Pubblicato il 29/12/2025

N. 23972/2025 REG.PROV.COLL.

N. 07550/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 7550 del 2022, proposto da -OMISSIS-, rappresentati e difesi dall'avvocato Angelo Fiumara, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale (Municipio Roma I Centro - Direzione Tecnica - Ufficio disciplina edilizia), in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Umberto Maria Sclafani, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

del provvedimento n. -OMISSIS- del 15.3.2022 – d.d. n. 1478, con il quale l’intimato Comune ha ingiunto ai ricorrenti la demolizione delle opere ivi indicate.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio dell’intimata amministrazione;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, c. 4- bis , c.p.a.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 3 ottobre 2025, tenutasi tramite collegamento da remoto, il dott. FA GI e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. L'odierno ricorso verte sul provvedimento in epigrafe, con il quale è stato ingiunto ai ricorrenti il ripristino dello stato dei luoghi in ragione di pretesi interventi abusivi realizzati sull’immobile ivi meglio identificato.

I ricorrenti hanno esposto in fatto di essere comproprietari del suddetto immobile, un locale commerciale all'interno di una palazzina di maggiore consistenza, sito in Trastevere, acquistato dal loro dante causa iure successionis nel 1971, per il quale nel 1996 era stata presentata una D.I.A. per alcuni lavori.

Hanno quindi affermato che di aver presentato la CI n. -OMISSIS-/2021 del 5.2.2021, successivamente archiviata e che, a seguito di sopralluoghi del 28.8.2021 e del 1.12.2021, l'amministrazione comunale ha rilevato i seguenti interventi asseritamente abusivi:

1) la rimozione, al piano terra, di un'attigua scala di accesso e, a seguito della realizzazione di un solaio di calpestio e di un vano porta su muratura portante, la realizzazione di un ambiente bagno, qualificato in termini di intervento di ristrutturazione edilizia per cambio di destinazione d’uso a “ commerciale ” a seguito dell’annessione degli ambienti “ scala ” (priva di s.u.l.) con l’u.i., con conseguente incremento di s.u.l. in difformità degli artt. 25 c. 4 lett. b) e 26 del n.t.a. di p.r.g.;

2) la presenza, dal lato del cortile interno, di un vano finestra e di un vano porta finestra, con la realizzazione di interventi su muratura portante e, dunque, di un intervento di ristrutturazione edilizia per modifiche prospettiche eseguito in difformità dalle prescrizioni previste nel n.t.a. di p.r.g. ex art. 25 e 26, oltre che in assenza del parere da parte soprintendenza speciale archeologica belle arti e paesaggio di Roma ai sensi dell’art. 24 comma 19 delle n.t.a. del p.r.g.;

3) la presenza, lungo il prospetto lato cortile interno, di una canna fumaria a servizio dell’u.i. in oggetto. Detta canna fumaria avrebbe concretato un intervento di restauro e risanamento conservativo eseguito in assenza di CI e del parere della soprintendenza archeologica belle arti e paesaggio di Roma ai sensi dell’art. 24 comma 19 delle n.t.a. del p.r.g;

4) la realizzazione di un ambiente bagno lungo la scala di collegamento, posto in corrispondenza del sottoscala. Si tratterebbe di un intervento di ristrutturazione edilizia eseguito in assenza di S.C.I.A. alternativa al P.D.C. a seguito dell’incremento di s.u.l. relativo all’ambiente bagno;

5) l'apertura verso l'esterno della porta d’ingresso dell’unità immobiliare. Si tratterebbe di un intervento rientrante nel restauro e risanamento conservativo realizzato in difformità delle prescrizioni previste dall’art. 50 del regolamento edilizio comunale”.

A fronte di tali contestazioni, i ricorrenti hanno riferito di aver presentato la S.C.I.A. prot. -OMISSIS-del 28.10.2021 nella quale è stata prevista la realizzazione delle seguenti opere:

- la tamponatura della porta-infisso con affaccio sulla chiostrina condominiale riconducendo la facciata esterna con l'utilizzo dei materiali tipici dell’epoca usando le tinteggiature dell’intero prospetto;

- la tamponatura del vano sottoscala in aderenza alla scala di accesso al piano sottostrada.

