Pubblicato il 30/03/2026

N. 05896/2026 REG.PROV.COLL.

N. 13614/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Quater)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 13614 del 2024, proposto da
Comune di Pomezia, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Giuseppe Sessa, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

FA n. 891/2019 Gruppo Bonifaci S.r.l., in persona dei Curatori Fallimentari, non costituito in giudizio;

per l’accertamento e la declaratoria

dell’inadempimento da parte del FA n. 891/2019 Gruppo Bonifaci Srl dell’obbligo di cessione al Comune di Pomezia delle aree identificate al Catasto terreni del Comune di Pomezia al Foglio 11, particelle: 2861; 2872; 2868; 2865; 2870; 2887; 3201; 3067; 3199; 2898; 2874; 2875; 2889; 2860; 2864; 3200; 2893; 2876; 2878; 2863; 3199, 2522 sub 2 e 2522 sub 501, ex art. 11 della Convenzione urbanistica (Comprensorio P6) stipulata tra il Comune di Pomezia e la SU RK S.r.l. (ora Fall.to Gruppo Bonifaci Srl), con atto rogato dal Notaio Avv. Renato Ciocci, Registrato a Roma il 6 novembre 1989 al n. 54850 serie 1B e Trascritto a Roma 2 il 9 novembre 1989 al n. 41002 R.G. e n. 28231 R.P.,

e per l’effetto disporre il trasferimento della proprietà di tali terreni al Comune di Pomezia, e, conseguentemente, ordinare al Conservatore dei Registi Immobiliari e al Direttore dell’U.T.E. territorialmente competenti, di provvedere, ciascuno secondo le proprie attribuzioni, alla trascrizione di tale decisione, con esonero di quest’ultimi da qualunque responsabilità.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 24 febbraio 2026 la dott.ssa ES NT RO e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con il presente ricorso, notificato in data 12 dicembre 2024 ai curatori del FA n. 891/2019 Gruppo Bonifaci S.r.l. e depositato il 16 dicembre 2024, il Comune di Pomezia è insorto dinanzi a questo Tribunale per ottenere l’accertamento e la declaratoria dell’inadempimento dell’obbligo di cessione delle aree di cui all’art. 11 della Convenzione urbanistica (Comprensorio P6) stipulata tra il medesimo Comune e la Società SU RK S.r.l. (ora Fall.to Gruppo Bonifaci) in data 21 ottobre 1989, con atto a rogito Notaio Avv. Renato Ciocci, Repertorio n. 2445, Raccolta n. 393, registrato a Roma il 6 novembre 1989 al n. 54850 serie 1B e trascritto a Roma 2 il 9 novembre 1989 al n. 41002 R.G. e n. 28231 R.P. (convenzione versata in atti sub doc. 1 allegato al ricorso), chiedendo conseguentemente che sia disposto il trasferimento, in proprio favore e a titolo gratuito, della proprietà di tali terreni ai sensi dell’art. 2932, co. 1 c.c., con contestuale proposizione di domanda cautelare.

Premette l’Ente ricorrente che la ridetta convenzione aveva imposto a carico della Società stipulante l’obbligo di realizzare una serie di opere di urbanizzazione primaria e secondaria nell’area territoriale ricompresa nel Comprensorio P6 (doc. 1), e all’art. 11 prevedeva altresì che la SU RK cedesse gratuitamente al Comune di Pomezia, a semplice richiesta di quest’ultimo e senza oneri fiscali per i cedenti, le aree attualmente individuate al Foglio 11 del Catasto terreni del medesimo Comune “ particelle (…): 2861; 2872; 2868; 2865; 2870; 2887; 3201; 3067; 3199; 2898; 2874; 2875; 2889; 2860; 2864; 3200; 2893; 2876; 2878; 2863; 3199, 2522 sub 2 e 2522 sub 501 ”.

Il Comune riferisce che, terminate le opere di urbanizzazione oggetto della Convenzione urbanistica di cui trattasi, il suddetto obbligo di cessione restava inadempiuto, sicché l’amministrazione, con nota prot. n. 71587/2024 del 9 luglio 2024 indirizzata via pec al dott. Perri, uno dei Curatori fallimentari (versata in atti sub doc. 2), costituiva in mora il FA ai sensi dell’art. 15 della Convenzione in esame (che disciplina la procedura da seguire nel caso di inadempienze degli obblighi ivi previsti), assegnando un termine di 15 giorni per adempiere.

