Pubblicato il 31/12/2025

N. 00895/2025 REG.PROV.COLL.

N. 00229/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per l' Umbria

(Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 229 del 2025, integrato da motivi aggiunti, proposto da
IN ZH, Fascino 100 di ZH IN, Donatella Ponteggia, rappresentati e difesi dagli avvocati Fabrizio Garzuglia e Giovanni Ranalli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Terni, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall’avvocato Paolo Gennari, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l’annullamento

*per quanto riguarda il ricorso introduttivo:

1) del provvedimento del Comune di Terni prot. 36262 del 4 marzo 2025 con il quale viene chiesto al sig. ZH IN il pagamento di euro 30.690,73 al fine di ottenere la SCIA in accertamento di conformità per cambio di destinazione d’uso di un locale commerciale a locale artigianale (acconciatura) in viale della Stazione n. 52-54-56 e via Cardano n. 9, presentata il 19.1.2025;

2) di ogni altro atto presupposto, conseguente e/o, comunque, connesso, inclusi, per quanto possa occorrere:

2.a) dell’atto del Comune di Terni del 18 aprile 2025, con il quale è stata data la comunicazione ex art.10 bis della l. n. 241 del 1990 del mancato accoglimento della SCIA in accertamento di conformità di cui al punto precedente in quanto “non risulta pervenuto il pagamento delle sanzioni previste dall’art. 154 della L.R. 1/2015 dovute per l’accertamento di conformità richiesto con prot. n. 36262 del 04/03/2025 e il pagamento della monetizzazione degli standard di cui all’art. 86 del R.R. 2/2015”;

2.b) della diffida del Comune di Terni del 24 aprile 2025 “a non esercitare l’attività di acconciatore prima di aver compiutamente e positivamente definito ogni afferente profilo urbanistico edilizio...”;

2.c) dell’ordinanza di sospensione del Comune di Terni prot. n. 60101 del 10 aprile 2024;

2.d) del prospetto di calcolo allegato alla pec del 4 marzo 2025 impugnata al punto 1;

nonché per l’accertamento e la declaratoria che il mutamento di destinazione da locale commerciale a locale artigianale (acconciatore) richiesto dalla ditta ZH IN non necessita del pagamento degli oneri di costruzione, della monetizzazione, ovvero, in via subordinata, che il mutamento di destinazione d’uso è soggetto all’art. 23 ter, commi 1 ter e 1 quater, del d.P.R. n. 380 del 2001 inseriti dall’art. 1 d.l. 29 maggio 2024, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla l. 24 luglio 2024, n. 105, con ogni conseguenza in merito alla determinazione degli eventuali oneri;

**per quanto riguarda i motivi aggiunti depositati dalla parte ricorrente in data 23 giugno 2025:

1) del provvedimento del Comune di Terni n. 73683 del 6 maggio 2025 con il quale, a seguito della nota del 18.4.2025 è stata comunicata la non sanabilità del “cambio di destinazione d’uso di un locale commerciale a locale artigianale (acconciatura)” in viale della Stazione n. 52-54-56 e via Cardano n. 9 presentata il 19.01.2025;

2) dell’ordinanza di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi prot. 112894 del 3.7.2024, sconosciuta nel contenuto;

3) della nota del Comune di Terni del 4.6.2025 con il quale viene avviato il procedimento di accertamento di ottemperanza e fissato il sopralluogo al 16.7.2025;

4) di ogni altro atto presupposto, conseguente e/o, comunque connesso.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di Terni;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 16 dicembre 2025 il dott. ES UN e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. La controversia riguarda le condizioni alle quali è consentito lo svolgimento dell’attività di parrucchiere ed estetista in un locale sito in Terni, zona B, avente destinazione ad uso commerciale ed in minima parte ad uso magazzino.

1.1. Per l’attività erano state reiteratamente presentate delle s.c.i.a. - dapprima in data 22 dicembre 2023, poi, per “cambio di destinazione d’uso di un locale commerciale a locale artigianale (acconciatura)” in data 6 febbraio 2024, nonché in data 4 marzo 2024, 16 aprile 2024 e 13 ottobre 2024 (queste ultime in accertamento di conformità ex artt. 124-125 e 164 della l.r. 1/2015) – tutte puntualmente riscontrate dal Comune di Terni con provvedimenti di diniego e diffide che non sono stati gravati con i ricorsi in esame.

