Pubblicato il 07/04/2022

N. 00567/2022 REG.PROV.COLL.

N. 00054/2021 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia

Lecce - Sezione Prima

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 54 del 2021, integrato da motivi aggiunti, proposto da
Immobil Sud S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Tommaso Millefiori, Giovanni Giacomo Millefiori, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Tommaso Millefiori in Lecce, via C.A. Mannarino 11/A;

contro

Regione Puglia, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Francesco Zizzari, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Comune di Lecce, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Laura Astuto, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il suo studio in Lecce, via Rubichi 16;

per l'annullamento

Per quanto riguarda il ricorso introduttivo:

- della Deliberazione della G.R. Puglia 22 ottobre 2020, n. 1738 (pubblicata nel B.U.R.P. n. 155 del 06.11.2020), recante ad oggetto “ Comune di Lecce - Variante al PRG in esecuzione sentenza Tar Puglia - Sez. Lecce n. 548/2018, relativa alla riqualificazione urbanistica delle aree di proprietà della società Immobil sud. Approvazione - Compatibilità paesaggistica ex art. 96 NTA del PPTR ”; comunicata dal Comune di Lecce con nota pec prot. n. 136540 del 18.11.2020;

- di tutti quanti gli altri atti comunque presupposti, connessi e/o consequenziali, ed in particolare del “parere tecnico della Sezione Urbanistica posto in allegato A”, anch'esso in parte qua, nonché della deliberazione consiliare comunale n. 35 del 04.11.2019, di rigetto delle osservazioni endoprocedimentali presentate dalla ricorrente e degli ulteriori atti comunali di recepimento delle prescrizioni regionali oggetto della presente impugnativa.

Per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati il 6/10/2021:

-- della nota prot. n. 41981/21 - cod. prat. n. 121/2021/PDC, recante ad oggetto “ Progetto di variante per cambio di destinazione d'uso da attività turistico-alberghiera a residenza, di un edificio in corso di costruzione alla via Cavalieri di Vittorio Veneto e via S. Pellico ”, con la quale il Dirigente del Settore Pianificazione e Sviluppo del Territorio del Comune di Lecce ha emesso e comunicato il diniego del permesso di costruire domandato dalla ricorrente con la propria istanza del 22/03/2021, acquisita al prot. gen. col n. 41981;

-- di tutti i relativi atti presupposti e connessi, ivi compresi, ove occorra:

-- la nota prot. n. 71484 del 13/05/2021, recante la comunicazione dei motivi ostativi ex art. 10-bis L. n. 241/1990;

-- la relazione istruttoria redatta dall'U.T.C. in data 22/07/2021, quale testualmente riportata nello stesso provvedimento conclusivo, unitamente al corrispondente parere negativo;

-- la “disposizione di diniego” al rilascio del Permesso di Costruire del 22/07/2021, quale anch'essa richiamata nello stesso provvedimento conclusivo.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di Regione Puglia e di Comune di Lecce;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 23 marzo 2022 il dott. Silvio Giancaspro e uditi per le parti i difensori come da verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Immobil Sud s.r.l. ha agito dinanzi a questo TAR per l’annullamento della deliberazione di G.R. n. 1738/2020, con cui la Regione Puglia ha approvato “ ai sensi dell'art. 16 della LR 56/1980, per le motivazioni e nei termini e con le puntualizzazioni di cui al parere tecnico della Sezione Urbanistica, Allegato A, la Variante al PRG in esecuzione sentenza Tar Puglia - Sez. Lecce n. 548/2018, relativa alla riqualificazione urbanistica delle aree di proprietà della società Immobil sud a seguito di decadenza dei vincoli preordinati all'esproprio di PRG, ex art. 2 Legge 1187/68 ”.

2. In particolare, nel parere tecnico richiamato dalla deliberazione impugnata è riferito che:

- “ La variante proposta dal Comune di Lecce riguarda un'area … per la quale sussisteva un vincolo a carattere espropriativo, ormai decaduto a seguito dell'inutile decorso del quinquennio di validità di cui all'art. 2, legge n. 1187/68 ”;

- “ Con Delibera del sub Commissario prefettizio vicario n. 4 del 21/01/2019 si dà esecuzione alla sentenza TAR Puglia - Sez. Lecce n.548/2018 che riqualifica urbanisticamente l'area di proprietà della società Immobilsud srl, identificata in Catasto al foglio 211 - particella 1839, originariamente destinata dal PRG vigente in zona Fil - "Attrezzature per l'istruzione" (art. 89 NTA) e piccola parte a "viabilità di previsione" (art. 115 NTA) mediante la riclassificazione in: a) zona B13 "Residenziali a prevalente edificazione a villini " secondo gli indici e i parametri dell'art. 55 delle NTA di PRG e nel rispetto delle seguenti prescrizioni: - Distanza min dai confini e dalle strade ml 5,00; - Obbligo di cessione di aree a standard (verde pubblico e parcheggi pubblici) all'interno del lotto, in applicazione dell'art. 8, lett. a) delle NTA di PRG; b) "zona per viabilità", disciplinata dall'art. 115 delle NTA del PRG ”;