Con missiva del 18 luglio 2024 il Fall.to Gruppo Bonifaci forniva risconto a tale atto (cfr. doc. 3), rappresentando l’intervenuta caducazione degli effetti giuridici della Convenzione urbanistica “ sottoscritta ormai 25 anni fa ”.

2. Il FA, pur regolarmente convenuto, non si è costituito in giudizio.

3. Con ordinanza n. 49/2025 del 9 gennaio 2025 la Sezione rigettava la domanda cautelare per difetto del necessario presupposto del periculum in mora , significando che “ il pregiudizio addotto dal Comune ricorrente, rappresentato dal pericolo che, nelle more della decisione del merito del ricorso, gli organi della procedura fallimentare pongano in essere atti dispositivi delle aree oggetto dell’obbligo di cessione scaturente dalla Convenzione urbanistica (…), così «facendole acquisire ai creditori del FA o venderle, facendo venir meno l’interesse della collettività pometina ad utilizzare tali terreni», con richiesta a questo giudice di vietare tali atti «fino a quando non sia intervenuta la decisione di questo giudizio», oltre ad essere stato rappresentato in termini generici, in ogni caso trova già di per sé compiuta salvaguardia nella disciplina dettata dall’art. 2652 cod. civ. in materia di trascrizione delle domande giudiziali e conseguenti effetti cd “prenotativi”, e restando impregiudicata ogni valutazione – da demandarsi alla successiva sede di merito – in ordine alla giurisdizione di questo plesso amministrativo ”.

4. Il ricorso veniva fissato in discussione nel merito all’udienza pubblica del 14 ottobre 2025, all’esito della quale la Sezione, con ordinanza n. 17880/2025 del 16 ottobre 2025, disponeva incombenti istruttori a carico del ricorrente Comune, ordinando in particolare di produrre, entro il termine di 60 giorni dalla comunicazione a cura della Segreteria, “ ulteriori chiarimenti sui fatti di causa, da fornire con dettagliata e documentata relazione, avendo cura, in particolare, di: a) precisare quale fosse esattamente il termine di scadenza dell’obbligo di cessione delle aree previsto dalla Convenzione urbanistica rep. n. 2445, sottoscritta in data 21 ottobre 1989 con la SU RK s.r.l., anche alla luce del contenuto della missiva del 18 luglio 2024 redatta dai curatori del FA n. 891/2019 Gruppo Bonifaci S.r.l., versata in atti; b) produrre in giudizio le planimetrie allegate alla citata Convenzione e comunque offrire ulteriore documentazione che comprovi la corrispondenza dei lotti di terreno di cui si chiede il trasferimento («particelle attualmente individuate al Foglio 11 del Catasto terreni del Comune di Pomezia: 2861; 2872; 2868; 2865; 2870; 2887; 3201; 3067; 3199; 2898; 2874; 2875; 2889; 2860; 2864; 3200; 2893; 2876; 2878; 2863; 3199, 2522 sub 2 e 2522 sub 501») alle «aree necessarie per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria» da cedere al Comune ai sensi dell’articolo 11 della Convenzione (ivi descritte come «1) area di circa mq 13.038 per la rete stradale; 2) area di circa mq 14.922 per verde pubblico; 3) area di circa mq 11.958 per la realizzazione dei servizi e dei parcheggi»); c) documentare, altresì, l’effettiva e perdurante appartenenza di tali aree alla massa fallimentare gestita dal FA n. 891/2019 Gruppo Bonifaci S.r.l. ”.

5. Il Comune ottemperava all’ordine istruttorio con deposito del 15 dicembre 2025.

6. All’udienza pubblica del 24 febbraio 2026 il ricorso è stato chiamato nuovamente in discussione e trattenuto in decisione.