1.2. Dagli atti si evince anche l’adozione di un’ordinanza di ripristino dei luoghi prot. 112894 in data 3 luglio 2024, che i ricorrenti assumono non esser mai stata comunicata.

1.3. In data 19 gennaio 2025 è stata presentata l’ennesima s.c.i.a., anch’essa concernente “cambio di destinazione d’uso di un locale commerciale a locale artigianale (acconciatura)”.

1.4. Il Comune di Terni ha risposto con nota prot. 36262 in data 4 marzo 2025, precisando che ai fini della ricevibilità della s.c.i.a. i richiedenti avrebbero dovuto versare la somma di euro 30.690,73 (di cui euro 12.796,75 per la monetizzazione delle dotazioni territoriali ai sensi degli artt. 88 del r.r. 2/2015 e 49 dell’allegato al REC, ed euro 17.893,98 per il contributo di costruzione ed una sanzione di pari importo, ai sensi degli artt. 154-155 della l.r. 1/2015, della d.C.C. n. 256/2016 e della det. dir. n. 4147/2016); con nota prot. 65394 in data 18 aprile 2025, riscontrato il mancato pagamento delle somme, è stato comunicato preavviso di diniego, e in data 24 aprile 2025 il gestore è stato diffidato dal proseguire l’attività.

2. Con il ricorso introduttivo, il gestore ed il proprietario dell’immobile hanno impugnato gli atti indicati al par. 1.4., deducendo le censure appresso sintetizzate.

2.1. Violazione e falsa applicazione dell’art. 10 delle NTA del PRG di Terni. Violazione e falsa applicazione degli artt. 7 della L.r. n. 1/2015 in combinato disposto con l’art. 23 ter del DPR n. 380/2001. Violazione del principio di correttezza e proporzionalità. Eccesso di potere per difetto di motivazione. Illogicità. Travisamento dei fatti. Illegittimità della richiesta di pagamento del costo di costruzione, della sanzione, della monetizzazione .

L’art. 10.18 delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore del Comune di Terni stabilisce in maniera chiara ed inequivoca che rientrano nelle Destinazioni d’uso per Esercizi pubblici e commerciali gli “ Esercizi di pubblico servizio (tabacchi, farmacie, edicole, uffici postali, parrucchieri, barbieri etc)”, p ertanto l’esercizio di parrucchiere rientra nella stessa categoria funzionale degli esercizi commerciali, senza che l’art. 155 della l.r. 1/2015 conduca a diversa conclusione, e da ciò consegue che l’eventuale modifica di destinazione d’uso non comporta il pagamento del costo di costruzione.

2.2. Violazione e falsa applicazione dell’art. 5 del Regolamento Comunale per la disciplina delle attività di acconciatore estetista e di servizi similari di cui alla DCC 192/2007. Violazione della legge n. 174/2005. Eccesso di potere per difetto di istruttoria e contraddittorietà.

L’art. 5 del Regolamento in oggetto, richiamato e fatto proprio anche dall’atto di diffida del 24 aprile 2025, stabilisce la compatibilità della localizzazione dell’attività di parrucchiere in locali aventi destinazione ad uso commerciale. Tale norma regolamentare, peraltro conforme alla legge 174/2005 recante la disciplina dell’attività di acconciatore, ha natura speciale e trova immediata applicazione al caso di specie.

2.3. Violazione e falsa applicazione dell’art. 23 ter commi i ter e 1 quater del DPR n. 380/2001. Eccesso di poter per travisamento, carenza dei presupposti. Difetto di istruttoria. Contraddittorietà ed illogicità manifesta.

L’art. 23-ter, comma 1-quater, del t.u.ed. stabilisce che il mutamento di destinazione d’uso verticale relativo ad una singola unità immobiliare di cui al comma 1-ter non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi, né al pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria, fermo restando il pagamento di quelli di urbanizzazione secondaria. Le linee guida del MIT specificano che il comma 1-quater va intesa come norma di principio che esonera dal reperimento delle aree e si applica anche se eventuali disposizioni di pianificazione urbanistica dovessero prevedere prescrizioni differenti (la disposizione di livello statale prevale rispetto alle previsioni urbanistiche locali).

