Pubblicato il 09/05/2026

N. 00559/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00401/2017 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

sezione staccata di Latina (Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 401 del 2017, proposto da
CO NI, rappresentato e difeso dall'avvocato Antonio De Angelis, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Sabaudia, non costituito in giudizio;

per l'annullamento

del provvedimento di diniego n. 286 del 23 marzo 2017 di sanatoria edilizia in merito all'istanza di condono edilizio prot. n. 29194 del 9/12/2004.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 17 aprile 2026 la dott.ssa AN NT RO e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

AT e TT

1. Con l’odierno ricorso il Sig. CO NI è insorto avverso il provvedimento di diniego di sanatoria edilizia i cui estremi sono riportati in epigrafe, con il quale il Comune di Sabaudia aveva rigettato la domanda di condono edilizio presentata ai sensi del d.l. n. 269/2003 e L.R. n. 12/2004 per la regolarizzazione di interventi consistenti in “ cambio di destinazione d’uso da magazzino agricolo a prima abitazione, in difformità dalla concessione edilizia n. 5409 del 23/12/1998 ”, relativi ad un immobile situato in Sabaudia e censito in Catasto al foglio n. 2, particella n. 393, subalterni n. 6-7, ubicato in area gravata da vincolo paesaggistico ex d. lgs. n. 42/2004 e ricompresa nella perimetrazione della zona di protezione speciale (ZPS) stabilita con D.G.R. del Lazio del 19 marzo 1996.

Il diniego è motivato in ragione del fatto che le opere oggetto di condono (di cui in premessa viene accertata la non conformità alle norme urbanistiche vigenti) non sono suscettibili di sanatoria ai sensi del disposto dell’art. 3, comma 1, lett. b) , L.R n. 12/2004, come confermato dal parere della Regione Lazio – Dipartimento Territorio, Direzione Regionale Territorio e Urbanistica – Area D2 2B 12 – Legislativo Contenzioso e Vigilanza prot. n. 184307 del 28 ottobre 2005.

2. Il ricorrente propone un unico mezzo, rubricato “ Violazione di legge per eccesso di potere e/o sviamento, contraddittorietà tra più atti, travisamento ed erronea valutazione dei fatti ”, con cui deduce le seguenti censure:

i) all’epoca in cui il Sig. NI presentò la domanda di condono (9 dicembre 2004) non sussisteva alcun vincolo paesaggistico-ambientale sull’area (trovandosi essa in una “ vera e propria zona rurale sita nel territorio di Sabaudia ”), avendo il Comune applicato il sopravvenuto P.T.P.R., adottato soltanto con delibera di Giunta regionale n. 556 del 25 luglio 2007, e dunque successivamente all’istanza di sanatoria. Il ricorrente precisa che il vincolo de quo riguarda la fascia di rispetto di ml 150,00 dalle sponde dei canali delle Acque Medie e di Rio Martino, che peraltro risulterebbe non intaccata dal manufatto residenziale;

ii) il Comune, in corso di istruttoria, aveva inoltrato all’istante una richiesta di integrazione documentale (peraltro puntualmente riscontrata) che non faceva alcuna menzione dell’intervenuto vincolo, né era stata formulata richiesta di parere paesaggistico;

iii) il diniego dell’amministrazione è pervenuto dopo molti anni dalla presentazione dell’istanza di condono e richiama un parere reso dalla Regione Lazio che non terrebbe conto dell’originaria inesistenza del vincolo, risultando pertanto il diniego inficiato da un vizio di ingiustizia manifesta (anche considerato il cospicuo esborso economico – di circa euro 20.000 – complessivamente sostenuto, in funzione del conseguimento della sanatoria, dal ricorrente e da suo fratello, Sig. Enrico NI, anch’esso destinatario di un provvedimento di diniego similare a quello odierno).

3. Il Comune di Sabaudia non si è costituito in giudizio.

4. In vista della discussione del ricorso il ricorrente ha depositato (in data 18 febbraio 2026) memoria ex art. 73, co. 1 cod. proc. amm., con cui chiede la riunione dell’odierno ricorso a quello proposto dal fratello Enrico NI, pendente sub R.G. n. 400/2017, vertendo il medesimo su identiche questioni giuridiche. Nel merito la parte richiama la sopravvenuta legge regionale n. 12 del 26 luglio 2024, che ha stabilito l’inefficacia dei vincoli apposti successivamente alla presentazione della domanda di condono, trovando essa applicazione nel caso di specie “ non essendosi concluso il procedimento amministrativo poiché il provvedimento di rigetto della domanda di sanatoria è stato oggetto di impugnazione ed il vincolo paesaggistico è stato apposto in data successiva alla domanda di sanatoria ”.

5. All’udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato del 17 aprile 2026 la causa è stata discussa e trattenuta in decisione.