7. Rileva in primis il Collegio che, per granitica giurisprudenza, le controversie che riguardano la formazione, la conclusione e l’esecuzione degli obblighi scaturenti da una convenzione urbanistica rientrano nell’ambito della giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo ai sensi dell’art. 133, co. 1, lett. a) , n. 2, cod. proc. amm. (“ Sono devolute alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo, salvo ulteriori previsioni di legge (…): a) le controversie in materia di: (…) 2) formazione, conclusione ed esecuzione degli accordi integrativi o sostitutivi di provvedimento amministrativo e degli accordi fra pubbliche amministrazioni ”), essendo la convenzione urbanistica assimilabile ad un accordo sostitutivo e/o integrativo del provvedimento amministrativo ai sensi dell’art. 11 della legge 7 agosto 1990, n. 241 (cfr. ex multis Cons. Stato, sez. IV, sentenza 23 maggio 2025, n. 4511; Cons. Stato, sez. II, 20 aprile 2020, n. 2532; Cons. Stato, sez. IV, 4 maggio 2010, n. 2568; id. 2 febbraio 2012, n. 616; id.14 gennaio 2013, n. 159; Ad. Plen., 20 luglio 2012, n. 28; Cass. civ., Sez. Un., 5 ottobre 2016, n. 19914; id., 3 febbraio 2011, n. 2546).

Peraltro, ampia parte della giurisprudenza amministrativa ascrive le controversie in cui si faccia questione dell’inadempimento di una convenzione urbanistica, proposta da un Comune avverso le parti lottizzanti o loro successivi aventi causa, anche al disposto di cui alla lett. f) del citato art. 133, co. 1, cod. proc. amm. (relativo alle liti “ aventi ad oggetto gli atti e i provvedimenti delle pubbliche amministrazioni in materia urbanistica e edilizia, concernente tutti gli aspetti dell'uso del territorio ”), in quanto afferenti al “governo del territorio” (cfr. ex multis T.A.R. Lazio, II S, 18 dicembre 2024, n. 22881).

Nel caso di specie, agendo il Comune ricorrente per l’accertamento dell’inadempimento di un obbligo derivante da una convenzione urbanistica da esso sottoscritta nel 1989 (cessione a titolo gratuito di aree necessarie alla realizzazione delle opere di urbanizzazione) e per la relativa esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932, c.c. 1 c.c. (“ Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso ”), non vi è alcun dubbio che, alla stregua dell’indirizzo pretorio di cui si è dato conto, l’odierna causa rientri nella giurisdizione esclusiva di questo plesso.

8. Sempre in via pregiudiziale va opportunamente precisato che, concordemente con quanto rappresentato dall’Ente al par. 2 della parte in diritto del proprio ricorso e avuto riguardo alla circostanza che l’azione è stata esperita nei confronti di una società dichiarata fallita, la giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo non recede a fronte della cd vis attrattiva di quello che in passato era definito come Tribunale Fallimentare, ai sensi del disposto dell’allora vigente art. 24 legge fall. (“ Il tribunale che ha dichiarato il fallimento è competente a conoscere di tutte le azioni che ne derivano, qualunque ne sia il valore ”).

Il Collegio, infatti, fa proprio l’orientamento giurisprudenziale per il quale le materie appartenenti alla giurisdizione esclusiva sono per definizione ascritte alla cognizione di un solo ordine giudiziario e pertanto escludono ogni potere concorrente di altri ordini, con la conseguenza che è la vis attrattiva della giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo a prevalere su quella del Tribunale fallimentare (cfr. T.A.R. Lazio, n. 22881/2024, cit.; T.A.R. Toscana, 12 dicembre 2023, n. 1159; T.A.R. Sicilia, Catania, sez. IV, 22 luglio 2022, n. 2016; T.A.R. Lazio, Latina, 4 maggio 2021, n. 265; T.A.R. Marche, 16 gennaio 2021, n. 31; T.A.R. Lombardia, Brescia, 27 maggio 2020, n. 399; T.A.R. Toscana, 27 novembre 2019, n. 1616; id., 14 giugno 2019, n. 873).

9. Venendo al merito della controversia per cui oggi è causa, il Comune di Pomezia lamenta che sarebbe rimasto inadempiuto l’obbligo di cessione in suo favore delle aree individuate all’art. 11 della Convenzione urbanistica (Comprensorio P6) stipulata in data 21 ottobre 1989 tra lo stesso Ente e la Società SU RK (ora FA Gruppo Bonifaci), avente ad oggetto l’urbanizzazione del comprensorio denominato “P6”.