Va aggiunto che la s.c.i.a. in questione non comporta alcun carico urbanistico; tanto più che in passato presso il locale in questione aveva sede anche l’ex municipalizzata del Comune di Terni.

Pertanto, tutt’al più la richiesta del Comune può legittimare la richiesta degli oneri di urbanizzazione quantificabili in euro 4.566,14, senza sanzioni.

3. Il Comune di Terni ha poi disposto, con provvedimento prot. 73683 in data 6 maggio 2025, la non sanabilità delle opere previste dalla s.c.i.a. del 19 gennaio 2025, comunicando in data 4 giugno 2025 la riattivazione del procedimento di verifica dell’ottemperanza all’ordinanza di ripristino prot. 112894/2024.

4. Gli atti indicati al paragrafo 3 (ivi compresa l’ordinanza) stati impugnati dai ricorrenti con motivi aggiunti, deducendo le censure appresso sintetizzate.

4.1. Violazione e falsa applicazione degli artt. 2, 7, 10 bis della L. 241/1990. Violazione del giusto procedimento. Difetto di istruttoria e di motivazione. Violazione del principio di buon andamento e correttezza dell’azione amministrativa.

Il Comune, prima di adottare il diniego di sanatoria, aveva l’onere procedimentale di valutare le ragioni del mancato pagamento degli oneri richiesti con la nota del 4 marzo 2025.

4.2. Illegittimità derivata.

I vizi che inficiano gli atti presupposti determinano anche l’illegittimità del diniego, in quanto correlato non a difformità edilizie o urbanistiche, ma alla pretesa del Comune di ottenere il pagamento degli oneri concessori e della monetizzazione degli standard (parcheggi) per il cambio di destinazione d’uso.

4.3. Violazione e falsa applicazione degli artt. 27 e 36 del DPR n. 380/2001. Eccesso di potere per travisamento dei fatti. Illogicità e contraddittorietà. Difetto di motivazione.

La possibilità di esercitare l’attività di parrucchiere estetista non è incompatibile con la destinazione urbanistica ed edilizia del fabbricato e della zona (in cui, del resto, vi è un altro esercizio similare, così come nel centro della città). Tanto più che nei medesimi locali per moltissimi anni ha avuto sede l’azienda municipalizzata comunale la cui destinazione (considerando le macro-categorie di destinazione d’uso) rende compatibile l’attività artigianale di parrucchiere.

5. Il Comune di Terni si è costituito in giudizio, controdeducendo puntualmente e chiedendo il rigetto del ricorso.

In particolare, sostiene che l’attività di parrucchiere è classificabile come artigianato di servizio (servizi per la cura della persona come stabilito nell’allegato 3 alla d.G.R. 46/2012) ed è inquadrabile nell’ambito della categoria funzionale “produttiva e direzionale” di cui all’art. 155, comma 4, lett. c), della l.r. Umbria 1/2015 e non in quella commerciale, come affermato da parte ricorrente. La trasformazione da “locale commerciale” ad “artigianato di servizio” configura dunque un cambio di destinazione d’uso tra diverse categorie funzionali (da commerciale a produttiva/direzionale) ai sensi del comma 56 del predetto art. 155. Non rileva l’avverso richiamo all’art. 10 delle NTA del vigente PRG, poiché siffatta disposizione è meramente ricognitiva e non può esser interpretata in contrasto con la sovraordinata normativa urbanistico edilizia, in quanto la classificazione in tema di destinazione d’uso a fini determinativi del carico urbanistico compete alla legislazione statale e regionale (art. 243, comma 5, della l.r. 1/2015: “... Le disposizioni del presente TU, le norme regionali e gli atti di indirizzo previsti dallo stesso TU, prevalgono su quelle degli strumenti urbanistici, sulle normative edilizie ed urbanistiche degli enti locali. ..”; ed anche dopo il d.l. 69/2024, l’applicazione della disciplina regionale tutt’ora vigente è stata chiarita dalla Regione Umbria con nota prot. 199641 del 26 novembre 2024 e circolare prot. 235327 del 23 ottobre 2024).

