Pubblicato il 22/12/2025

N. 08353/2025 REG.PROV.COLL.

N. 06647/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

(Sezione Ottava)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 6647 del 2024, proposto da
Condominio Santa UC, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Fabrizio Perla, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico presso il suo studio in Napoli, via S. Brigida n.39;

contro

Comune di Aversa, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Giuseppe Nerone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

a) dell’ordinanza del Dirigente Area 3 – Coordinamento Urbanistica e Gestione del Territorio n. 252 del 13.11.2024, notificata solo il 05.12.2024, con la quale “dato atto che questo ente intende tutelare il possesso del bene di sua proprietà allo stato occupato abusivamente”, richiamati, tra gli altri, gli artt. 822, 823 e 824 c.c., ha ordinato al Condominio “Santa UC” nella persona dell’ Amministratore p.t. “di demolire a proprie cure e spese di demolire a proprie cure e spese le opere abusive come in premessa individuate, consistenti nel muro di recinzione che delimita interamente le aree pubbliche in Via S. UC presso il civico n.97 aventi superficie di mq. 1700 e mq.251, con destinazione standard comunale, individuate in catasto al foglio 3 p.lle 787 e 788, cedute al Comune come standard urbanistico come da atto notarile rep. n. 6071 de l29.07.1987 per atto pubblico del Segretario Generale del Comune di Aversa, e di ripristinare lo stato dei luoghi entro e non oltre trenta giorni dalla notifica della presente Ordinanza” altresì avvertendo “che in caso di inottemperanza la presente Ordinanza sarà eseguita a cura del Comune, che provvederà, in danno del responsabile dell’abuso, al recupero delle spese sostenute”.

b) di tutti gli atti preordinati, connessi e conseguenziali;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Comune di Aversa;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 18 dicembre 2025 la dott.ssa OL PA e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

Con il ricorso in epigrafe il Condominio Santa UC (d’ora in avanti anche il Condominio) ha impugnato l’ordinanza con la quale il Comune di Aversa “dato atto che… intende tutelare il possesso del bene di sua proprietà allo stato occupato abusivamente, richiamati, tra gli altri, gli artt. 822, 823 e 824 c.c.”, gli ha ordinato, nella persona dell’Amministratore p.t., “di demolire a proprie cure e spese le opere abusive…., consistenti nel muro di recinzione che delimita interamente le aree pubbliche in via S. UC presso il civico n.97 aventi superficie di mq. 1700 e mq.251, con destinazione standard comunale, individuate in catasto al foglio 3 p.lle 787 e 788, cedute al Comune come standard urbanistico come da atto notarile rep. n. 6071 del 29.07.1987 per atto pubblico del Segretario Generale del Comune di Aversa, e di ripristinare lo stato dei luoghi entro e non oltre trenta giorni dalla notifica della presente ordinanza” altresì avvertendo “che in caso di inottemperanza la presente ordinanza sarà eseguita a cura del Comune, che provvederà, in danno del responsabile dell’abuso, al recupero delle spese sostenute”.

Premette il ricorrente che:

- il Condominio Santa UC è un complesso residenziale realizzato a metà degli anni 80 che prevedeva (in sede di rilascio della concessione edilizia) degli standard da cedere al Comune (ossia le plle 787 e 788);

- dette particelle, tuttavia, per quasi 40 anni sono rimaste nel possesso incontestato dei condomini tanto che risultano maturati i presupposti per l’usucapione (cfr. sentenza Tribunale di Napoli Nord n. 3452/2022 del 5 ottobre 2022 resa in R.G. 4168/2018 contro il Comune di Aversa in caso identico a quello qui in esame, che su tali presupposti ha dichiarato l’usucapione delle pertinenti aree);