- “ All'interno delle possibilità offerte dalla normativa di PRG per le "zone B di completamento edilizio", le valutazioni poste a base della scelta della specifica tipologia di zona B hanno tenuto conto delle condizioni oggettive del lotto (ubicazione, forma), della presenza del fabbricato allo stato rustico realizzato in forza dei titoli edilizi rilasciati … ”;

- “ Ciò non esime da alcune considerazioni di merito: 1) l'avvenuta edificazione seppur ad oggi allo stato rustico evidenzia, come tra l'altro sottolineato dai giudici di prime cure, che la stessa non poteva aver luogo per il semplice fatto che l'avvenuto decorso del termine quinquennale previsto per l'acquisizione delle aree a titolo espropriativo, di per sé non determina una nuova tipizzazione dell'area a discrezione del proprietario della stessa. Tant'è che la Sentenza n. 548/2018 evidenzia la necessità/obbligatorietà di ritipizzare l'area a seguito del ricorso della proprietà immobiliare, che evidentemente non soddisfatta della destinazione ottenuta con il precedente titolo abilitativo rilasciato su sua richiesta, ha permesso l'edificazione a carattere turistico-alberghiero; 2. questa circostanza determina che la ritipizzazione operata dal Sub Commissario non poteva avallare l'avvenuta realizzazione, seppur all'attualità allo stato rustico, in assenza della propedeutica ritipizzazione urbanistica che come noto per competenza spetta all'organo politico consiliare; 3. in ottemperanza alla sentenza si può pertanto procedere alla ritipizzazione urbanistica senza avallo della costruzione esistente che per l'effetto deve essere demolita prima del rilascio del nuovo titolo abilitativo; questa prescrizione si ritiene vincolante per l'esito della approvazione della variante al PRG; 4. infine, la ritipizzazione dell'area deve mantenere la previsione della viabilità di PRG al contorno e per l'effetto prevedere la cessione volontaria e a titolo gratuito delle aree ”;

- “ Alla luce delle risultanze istruttorie, ai sensi dell'art. 16 della LR n. 56/1980, si condividono le motivazioni addotte dal Comune di Lecce, (Deliberazione del Sub Commissario Prefettizio n. 4/2019 e DCC n. 35/2019) e per l'effetto si esprime parere favorevole all'approvazione della Variante in esecuzione sentenza TAR Puglia - Sez. Lecce n. 548/2018, con le seguenti prescrizioni: 1. la ritipizzazione urbanistica delle aree non costituisce acquiescenza alla costruzione come trovasi all'attualità allo stato rustico e per l'effetto la stessa deve essere demolita prima del rilascio del titolo abilitativo a costruire secondo la nuova ritipizzazione attribuita; 2. la ritipizzazione urbanistica delle aree deve mantenere la previsione della viabilità di PRG al contorno e per l'effetto prevedere la cessione volontaria e a titolo gratuito delle aree destinate a viabilità, il cui computo concorre alla determinazione del fabbisogno di standard a determinarsi in funzione del nuovo carico insediativo ”.

3. Le predette prescrizioni di cui ai punti sub 1 e 2 del parere tecnico, così come recepite nella deliberazione di approvazione della variante, sono state censurate dalla ricorrente sotto i seguenti profili:

- nel caso in esame si tratta “ di area edificata in forza di regolare permesso di costruire, per la quale conseguentemente, può essere prevista una riclassificazione ” nei termini indicati nella deliberazione di adozione della variante, sicché non si giustifica la prescrizione n. 1 della deliberazione di approvazione della variante, secondo la quale la costruzione “ deve essere demolita prima del rilascio del titolo abilitativo a costruire secondo la nuova ritipizzazione attribuita ”;

- la sanzione della demolizione “rientra nelle competenze (gestionali) del Dirigente o del Responsabile del competente Ufficio comunale” e comunque “presuppone un’edificazione realizzata in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali”, sicché non “può essere disposta nell’esercizio del potere di pianificazione generale e tanto meno in relazione (come appunto nel caso) a costruzioni realizzate sulla base di permessi di costruire regolarmente assentiti ed in conformità agli stessi”;