6. Le parti hanno depositato ulteriori memorie e repliche, puntualizzando le rispettive difese.

7. Il Collegio osserva anzitutto che la questione sostanziale da decidere è se lo svolgimento dell’attività di acconciatore o estetista svolta nei locali a destinazione urbanistica commerciale comporti un mutamento di destinazione d’uso, presupposto rilevante ai fini dell’obbligo di corrispondere gli oneri urbanistici indicati nei provvedimenti impugnati.

7.1. Il ricorso per motivi aggiunti contiene, a ben vedere, tutte le censure già dedotte con il ricorso introduttivo, oltre ad una censura di carattere procedimentale.

7.2. Ma detta censura è infondata, se non addirittura pretestuosa.

E’ vero che i ricorrenti hanno presentato delle osservazioni a seguito del preavviso di diniego e che dette osservazioni non sono state espressamente confutate nel provvedimento conclusivo, ma ciò è accaduto in quanto le osservazioni sono state trasmesse oltre la scadenza del termine assegnato e sono pervenute al Comune di Terni nello stesso giorno in cui è stato adottato il provvedimento, ma in un orario successivo (come puntualmente comunicato ai ricorrenti dal Comune con nota prot. 98183 in data 17 giugno 2025).

Non può dunque ravvisarsi alcuna violazione della partecipazione procedimentale.

Peraltro, il provvedimento conclusivo contiene comunque analitiche motivazioni che riguardano gli aspetti oggetti delle osservazioni tardive.

8. Per il resto, il gravame è fondato, nei sensi e limiti appresso indicati.

8.1. Occorre considerare che le s.c.i.a. trasmesse per l’attività in questione presuppongono tutte (tranne la prima) che ciò comporti un cambio di destinazione da commerciale ad artigianale. Inoltre, nel provvedimento conclusivo viene sottolineato che l’indicazione della debenza del contributo di costruzione “in misura completa” è contenuta nella documentazione allegata alla s.c.i.a. e che la monetizzazione delle dotazioni territoriali è stata chiesta dai ricorrenti.

8.2. Tali circostanze, a ben vedere, non sono incompatibili con il contenuto delle pretese azionate.

L’indicazione sul cambio di destinazione d’uso può infatti interpretarsi come implicante un cambio di destinazione d’uso c.d. orizzontale, vale a dire all’interno della medesima categoria funzionale, stante l’incertezza sulla ascrivibilità dell’attività artigianale alla categoria produttiva e direzionale anziché a quella commerciale.

Soprattutto, come viene sottolineato per conto dei ricorrenti nelle osservazioni, “la circostanza che nella presentazione della scia sia stato indicato come dovuto il costo di costruzione costituisce una rappresentazione errata e comunque non recante valore “confessorio” tanto meno vincolante per l’Amministrazione, atteso che il costo di costruzione va corrisposto solo se effettivamente dovuto e non su scelta discrezionale dell’Amministrazione o sulla base della dichiarazione della parte”. Vale a dire, l’Amministrazione, secondo i canoni dell’imparzialità e del buon andamento, è tenuta a valutare la qualificazione dell’intervento e la conseguente debenza e misura degli oneri concessori con riferimento alle previsioni normative, senza essere vincolata da ciò che viene indicato dall’interessato.

8.3. Secondo l’art. 23-ter del t.u.ed. di cui al d.P.R. 380/2011, come da ultimo modificato dal d.l. 69/2024, convertito in legge 105/2024, “ Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa, da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: a)  residenziale; a-bis)  turistico-ricettiva; b)  produttiva e direzionale; c)  commerciale; d)  rurale ” (comma 1, secondo periodo). “ Sono, altresì, sempre ammessi il mutamento di destinazione d'uso tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis), b) e c), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all'articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni ” (comma 1-ter).

Il richiamato comma 1-quater, dispone che “ Per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d'uso di cui al comma 1-ter è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell'unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell'immobile. Nei casi di cui al comma 1-ter, il mutamento di destinazione d'uso non è assoggettato all'obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150. Resta fermo, nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, ove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria. Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d'uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni dei commi da 1-ter a 1-quinquies si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate ”.

