Pubblicato il 28/01/2026

N. 00244/2026 REG.PROV.COLL.

N. 01377/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sicilia

sezione staccata di Catania (Sezione Quinta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1377 del 2025, proposto da
-OMISSIS-, rappresentato e difeso dall'avvocato Giovanni Ferraù, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Catania, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Maria Pia Di Primo, con domicilio eletto presso il suo studio in Catania, via Umberto 151;
Regione siciliana - Soprintendenza per i Beni Culturali ed Ambientali di Catania, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'Avvocatura Distrettuale dello Stato, domiciliataria ex lege in Catania, via Vecchia Ognina, 149;

per l'annullamento

- della nota della Direzione Urbanistica del Comune di Catania di “avvio del procedimento di ripristino dello stato dei luoghi in seguito all'esecuzione di opere edilizie abusive. D.P.R. 380/01, recepito con L.R. 16/16 e ss.mm.ii., L. 64/74, L. 1086/71, D. Lgs. n. 42/2004” del 14 febbraio 2025;

- della nota della Direzione Urbanistica del Comune di Catania del 26 marzo 2025, avente ad oggetto: “riscontro alla nota prot. 106933 del 04/03/2025”;

- della Determina Dirigenziale, n. di protocollo A07/URB/35, adottata dalla Direzione Urbanistica e Gestione del Territorio - URBAMET del Comune di Catania, notificata in data 4 aprile 2025, con la quale è stata disposta “l'irrogazione della sanzione pecuniaria per l'esecuzione di opere edilizie non autorizzate ai sensi dell'art. 169 del d. lgs. n. 42 del 22 gennaio 2004, relative all'immobile sito in Catania, P.-OMISSIS-”;

- di ogni altro atto presupposto, connesso, consequenziale, anche solo potenzialmente lesivo della posizione dell'odierna parte ricorrente;

e per il riconoscimento

del diritto del ricorrente a regolarizzare le opere edilizie eseguite mediante l'istanza di CILA tardiva n. 3630/21.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Catania e della Regione Siciliana -Soprintendenza per i Beni Culturali ed Ambientali di Catania;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 2 dicembre 2025 il dott. AL AC e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. Il ricorrente esponeva che, al fine di ottimizzare la distribuzione degli spazi interni dell’appartamento di sua proprietà, identificato al N.C.E.U. di Catania, al foglio -OMISSIS-, aveva eseguito, nel 2016, su di esso, alcuni lavori interni, omettendo, tuttavia, di presentare la necessaria CILA al Comune di Catania e di richiedere alla Soprintendenza il preventivo parere, necessario in considerazione del fatto che l’unità immobiliare, a far data del 13 aprile 2015, era stato sottoposto al vincolo storico monumentale di cui al d. lgs. 42/04.

1.1. Proprio al fine di conseguire la regolarizzazione edilizia di tali interventi interni, aveva, quindi, presentato, in data 22 luglio 2021, una CILA in sanatoria ai sensi dell’art. 6- bis del D.P.R. 380/01 (così come recepito con modifiche dall’art 3, comma 2 della l.r. 16/16 e ss.mm.ii.), corredata da Relazione Tecnica ed elaborati grafici di progetto; in data 18 novembre 2021, aveva, altresì, inoltrato alla Soprintendenza un’istanza al fine di ottenere il parere di compatibilità al mantenimento delle opere oggetto della CILA in sanatoria; tale richiesta, respinta una prima volta in fase istruttoria per scadenza dei termini assegnati per l’integrazione documentale, era stata ripresentata in data 5 aprile 2022.

Riferiva, a questo proposito, che, in un primo momento, la Soprintendenza aveva richiesto la dichiarazione del Comune in ordine alla classificazione dell’intervento.

Infine, a fronte delle osservazioni presentate dallo stesso ricorrente, la Soprintendenza, in data 25 agosto 2023, aveva adottato l’autorizzazione di propria competenza, insistendo, tuttavia, nella richiesta al Comune dell’esatta classificazione dell’intervento.