Nell'ambito di tale S.C.I.A. è stato affermato che le aperture eseguite su muri sarebbero state eseguite in epoca remota e comunque prima dell’entrata in vigore della legge antisismica.

L'amministrazione comunale (pec del 16.12.2021 prot. -OMISSIS-) ha comunicato la nullità ed inefficacia della C.I.L.A. n. 2021/-OMISSIS- del 5.2.2021 e l’avvio ex art. 10- bis L. 241/90 del procedimento di annullamento in autotutela relativo alla S.C.I.A..

Ha quindi fatto seguito il contraddittorio procedimentale, seguito dall'adozione dell'impugnato provvedimento.

1.1. Parte ricorrente ha chiesto l'annullamento dell'impugnato provvedimento sulla base di doglianze così rubricate:

- " 1) Violazione e falsa applicazione degli artt. 3, 6 e 10 bis della Legge 241/1990. Manifesta contraddittorietà con il provvedimento autorizzatorio dell’01.04.1996 ed altri provvedimenti emessi dal Comune di Roma. Eccesso di potere per motivazione contraddittoria ";

- " 2) Violazione e falsa applicazione dell’art. 21 quinquies e art. 21 novies della Legge n. 241/90 ";

- " 3) Violazione e falsa applicazione degli artt. 24, 25 e 26 delle NTA di P.R.G. del Comune di Roma, degli artt. 36 e 37 del DPR 380/2001, del DM 02.04.1968 n. 1444 e art. 16 L.R. n. 15/2008 ";

- " 4) Eccesso di potere sotto il profilo della abnormità del provvedimento, ingiustizia manifesta e contraddittorietà del provvedimento ".

1.1.1. Con il primo motivo di ricorso parte ricorrente ha anzitutto contestato il fatto che l'impugnato provvedimento si sarebbe limitato a dare atto degli abusi emersi nell’ambito dei sopralluoghi del 28.8.2021 e del 1.12.2021, senza tuttavia verificare la presenza di provvedimenti autorizzatori sulle stesse opere e senza specificare per quale motivo le opere in questione avrebbero necessitato delle autorizzazioni antisismiche.

Sotto altro profilo, ha lamentato la pretermissione del preavviso di rigetto, posto che il precedente contraddittorio si sarebbe esclusivamente instaurato con riguardo a CI e CI (entrambe archiviate).

1.1.2. Con il secondo motivo di ricorso, parte ricorrente ha contestato la violazione degli artt. 21- quinquies e 21- novies della l. n. 241/90, posto che gli interventi oggetto di contestazione sarebbero stati oggetto della DIA n. -OMISSIS- del 1.04.1996, dalla quale emergerebbero le opere di cui ai punti 1-5 dell'impugnato provvedimento. L'impugnato provvedimento si porrebbe dunque come una " revoca di fatto " della D.I.A., al di fuori dei presupposti di legge e in assenza di idonea motivazione.

Sotto altro profilo, parte ricorrente ha sostenuto la contraddittorietà tra quanto sostenuto nell'impugnato provvedimento in merito alla natura commerciale dell'immobile e i provvedimenti autorizzatori ottenuti sin dagli anni Ottanta. La natura di " negozio " emergerebbe anche dalla planimetria catastale del 1939.

1.1.3. Con il terzo motivo di ricorso, parte ricorrente ha affermato l'insussistenza dei presupposti dell'ordine di demolizione, tenuto conto del fatto che l'immobile sarebbe stato acquistato nel 1971 dal loro dante causa ( de cuius ) e che lo stesso si sarebbe trovato nello stato in questione sin da tale data.

Ha poi, nel complesso, sostenuto che le opere sanzionate sarebbero legittime e che " i piccoli lavori difformi - in particolare i due bagni, l’apertura di accesso sul cortile, e l’apertura dell’inferriata verso l’esterno - saranno oggetto di ripristino mentre le rimanenti piccole modifiche ben possono essere comunque autorizzate all’esito della presentata sanatoria ".