8.4. Nel solco della norma statale, l’art. 155 della l.r. Umbria 1/2015, al comma 4, prevede che “ Costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo degli edifici o di singole unità immobiliari diversa da quella in atto, tale da comportare il passaggio tra le categorie funzionali, indipendentemente dalle diverse tipologie di attività riconducibili alle stesse, quali: a)  residenziale; b)  turistico - ricettiva; c)  produttiva e direzionale; d)  commerciale; e)  rurale ”, ed al comma 5 che “ La categoria funzionale direzionale di cui al comma 4, lettera c) ricomprende le attività di cui all'articolo 7, comma 1, lettera l), fatta eccezione per le attività commerciali di cui all'articolo 6, comma 1, della legge regionale 13 giugno 2014, n. 10 (Testo unico in materia di commercio), che rientrano nella categoria funzionale commerciale ”.

8.5. Le attività di cui all’art. 7, comma 1, lettera l), della medesima l.r. 1/2015 sono le “attività di servizi”, così definite: “ si intendono quelle a carattere socio-sanitarie, direzionale, pubbliche o private atte a supportare i processi insediativi e produttivi, comprese le attività commerciali, di somministrazione di cibi e bevande, turistico-produttive, ricreative, sportive e culturali ;”. Le “attività commerciali” previste dall’art. 6, comma 1, della l.r. Umbria 10/2014 sono “ a) il commercio all'ingrosso e al dettaglio in sede fissa e le sue forme speciali;

b)  il commercio su aree pubbliche; c) le attività fieristiche; d) la distribuzione dei carburanti per autotrazione;

e)  la somministrazione di alimenti e bevande; f) la vendita della stampa quotidiana e periodica ”.

8.6. L’attività di parrucchiera, non essendo espressamente contemplata tra le eccezioni di cui al predetto art. 6, potrebbe essere riconducibile alle attività di servizi di cui al predetto art. 7, in quanto attività atta “ a supportare i processi insediativi e produttivi ” (l’esistenza di servizi alla persona costituisce un supporto indispensabile per la residenza), e rientrare così, in base alla definizione convenzionale dell’art. 155, comma 5, della l.r. 1/2015, nella categoria funzionale “ direzionale” , assimilata a quella “ produttiva ”.

8.7. Tuttavia, si tratta di una interpretazione basata su una previsione assai generica, e dunque di portata definitoria incerta, in quanto sarebbe ben difficile individuare un’attività di servizi irrilevante rispetto all’insediamento urbano, vale a dire, non idonea a supportarne i processi. La stessa elencazione delle eccezioni di cui all’art. 6 della legge regionale sul commercio, d’altra parte, comprende le attività di commercio in senso stretto e di somministrazione di alimenti e bevande, che presentano forti analogie con le attività direzionali o artigianali, dal punto di vista della rilevanza sociale e del carico urbanistico che ragionevolmente può ad esse riconnettersi.

8.8. Anche quanto previsto dall’allegato 3 della d.G.R. n. 46/2012 (che ricomprende nell’ Artigianato di servizio i servizi connessi alla cura della persona, ed in particolare quelli di acconciatore ed estetista), richiamato dalla difesa del Comune, non è dirimente, in quanto si tratta della individuazione delle Tipologie di attività per le quali la conformità igienico sanitaria degli edifici deve essere certificata dal progettista, nell’ambito della Definizione della modulistica di competenza delle Aziende USL e istituzione del gruppo di lavoro regionale , vale a dire di una classificazione che è rivolta a fini diversi da quelli della disciplina urbanistica e che fuori di tale ambito non può avere una portata precettiva.

8.9. Assume pertanto un’importanza decisiva la previsione dello strumento urbanistico riguardo all’ambito delle categorie funzionali presenti sul territorio il cui ordinato sviluppo si tratta di regolare. Come sopra anticipato, le NTA del vigente PRG di Terni, al punto 10.18., comprendono tra le “ Destinazioni d’uso per Esercizi pubblici e commerciali ” gli “ Esercizi di pubblico servizio (tabacchi, farmacie, edicole, uffici postali, parrucchieri, barbieri etc) ”.

8.10. Nello stesso senso va la previsione del Regolamento comunale per la disciplina delle attività di acconciatore ed estetista e di servizi similari, di cui alla d.C.C. n. 192/2007 e s.m.i., il cui art. 5 ( Localizzazione di nuove attività ), nel testo depositato in giudizio dai ricorrenti, consente l’ubicazione delle attività in tutto il territorio comunale, precisando riguardo ad esse che “ la destinazione d’uso compatibile risulta essere quella artigianale o commerciale o direzionale ”.