Per completezza di esposizione, si rappresenta che la disposizione testé evocata (rubricata “Cessione delle aree e tempi di attuazione della urbanizzazione”) così recita: “ a) CESSIONE DELLE AREE. Si dà atto che a semplice richiesta del Comune di Pomezia saranno cedute senza corrispettivo al Comune stesso, senza oneri fiscali per i cedenti le seguenti aree necessarie per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria (punti da 1 a 4):

1) area di circa mq. 13.038 per la rete stradale;

2) area di circa mq. 14.922 per verde pubblico;

3) area di circa mq. 11.958 per la realizzazione dei servizi e dei parcheggi. (…).

Tutte le aree, indicate nelle allegate planimetrie, saranno cedute al Comune non appena questo ne farà richiesta.

b) TEMPI DI ATTUAZIONE DELLA URBANIZZAZIONE. L’edificazione viene autorizzata nella misura in cui rientra nei Programmi Pluriennali di Attuazione, in base a tempi e quote legati alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria fermo restando che le concessioni edilizie non potranno, comunque, essere rilasciate fino a quando le costruzioni cui si riferiscono non siano servite da regolare strada di accesso, impianto per lo smaltimento delle acque usate e rete di energia elettrica. (…) ”.

In particolare, l’Ente lamenta che, terminate le opere di urbanizzazione oggetto della Convenzione urbanistica (circostanza comprovata anche dalla relazione illustrativa del 15 dicembre 2025 a firma dell’Arch. Giuseppe Sciarra del Settore VII – Urbanistica, pianificazione e gestione del territorio del Comune di Pomezia, prodotta in giudizio in ottemperanza all’ordine istruttorio impartito dalla Sezione, in cui si conferma che “ Dagli atti d’ufficio emerge che la realizzazione delle opere pubbliche risulta completata e collaudata dagli uffici tecnici comunali ”), sarebbero rimaste prive di esito le “ numerose richieste ” avanzate dall’amministrazione al fine di conseguire il trasferimento gratuito delle aree oggetto della citata previsione pattizia (aree di cui in ricorso vengono puntualmente indicati i relativi estremi catastali). Da ultimo, il Comune ha formalmente costituito in mora la controparte, con atto prot. n. 71587/2024 del 9 luglio 2024, alla quale il FA ha fornito riscontro negativo con una missiva datata 18 luglio 2024, a firma dei curatori fallimentari (versata in atti), di cui è stato sinteticamente riportato nel ricorso il relativo contenuto (a pag. 2 si legge che “ In data 18 luglio 2024 il Fall.to Gruppo Bonifaci Srl eccepiva che la Convenzione urbanistica, stipulata venticinque anni fa, aveva oramai cessato di essere vincolante per tale società ”; cfr. anche pag. 4, in cui si dà ulteriormente atto che “ a fronte della messa in mora del Comune di Pomezia (…) il Fall.to Gruppo Bonifaci S.r.l. ha eccepito che la Convenzione in questione è ormai spirata di ogni obbligo in quanto sono trascorsi venticinque anni da quando è stata stipulata ”).

Segnatamente, nella prefata missiva si legge testualmente che “ Dalla relazione del tecnico incaricato sono emerse alcune criticità nella gestione della Convenzione Urbanistica sottoscritta ormai 25 anni fa che hanno indotto lo stesso a concludere nel senso della presunta caducazione dei suoi effetti giuridici, alla data odierna. Uno degli elementi critici è che la convenzione urbanistica prevedeva un termine decennale, prorogabile di ulteriori dieci anni, ma nessun atto di proroga è stato prodotto, e anzi, all’invito formalizzato allora dalla società SU RK per il trasferimento dei beni, sembra che il Comune sia rimasto inerte. Gli scriventi Curatori, quindi, non possono chiedere le necessarie autorizzazioni per il trasferimento dei beni ai competenti organi fallimentari (…) in forza di un atto giuridico ritenuto oramai privo di effetti ”.