Ha quindi svolto puntuali contestazioni in merito ai singoli abusi contestati.

In merito alla contestazione indicata sub 1) nell'impugnato provvedimento, i ricorrenti hanno sostenuto che le opere in questione rientrerebbero nella DIA del 1996 e che non avrebbero comunque effettuato alcuna rimozione della scala né avrebbero realizzato alcun solaio e vani porta, ribadendo quanto già detto sullo stato dei luoghi all'atto di acquisto dell'immobile dal loro dante causa e affermando che comunque la normativa antisismica non troverebbe applicazione, posto che si discute di cerchiature realizzate nel 2008, prima della sua entrata in vigore. Hanno invece affermato di provvedere alla rimessione in pristino del bagno.

Quanto alla contestazione di cui al punto 2) dell'impugnato provvedimento, parte ricorrente ha ribadito che le aperture sul cortile sarebbero state realizzate prima del 1939 (esse sarebbero anteriori al 1900, secondo la perizia prodotta) e che le stesse comunque sarebbero state oggetto della DIA del 1996.

Quanto alla contestazione n. 4) dell'impugnato provvedimento, parte ricorrente ha ribadito quanto già visto in merito alla contestazione sub 1 (su ambiente scala e bagno), dando peraltro conto di intendere ripristinare lo stato dei luoghi quanto al bagno.

Con riguardo, infine, alla contestazione sub 5) dell'impugnato provvedimento, inerente alla porta di ingresso, parte ricorrente ha affermato che la stessa sarebbe stata oggetto della DIA del 1996 ed ha quindi ribadito le doglianze articolate sul punto con il secondo motivo di ricorso.

Ad ogni modo, ha affermato di intendere ripristinare il portone di ingresso con l’apertura verso l’interno come previsto dall’art. 50 del Regolamento comunale.

1.1.4. Con il quarto motivo di ricorso, parte ricorrente ha contestato l’abnormità del provvedimento sanzionatorio a fronte di opere che - come da essa affermato - sarebbero state oggetto di precedenti autorizzazioni commerciali e sanitarie rilasciate dallo stesso Comune di Roma e della DIA del 1996, oltre alla sua contraddittorietà con i suddetti atti.

2. Si è costituito l'intimato Comune che, con memoria resa in prossimità dell'udienza di discussione del ricorso, ne ha chiesto il rigetto in quanto infondato.

3. Parte ricorrente, con le memorie del 2 e 19 settembre 2025 ha, in particolare, dato atto di aver presentato una nuova istanza di sanatoria in applicazione del decreto " Salva-casa " e ha quindi chiesto di differire la trattazione nel merito del ricorso.

4. All'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato indicata in epigrafe, tenutasi tramite collegamento da remoto, la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

1. La richiesta di rinvio articolata dalla ricorrente non può trovare accoglimento, tenuto conto della differente natura del procedimento di sanatoria rispetto a quello di repressione degli abusi edilizi e delle ragioni di carattere eccezionale che giustificano il rinvio delle udienze, da intendere in senso ancor più restrittivo quando si discute di udienze straordinarie di smaltimento dell’arretrato.

2. Può quindi dirsi delle ragioni che militano per l’accoglimento del presente ricorso.

Va premesso che le doglianze di parte ricorrente ben possono essere trattate congiuntamente, posta la loro stretta correlazione e la particolare rilevanza, nel caso di specie, della peculiarità dei fatti di causa: si discute, infatti, di un immobile sito nel centro storico di Roma, oggetto nei decenni di interventi di non sempre agevole definizione.

3. Dalla lettura complessiva del ricorso emerge che, al netto delle difformità riconosciute dagli stessi ricorrenti e per le quali essi non hanno messo in discussione l’obbligo di rimessione in pristino, l’amministrazione comunale non avrebbe tenuto adeguatamente conto della rappresentazione dei luoghi operata con la D.I.A. del 1996 e del fatto che i luoghi si troverebbero nell’attuale stato da epoca ben risalente.