1.2. Ciò premesso, riferiva che in data 14 febbraio 2025 il Comune aveva comunicato l’avvio del procedimento di ripristino dello stato dei luoghi, contestando, alla stregua dell’art. 33 del D.P.R. 380/01 e della L.R.S. n. 5 del 10/8/2016 “l’assenza di titolo abilitativo, di Nulla Osta della Soprintendenza per beni culturali e ambientali del Comune di Catania e di autorizzazione del Genio Civile ”.

A fronte delle memorie presentate, in risposta, dal ricorrente, il Comune aveva effettuato un sopralluogo presso l’appartamento, all’esito del quale aveva comunicato che le osservazioni non potevano essere accolte e che la CILA “tardiva 3630/21” era irricevibile per le motivazioni ivi richiamate (v. nota della Direzione Urbanistica del 26 marzo 2025); infine, il Comune aveva adottato il provvedimento n. A07/URB/35 con il quale “ ritenuto che le opere edilizie sono prive di adeguato titolo abilitativo in quanto la CILA non è compatibile con l’entità delle opere medesime ” aveva disposto “ l’irrogazione della sanzione pecuniaria per l’esecuzione di opere edilizie non autorizzate ”, quantificata nella somma di Euro 5.164,00.

2. Ad opinione del ricorrente i provvedimenti impugnati sarebbero stati illegittimi per i seguenti motivi.

2.1. Evidenziava, anzitutto, che gli interventi realizzati, assistiti da CILA, sarebbero consistiti in interventi di manutenzione straordinaria e non, come erroneamente ritenuto dall’Amministrazione, in interventi di ristrutturazione edilizia necessitanti di permesso di costruire.

Inoltre, affermava che, contrariamente a quanto riportato nel provvedimento, la Soprintendenza, in data 25 agosto 2023, avrebbe rilasciato l’autorizzazione di sua competenza.

In ogni caso, anche a voler, in via meramente ipotetica, ritenere corretta la valutazione classificatoria operata dal Comune di Catania, l’Amministrazione competente sull’osservanza del vincolo sarebbe stata la Soprintendenza e non il Comune.

Affermava, pertanto, che il Comune non avrebbe potuto irrogare alcuna sanzione.

2.2. Rilevava, inoltre, che, in occasione del sopralluogo del 13 marzo 2025, i tecnici della Direzione Urbanistica avrebbero esteso la verifica anche ad opere diverse da quelle dichiarate nella CILA in sanatoria, pervenendo, dunque, erroneamente, alla conclusione che sarebbero stati abusivamente realizzati anche l’ampliamento di un piccolo soppalco a servizio di una delle due scale interne, lo spostamento di circa 50 cm. di una piccola finestrella affacciata su terrazzino interno, nonché la legittima ricostruzione di un solaio intermedio.

Tali contestazioni, poste, successivamente, a fondamento del verbale di irrogazione della sanzione, sarebbero state sollevate in assenza di qualsivoglia contradittorio con il ricorrente.

Si sarebbe trattato di un evidente eccesso di potere, in quanto si sarebbe estesa la verifica, disposta esclusivamente al fine di classificare le opere oggetto di CILA in sanatoria, ad opere ulteriori rispetto a quelle indicate dal ricorrente nella relativa istanza.

2.2.1. Tali ulteriori supposti abusi sarebbero stati, in effetti, realizzati nel corso di precedenti lavori di ristrutturazione dell’intero edificio in conformità al progetto n. 491/C/08 approvato il 19 dicembre 2008 e successive varianti, di cui l’ultima, n. 491/C/08/V2, approvata il 25 novembre 2014, nonché in conformità agli Atti Finali definitivamente approvati dalla Conferenza dei Servizi con verbale del 12 settembre 2023; pertanto, tali interventi avrebbero dovuto considerarsi pienamente legittimi in quanto realizzati in conformità al progetto autorizzato e alle norme vigenti al momento della loro realizzazione.

