Pubblicato il 26/11/2025

N. 00312/2025

N. 00157/2024 REG.REK.

N. 00021/2025 REG.REK.

REPUBLIK ITALIEN

IM NAMEN DES ITALIENISCHEN VOLKES

Das Verwaltungsgericht

Autonome Sektion für die Provinz Bozen

verkündet vorliegendes

URTEIL

im Rekurs Nr. 157 des allgemeinen Registers des Jahres 2024, eingebracht von
AU GmbH, in Person des gesetzlichen Vertreters p.t. , vertreten und verteidigt von RA Manfred Natzler, digitales Domizil ist die in den Justizregistern eingetragene zertifizierte E-Mail-Adresse und Wahldomizil dessen Kanzlei in Bozen, Europagalerie, Nr. 26;

gegen

Gemeinde Toblach, in der Person des amtierenden Bürgermeisters, vertreten und verteidigt von der Staatsadvokatur Trient, digitales Domizil ist die in den Justizregistern eingetragene zertifizierte E-Mail-Adresse und gesetzliches Domizil der Sitz in Trient, Largo Porta Nuova, Nr. 9;

im Rekurs Nr. 21 vom 2025, eingebracht von
AU GmbH, in Person des gesetzlichen Vertreters p.t., vertreten und verteidigt von RA Manfred Natzler, digitales Domizil ist die in den Justizregistern eingetragene zertifizierte E-Mail-Adresse und Wahldomizil dessen Kanzlei in Bozen, Europagalerie, Nr. 26;

gegen

Gemeinde Toblach, in Person des amtierenden Bürgermeisters, gesetzlich vertreten und verteidigt von der Staatsadvokatur Trient, digitales Domizil ist die in den Justizregistern eingetragene zertifizierte E-Mail-Adresse und gesetzliches Domizil der Sitz in Trient, Largo Porta Nuova, Nr. 9;

für die Aufhebung

bezüglich des Rekurses Nr. 157 vom 2024:

1) der Mitteilung des Bürgermeisters der Gemeinde Toblach vom 2. Mai 2024 betreffend „Ablehnung des Gesuches um Erteilung der Baukonzession betreffend das Projekt Abbruch des bestehenden Gebäudes und Wiederaufbau der Wohnanlage »AU« auf der B.p. 118, B.p. 1024, B.p. 505, G.p. 116 K.G. Toblach“, eingereicht am 06.02.2024 Prot. Nr. 0001754;

2) des Gutachtens der Gemeindekommission für Raum und Landschaft vom 6. März 2024;

3) des (nicht bekannten) Vorschlags des/der Verantwortlichen der Dienststelle für Bauwesen;

4) sowie alle anderen den genannten Maßnahmen vorausgesetzten, vorausgehenden, nachfolgenden bzw. mit ihnen verbundenen und/oder zusammenhängenden Verwaltungsakte, auch wenn nicht bekannt;

bezüglich des einleitenden Rekurses Nr. 21 vom 2025:

1) der Baugenehmigung Nr. 54 vom 20. Dezember 2024 zum „Abbruch des bestehenden Gebäudes und Wiederaufbau der Wohnanlage »AU« auf der B.p. 118, B.p. 1024, B.p. 505, G.p. 116 K.G. Toblach/Eingabe 2“ Bauakt 252/0/2024 Kennnummer 03221 520210-11102024-1629;

2) der Mitteilung des Bürgermeisters der Gemeinde Toblach mit digitaler Unterschrift vom 25. November 2024;

3) des dort auszugsweise wiedergegebenen Gutachtens der Gemeindekommission für Raum und Landschaft vom 14. November 2024;

4) aller anderer dort erwähnter nachteiliger Verwaltungsakte;

5) sowie alle anderen den genannten Maßnahmen vorausgesetzten, vorausgehenden, nachfolgenden bzw. mit ihnen verbundenen und/oder zusammenhängenden Verwaltungsakte, auch wenn nicht bekannt.

Bezüglich der zusätzlichen Anfechtungsgründe, hinterlegt von der AU GmbH am 3.6.2025:

6) des Schreibens des Bürgermeisters der Gemeinde Toblach vom 2. April 2025 (Klarstellung zur Konventionierungspflicht);

7) des Schreibens des Bürgermeisters der Gemeinde Toblach vom 23. April 2025 betreffend „Abbruch des bestehenden Gebäudes und Wiederaufbau der Wohnanlage »AU« auf der B.p. 118, B.p. 1024, B.p. 505, G.p. 116 K.G. Toblach / Variante 1 – B.p. 118, 1024, 505, G.p. 116 K.G. Toblach - Wohnbauzone A1“ , Mitteilung des positiven Gutachtens mit Auflagen;

8) sowie aller anderen den genannten Maßnahmen vorausgesetzten, vorausgehenden, nachfolgenden bzw. mit ihnen verbundenen und/oder zusammenhängenden Verwaltungsakte, auch wenn nicht bekannt.

Nach Einsicht in die Rekurse und deren Anlagen;

Nach Einsicht in die Einlassungsschriftsätze der Gemeinde Toblach;

Nach Prüfung aller Prozessunterlagen;

Nach Anhörung bei der öffentlichen Verhandlung vom 12. November 2025 der Berichterstatterin Gerichtsrätin Dr. Edith Engl und der Verteidiger der Parteien, laut Verhandlungsprotokoll;

Folgende Sach- und Rechtslage wurde erwogen.

SACH- UND RECHTSERWÄGUNGEN

Der gegenständliche Rekurs betrifft das Bauprojekt zur Realisierung einer Wohnanlage im historischen Ortskern von Toblach und umfasst die Bpp. 118, 1024, 505 und die Gp. 116 in E.Zl. 1433/II K.G. Toblach. Die Parzellen befinden sich in der Wohnbauzone A 1, für die es einen genehmigten Wiedergewinnungsplan gibt.