Premesso che, com’è noto, la risalenza dell’abuso non incide in alcun modo sulla necessità del ripristino dello stato dei luoghi (cfr., ex plurimis , Cons. St., sez. II, 29.9.2025, n. 7597), ciò che rileva nel caso di specie è che dalla suddetta D.I.A. (cfr. all. 4 di parte ricorrente) risultano effettivamente comunicate all’amministrazione comunale (con relativa rappresentazione grafica), inter alia :

(i) la sostituzione della porta dell’ingresso;

(ii) la presenza di vetrate affacciate sul cortile interno;

(iii) la “ messa a giorno ” della scala di accesso al locale interrato, con eliminazione della botola in legno preesistente;

(iv) la realizzazione di un impianto di estrazione e immissione di aria, con applicazione di una pompa di calore.

Il provvedimento impugnato non risulta essersi in alcun modo misurato con la D.I.A. in questione, né ha preso alcuna posizione sulla sorte di tale atto, con ciò concretando i vizi lamentati da parte ricorrente.

Detti vizi, peraltro, emergono anche in ordine alla dubbia destinazione d’uso dell’unità immobiliare.

Al riguardo, parte ricorrente ha prodotto la scheda n. -OMISSIS-/1939 (all. 11 al ricorso), da cui risulta la destinazione a " negozio " quantomeno del piano terra dell’unità immobiliare in questione, oltre a un certificato storico da cui è emerso lo svolgimento di numerose attività commerciali nell’immobile de quo (cfr. all. 6 di parte ricorrente).

Tale scheda è stata menzionata nel documento di accertamento tecnico della resistente amministrazione (all. 2 del Comune), nel cui ambito è affermato quanto segue: “ planimetria d’impianto scheda n. -OMISSIS-/1939 dove l’u.i. viene indicata come “negozio” – relativo Modello 1 che indica l’u.i. con destinazione d’uso “magazzino deposito” – relativo Modello 5 che riporta la categoria catastale dell’immobile come C/2 (magazzino) ”.

La conclusione secondo la quale si discuterebbe di un magazzino non trova tuttavia conferma dalla lettura della visura storica prodotta da parte ricorrente (all. 3 alla produzione documentale del 23.7.2025), da cui risulta che l'immobile in questione, tanto con riguardo al piano terra, quanto al piano scantinato, risulta censito - quantomeno dal 1978 - come C/1 e non come C/2, come invece affermato dall'amministrazione.

4. Sintetizzando: in un contesto del tutto peculiare come quello per cui è causa, risultano fondate le censure di parte ricorrente in ordine a una complessiva carenza istruttoria e motivazionale dell’impugnato provvedimento, che avrebbe dovuto invero misurarsi anzitutto con la D.I.A. del 1996 onde addivenire a più meditate conclusioni in ordine agli interventi oggetto dell’avversata sanzione ripristinatoria.

5. Stante quanto precede, il ricorso è fondato nei limiti e nei termini di cui in motivazione. Per l’effetto, va annullato l’impugnato provvedimento nella parte in cui ha disposto la demolizione di opere per le quali l’odierno ricorso ha contestato la sussistenza di irregolarità edilizie. Restano salvi gli eventuali ulteriori provvedimenti della resistente amministrazione.

La peculiarità della fattispecie impone la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie ai sensi e nei limiti di cui in motivazione; annulla per l’effetto e nei predetti limiti l’impugnato provvedimento, con salvezza degli ulteriori provvedimenti.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Ritenuto che sussistano i presupposti di cui all'articolo 52, commi 1 e 2, del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196 (e degli articoli 5 e 6 del Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016), a tutela dei diritti o della dignità della parte interessata, manda alla Segreteria di procedere all'oscuramento delle generalità.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 3 ottobre 2025, tenutasi tramite collegamento da remoto, con l'intervento dei magistrati:

CC AV, Presidente

FA GI, Referendario, Estensore

Luigi Edoardo Fiorani, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
FA GI	CC AV

IL SEGRETARIO

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.