2.3. Assolutamente privo di fondamento sarebbe stato l’asserito mutamento della destinazione d’uso dell’appartamento da civile abitazione ad attività commerciale di tipo alberghiero.

Infatti, la porzione dell’immobile concessa in locazione a terzi, anche per “locazione breve”, sarebbe stata regolarmente registrata presso l’Ufficio del Turismo del Comune di Catania con protocollo n. 497550 del 19 dicembre 2022 sotto la classificazione “Appartamenti ad Uso Turistico”, come da Certificato di Rilascio del Codice Identificativo Nazionale (CIN), rilasciato dal Ministero del Turismo.

3. Riguardo alle ulteriori contestazioni contenute nel provvedimento, rilevava che:

a) l’affermazione secondo cui “ la realizzazione dell’intervento ha comportato l’inserimento di una struttura orizzontale praticabile, di circa 7,50 mq, ampliando la superficie utile del piano ammezzato ” sarebbe stata inesatta, in quanto la superficie effettivamente ampliata sarebbe stata pari a mq 4,65 e, trattandosi di un ambiente con soffitto a volta, la superficie ampliata effettivamente calpestabile, calcolata al netto della superficie non praticabile avente altezza inferiore a m. 1,50, sarebbe stata ancora inferiore, e corrispondente a mq 1,65; in pratica, si sarebbe trattato di un ampliamento privo, ai sensi dell’art. 34 bis , comma 1, del D.P.R. 380/01, di alcuna rilevanza urbanistica, in quanto contenuto entro i limiti del 2%;

a1) la modesta variazione apportata avrebbe dovuto essere classificata come variante non sostanziale, inidonea a produrre concrete modifiche sui parametri che determinano il comportamento statico della struttura e, pertanto, sarebbe stato infondata l’affermazione secondo cui “tale elemento si deve intendere a tutti gli effetti come opera strutturale determinante variazioni del carico del solaio … [necessitante del] deposito presso l’Ufficio del Genio Civile, ai sensi dell’art. 110 della l.r. n. 4/2003 e dell’art. 13 della l. n. 47/85”;

b) riguardo alle asserite modifiche apportate ai servizi igienico-sanitari, rilevava che si sarebbe trattato di opere realizzabili tramite CILA ai sensi dell’art. 6- bis , comma 1, riguardando interventi previsti dall’art. 3, comma 1, lettera b) del DPR 380/01, ovvero “interventi di manutenzione straordinaria (…) per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici”; l’affermazione secondo cui l’intervento avrebbe comportato l’inserimento di due nuovi wc, uno al piano secondo e l’altro al piano ammezzato – e non di uno solo come dichiarato nella relazione – e la variazione di un ulteriore bagno già esistente, non sarebbe stata corrispondente alla realtà; già prima della ristrutturazione edilizia che, precedentemente aveva interessato l’intero edificio, al piano ammezzato sarebbero stati presenti due servizi igienici, come documentato dalla planimetria catastale;

b1) riguardo all’affermazione secondo cui “le modifiche dell’impianto idrico comportano anche il rispetto delle normative nell’ambito dello smaltimento dei reflui fognari” per le quali il titolare dello scarico deve richiedere una nuova autorizzazione, allegando le planimetrie delle reti di scarico, aggiornate secondo le nuove attività o destinazioni”, osservava che il modesto intervento all’impianto idrico non avrebbe comportato modifiche alla qualità e alla portata dello scarico rispetto al regime esistente, in quanto esso sarebbe rimasto di tipo residenziale, mentre riguardo alla quantità, sarebbe stato rilevante il numero di abitanti equivalenti, a sua volta dipendente dal volume dell’immobile servito e non dal numero delle apparecchiature igienico-sanitarie effettivamente installate;