A tale rilievo, teso sostanzialmente a far valere l’intervenuta prescrizione delle obbligazioni nascenti dalla Convenzione in ragione dell’avvenuto decorso del termine decennale ivi previsto e la conseguente perdita di efficacia dell’accordo, il Comune replica, nel proprio gravame, richiamando l’indirizzo giurisprudenziale – ivi definito come “prevalente” – secondo cui gli obblighi discendenti dalle convenzioni urbanistiche o dagli atti ad esse equiparati (tra cui “ le pretese dell’amministrazione pubblica relative all’esecuzione di impegni, come la cessione di aree, che il soggetto privato ha assunto in seguito alla stipula di una convenzione urbanistica ”) sono imprescrittibili, soffermandosi poi sulla ratio sottesa a tale assunto ( i.e. , prevalenza dell’interesse pubblico alla salvaguardia di un equilibrato assetto del territorio). Negli stessi termini si esprime anche la relazione illustrativa del 15 dicembre 2025, in cui (va precisato) non è stato del tutto ed esaustivamente chiarito “ quale fosse esattamente il termine di scadenza dell’obbligo di cessione delle aree previsto nella Convenzione urbanistica rep. N. 2445 ”, come era stato invece richiesto dalla Sezione in sede istruttoria.

10. Ciò precisato, ritiene tuttavia il Collegio che la questione dirimente nel caso di specie non è appurare se l’obbligo di cessione delle aree di cui all’art. 11 della Convenzione in esame sia di per sé prescrittibile o meno (questione che imporrebbe di misurarsi con l’indirizzo giurisprudenziale, contrapposto a quello fatto proprio dal ricorrente, che ritiene che le obbligazioni scaturenti da una convenzione urbanistica siano soggette all’ordinario termine di prescrizione decennale: cfr. ex multis Cons. Stato, sez. IV, 25 marzo 2025, n. 2491), né se eventualmente esso risulti, nel caso di specie, effettivamente prescritto.

Invero, il punto dirimente è un altro, ossia se, nella presente fattispecie, il giudice adito sia legittimato ad interrogarsi (su un piano che risulta logicamente preliminare rispetto ai profili appena tratteggiati) su una questione di merito - ossia l’intervenuta prescrizione o meno degli obblighi derivanti dalla Convenzione sottoscritta nel 1989 - che è stata dedotta e trattata dallo stesso ricorrente (vedasi i passaggi del ricorso sopra riportati), nell’ambito di un giudizio in cui la controparte non si è costituita e dunque non ha sollevato un’eccezione di prescrizione nel senso proprio del termine: il FA, infatti, si è limitato a contestare l’intervenuta estinzione dell’obbligo di cessione delle aree con un atto stragiudiziale, ossia con la missiva dei curatori del 18 luglio 2024, antecedente all’instaurazione del gravame e versata in atti dal Comune in allegato all’impugnativa, che sul tema prescrizione ha espresso una posizione contraria a quella che era stata evidenziata dalla parte obbligata nella suddetta missiva.

Al fine di delibare tale profilo giova riportare il testo dell’art. 2938 c.c., rubricato “Non rilevabilità d'ufficio”, che così recita: “ Il giudice non può rilevare d'ufficio la prescrizione non opposta ”.

Tale disposizione è stata interpretata da granitica giurisprudenza nel senso che “la prescrizione non è rilevabile di ufficio e ai sensi dell’art. 180 c.p.c. vigente ratione temporis (prima della riforma di cui alla L. n. 80/2005), l’eccezione di prescrizione doveva essere sollevata con la comparsa di costituzione e risposta o, comunque, nei termini di cui all’art. 180 comma 2 c.p.c. (…) perché l’eccezione di prescrizione, sia validamente formulata, pur non essendo necessarie espressioni sacramentali occorre pur sempre una manifestazione non equivoca della volontà di contrastare la pretesa di controparte (cfr. Cass. 12/11/1998 n. 11412) con riferimento al decorso del tempo quale motivo per rigettare la pretesa” (cfr. Cass. civ., sez. II, 3 settembre 2013, n. 20147, che ha concluso nel senso che “Nella specie, in comparsa di costituzione era contenuto solo un generico richiamo al decorso del tempo quale elemento dal quale desumere un comportamento colposo (...) Tale ambigua e generica formulazione non consentiva di ritenere formulata la relativa eccezione”).