Die rekursstellende AU GmbH erwarb diese Liegenschaften im Jahre 2018. Dabei handelt es sich um die ehemalige Hofstelle des geschlossenen Hofes „AU“ , der im Jahre 1996 in landwirtschaftliches Grün ausgesiedelt wurde. Über vorangegangene Bauprojektes zur Nachnutzung der aufgelassenen Hofstelle ist nichts Konkretes bekannt. Lediglich das Projekt, das die Rechtsvorgeherin der Rekursstellerin im Jahre 2017 eingereicht hatte, wurde von der Gemeinde Toblach genehmigt, es wurde jedoch nicht realisiert.

Im Jahre 2024 reichte die Rekursstellerin ein neues Projekt ein, das vorsah, das ehemalige Wohn- und Wirtschaftsgebäudes des „AUes“ abzubrechen und auf den Bpp. 118, 505 und 1024 sowie der Gp. 116 eine Wohnanlage mit 11 Wohneinheiten zu errichteten. Fünf dieser Wohneinheiten sollten als „Wohnungen für Ansässige“ konventioniert werden.

Mit Mitteilung vom 2. Mai 2024 lehnte der Bürgermeister der Gemeinde Toblach die Erteilung der Baugenehmigung ab. Zur Begründung wurde insbesondere angeführt, dass im Jahre 2008 eine Änderung des Wiedergewinnungsplanes erfolgt sei, die auch das Gebiet der streitgegenständlichen Liegenschaften betraf. Dieser Planänderung habe eine Vereinbarung mit dem damaligen Eigentümer zugrunde gelegen, wonach im Falle eines Abbruches, die Fassade des Gebäudes auf der Bp. 118 zurückversetzt werden müsse, um die Errichtung eines Gehsteiges zu ermöglichen – eine Verpflichtung, die im eingereichten Projekt nicht berücksichtigt worden war. Zudem habe der erforderliche Grundbuchseintrag über die Konventionierung des Wohnvolumens, gemäß Art. 39 L.G. 9/2018 gefehlt.

Gegen die Ablehnung reichte die Rekursstellerin den unter AR Nr. 157/2024 behängenden Rekurs ein. Darin machte sie im Wesentlichen die Verletzung und falsche Anwendung verschiedener Rechtsnormen geltend, darunter das L.G. 17/1993, das L.G. 9/2018, das DLH 38/1993 (in der Fassung von 1996), die Artikel 23, 42 und 97 der italienischen Verfassung, Art. 873 ZGB sowie den Bauleitplan und den Wiedergewinnungsplan der Gemeinde Toblach.

In der Folge reichte die Rekursstellerin bei der Gemeinde ein überarbeitetes Bauprojekt ein, welches mit Maßnahme Nr. 55 des Bürgermeisters vom 20. Dezember 2024 genehmigt wurde. Die Genehmigung erfolge jedoch unter der Auflage, dass, „aufgrund der Tatsache, dass es sich um eine Hofaussiedlung gehandelt hat, [muss] die grundbücherliche Eintragung Art. 39 Lg. 9/2018 vermerkt werden [muss]“.

Die Rekursstellerin kam dieser Auflage nach, hält die auferlegte Konventionierungspflicht der gesamten oberirdischen Baumasse jedoch für rechtswidrig und reichte daher gegen die Auflage den unter AR Nr. 21/2025 angeführten Rekurs ein.

Der Rekurs stützt sich auf folgende Anfechtungsgründe:

1. „Verletzung und falsche Anwendung von Art. 7 Landesgesetz 17/1993 sowie Art. 3 Regionalgesetz 13/1993 sowie Art. 3 Gesetz 241/1990 und Ermessensmissbrauch wegen unterlassener Begründung“.

Es wird die Verletzung und falsche Anwendung von Art. 7 L.G. 17/1993 sowie Art. 3 R.G. 13/1993 sowie Art. 3 Gesetz 241/1990 geltend gemacht, ebenso wie Ermessensmissbrauch, weil die Maßnahme nicht begründet sei. Nach Ansicht der Rekursstellerin fehle der Verweis auf die gesetzlichen Bestimmungen auf deren Grundlage bei Aussiedlung der Hofstelle die Auferlegung der Bindung „Wohnungen für Ansässige“ auf die gesamte oberirdische Baumasse der alten Hofstelle zu erfolgen habe. Auch bei gebundenen Maßnahmen bestehe nämlich die Pflicht die rechtlichen und faktischen Gründe, die die Maßnahme rechtfertigen, anzugeben, insbesondere, wenn es sich, wie im Anlassfall, um eine Maßnahme mit belastender Wirkung handle.

2. „Verletzung und falsche Anwendung von Art. 7 und 11/bis des Landesgesetzes 17/1993 sowie von Art. 3 und 13 des Regionalgesetzes 13/1993 sowie Art. 3 und 10bis des Gesetzes 241/1990“.

Die Rekursstellerin rügt die unterlassene Mitteilung der Hinderungsgründe, da die Auflage der 100% Konventionierungspflicht einer teilweisen Ablehnung des Bauantrages gleichkomme, weshalb diese mit den Formalitäten von Art. 7 und 11 bis L.G. 17/1993, Art. 3 und 13 R.G. 13/1993 sowie Art. 3 und 10 bis Gesetz 241/1990 hätte mitgeteilt werden müssen.

3. „Verletzung und falsche Anwendung des Landesgesetzes 9/2018, und dort insbesondere von Art. 76“.

Die Rekursstellerin führt an, dass gemäß Art. 76 L.G. 9/2018 (LGRL) der Bürgermeister die Baugenehmigung aufgrund eines Vorschlages des Verfahrensverantwortlichen erlässt oder ablehnt. Einen solchen hätte es im Anlassfall nicht gegeben.

