrittivo di quello previsto dalla normativa statale, prevedendo che anche il vincolo sopravvenuto determini la non condonabilità dell’opera abusiva).

5.5. Ne deriva la piena correttezza della ratio decidendi che, in ragione della preclusione di cui si è dato atto, si appunta sulla non sanabilità degli abusi oggetto delle domande di condono di cui trattasi.

5.6. Le argomentazioni che precedono sono sufficienti a confermare la legittimità dei gravati dinieghi, rendendo ultroneo l’esame dell’ultima censura, appuntandosi essa sull’ulteriore motivazione addotta dall’amministrazione e rappresentata dalla mancata dimostrazione della legittimità del preesistente fabbricato.

6. Va poi rilevata la manifesta infondatezza della questione di legittimità costituzionale sollevata in entrambi i ricorsi, in ragione della circostanza che la normativa condonistica del 2003 è stata più volte sottoposta al vaglio della Corte costituzionale, che ha ritenuto del tutto legittima la scelta di adottare un regime più restrittivo rispetto ai precedenti condoni, con l’obiettivo di tutelare “valori che presentano precipuo rilievo costituzionale, quali quelli paesaggistici, ambientali, idrogeologici e archeologici” (cfr. Corte cost., sentenza n. 181/2021, che peraltro si è pronunciata specificamente propria sulla disciplina dettata dall’art. 3, comma 1, lett. b) L.R. del Lazio n. 12/2004, e ancora sentenza n. 196/2004).

7. In conclusione, entrambi i ricorsi vanno rigettati.

8. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in favore del Comune di TA nella misura complessivamente determinata in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio sezione staccata di AT (Sezione Prima) riunisce i ricorsi RG n. 255/2017 e n. 262/2017, come in epigrafe proposti, e, definitivamente pronunciando sui medesimi, li rigetta entrambi.

Condanna la Società ricorrente al pagamento delle spese di lite in favore del Comune di TA, che liquida in misura pari a complessivi euro 3.000,00, oltre oneri di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in AT nella camera di consiglio del giorno 17 aprile 2026 con l'intervento dei magistrati:

AT SC, Presidente

Michelangelo Francavilla, Consigliere

CA AN YR, Primo Referendario, Estensore

L'NS	IL PRESIDENTE
CA AN YR	AT SC

IL SEGRETARIO