8.11. Si tratta delle uniche previsioni rilevanti dal tenore univoco e ad esse occorre accordare prevalenza ai fini della decisione della questione interpretativa al centro del presente giudizio.

8.12. Infatti, secondo l’art. 155, comma 1, della l.r. 1/2015, “ Gli strumenti urbanistici generali e i piani attuativi dei comuni stabiliscono le destinazioni d'uso ammesse in un insediamento ”, e tale previsione può essere riferita non soltanto all’individuazione delle categorie funzionali ammesse, ma anche, in assenza di diverse previsioni normative, alla delimitazione degli usi compresi nelle singole categorie.

8.13. Il Comune non può disapplicare le previsioni del proprio strumento urbanistico e del proprio regolamento di settore. Qualora le ritenga erronee, in quanto contraria a previsioni normative, o comunque superate da considerazioni discrezionali legate alla consistenza dei presupposti di fatto (nel caso di spese, rileva soprattutto il carico urbanistico riconducibile alle diverse categorie funzionali), può annullarle o modificarle, ma fino a quel momento deve applicarle secondo il loro tenore testuale.

8.14. L’avvio dell’attività di parrucchiera da parte dei ricorrenti non comporta pertanto una modifica della destinazione d’uso dell’immobile in senso verticale, cioè un mutamento della categoria funzionale di cui all’art. 155, comma 4, cit.. I provvedimenti impugnati risultano pertanto basati su un presupposto fondamentale insussistente.

8.15. Occorre anche considerare che, secondo i ricorrenti, la richiesta del Comune relativa alla monetizzazione delle dotazioni territoriali sarebbe comunque illegittima poiché, in base al combinato disposto dei commi 1-ter ed 1-quater dell’art. 23-ter del t.u.ed., un mutamento di destinazione d’uso dalla categoria “c” alla categoria “d” non sarebbe “assoggettato all'obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150” anche per gli immobili ubicati al piano terra, come quello in questione.

Tale argomento non persuade.

E’ vero che secondo il comma 3 dell’art. 23-ter, cit., “ Le regioni adeguano la propria legislazione ai princìpi di cui al presente articolo, che trovano in ogni caso applicazione diretta, fatta salva la possibilità per le regioni medesime di prevedere livelli ulteriori di semplificazione ”. Tuttavia, il tenore testuale dell’ultimo periodo del comma 1-quater – “ Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d'uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni dei commi da 1-ter a 1-quinquies si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate ” – sembra univoco nel demandare l’applicabilità dell’esenzione prevista dai periodi precedenti ad una previsione normativa regionale ed alla sua attuazione da parte degli strumenti urbanistici. Ciò che nel caso in esame non avviene; del resto, nel provvedimento di diniego conclusivo impugnato il Comune di Terni dà atto di aver chiesto chiarimenti alla Regione, ottenendo riscontro con la nota prot. 199641 in data 26 novembre 2024, nella quale, riguardo all’art. 23-ter, comma 1-quater, citato, ha precisato che “... una corretta ed attenta lettura delle nuove disposizioni evidenzia che per i cambi di destinazione d’uso delle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate (come nel caso di specie) si applica la legislazione regionale tutt’ora vigente, come da indicazioni emanate con la sopra citata Circolare prot. 235327 del 23.10.2024... ”.

8.16. Quanto esposto conduce all’accoglimento dei ricorsi, da cui deriva l’annullamento dei provvedimenti impugnati. Resta salvo il potere del Comune di rideterminarsi in ordine all’applicazione del contributo di costruzione sulla base di presupposti ed in misura diversi rispetto a quanto disposto con i provvedimenti annullati.

9. Le spese, considerata la complessità e non univocità del quadro normativo, possono essere integralmente compensate tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per l’Umbria (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sui ricorsi, come in epigrafe proposti, li accoglie e, per l’effetto, annulla i provvedimenti impugnati.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Perugia nella camera di consiglio del giorno 16 dicembre 2025 con l’intervento dei magistrati:

ES UN, Presidente, Estensore

Floriana Venera Di Mauro, Consigliere

Daniela Carrarelli, Primo Referendario

IL PRESIDENTE, ESTENSORE

ES UN

IL SEGRETARIO