4. „Verletzung und falsche Anwendung des Landesgesetzes 9/2018, des DLH 38/1993 in der im Jahre 1996 geltenden Fassung, der Art. 23, 42 und 97 der italienischen Verfassung, des ersten Zusatzprotokolls der europäischen Konvention zum Schutz der Menschenrechte, des italienischen Zivilgesetzbuches, des Bauleitplanes der Gemeinde Toblach und des Wiedergewinnungsplanes von Toblach. Ermessensmissbrauch wegen unterlassener Begründung, Faktenfehlbewertung, offensichtlicher Unlogik und Widersprüchlichkeit zwischen verschiedenen Verwaltungsakten“ .

Die Rekursstellerin bringt vor, dass das Bauvorhaben den Wiedergewinnungsplan in der seinerzeit abgeänderten Fassung umsetze und die von der Gemeinde Toblach in der angefochtenen Baugenehmigung auferlegte Bindung auf einer falschen Sachverhaltsbewertung sowie auf Rechts- und Ermessensfehlern beruhe.

Sie macht geltend, dass – entgegen der Annahme der Gemeinde – mit dem Bauvorhaben keine Aussiedlung einer Hofstelle erfolge. Die Hofstelle des früheren „AUs“ sei bereits in den 1990-er Jahren ausgesiedelt worden; das gegenständliche Projekt betreffe lediglich den Abbruch der bestehenden Gebäude und den Wiederaufbau als Wohnanlage auf denselben Parzellen. Die Auflage der Gemeinde stütze sich daher auf eine Faktenfehlbewertung.

Darüber hinaus führt die Rekursstellerin aus, dass die von der Gemeinde auferlegte Bindung der gesamten oberirdischen Baumasse als „Wohnungen für Ansässige“ im Widerspruch zu einer früheren Verwaltungsentscheidung – nämlich der seinerzeitigen Ermächtigung zur Aussiedlung – stehe sowie zur damals geltenden Gesetzeslage. Zum Zeitpunkt der ursprünglichen Aussiedlung sei die Bindung, gemäß Art. 69 des Einheitstextes der Landesraumordnungsgesetze genehmigt mit DLH 38/1993, nur für jene landwirtschaftlichen Teile der Bauparzellen vorgesehen gewesen, die in Wohnkubatur umgewidmet werden sollten und habe einer zehnjährigen Dauer unterlegen. Für die Bauparzellen 118 und 505 sei diese Bindung auch im Grundbuch angemerkt worden (Dok. 32). Die Auferlegung einer neuen und wesentlich restriktiveren Bindung, zu der die Gemeinde die Rekursstellerin im Jahr 2024/2025 verpflicht, verletze daher sowohl den Vertrauensschutz der Eigentümerin als auch das Prinzip der Rechtssicherheit.

Ferner bringt die Rekursstellerin vor, die Gemeinde habe mit der im Jahre 2008 erfolgten Abänderung des Wiedergewinnungsplans einen neuen baurechtlichen Kontext geschaffen und damit festgelegt, dass es sich bei dem betroffenen Bestand nicht mehr um eine Hofstelle handle, sondern um „freie“ Kubatur. Die Anwendung der heutigen Regelung der Hofaussiedlung auf das gegenständliche Projekt stehe daher im Widerspruch zum geltenden Wiedergewinnungsplan.

Sie macht weiter geltend, dass für Mischzonen, wie der streitgegenständlichen, gemäß Art. 38 LGRL nur jener Teil der Baumasse der Bindung „Wohnungen für Ansässige“ unterliege, die durch die Baumaßnahme neu der Wohnnutzung zugeführt werde, wobei mindestens 60% des neuen Wohnvolumens zu konventionieren seien. Selbst wenn man berücksichtige, dass Toblach zu den Gemeinden zähle, in denen eine 100prozentige Konventionierung (der in Wohnung umgewandelten Kubatur) Anwendung finde, erfülle das Projekt diese Vorgabe.

Die Auferlegung der Bindung auf die gesamte Baumasse sei somit rechtswidrig und stehe im Widerspruch zur im Projekt enthaltenen Konventionierungsberechnung, die den gesetzlichen Anforderungen und dem zum Zeitpunkt der Aussiedlung geltenden Konventionierungsausmaß entspreche.

5. „Verfassungswidrigkeit der Landesgesetze auch wegen Widerspruch zur europäischen Konvention für Menschenrechte“.

Die Rekursstellerin bringt vor, dass das Eigentum ein absolutes Recht darstelle, das gemäß der italienischen Verfassung und der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) nur dann eingeschränkt werden dürfe, wenn dies Zielen des allgemeinen Interesses dient.

Die derzeitige Regelung zur Bindung von „Wohnungen für Ansässig“ verstoße gegen Art. 42 der italienischen Verfassung und gegen das Verhältnismäßigkeitsprinzip, da die im Landesgesetz enthaltenen Nutzungsbeschränkungen nicht geeignet seien, die soziale Funktion des Eigentums zu gewährleisten oder den Zugang zu Wohnraum für alle zu fördern.

Diese gebundenen Wohnungen könnten nur von Personen benutzt werden, die bestimmte Voraussetzungen erfüllten. Dies führe zu einer Einschränkung der Bewegungsfreiheit innerhalb Italiens und der Europäischen Union, ohne dass damit notwendigerweise die angestrebte soziale Funktion erreicht werde das Eigentum allen zugänglich zu machen.

Zudem sei die Bindung dauerhaft und unauflöslich, sodass eine Umwidmung – etwa von einer Wohnung in Büro im Ortszentrum oder in Mischzonen – auf ewig ausgeschlossen sei. Wer eine solche Bindung übernimmt, müsse die Immobilie dauerhaft als Wohnung nutzen, selbst wenn die Raumordnung eine andere Nutzung zuließe.