c) riguardo alla contestazione della realizzazione di un vero e proprio solaio al posto del soppalco affacciato sull’ambiente sottostante, al piano secondo, sottolineava che si sarebbe trattato di una struttura legittimata dal condono edilizio conseguito ai sensi della l. 724/94; precisava, a miglior comprensione della questione, che, nel periodo intercorrente tra 1998 e il 2002, l’Assessorato ai BB.CC. della Regione Sicilia, ottenuta la piena disponibilità dell’appartamento allora acquisito con procedura di esproprio per pubblica utilità, aveva ritenuto di demolire il predetto solaio insieme al servizio igienico ivi presente nel piano ammezzato; aggiungeva che, successivamente, nell’anno 2003, in forza di una sentenza del C.G.A., l’amministrazione regionale sarebbe stata condannata a restituire all’odierno ricorrente l’appartamento illegittimamente espropriato; di conseguenza, come sarebbe risultato dagli elaborati di progetto e delle varianti approvate, il ricorrente aveva richiesto ed ottenuto l’approvazione della ricostruzione della più ampia parte del solaio, poi completato in corso d’opera nella sua attuale estensione prima della ultimazione di tutti i lavori strutturali dell’edificio, dichiarati conclusi il 30 novembre 2015; tale variazione sarebbe rientrata nelle prerogative del direttore dei lavori nonché del collaudatore statico in corso d’opera che ne avrebbe verificato e dichiarato la rispondenza alle norme vigenti nella relazione finale di collaudo statico depositata negli atti finali del summenzionato progetto;

d) il contestato spostamento della piccola finestra in posizione diversa da quella preesistente affacciata sul terrazzino interno, sarebbe stata eseguita durante il corso dei lavori di ristrutturazione dell’edificio, quindi con le medesime modalità autorizzative ed esecutive del progetto e delle varianti sopra citati e in epoca anteriore all’apposizione del vincolo della Soprintendenza; inoltre, l’affaccio sul prospetto interno, non essendo visibile dalla pubblica via, avrebbe reso tale modifica assentibile mediante CILA, ai sensi dell’art. 3, comma 2, lettera b) della L.R. 16/16 e ss.mm.ii., non comportando, appunto, “(…) modifiche dei fronti prospicienti pubbliche strade o piazze (…)”.

4. Con riferimento alla presunta carenza di documentazione e titoli essenziali, rilevava che, in relazione alla conformità alle previsioni dello Studio di dettaglio del Centro Storico di Catania, approvato con atto deliberativo di C.C. n. 7 del 23/03/2022”, la CILA sarebbe stata presentata al Comune di Catania in data 22 luglio 2021, ovvero in epoca antecedente.

Copia della stessa CILA - quindi non una seconda CILA, come, invece, avrebbe lasciato intendere la Direzione Urbanistica - sarebbe stata, poi, inoltrata alla Soprintendenza, una prima volta in data 18 novembre 2021, ed una seconda volta in data 5 aprile 2022, entrambe a mero corredo della richiesta di nulla osta.

5. A riprova della legittimità/regolarità delle opere segnalava che nell’ambito del giudizio risarcitorio disposto a seguito della restituzione dell’immobile con sentenza del CGA, lo stesso giudice di appello aveva disposto un verificazione al fine di determinare il valore dell’immobile, nella cui bozza, l’unico atto depositato al momento della presentazione del ricorso, sarebbe stata attestata la piena conformità e legittimità urbanistico-edilizia dell'appartamento, citando a supporto tutti i titoli edilizi pregressi nonché la CILA tardiva contestata dal Comune.

6. Per tutte le predette ragioni chiedeva l’annullamento degli atti impugnati.

7. Si costituiva, con atto di mera forma, la Soprintendenza per i Beni culturali ed Ambientali di Catania.

8. Si costituiva in giudizio, altresì, il Comune di Catania, rilevando, anzitutto, di aver avviato la propria istruttoria, da cui sarebbe emersa l’incompatibilità delle opere realizzate rispetto alla CILA presentata, dopo che la Soprintendenza, con nota prot. 11520 del 5 giugno 2024, aveva trasmesso alla Procura della Repubblica una segnalazione relativa ad interventi edilizi non autorizzati.