Ed ancora: “L'onere di allegazione del convenuto va distinto a seconda che si sia in presenza di eccezioni in senso stretto, o eccezioni in senso lato: nel primo caso, i fatti estintivi, modificativi o impeditivi, possono esser introdotti nel processo solo dalla parte, mentre nel secondo sussiste il potere-dovere di rilievo da parte dell'Ufficio. Tale distinzione è stata posta in evidenza da queste Sezioni Unite, con la sentenza n. 1099 del 1998 (successivamente seguita dalla giurisprudenza di legittimità), che, nell'ambito della contestazione del convenuto, ha, appunto, differenziato il potere di allegazione da quello di rilevazione, nel senso che il primo compete esclusivamente alla parte e va esercitato nei tempi e nei modi previsti dal rito in concreto applicabile (soggiacendo, pertanto, alle relative preclusioni e decadenze), mentre il secondo compete alla parte (e soggiace perciò alle preclusioni previste per le attività di parte) solo nei casi in cui la manifestazione della volontà della parte sia strutturalmente prevista quale elemento integrativo della fattispecie difensiva (come nel caso di eccezioni corrispondenti alla titolarità di un'azione costitutiva), ovvero quando singole disposizioni espressamente prevedano come indispensabile l’iniziativa di parte, dovendosi, in ogni altro caso, ritenere la rilevabilità d’ufficio dei fatti modificativi, impeditivi o estintivi risultanti dal materiale probatorio legittimamente acquisito al processo e provati alla stregua della specifica disciplina processuale in concreto applicabile. (...) Nello specifico tema della prescrizione estintiva, oggetto della presente disamina, queste Sezioni Unite, con la sentenza n. 10955 del 2002 - anch'essa menzionata nell'ordinanza interlocutoria - hanno chiarito che il relativo elemento costitutivo è rappresentato dall'inerzia del titolare del diritto fatto valere in giudizio, mentre la determinazione della durata di detta inerzia, necessaria per il verificarsi dell'effetto estintivo, si configura come una quaestio iuris concernente l'identificazione del diritto e del regime prescrizionale per esso previsto dalla legge. Ne consegue che la riserva alla parte del potere di sollevare l'eccezione - che, com'è noto, costituisce una tipica eccezione in senso stretto - implica che ad essa sia fatto onere soltanto di allegare il menzionato elemento costitutivo e di manifestare la volontà di profittare di quell'effetto, e non anche di indicare direttamente o indirettamente (cioè attraverso specifica menzione della durata dell'inerzia) le norme applicabili al caso di specie, l'identificazione delle quali spetta al giudice, che - previa attivazione del contraddittorio sulla relativa questione - potrà applicare una norma di previsione di un termine diverso. (...) l'elemento qualificante dell'eccezione di prescrizione è l'allegazione dell'inerzia del titolare del diritto, che costituisce, appunto, il fatto principale, nei sensi di cui si è detto, al quale la legge riconnette l'invocato effetto estintivo” (cfr. Cass SS.UU., 13 giugno 2019, n. 15895. In senso conforme vedasi Cass. civ., sez. II, ord. n. 17534 del 2025: “In tema di prescrizione estintiva, l'elemento costitutivo della relativa eccezione è l'inerzia del titolare del diritto fatto valere in giudizio e la manifestazione della volontà di profittare dell'effetto ad essa ricollegato dall'ordinamento. In particolare, l’eccezione di prescrizione deve sempre fondarsi su fatti allegati dalla parte ed il debitore che la solleva ha l'onere di addurre e provare il fatto che, permettendo l'esercizio del diritto, determina l'inizio della decorrenza del termine, ai sensi dell'art. 2935 c.c., restando escluso che il giudice possa accogliere l'eccezione sulla base di un fatto diverso”).

Da tale quadro ermeneutico si ricava la conclusione che l’eccezione di prescrizione è configurabile, secondo la disciplina processual-civilistica, come eccezione “in senso stretto”, intendendosi per tale la difesa espressamente formulata dalla parte convenuta in giudizio mediante la specifica deduzione di un fatto giuridico che estingue, modifica o impedisce l'efficacia dei fatti su cui si fonda la pretesa attorea, e che viene introdotto nel processo appunto al fine precipuo di contrastarla. Peraltro, è ben noto al Collegio l’indirizzo della giurisprudenza di legittimità che, in ragione di tale inquadramento, ulteriormente impone che detta prescrizione sia tempestivamente sollevata, a pena di decadenza (cfr. ad es. Cass. civ., ord. n. 18450/2024, secondo cui “la costituzione tardiva del convenuto in giudizio comporta la decadenza dalla facoltà di sollevare l’eccezione di prescrizione”).