Die Verfassungswidrigkeit werde noch offensichtlicher, wenn die Bestimmungen in der Weise ausgelegt werden wie es die Gemeinde Toblach praktiziere. Diese verlange nämlich, dass nicht nur das neue Wohnvolumen im Zuge einer Aussiedlung mit der Bindung „Wohnen für Ansässige“ versehen werden, sondern nachträglich auch das bereits bestehende Wohnvolumen. Dies führe faktisch zu einer doppelten Belastung des Eigentums, was einer Enteignung ohne Entschädigung gleichkäme.

Am 24. März 2025 reichte die Rekursstellerin ein Varianteprojekt zum genehmigten Bauvorhaben ein.

Mit Schreiben vom 2. April 2025 teilte der Bürgermeister der Gemeinde Toblach der Rekursstellerin – „wie Ihnen bereits klargelegt und um den Sachverhalt noch einmal zu bekräftigen“ - mit, dass die gesamte Kubatur des „AUes“ der Konventionierungspflicht im Sinne des Art. 39 L.G. 9/2018 unterliegt und legte, die laut Gemeinde geltende Rechtslage nochmals dar.

Mit weiterem Schreiben vom 23. April 2025 informierte der Bürgermeister, dass die Gemeindebaukommission in der Sitzung vom 16. April 2025 ein positives Gutachten zum eingereichten Varianteprojekt abgegeben habe. In diesem Gutachten verwies die Kommission u.a. erneut auf die vollständige Konventionierungspflicht der gesamten Wohnkubatur, gemäß Art. 37, Abs. 5 L.G. 9/2018.

Gegen die beiden Schreiben des Bürgermeisters von Toblach richten sich die zusätzlichen Anfechtungsgründe, mit denen die Rekursstellerin die Anfechtungsgründe 1, 2, 4 und 5 des einleitenden Rekurses – mit entsprechender Anpassung - erneut vorbringt.

Die Gemeinde Toblach ließ sich in beide Verfahren, vertreten durch die Staatsadvokatur, ein und beantragte hinsichtlich des Rekurses sub AR. Nr. 157/2024 vorrangig die Erklärung der Unverfolgbarkeit des Rekurses, da infolge des neu eingereichten Projektes das Interesse der rekursstellenden Partei auf eine Entscheidung über das ursprüngliche Projekt weggefallen sei.

Hinsichtlich des Rekurses unter AR Nr. 21/2025 und der zusätzlichen Anfechtungsgründe beantragte die Gemeinde die kostenpflichtige Abweisung wegen Unstatthaftigkeit, Unzulässigkeit, Unverfolgbarkeit und Unbegründetheit. In Bezug auf die zusätzlichen Anfechtungsgründe führte sie insbesondere aus, das Schreiben des Bürgermeisters vom 2. April 2025 stelle keinen anfechtbaren Verwaltungsakt dar, sondern lediglich eine erläuternde Mitteilung zur Rechtslage, aus der sich kein unmittelbarer schädigender Eingriff in die Rechtsposition der Rekrusstellerin ergebe. Auch das Schreiben, mit dem das positive Gutachten der Gemeindebaukommission vom 16. April 2025 mitgeteilt wurde, sei ein verfahrensinterner, nicht selbstständig anfechtbarer Akt, der der nachfolgenden Baugenehmigung vorgelagert sei.

In Hinblick auf die Sachverhandlung hinterlegten beide Parteien Schriftsätze und Repliken.

Mit Schriftsatz vom 11. November.2025 beantragte die Rekursstellerin - im Lichte der von der Gemeinde vorgebrachen Einwände zur Anfechtbarkeit des Gutachtens der Gemeindekommission für Raum und Landschaft und unter Hinweis darauf, dass die Baugenehmigung für das Varianteprojekt bislang nicht erteilt worden war - die Vertagung der heutigen öffentlichen Verhandlung. Zur Begründung führte sie aus, dass es aus Gründen der Verfahrensökonomie und im Interesse einer einheitlichen rechtlichen Beurteilung zweckmäßig erscheine, die Entscheidung über die Streitsache bis zur formellen Ausstellung der Baugenehmigung zum Varianteprojekt aufzuschieben, zumal das Gutachten der Gemeindekommission für Raum und Landschaft, gemäß Bauordnung eine Gültigkeit von einem Jahr aufweise.

Bei der öffentlichen Verhandlung vom 12. November 2025 verwies die Verteidigung der Rekursstellerin sowohl im Verfahren sub AR Nr. 157/2024 als auch im Verfahren sub AR Nr. 21/2025 auf den gestellten Vertagungsantrag. Die Gemeinde widersetzte sich diesem Antrag und brachte vor, die besonderen Voraussetzungen für eine Vertagung im Sinne des Art. 73 Abs. 1- bis VwPO lägen nicht vor.

Beide Rekurse – Nr. 157/2024 und Nr. 21/2025 – wurden samt dem Vertagungsantrag zur Entscheidung einbehalten.

Präjudizielle wird die Zusammenlegung der Rekurse Nr. 157/2024 und Nr. 21/2025 aufgrund der subjektiven Identität der Prozessparteien und des sachlichen Zusammenhanges angeordnet.

Dem Antrag auf Vertagung kann nicht stattgegeben werden, da die Streitsache reif für die Entscheidung ist. Nach Art. 73, Absatz 1- bis der VwPO ist eine Vertragung der Diskussionsverhandlung nur in Ausnahmefällen zulässig. Ein solcher Ausnahmefall liegt nicht vor.

Aus dem Antrag lässt sich zudem ableiten, dass eine Vertagung um etwa ein Jahr begehrt wird, bis zur formellen Ausstellung der Baugenehmigung für das Varianteprojekt (vgl. das Gutachten der Gemeindebaukommission hat ein Jahr Gültigkeit). Eine derart weitreichende Vertagung würde dem Grundsatz der zügigen Entscheidung der Gerichtsverfahren widersprechen. und ist daher unzulässig.