Evidenziava, quanto al contestato mutamento di destinazione d’uso dell’appartamento, che l’immobile sarebbe stato privo di CIR (Codice Identificativo Regionale), requisito obbligatorio per l’attività di tipo alberghiero.

In relazione al soppalco, affermava che quello precedentemente autorizzato si sarebbe configurato come un ballatoio di collegamento tra la scala a chiocciola e l’apertura sul vano adiacente.

Nella configurazione effettiva sarebbe stato, invece, utilizzato come parte integrante dell’unità abitativa, determinando un ampliamento di 7,50 mq, come dimostrato dalla presenza di arredi funzionali, quali scrivania con pc, sedute e appendiabiti.

Rilevava, a questo proposito, che l’inserimento di elementi strutturali avrebbe dovuto essere classificato come intervento di tipo B), da realizzare previo deposito del progetto del Genio civile.

Riguardo alle modifiche apportate ai servizi igienico-sanitari, affermava che la loro collocazione sarebbe risultata difforme rispetto a quella indicata nella planimetria catastale di riferimento e, pertanto, incidendo sulla distribuzione interna dell’unità immobiliare, avrebbe comportato una variazione planimetrica rilevante.

Il solaio attualmente presente sarebbe stato realizzato successivamente alla data di presentazione della domanda di condono (istanza n. 2375/1995) e, per stessa ammissione del ricorrente, ricostruito solo dopo il 2003, ossia oltre otto anni dopo la data limite per la sanabilità degli abusi ex l. 724/94 (31 dicembre 1993).

La realizzazione del solaio sarebbe stata genericamente menzionata nella relazione di collaudo statico, in cui non sarebbe stata rinvenibile né una relazione tecnica dettagliata delle opere eseguite, né nuovi elaborati grafici esplicativi.

In ogni caso, il citato collaudo statico, di cui all’art. 67 del D.P.R. 380/2001, avrebbe avuto finalità esclusivamente strutturali e non avrebbe potuto surrogare l’assenza del titolo edilizio, né del nulla osta paesaggistico.

Per verificare il rispetto dello Studio di dettaglio avrebbe dovuto farsi riferimento alla CILA presentata in data 5 aprile 2022 alla Soprintendenza per i Beni Culturali e Ambientali, che avrebbe avuto l’effetto di modificare e integrare l’originaria progettazione.

La relazione del verificatore del CGA, indicata dal ricorrente come “Bozza” e, dunque, non rilevante in forma ufficiale, avrebbe fatto riferimento alla prima istanza presentata in data 22 luglio 2021, trasmessa alla Soprintendenza in data 18 novembre 2021.

In ogni caso, la valutazione del verificatore non sarebbe stata vincolante per l’Amministrazione comunale.

Per le predette ragioni chiedeva il rigetto del ricorso.

9. Il ricorrente depositava una memoria di replica, nella quale ribadiva che la sanzione ex art. 33 del D.P.R n. 380/2001 avrebbe potuto essere irrogata solo dalla Soprintendenza.

Riguardo all’asserito mutamento della destinazione d’uso dell’appartamento, in porzione adibito a locazione a terzi, anche per “locazione breve”, aggiungeva che l’art. 34 del vigente Regolamento Edilizio Comunale, al comma 2, avrebbe previsto che “ rientrano nella funzione abitativa case e appartamenti per vacanze, bed and breakfast, affittacamere ”.

Ribadiva che il supposto ampliamento contestato dalla Direzione Urbanistica della superficie utile del piano ammezzato, stante la massima altezza interna di m. 1,91, sarebbe stato, in realtà, insussistente.

Quanto allo scarico delle acque reflue, che l’immobile sarebbe stato provvisto del nulla osta rilasciato dalla SIDRA il 14 settembre 2010 e l’effettivo allaccio alla pubblica fognatura sarebbe stato comunicato dalla SIDRA al Comune di Catania in data 9 novembre 2016.