- quanto alla prescrizione n. 2, “nel vigente ordinamento di settore, un obbligo di cessione “volontaria e a titolo gratuito” delle aree destinate a viabilità pubblica, con diretto accollo del corrispondente onere economico a carico del privato (singolarmente) inciso, sussiste (ed è legittimo) soltanto nell’ambito delle previsioni di pianificazione attuativa di iniziativa privata”, ma non anche “a livello di pianificazione generale al di fuori di strumenti e/o istituti perequativi”;

- è altresì illegittima la prescrizione, pure contenuta nella deliberazione di adozione della variante, che stabilisce l’“obbligo di cessione di aree a standard (verde pubblico e parcheggi pubblici) all’interno del lotto, in applicazione dell’art. 8, lett. a) delle NTA di PRG”, non essendo tale obbligo “riconducibile alle previsioni della speciale disciplina di settore, in parte qua, eccentricamente evocata”.

4. Si sono costituiti in giudizio il Comune di Lecce e la Regione Puglia per resistere al ricorso.

5. Con motivi aggiunti presentati in data 6.10.2021, Immobil Sud s.r.l. ha esteso l’impugnazione alla nota dirigenziale prot. n. 41981/21 del 27.07.2021, con la quale il Comune di Lecce ha denegato il rilascio del permesso di costruire domandato dalla ricorrente con istanza del 22.03.2021 per la realizzazione di un “progetto di variante per cambio di destinazione d’uso da attività turistico alberghiera a residenza” dell’edificio in corso di costruzione nel lotto interessato dalla variante urbanistica, assumendo che: “… la Regione Puglia con deliberazione della G.R. n. 1738 del 22/10/2020, ha espresso parere favorevole all’approvazione della Variante in esecuzione sentenza TAR Puglia - Sez. Lecce n. 548/2018 con la prescrizione che la ritipizzazione urbanistica delle aree non costituisce acquiescenza alla costruzione come trovasi all’attualità allo stato rustico e per l'effetto la stessa deve essere demolita prima del rilascio del titolo a costruire secondo la nuova ritipizzazione attribuita. Inoltre, ai sensi dell’art. 55 delle NTA in tutte le zone B13 il distacco dai confini interni e dalle strade non può essere inferiore a mt. 6.00 ”.

L’impugnazione è stata affidata alle seguenti censure:

- “a fronte dell’“obbligo” (giuridico) gravante sull’amministrazione, ex artt. 10, co. 1, lett. b), e 10-bis della legge n. 241/1990, di “valutare” le suddette osservazioni “pertinenti all’oggetto del procedimento” e di “dare ragione nella motivazione del provvedimento finale di diniego” del relativo “mancato accoglimento”, nel caso l’Autorità competente si è invece (dichiaratamente) limitata alla mera «presa visione» delle stesse”;

- “il Comune di Lecce ha disatteso l’istanza edilizia presentata dall’odierna ricorrente opponendo che « Inoltre, ai sensi dell’art. 55 delle NTA in tutte le zone B13 il distacco dai confini interni e dalle strade non può essere inferiore a mt 6.00 »”, laddove invece “il distacco dai confini interni e dalle strade non è disciplinato dall’art. 55 delle NTA del PRG comunale, quanto piuttosto (e in termini di specialità) dalla stessa D.G.R. Puglia n. 1738/2020, di ‘riqualificazione urbanistica’ del lotto interessato, con l’espressa previsione della prescrizione della “distanza min. dai confini e dalle strade ml. 5,00””;

- illegittimità in via derivata a seguito della illegittimità della presupposta deliberazione di G.R. n. 1738/2020 nei termini denunciati con il ricorso introduttivo.

6. Tutte le parti hanno presentato memorie difensive per precisare le proprie difese, anche alla luce delle doglianze di cui ai motivi aggiunti.

7. Nella udienza pubblica del 23.03.2022 la causa è stata trattenuta in decisione.

8. Il ricorso è fondato nei termini appresso indicati.

8.1. La vicenda in esame è caratterizzata dal fatto che il lotto oggetto dalla variante di riqualificazione urbanistica, con destinazione a zona B di completamento, era stato già interessato dalla edificazione di una struttura al rustico, con destinazione a struttura alberghiera, in forza di un p.d.c. del 2007.

La Regione Puglia ha ritenuto che per consentire l’edificazione dell’area in conformità alla destinazione di zona impressa dalla variante fosse necessario imporre alla ricorrente la demolizione del rustico già realizzato, onde fare tabula rasa dell’intervento preesistente (e delle relative implicazioni urbanistiche) e quindi addivenire alla edificazione ex novo del lotto.