Nach Auffassung des Kollegiums erscheint vielmehr eine zeitnahe Klärung der Rechtsfrage betreffend die Konventionierungspflicht – auch im Hinblick auf das Varianteprojekt, das bislang nicht genehmigt wurde, jedoch gemäß dem positiven Gutachten der Baukommission ebenfalls der Verpflichtung zur vollständigen Konventionierung unterliegt – zweckmäßig. Eine rasche Entscheidung trägt zur Rechtssicherheit bei und kann weitere Rekurse gegebenenfalls vorbeugen.

Die Entscheidung über die gegenständlichen Rekurse beeinträchtigt in keinem Fall die Verteidigungsrechte der Rekursstellerin. Diese bleibt befugt, gegen etwaige zukünftige Maßnahmen der Gemeinde im Zusammenhang mit dem Bauprojekt neuerlich Rekurs einzureichen, sofern sie diese für rechtswidrig erachtet.

Nun kann zur Prüfung der Rekurse übergegangen werden.

Der Rekurs Nr. 157/2024 ist unverfolgbar.

Das Bauprojekt, das Gegenstand der Streitsache sub AR Nr. 157/2024 war, wurde durch ein neues Vorhaben ersetzt, zu dem auch ein Varianteprojekt eingereicht wurde. Das überarbeitete Projekt wurde von der Gemeinde genehmigt und die damit verbundene Pflicht zur Konventionierung der Baumasse ist Gegenstand des Verfahren Nr. 21/2025.

Gemäß gängiger Rechtsprechung kann, nach Art. 35 Abs. 1, Buchstabe c) VwPO, das Gerichtsverfahren für unverfolgbar erklärt werden, wenn infolge der während des Verfahrens eintretender Umstände kein Interesse an einer Entscheidung über den Rekurs besteht (vgl. TAR Rom Nr. 15443/2025).

Mit der Einreichung eines neuen Projektes - aus dessen Unterlagen kein Vorbehalt zur Aufrechterhaltung des ursprünglichen Projektes hervorgeht - hat die rekursstellende Gesellschaft zu erkennen gegeben, dass sie das erste Bauvorhaben aufgeben will und damit indirekt auch das entsprechende Gerichtsverfahren, um mit dem neuen Projekt jenes Lebensgut zu erlangen, das durch die Ablehnung des ursprünglichen Projektes, die dem gegenständlichen Streitverfahren zugrunde liegt, vereitelt wurde.

Der Rekurs ist daher unverfolgbar, da kein Interesse mehr an der Entscheidung über die Ablehnung der Baugenehmigung zum ursprünglichen Projekt besteht.

Der Rekurs Nr. 21/2025 und die zusätzlichen Anfechtungsgründe können aufgrund der Identität der geltend gemachten Rechtsverletzungen gemeinsam behandelt werden.

Die zusätzlichen Anfechtungsgründe sofern sie sich gegen das Schreiben des Bürgermeisters vom 23. Aprile 2025 richten, mit welchem das positive Gutachten der Gemeindebaukommission zum Varianteprojekt mitgeteilt wurde, sind unzulässig. Bei diesem Schreiben handelt es sich um eine verfahrensinterne Mitteilung, der kein eigenständiger Maßnahmencharakter zukommt und die daher nicht eigenständig anfechtbar ist.

Auf den Einwand der Gemeinde, dass aus denselben Gründen auch das Mitteilungsschreibens des Bürgermeisters vom 2. Aprile 2025 nicht anfechtbar sei, braucht nicht näher eingegangen zu werden, da die diesbezüglichen vorgebrachten zusätzlichen Anfechtungsgründen, wie nachfolgend näher dargelegt wird, unbegründet sind.

Dies vorausgeschickt, erscheint es dem Kollegium zweckmäßig, zunächst den Streitgegenstand zu bestimmen.

Mit Maßnahme Nr. 55 vom 20. Dezember 2024 hat der Bürgermeister von Toblach das von der Rekursstellerin eingereichte Bauprojekt betreffend den „Abbruch des bestehenden Gebäudes und Wiederaufbau der Wohnanlage »AU« auf der B.p. 118, B.p. 1024, B.p. 505, G.p. 116 K.G. Toblach grundsätzlich genehmigt. Die Genehmigung wurde jedoch mit der Auflage verbunden, im Grundbuch die Bindung, gemäß Art. 39 des L.G. 9/2018, anzumerken, da es sich bei den Liegenschaften „ um eine Hofaussiedlung gehandelt hat“.

Die Verwaltungsrechtsprechung erkennt seit Langem die Zulässigkeit bedingter Verwaltungsakte, insbesondere bei Baurechtsmaßnahmen, an (vgl. Staatsrat, V, Nr. 7762/2004; IV, Nr. 6260/2011 und Nr. 3447/2013; VI, Nr. 5615/2015). Danach stellt es eine unnötige und nicht durch öffentliches Interesse gerechtfertigte Erschwernis dar, ein Verfahren auszusetzen, wenn dessen Fortführung möglich ist, indem man es von der aufschiebenden Bedingung eines vorgelagerten Verfahrens abhängig macht (vgl. Staatsrat, VI, Nr. 5615/2015 und Nr. 1952/2023; IV, Nr. 3447/2013 sowie Nr. 2366/2018).

Im vorliegenden Fall betrifft die Bedingung die grundbücherliche Anmerkung der Bindung „Wohnungen für Ansässige“ auf der bestehenden Baumasse.

Gegenstand dieses Rechtstreites ist somit nicht die Erteilung der Baugenehmigung als solche, sondern ausschließlich die beigefügte Auflage zur vollständigen Konventionierung der bestehenden Baumasse. Dieses Zusatzelement erachtet die Rekursstellerin als rechtswidrig.