Infine, sottolineava che, nelle more del procedimento, il verificatore avrebbe proceduto al deposito, in seno al giudizio pendente innanzi al C.G.A., della versione definitiva della Relazione tecnico - estimativa richiesta.

In conclusione, per tutte le predette ragioni, insisteva nella domanda di accoglimento del ricorso.

10. All’udienza del 4 novembre 2025 il Collegio rilevava, in relazione allo ius postulandi del difensore, il difetto di procura speciale, disponendone, con apposita ordinanza, la regolarizzazione, che veniva effettuata mediante deposito del documento regolare in data 6 novembre 2025.

11. All’udienza del 2 dicembre 2025, udite le difese delle parti, il ricorso veniva posto in decisione.

DIRITTO

12. Preliminarmente va esaminata, per ragioni di ordine logico-giuridico, la censura articolata nel primo motivo di ricorso, con la quale la parte ricorrente ha affermato che, anche a voler ritenere corretta l’effettuazione della qualificazione degli interventi da parte del Comune, quest’ultimo non avrebbe avuto, comunque, la competenza ad irrogare la sanzione pecuniaria prevista dall’art. 33, comma 3 del D.P.R. n. 380/2001, spettante, invece, secondo la tesi sostenuta nel ricorso, alla Soprintendenza territorialmente competente.

12.1. Il rilievo deve ritenersi fondato.

12.1.1. Per maggiore chiarezza deve premettersi che nel provvedimento sanzionatorio impugnato gli interventi per i quali l’odierno ricorrente aveva presentato in data 2 agosto 2021 CILA “tardiva” sono stati riclassificati dall’Amministrazione resistente, sulla base degli accertamenti compiuti, come “interventi di demolizione e ricostruzione”, in quanto tali ritenuti non compatibili con la CILA, riservata agli interventi di manutenzione straordinaria.

12.2. Va messo in rilievo che, proprio sulla scorta di tale riclassificazione dell’intervento, il provvedimento – con cui è stata irrogata nei confronti del ricorrente la sanzione di € 5.164,00 – è stato giustificato mediante il richiamo al disposto dell’art. 33 comma 3 del D.P.R. 380/2001 e s.m.i. che, con riferimento agli “interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità” prevede che “ qualora le opere siano state eseguite su immobili vincolati ai sensi del decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, l'amministrazione competente a vigilare sull'osservanza del vincolo, salva l'applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti, ordina la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile dell'abuso, indicando criteri e modalità diretti a ricostituire l'originario organismo edilizio, ed irroga una sanzione pecuniaria da 516 euro a 5164 euro ”.

Emerge, dunque, con la massima evidenza, proprio sulla base di tale ultimo richiamo normativo, la violazione delle regola di competenza previste rispetto all’irrogazione della predetta sanzione pecuniaria, in quanto, come correttamente specificato nel primo motivo di ricorso, anche a voler considerare corretta la valutazione classificatoria operata dal Comune, l’Amministrazione avente la potestà di vigilare sull’osservanza del vincolo e, soprattutto, di comminare la sanzione prevista, risulta essere, in base al citato art. 33, comma 3 del D.P.R. 380/01 solo la Soprintendenza.

12.2. In definitiva, il provvedimento deve ritenersi illegittimo, sotto il profilo del difetto di competenza all’adozione del provvedimento sanzionatorio in capo al Comune di Catania.

13. Ciò detto, quanto al distinto profilo della classificazione delle opere, attività legittimamente rimessa dalla stessa Soprintendenza, nel proprio nulla osta favorevole (seppur condizionato) alle valutazione dell’ ente comunale, il ricorso risulta parzialmente fondato, nei sensi e nei limiti appresso illustrati.