In altri termini, la prescrizione deve essere espressamente (e tempestivamente) fatta valere in giudizio da colui nei confronti dei quali è esercitata la pretesa creditoria, manifestando al giudice in maniera chiara (seppur senza onere di ricorrere a particolari formalismi o formule rigidamente cristallizzate) la volontà di profittare dell'effetto estintivo che consegue all’inerzia del titolare del diritto azionato.

Ebbene, tornando al caso di specie, alla luce di tale quadro ermeneutico ritiene il Collegio che la questione in ordine all’ipotetica intervenuta prescrizione dell’obbligo di cessione delle aree di cui all’art. 11 della Convenzione urbanistica del 1989 non possa entrare a far parte del thema decidendum su cui questo giudice è tenuto a pronunciarsi, non essendo stata formulata ad opera della controparte (invero nemmeno costituitasi in giudizio) un’eccezione nel senso appena chiarito.

Il FA, infatti, laddove avesse avuto effettivamente l’intenzione di far valere e conseguentemente profittare della (eventuale) intervenuta prescrizione dell’obbligo scaturente dalla Convenzione, aveva l’onere di costituirsi in giudizio e sollevare la relativa eccezione nella presente sede processuale, di talché il giudice non può attribuire rilievo al contenuto della missiva con la quale i curatori fallimentari hanno riscontrato l’atto di costituzione in mora (quantunque essa sia stata prodotta in giudizio dal Comune e citata nel ricorso), trattandosi di un atto stragiudiziale: diversamente opinando, si verificherebbe l’ipotesi di inammissibile rilievo officioso di un fatto (comportante l’estinzione del diritto di credito azionato) la cui allegazione è rimessa all’esclusiva disponibilità della parte interessata.

Concludendo sul punto, questo giudice è tenuto a scrutinare la pretesa attorea al fine di accertare i fatti che ne costituiscono il fondamento, in applicazione del principio generale di cui all’art. 2697 c.c. (“Ai sensi dell’articolo 2697 c.c. il creditore che agisce in giudizio per l'adempimento deve fornire la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto, potendo limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte, su cui incombe l'onere della dimostrazione del fatto estintivo costituito dall'adempimento”: cfr. recente T.A.R. Veneto, Sez. II, 12 gennaio 2026, n. 54; id. 23 novembre 2021, n. 1408), senza potersi interrogare sull’eventuale prescrizione dell’obbligo azionato in giudizio conseguente al decorso del termine di scadenza previsto dalla Convenzione.

11. Ciò posto, il ricorso è parzialmente fondato nei termini che seguono.

12. E’ comprovato che non sono mai state trasferite al Comune di Pomezia le aree oggetto dell’obbligo di cessione disciplinato dall’art. 11 della Convenzione urbanistica sottoscritta con la SU RK nel 1989, nemmeno a seguito della formale costituzione in mora del soggetto obbligato secondo la procedura delineata dal successivo art. 15 per l’ipotesi di “inadempienza”.

Per l’effetto, va accertato e dichiarato l’inadempimento della parte oggi convenuta (che per affermazione mai contestata – nemmeno stragiudizialmente – è attualmente titolare delle situazioni giuridiche soggettive scaturenti dalla predetta Convenzione) alla relativa obbligazione.

13. Con la produzione documentale depositata in data 15 dicembre 2025 è stata poi dimostrata la corrispondenza tra le aree di cui il Comune chiede il trasferimento in suo favore (specificamente indicate nei loro estremi catastali sia nell’atto di costituzione in mora sia nel ricorso) e quelle oggetto dell’obbligo di cessione sancito dal citato art. 11: ciò risulta in particolare dal documento versato in atti con la denominazione “planimetria della lottizzazione approvata”, che reca evidenziazione delle aree aventi destinazione a “strade”, “verde”, “servizi” e “parcheggi”, e dall’ulteriore rappresentazione grafica che mostra la sovrapposizione delle suddette aree da cedere (ivi evidenziate con i colori grigio, verde e ciano) con la planimetria catastale.

14. Vi sono pertanto i presupposti per pronunciare una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., che disponga il trasferimento coattivo e gratuito al Comune di Pomezia della titolarità delle aree di cui trattasi.