Nach dieser notwendigen Vorbemerkung kann zur Prüfung der Anfechtungsgründe übergegangen werden.

Die Auflage verpflichtet zur Einhaltung der einschlägigen Bestimmungen des LGRL, gemäß denen hinsichtlich der baulichen Nachbesetzung einer aufgelassenen Hofstelle die bestehende Baumasse als „Wohnungen für Ansässige“ zu konventionieren ist. Als gesetzliche Verpflichtung war sie für die Gemeinde zwingend und ließ keinen Ermessensspielraum zu.

Mit der Feststellung, dass die betroffenen Liegenschaften eine aufgelassene Hofstelle darstellen, hat die Gemeindein die faktischen Elemente in der angefochtenen Maßnahme eindeutig benannt. Zugleich wurde mit dem Hinweis auf Art. 39 L.G. 9/2018 die maßgebliche rechtliche Grundlage ausdrücklich angegeben. Damit enthält, die Auflage sowohl eine klare Tatsachengrundlage als auch eine präzise rechtliche Herleitung. Beides genügt den Anforderungen an die Begründung einer Auflage, die auf die Einhaltung einer Rechtsnorm abzielt, umfänglich und lässt weder den maßgeblichen Sachverhalt noch die Rechtsgrundlage im Unklaren. Dass die Rekursstellerin den Inhalt der Auflage ohne Weiteres nachvollziehen konnte, zeigt zusätzlich der detaillierte vierte Anfechtungsgrund, mit dem die Auflage inhaltlich angegriffen wird. Und bereits in ihrer Stellungnahme zu den Ablehnungsgründen des vorherigen Projektes hatte sie die Bindungspflicht ausdrücklich angesprochen (Dok. 4.3 Gemeinde).

Mit Schreiben vom 2. April 2025, das einleitend festhält: wie Ihnen bereits klargelegt und um den Sachverhalt noch einmal zu bekräftigen, hat die Gemeinde erneut und ausführlich erläutert, dass auf das gegenständliche Bauprojekt – betreffend eine aufgelassene Hofstelle - die Sonderregelung des Art. 37, Abs. 5 LGRL Anwendung findet, welche auf die Bindung gemäß Art. 39 LGRL verweist.

Vor diesem Hintergrund liegt der im ersten Anfechtungsgrund sowie im zweiten der zusätzlichen Anfechtungsgründe geltend gemachte Begründungsmangel nicht vor.

Ebenso wenig liegt eine Verletzung von Art. 11/ bis L.G. 17/1993 vor. Diese Bestimmung verpflichtet dazu, vor Erlass einer negativen Maßnahme die Hinderungsgründe mitzuteilen.

Wie bereits ausgeführt, stellt die Auflage zur Konventionierung der bestehenden Baumasse jedoch keinen negativen Verwaltungsakt dar, sondern ein Zusatzelement der erteilten Baugenehmigung, mit dem die gesetzlich vorgesehene Bindungspflicht umgesetzt werden soll. Die Maßnahme unterlag daher nicht den besonderen Verfahrensanforderungen des Art. 11/ bis .

Auch der zweite Anfechtungsgrund bzw. der erste der zusätzlichen Anfechtungsgründe erweisen sich somit als unbegründet.

Aus denselben Gründen greift die behauptete Verletzung des Art. 79 L.G. 9/2018 nicht. Diese Bestimmung betrifft allein das Verfahren zum Erlass der Baugenehmigung, die hier nicht Streitgegenstand ist. Die strittige Auflage ist, wie bereits gesagt, ein Zusatzelement der erteilten Baugenehmigung, das keinem eigenständigen Genehmigungsverfahren nach Art. 79 L.G. 9/2018 unterliegt.

Mit dem vierten Anfechtungsgrund bestreitet die Rekursstellerin, dass die gesamte Baumasse des Bauprojektes der von der Gemeinde auferlegten Konventionierungspflicht unterliegt. Nach ihrer Auffassung sei die Wohnkubatur der ehemaligen Hofstelle als „freie Kubatur“ zu qualifizieren.

Zur Begründung führt sie im Wesentlichen zwei Argumente an: zum einen sei, gemäß dem tempus regit actum -Grundsatz, bei der Nachnutzung der aufgelassenen Hofstelle, auf die zum Zeitpunkt der Aussiedlung im Jahr 1996 geltenden Bestimmungen abzustellen. Damals habe nach Art. 95 des Einheitstextes der Landesraumordnungsgesetze (D.L.H. 38/1993) das Wohnvolumen, das auf den Flächen der Hofstelle durch Umwandlung der landwirtschaftlichen Kubatur errichtet werden konnte, der 10-jährigen Bindung des konventionierten Wohnbaues nach Art. 69 unterlegen, die auch im Grundbuch eingetragen worden sei. Daraus folge, dass heute – über dreißig Jahre später- nicht die aktuell geltenden Bestimmungen für Hofaussiedlungen, welche eine unbefristete Konventionierung der gesamten Baumasse als „Wohnungen für Ansässige“ vorsehen, herangezogen werden könnten.

Zum anderen macht die Rekursstellerin geltend, dass die städtebauliche Umgestaltung durch den Wiedergewinnungsplan aus dem Jahre 2008 die Anordnung und Nutzbarkeit der bestehenden Volumina neu geregelt habe. Die nun vorgesehenen Baueingriffe unterlägen daher den allgemeinen Bestimmungen für Baulichkeiten in Mischzonen (Wohnbauzonen) und nicht den besonderen Regeln für Hofaussiedelungen.

Die Argumente überzeugen nicht.

Das Kollegium verweist auf die gefestigte Rechtsprechung dieses Verwaltungsgerichtes (Urteile Nr. 202/2015, bestätigt mit Urteil des Staatsrates Nr. 3557/2021, und Urteil Nr. 226/2015), von der auch im vorliegenden Fall nicht abzuweichen ist. Diese Rechtsprechung widerspricht der Auffassung der Rekursstellerin, wonach bei Aussiedlung und Nachnutzung einer Hofstelle stets die zum Zeitpunkt der Aussiedlung geltenden Bestimmungen anzuwenden seien.