6. In limine litis va precisato che non vi è luogo a provvedere sulla richiesta di riunione del presente giudizio con quello pendente sub R.G. n. 400/2017, essendo stato quest’ultimo già discusso e trattenuto in decisione all’udienza di smaltimento del 26 marzo 2026, in esito alla quale questo Tribunale ha adottato la sentenza n. 340 del 1° aprile 2026, di rigetto dell’impugnativa.

7. Nel merito, il gravame è infondato.

8. Va premesso, in punto di fatto, che dalla disamina della documentazione versata in atti è emerso che la domanda di condono presentata dall’odierno ricorrente è relativa ad un abuso di tipologia “3”, ossia, secondo la tabella allegata al d.l. n. 269/2003, “ Opere di ristrutturazione edilizia come definite dall'articolo 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio ”, trattandosi di un intervento di mutamento della destinazione d’uso (da agricola a residenziale) di un immobile ubicato in area gravata da vincolo paesaggistico, realizzato in difformità dal titolo edilizio originariamente rilasciato dal Comune.

Alla luce di tali circostanze fattuali il diniego di cui oggi trattasi è del tutto legittimo e resiste alle censure veicolare con il ricorso, configurandosi quale provvedimento di natura strettamente vincolata, essendosi l’amministrazione municipale limitata a dare atto dell’esistenza di un motivo ostativo alla sanatoria, rappresentato della preclusione normativa (assoluta) alla condonabilità degli abusi “maggiori” in area vincolata.

Invero, come affermato da un granitico indirizzo giurisprudenziale, con riguardo alle opere abusive insistenti in aree sottoposte a vincolo, il condono previsto dall’art. 32 del decreto legge n. 269 del 2003 (cd terzo condono) è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza (o “formali”) indicati ai numeri 4, 5 e 6 del relativo allegato 1 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria), purché gli stessi non comportino aumento di cubatura e superficie e sussistano le ulteriori condizioni ivi previste (ossia che le opere siano realizzate prima della imposizione del vincolo, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche e vi sia il previo parere dell’Autorità tutoria). Al contrario, in virtù del combinato disposto dell’art. 32, commi 26 e 27 della legge n. 326 del 2003 e dell’art. 3, comma 1, lett. b) della L.R. n. 12 del 2004 (nella formulazione vigente ratione temporis ), non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato (c.d. abusi “maggiori”, ossia nuove costruzioni e ristrutturazioni edilizie) realizzate (anche in data antecedente all’imposizione del vincolo, giusta la citata normativa medio tempore in vigore nella Regione Lazio), anche se l’area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici (cfr. ex multis recente Cons. Stato, sez. VII, 31 marzo 2026, n. 2632; id., 4 febbraio 2026, n. 936; id. 15 settembre 2025, n. 7320; id., 8 settembre 2025, n. 7247; Cons. Stato, Sez. VI, 15 novembre 2022, n. 9986; id., 2 novembre 2022, n. 9504; Cons. St., Sez. VI, 9 giugno 2022, n. 4700).

Come reiteratamente statuito anche dalla giurisprudenza costituzionale, infatti, il terzo condono è caratterizzato da un ambito oggettivo più circoscritto rispetto a quello del 1985, per effetto dei limiti ulteriori contemplati dal citato comma 27, i quali si aggiungono a quanto previsto negli artt. 32 e 33 della legge n. 47 del 1985 (cfr. Corte cost., sentenza n. 196 del 2004) e non sono racchiusi nell’area dell’inedificabilità assoluta (cfr. ordinanza n. 150 del 2009 e sentenza n. 225 del 2012, con argomentazioni poi riprese dalla giurisprudenza successiva: tra le tante, Corte cost., sentenze n. 77 del 2021, n. 70 del 2020, n. 208 del 2019, n. 68 del 2018, n. 73 del 2017, n. 233 e n. 117 del 2015).

In particolare, ai sensi del disposto dell’art. 3, comma 1, lett. b), LR. n. 12/2004, richiamato nell’impianto motivazionale del diniego (secondo cui – nella formulazione in vigore alla data dell’emanazione del provvedimento - “ 1. Fermo restando quanto previsto dall’articolo 32, comma 27, del d.l. 269/2003 e successive modifiche, dall’articolo 32 della l. 47/1985, come da ultimo modificato dall’articolo 32, comma 43, del citato d.l. 269/2003, nonché dall’articolo 33 della l. 47/1985, non sono comunque suscettibili di sanatoria: […] b) le opere di cui all’articolo 2, comma 1, realizzate, anche prima della apposizione del vincolo, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela dei monumenti naturali, dei siti di importanza comunitaria e delle zone a protezione speciale, non ricadenti all’interno dei piani urbanistici attuativi vigenti, nonché a tutela dei parchi e delle aree naturali protette nazionali, regionali e provinciali ”), la disciplina vigente nella Regione Lazio in materia di condono di opere realizzate in area vincolata è ancora più restrittiva di quella statale, perché preclude la sanatoria per i manufatti edificati anche prima dell’apposizione del vincolo, e ciò al fine di tutelare valori che presentano precipuo rilievo costituzionale, quali quelli paesaggistici, ambientali, idrogeologici e archeologici (cfr. T.A.R. Latina, n. 340/2016, cit., nonché Cons. Stato, sez. IV, 24 dicembre 2025, nn. 10302 e 10303; TAR Lazio, Latina, sez. I, 7 marzo 2016 nn. 214, 216 e 219).