- a distanza di circa 27 anni il Comune di Aversa adottava l’ordinanza n.132 prot. n. 32187 del 10 settembre 2015 con la quale << assumendo che “…il Comune di Aversa è proprietario dell’area pubblica situata in Aversa Via Santa UC presso il civico n. 97, avente superficie di mq. 1700 e mq. 251, con destinazione standard comunale, individuata in catasto terreni al Foglio 3 p.lle 787 e 788, in quanto cedute come standard urbanistico come da atto notarile rep. N. 6071 del 29.07.1987 per atto pubblico del Segretario Generale del Comune di Aversa in riferimento ad istanza di concessione edilizia”, ingiungeva al Condominio il rilascio della predetta area libera da cose e persone, assumendone l’asserita occupazione abusiva, nel termine di non oltre trenta giorni nonché il ripristino dello stato dei luoghi>>;

- detta ordinanza veniva impugnata avanti al T.A.R. il quale, con sentenza n. 4923 del 29 ottobre 2020, in parte la annullava e in parte dichiarava (con riferimento all’ordine di sgombero) il difetto di giurisdizione del Giudice amministrativo in favore di quello ordinario;

- il giudizio veniva per questa ultima parte riassunto davanti al Giudice ordinario il quale con sentenza n. 893 del 3 marzo 2023 accoglieva la prospettazione del Condominio ritenendo che non trattandosi di beni appartenenti al patrimonio indisponibile dell’Ente questo non avrebbe potuto fare uso dei suoi poteri di autotutela esecutoria;

- nonostante le richiamate sentenze (del Giudice amministrativo e del Giudice ordinario) il Comune adottava l’ordinanza di demolizione qui impugnata.

A sostegno del gravame deduce varie censure di violazione di legge ed eccesso di potere.

Si è costituito per resistere il Comune di Aversa.

La domanda di tutela cautelare è stata accolta con l’ordinanza n. 169 del 24 gennaio 2025.

Alla pubblica udienza del 18 dicembre 2025 la causa è stata trattenuta in decisione.

Il ricorso è fondato e, pertanto, deve essere accolto.

Fondata e assorbente la censura con la quale parte ricorrente deduce il difetto di legittimazione passiva del Condominio.

Come esposto in fatto, il Comune di Aversa, accertata la realizzazione di talune opere abusive realizzate su aree ritenute di sua proprietà (in quanto all’epoca cedute come standard urbanistico) ha ingiunto al Condominio di rimuoverle.

Al riguardo va ricordato che l’art. 31, comma 2 del d.P.R. n. 380/2001 individua nel proprietario e nel responsabile dell'opera abusiva i destinatari dell'ordinanza di demolizione.

Per consolidato orientamento giurisprudenziale il Condominio difetta di legittimazione passiva in relazione ai provvedimenti di repressione degli abusi edilizi, costituendo un mero ente di gestione privo di personalità giuridica, non qualificabile come responsabile degli interventi né come proprietario delle parti comuni (T.A.R. Calabria, Catanzaro, Sez. II, 18 aprile 2023, n. 624; T.A.R. Campania, Napoli, Sez. VIII, 10 luglio 2020, n. 3005; T.A.R. Lombardia, Milano, Sez. II, 29 luglio 2019, n. 1764); pertanto, è illegittimo l'ordine di demolizione e ripristino volto alla repressione di opere abusive realizzate sulle parti comuni di un edificio che sia indirizzato al condominio e non ai singoli condomini; ne consegue che le parti comuni dell'edificio non sono di proprietà dell'ente condominio, ma dei singoli condomini e, pertanto, la misura volta a colpire l'abuso realizzato sulle parti comuni deve essere indirizzata esclusivamente nei confronti dei singoli condomini, unici (com)proprietari delle stesse e unici legittimati passivi dell'ordine di demolizione.

Da quanto precede il ricorso deve essere accolto con conseguente annullamento del provvedimento impugnato.

Le spese seguono la soccombenza e trovano liquidazione in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania (Sezione Ottava), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, per l’effetto, annulla l’ordinanza impugnata.

Condanna il Comune di Aversa al pagamento delle spese di lite in favore del ricorrente liquidate nella complessiva somma di euro 4.000,00 (quattromila/00), oltre accessori di legge e rimborso del contributo unificato.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del giorno 18 dicembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

AO RC, Presidente

OL PA, Consigliere, Estensore

Domenico De Falco, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
OL PA	AO RC

IL SEGRETARIO