Die Rekursstellerin wendet das tempus regit actum- Prinzip nicht zutreffend an, da sie fälschlich davon ausgeht, Aussiedlung und Nachnutzung seien Teil desselben ursächlichen Vorgangs.

Wie bereits von der genannten Rechtsprechung im Zusammenhang mit Art. 79 L.G. 13/1997 – der inhaltlich dem geltenden Art. 39 LGRL entspricht – klargestellt wurde, handelt es sich bei der Verlegung und der Nachnutzung einer Hofstelle nicht um zwei Phasen eines einheitlichen Sachverhalts, sondern um zwei selbständige Vorgänge, die – sofern sie nicht zeitgleich erfolgen – jeweils der zum Zeitpunkt ihres Vollzugs maßgeblichen Rechtslage unterliegen.

Die Verlegung der Hofstelle ins landwirtschaftliche Grün beginnt mit der Erteilung der Baubewilligung und endet mit der Fertigstellung der neuen Hofstelle. Sie ist rechtlich vollständig unabhängig von der späteren Nutzung der freigewordenen Flächen und wird durch diese weder bedingt noch beeinflusst.

Die Nachnutzung der Flächen der alten Hofstelle unterliegt den städtebaulichen Vorschriften der jeweiligen Zone, ergänzt durch die spezifischen Bestimmungen zur Hofaussiedlung. Sie stellt eine eigenständige Baumaßnahme dar und ist nicht Teil der Aussiedlung. Weder für die Neuerrichtung der Hofstelle noch für die Nachnutzung ist ein besonderes Planungsinstrument erforderlich; die jeweils geltenden zonalen Bestimmungen sind ausreichend.

Für die Nachnutzung gelten zudem die Sonderregelungen zur Hofaussiedlung, die auch eine ausgleichende Funktion erfüllen, da durch die Aussiedlung eine erhebliche Volumenvermehrung entsteht und eine zusätzliche Fläche im landwirtschaftlichen Grün versiegelt wird.

Da die Nachnutzung nicht ihren Ursprung in der Aussiedlung selbst hat, sondern diese lediglich eine tatsächliche Voraussetzung für die erneute Nutzung der Flächen und Gebäude an der alten Hofstelle bildet, unterliegt sie nicht den zum Zeitpunkt der Aussiedlung geltenden Bestimmungen, sondern ausschließlich der Rechtslage, die bei Erteilung der Baugenehmigung für die Nachnutzung maßgeblich ist.

Für den vorliegenden Fall ist daher die ratione temporis anwendbare Bestimmung des Art. 37 Abs. 5 LGRL heranzuziehen, die für die Nachnutzung einer Hofstelle Folgendes festlegt: „…… Die bestehende Baumasse muss für Wohnungen für Ansässige gemäß Artikel 39 bestimmt werden und kann vom geschlossenen Hof abgetrennt werden. Unbeschadet der Bestimmungen laut Artikel 33 kann die Gemeinde mit dem Interessenten/der Interessentin eine Raumordnungsvereinbarung betreffend die Umnutzung der Erdgeschosszone am ursprünglichen Standort abschließen…. . “

Art. 39 des LGRL, auf den die Bestimmung verweist, regelt die Bindungspflichten.

Damit ist klar, dass die bestehende Baumasse der ursprünglichen Hofstelle des AUes, für „Wohnungen für Ansässige“ gemäß Art. 39 LGRL bestimmt werden muss. Die von der Gemeinde erteilte Auflage, die bestehende Baumasse dieser Bindung zu unterwerfen, ist daher vollkommen rechtmäßig.

Die weitere Behauptung die Änderung des Wiedergewinnungsplan im Jahr 2008 hätte dazu geführt, dass der geplante Baueingriff nur den allgemeinen Bestimmungen für Mischzonen unterliegt, ist nicht nachvollziehbar und entbehrt jeder rechtlichen Grundlage.

Abgesehen davon, dass die von der Rekursstellerin vertretene Auslegung im Wiedergewinnungsplan selbst keinerlei konkrete Entsprechung findet, ergeben sich die mit dem genehmigten Baueingriff verbundenen Bindungspflichten unmittelbar aus den im LRGL vorgesehenen Bestimmungen zur Hofaussiedlung, welche dem Wiedergewinnungsplan in der Normenhierarchie übergeordnet sind und daher nicht von einem Planungsinstrument aufgehoben oder geändert werden könnten.

Der Behauptung der Rekursstellerin, das Verwaltungsgericht hätte in seiner jüngsten Rechtsprechung den Grundsatz verworfen, wonach das Gesetz jeglichem Planungsinstrument übergeordnet ist, muss entschieden widergesprochen werden. Im Urteil Nr. 192/2024, auf das sich die Rekursstellerin wahrscheinlich bezieht, wurde festgehalten, dass „im Rahmen des Prinzips der vertikalen Subsidiarietät (Art. 118 Abs. 1 der Verfassung ) der Vorrang zwischen Landesbestimmungen und Stadtplanung eher nach der Regel der „Zuständigkeiten“ als jener der „Hierarchie“ zu lösen sei ….und dass nach diesem Kriterium auszuschließen sei, dass „die konkreten und spezifischen Bestimmungen des Durchführungsplans durch die nachfolgenden abstrakten und allgemeinen Bestimmungen mit Verordnungscharakter der Landesverwaltung aufgehoben, geändert oder ergänzt worden seien“ .