15. Purtuttavia, va precisato che, in ottemperanza all’ordine istruttorio impartito dalla Sezione (con cui è stata chiesto al Comune anche di “ Documentare (…) l’effettiva e perdurante appartenenza di tali aree alla massa fallimentare gestita dal fallimento n. 891/2019 Gruppo Bonifaci S.r.l. ”), sono state prodotte agli atti del giudizio le singole visure catastali, e da tale documentazione è emerso che: i) la gran parte delle aree di cui il Comune chiede il trasferimento coattivo (trattasi specificamente dei terreni individuati al Foglio 11, particelle nn. 2861, 2872, 2868, 2865, 2870, 2887, 3067, 2898, 2874, 2875, 2889, 2860, 2864, 3200, 2893, 2876, 2878 e 2863) risultano ad oggi accatastate a nome di “Il sughereto park srl”; ii) le restanti (trattasi segnatamente delle p.lle 3201 e 3199, catasto terreni, e delle p.lle 2522 sub 2 e sub 501, catasto fabbricati) sono intestate catastalmente a soggetti diversi dalla SU RK (come peraltro confermato anche nella relazione illustrativa del Comune).

Pertanto, limitatamente agli specifici lotti di terreno sub ii) , rispetto ai quali (alla stregua del materiale di causa) non vi è certezza che siano ricompresi nella massa patrimoniale gestita dal FA (parte convenuta in giudizio), la domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di trasferimento non può trovare accoglimento.

16. In conclusione, in parziale accoglimento del ricorso, va accertato l’inadempimento del FA n. 891/2019 Gruppo Bonifaci S.r.l. all’obbligo di cessione delle aree di cui all’art. 11 della Convenzione urbanistica (Comprensorio P6) a Rogito del Notaio Renato Ciocci, Repertorio n. 2445, Raccolta n. 393, del 21 ottobre 1989, registrato a Roma il 6 novembre 1989 al n. 54850, serie 1B e trascritto a Roma 2 il 9 novembre 1989 al n. 41002 R.G. e n. 28231 R.P., e per l’effetto, ai sensi dell’art. 2932 c.c., va disposto in favore del Comune di Pomezia il trasferimento, coattivamente e a titolo gratuito, delle aree individuate al Catasto terreni del medesimo Comune al Foglio 11, particelle nn. 2861, 2872, 2868, 2865, 2870, 2887, 3067, 2898, 2874, 2875, 2889, 2860, 2864, 3200, 2893, 2876, 2878 e 2863 (e quindi con esclusione delle p.lle nn. 3201 e 3199, catasto terreni, e nn. 2522 sub 2 e sub 501, catasto fabbricati), con ordine al competente Conservatore dei Registri immobiliari di procedere, su istanza di parte, alle necessarie trascrizioni sui Registri immobiliari in favore del Comune di Pomezia ed esonero da ogni sua responsabilità al riguardo.

17. La parziale novità delle questioni trattate giustifica la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Quater), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie parzialmente, ai sensi di quanto meglio precisato in parte motiva, e per l’effetto:

a) accerta l’inadempimento del FA n. 891/2019 Gruppo Bonifaci S.r.l. all’obbligo di cui all’art. 11 della Convenzione urbanistica (Comprensorio P6) a Rogito del Notaio Renato Ciocci, Repertorio n. 2445, Raccolta n. 393, del 21 ottobre 1989, registrato a Roma il 6 novembre 1989 al n. 54850, serie 1B e trascritto a Roma 2 il 9 novembre 1989 al n. 41002 R.G. e n. 28231 R.P.;

b) accoglie in parte la domanda ex art. 2932 c.c. e, in esecuzione degli obblighi di cui all’art. 11 della ridetta Convenzione, trasferisce coattivamente e gratuitamente al Comune di Pomezia la proprietà delle aree individuate al Catasto terreni del medesimo Comune al Foglio 11, particelle nn. 2861, 2872, 2868, 2865, 2870, 2887, 3067, 2898, 2874, 2875, 2889, 2860, 2864, 3200, 2893, 2876, 2878 e 2863;

c) ordina al competente Conservatore dei Registri immobiliari di procedere, su istanza di parte, alle necessarie trascrizioni sui Registri immobiliari in favore del Comune di Pomezia, con esonero da ogni sua responsabilità al riguardo.

Compensa le spese.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nelle camere di consiglio del giorno 24 febbraio 2026 e 10 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

LL MA, Presidente

ES NT RO, Primo Referendario, Estensore

Virginia Giorgini, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
ES NT RO	LL MA

IL SEGRETARIO