8.2. Tale scelta pianificatoria è inficiata sotto i seguenti profili:

a) - la Regione Puglia ha affermato che l’edificazione del rustico “ non poteva aver luogo ” atteso che “ l'avvenuto decorso del termine quinquennale previsto per l'acquisizione delle aree a titolo espropriativo, di per sé non determina una nuova tipizzazione dell'area a discrezione del proprietario della stessa ”, sicché ha disposto l’obbligo di provvedere alla demolizione della predetta struttura, assumendo l’illegittimità del p.d.c. del 2007, siccome adottato in mancanza della necessaria tipizzazione urbanistica dell’area.

In tal modo, l’Amministrazione regionale si è sostituita al Comune di Lecce nell’accertare il presunto abuso edilizio realizzato dalla ricorrente in aperta violazione delle competenze comunali in materia.

Invero, ogni valutazione in merito alla legittimità del titolo del 2007 - tenuto conto della disciplina urbanistica vigente ratione temporis - e al rispetto delle relative prescrizioni (quanto alle modalità di attuazione del programma costruttivo ed al rispetto degli obblighi ricadenti sulla società) è di esclusiva competenza del Comune di Lecce ed esula dal momento propriamente pianificatorio, rispetto al quale l’esistenza della struttura costituisce un antefatto, le cui implicazioni devono essere specificamente apprezzate ai fini della definizione della variante.

Di qui l’illegittimità della deliberazione regionale di approvazione della variante per difetto di competenza quanto all’accertamento e alla repressione del presunto abuso edilizio realizzato dalla ricorrente.

b) - Né è pertinente il riferimento, pure contenuto nel parere tecnco recepito nella variante, al dictum di cui alla sentenza n. 548/2018 nella parte in cui si “evidenzia la necessità/obbligatorietà di ritipizzare l'area a seguito del ricorso della proprietà immobiliare”, dal momento che:

- una cosa è la scadenza del vincolo espropriativo e il conseguente obbligo di addivenire alla definizione di una nuova disciplina urbanistica del lotto;

- altra e diversa cosa è l’accertamento dell’abusività dell’intervento già realizzato, che sfugge (e non potrebbe essere altrimenti) al perimetro della pronuncia giurisdizionale e resta di esclusiva competenza dell’autorità comunale.

c) - Peraltro, a fronte di una struttura già realizzata, sia pure al rustico, in forza di apposito titolo edilizio ed in mancanza di provvedimenti sanzionatori adottati dal competete dirigente comunale, la prescrizione che impone la demolizione dei volumi preesistenti quale soluzione necessitata ai fini della definizione e della attuazione della nuova destinazione di zona appare soluzione irragionevolmente afflittiva per gli interessi della ricorrente ed eccentrica rispetto alle finalità perseguite dal pianificatore regionale, che avrebbe potuto limitarsi a definire la soluzione di piano in termini astratti quanto agli indici e agli standards, affidando poi al momento del rilascio del titolo edilizio la verifica della fattibilità della edificazione nei termini stabiliti senza ridurre in pristino l’immobile già edificato, oppure poteva dettare prescrizioni che tenessero conto dell’edificato, scomputando la relativa volumetria da quella assentibile in forza della variante, se del caso consentendo il recupero della struttura già realizzata mediante apposita modificazione della relativa destinazione d’uso.

Di contro, non appare coerente con le finalità ultime della variante di riqualificazione l’opzione che prevede la necessaria rimozione di volumi già assentiti, salvo consentirne la ricostruzione in vista di una diversa destinazione d’uso.

8.3. L’accoglimento delle predette censure implica l’integrale annullamento della deliberazione di approvazione della variante, su cui l’Amministrazione dovrà compiutamente rideterminarsi ai sensi del complessivo riesame della vicenda.

8.4. Restano pertanto assorbite le ulteriori censure articolate con il ricorso.

8.5. L’annullamento della variante comporta l’accoglimento dei motivi aggiunti proposti avverso il provvedimento diniego di rilascio del titolo edilizio, siccome inficiato per illegittimità derivata, fermo restando che l’istanza di rilascio del p.d.c. dovrà essere necessariamente ripresentata a seguito della riedizione del potere di pianificazione, tenuto conto delle relative prescrizioni.

9. La particolarità delle questioni trattate giustifica la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia Lecce - Sezione Prima definitivamente pronunciando sul ricorso e sui motivi aggiunti, come in epigrafe proposti, li accoglie e per l’effetto annulla la Deliberazione della G.R. Puglia 22.10.2020 n. 1738 e la nota dirigenziale prot. n. 41981/21 del 27.07.2021.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Lecce nella camera di consiglio del giorno 23 marzo 2022 con l'intervento dei magistrati:

Antonio Pasca, Presidente

Ettore Manca, Consigliere

Silvio Giancaspro, Primo Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Silvio Giancaspro	Antonio Pasca

IL SEGRETARIO