Dieses Urteil betrifft das Verhältnis zwischen Rechtsquellen zweiten Grades, nämlich einer Verordnung des Landes (D.L.H. Nr. 24/2020) und einem kommunalen Durchführungsplan. Es befasst sich nicht mit dem Verhältnis zwischen Rechtsquellen unterschiedlichen hierarchischen Ranges, wie jenem zwischen dem Landesgesetz für Raum und Landschaft einerseits und einem kommunalen Planungsinstrument anderseits. Dieses Verhältnis ist – entsprechend der Hierarchie der Rechtsquellen – nach dem Vorrang des Gesetzes zu lösen.

Aus dem Gesagten ergibt sich, dass auch der vierte Anfechtungsgrund bzw. der dritte der zusätzlichen Anfechtungsgründe unbegründet sind.

Mit dem letzten Anfechtungsgrund des einleitenden Rekurses sowie der zusätzlichen Anfechtungsgründe rügt die Rekursstellerin die Verletzung des Eigentumsrechtes nach Art. 42 der italienischen Verfassung und Art. 1 des Zusatzprotokolls zur EMRK. Sie behauptet, die im LGRL vorgesehenen Nutzungsbeschränkung zugunsten der „Wohnungen für Ansässige“ seien unverhältnismäßig und nicht geeignet, die soziale Funktion des Eigentums zu gewährleisten.

Die Rekursstellerin erachtet die Verfassungswidrigkeit als besonders evident, wenn man – wie nach Ansicht der Gemeinde Toblach – die Bestimmungen so auslegt, dass aufgrund einer vor rund 30 Jahren erfolgten Aussiedlung einer Hofstelle, in Abweichung zu den seinerzeit geltenden Bestimmungen, das gesamte Volumen, einschließlich des bestehenden Wohnvolumens als „Wohnungen für Ansässige“ gebunden werden muss.

Die Argumentation überzeugt nicht.

Die Bestimmungen über die „Wohnungen für Ansässige“ , wonach neu geschaffene Wohnkubatur für Ansässige bestimmt ist, stellen keine verfassungswidrige Einschränkung des ius aedificandi dar. Die Regelung verfolgt das gewichtige öffentliche Interesse, in einem Gebiet wie Südtirol, das durch geografisch bedingte Knappheit an Bauland und eine starke touristische Prägung gekennzeichnet ist, leistbare Wohnungen für die ortsansässige Bevölkerung zu schaffen. Die Bestimmungen sind verhältnismäßig, da sie weder das Eigentum entleeren, noch die Nutzungsmöglichkeiten vollständig beseitigen, sondern eine sozialpolitisch begründete Zweckbindung vorsehen um den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten. Sie stehen daher mit den verfassungs- und menschenrechtlichen Vorgaben zum Schutz des Eigentums und seiner sozialen Funktion im Einklang.

Zur weiteren Behauptung der Rekursstellerin, die Liegenschaften seien bereits bei der Aussiedlung mit der damals vorgesehenen Bindung belastet worden und würden nunmehr „zweifach“ belastet, was einer Enteignung ohne Entschädigung gleichkomme, verweist das Kollegium zunächst auf die Ausführungen zum vorherigen Anfechtungsgrund. Ergänzend ist festzuhalten, dass aus den Grundbuchunterlagen hervorgeht, dass auf der alten Hofstelle (Bpp. 118 und 505) im Jahre 1996 eine Konventionierungsbindung gemäß Art. 68 des DLH 38/1993 und im Jahre 2010 eine weitere, gemäß Art. 79 des L.G. 13/1997, angemerkt wurde. Da in beiden Fällen kein Bauvorhaben umgesetzt wurde, blieb die Bindung rein theoretisch, ohne dass auf der alten Hofstelle eine konkrete Baumasse für das „Wohnen für Ansässige“ entstand ist.

Auch dieser Anfechtungsgrund ist unbegründet.

Die anderen nicht ausdrücklich behandelten Erwägungen und Einwände - sofern nicht bereits ausdrücklich angenommen oder verworfen - sind als absorbiert zu betrachten, da sie seitens des Kollegiums für die Entscheidungsfindung als irrelevant erachtet wurden und jedenfalls nicht zu einer gegenteiligen Entscheidung hätten führen können.

Zusammenfassend gilt, dass die Anfechtungsgründe des Rekurses Nr. 21/2025 unbegründet sind und die zusätzlichen Anfechtungsgründe zum Teil unzulässig und zum Teil unbegründet sind.

Abschließend ist zu sagen, dass der Rekurs sub AR Nr. 157/2024 unverfolgbar ist, der Rekurs sub AR Nr. 21/2025 unbegründet und die Anfechtungsgründe teils unzulässig und teils unbegründet sind.

Die Kosten gehen zu Lasten der unterlegenen Partei.

A.D.G.

Das Verwaltungsgericht – Autonome Sektion für die Provinz Bozen – entscheidet über die eingangs genannten zusammengelegten Rekurse wie folgt:

- erklärt den Rekurs Nr. 157/2024 für unverfolgbar;

- erklärt die Anfechtung des Schreibens des Bürgermeisters von Toblach vom 23 April 2025 für unzulässig;

- weist den Rekurs Nr. 21/2025 und die zusätzlichen Anfechtungsgründe ab.

Verurteil die Rekursstellerin zum Kostenersatz zu Gunsten der Gemeinde Toblach in Höhe von Euro 4.000,00 (viertausend/00), zuzüglich MwST., Fürsorgebeitrag und Zusatzzahlungen laut Gesetz.

Dieses Urteil ist von der Verwaltungsbehörde zu befolgen.

So entschieden in Bozen in nichtöffentlicher Sitzung am 12. November 2025 mit der Beteiligung der Richter:

EP CH, Präsident

Edith Engl, Gerichtsrat, Verfasserin

Alda Dellantonio, Gerichtsrat

Andrea Sacchetti, Gerichtsrat

DIE VERFASSERIN	DER PRÄSIDENT
Edith Engl	EP CH

DER GENERALSEKRETÄR