9. Ne consegue che non assume alcun pregio la circostanza, su cui poggia l’intero impianto argomentativo che sorregge il ricorso, che il vincolo paesaggistico che insiste nell’area di ubicazione del manufatto sarebbe stato introdotto solo successivamente alla data di presentazione della domanda di condono, atteso che comunque la sanatoria risulta preclusa in ragione della normativa sopra richiamata.

Peraltro, questo Tribunale, nel delibare l’impugnativa esperita dal fratello dell’odierno ricorrente, si è pronunciato proprio su tale identica questione, avendo argomentato, in maniera del tutto condivisibile e contrariamente a quanto propugnato dalla parte, che “ il vincolo in discorso, che il ricorrente precisa riguardare il divieto di edificazione entro la fascia di rispetto di 150 metri dagli argini dei corsi d’acqua, non è affatto successivo alla presentazione della domanda di condono o alla data di ultimazione dell’abuso (31 dicembre 1999). Infatti, se è vero che detto divieto è oggi posto dall’art. 142, comma 1, lett. c), d.lgs. 22 gennaio 2004 n. 42, è altrettanto vero che esso risale, in realtà, all’art. 82, comma 5, d.P.R. 24 luglio 1977 n. 616, ripreso dall’art. 1-quater, l. 8 agosto 1985 n. 431, e rappresenta un limite inderogabile all’attività edificatoria dei privati, a prescindere dalla natura e dalla tipologia del manufatto (ex multis: TAR Lazio, Latina, sez. I, 4 luglio 2022 n. 635; sez. I, 31 dicembre 2019 n. 761; Roma, sez. II, 26 settembre 2017 n. 9927; sez. II, 1° giugno 2016 n. 6460; sez. II, 6 marzo 2013 n. 2395; sez. II, 15 settembre 2010 n. 32322; sez. II 31 gennaio 2006 n. 662; sez. II, 31 dicembre 2003 n. 13726; TAR Emilia-Romagna, Parma, 29 settembre 2001 n. 869) ” (cfr. T.A.R. Lazio, n. 340/2026, cit.).

10. Ed ancora, va rilevato che il compimento di atti istruttori da parte dell’amministrazione o il decorso del tempo sono circostanze irrilevanti al fine di sostenere la domanda annullatoria di un provvedimento di diniego di condono, stante la sua natura vincolata e il fatto che, in ogni caso, “l’autore di un abuso edilizio non è portatore di alcun affidamento giuridicamente tutelabile al mantenimento dell’opera illecita” (TAR Lazio, Latina, sez. I, 7 marzo 2016, n. 215).

11. Da ultimo, quanto alla modifica introdotta nelle more con la L.R. n. 12/2024, che ha soppresso l’inciso “ anche prima della apposizione del vincolo ” contenuto nella lett. b) , comma 1, art. 3 della L.R. n. 12/2004, in disparte il rilievo pregiudiziale che la questione è stata irritualmente proposta con semplice memoria non notificata alla controparte, si rimanda a quanto sopra argomentato al capo 9 della presente pronuncia.

In ogni caso, trattasi di sopravvenienza normativa che non potrebbe invalidare il gravato diniego, in virtù del principio tempus regit actum , come del resto confermato dalla stessa legge regionale, che all’art. 2 espressamente precisa “ L’articolo 3, comma 1, lettera b) della l.r. 12/2004, come modificato dall’articolo 1 della presente legge, trova applicazione ai procedimenti pendenti alla data di entrata in vigore della presente legge relativamente ai quali il vincolo è stato imposto successivamente alla data di presentazione della domanda del titolo abilitativo edilizio in sanatoria prevista dall’articolo 4, comma 1, della medesima l.r. 12/2004 ”.

12. In conclusione, il ricorso va rigettato.

13. Non v’è luogo a provvedere sulle spese di lite, in ragione della mancata costituzione in giudizio del Comune di Sabaudia, risultato vittorioso.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio sezione staccata di Latina (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Nulla spese.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Latina nella camera di consiglio del giorno 17 aprile 2026 con l'intervento dei magistrati:

AT AL, Presidente

Michelangelo Francavilla, Consigliere

AN NT RO, Primo Referendario, Estensore

L'OR	IL PRESIDENTE
AN NT RO	AT AL

IL SEGRETARIO