13.1. Ritiene, anzitutto, il Collegio che le deduzioni, formulate nel primo motivo di ricorso, secondo cui gli interventi effettuati nell’immobile di proprietà del ricorrente, per consistenza e caratteristiche, sarebbero riconducibili ad opere di manutenzione straordinaria, siano fondate, in quanto, all’attenta considerazione della tipologia di lavori effettivamente realizzati, per come descritti nei provvedimenti stessi e nelle difese di parte, questi ultimi appaiono effettivamente classificabili come “ interventi che rinnovano o sostituiscono parti anche strutturali di un edificio, integrano o realizzano nuovi servizi igienico-sanitari e tecnologici, senza alterare la volumetria complessiva, la sagoma, la forma o la destinazione d'uso dell'immobile ”, fatta eccezione per la ricostruzione del solaio, con riferimento alla quale, come meglio si dirà qui di seguito (cfr. il successivo punto 15), i rilievi presenti nei provvedimenti impugnati appaiono effettivamente pertinenti e, dunque legittima la contestazione dell’insufficienza del titolo edilizio presentato dallo stesso ricorrente.

Considerando, infatti, che fatta eccezione per queste ultime opere, gli interventi effettuati sono consistiti principalmente nella realizzazione e modificazione di tramezzi e di infissi interni, di nuovi impianti idrici, nello spostamento di un bagno e nella realizzazione di un nuovo wc e, nella sovrapposizione di un pavimento “galleggiante” rispetto alla precedente pavimentazione, appare, in effetti, corretto l’utilizzo della c.d. comunicazione d’inizio lavori asseverata (CILA), la quale, come affermato in una recente pronuncia di questo Tribunale “ rappresenta il titolo general-residuale, necessario per tutti gli interventi edilizi per i quali le norme del testo unico non impongono la SCIA o il permesso di costruire, ovvero che non rientrano ai sensi dell’art. 6 nell’attività edilizia libera; ne deriva che sono ricondotte alla medesima opere qualitativamente rilevanti come, a titolo puramente esemplificativo, gli interventi di manutenzione straordinaria leggera ovvero quelli che, pur comportando cambi di destinazione d’uso urbanisticamente non rilevanti, non riguardano parti strutturali dell’edificio e non incidono sui prospetti (vedi Consiglio di Stato, II, 24 aprile 2023, n.4110 )” (TAR Sicilia- Catania, sez. III, sentenza n. 243 del 21/1/2025).

13.2. Fondata è, altresì, la censura con la quale il ricorrente ha dedotto che, contrariamente a quanto affermato nel provvedimento, non si sarebbe configurato, nella fattispecie, alcun mutamento rilevante di destinazione d’uso dell’immobile, non essendo, in particolare, configurabile un supposto mutamento da civile abitazione ad attività commerciale di tipo alberghiero.

Coglie, in effetti, nel segno, il richiamo, nel ricorso, alle disposizioni del Regolamento edilizio comunale, in base al quale non comporterebbe mutamento della destinazione d’uso di tipo residenziale l’adibizione di un appartamento a casa vacanze o bed and breakfast .

L’art. 24 del Regolamento edilizio comunale prevede, infatti, quali categorie delle destinazioni d’uso, solamente le funzioni abitativa, terziaria, produttiva, ricettiva agricola, precisando che non è considerata modifica di destinazione d’uso quella che avviene nell’ambito delle stesse funzioni principali.

L’art. 33 del medesimo Regolamento fa, poi, espresso riferimento, rispetto alla destinazione residenziale, anche alle “ case ed appartamenti per vacanze e all’attività di affittacamere ”.

Sul piano normativo generale, va certamente evidenziato che l’art. 23 del D.P.R. n. 380/2001 stabilisce che, salva diversa previsione delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni utilizzo dell'immobile diverso da quello originario, anche se non accompagnato da opere edilizie, che comporti l'assegnazione a una diversa categoria funzionale tra quelle elencate:

a) residenziale;

a-bis) turistico-ricettiva;

b) produttiva e direzionale;

c) commerciale;

d) rurale.

La giurisprudenza afferma, in termini generali, a questo proposito, che le categorie "residenziale" e "turistico-ricettiva" sono funzionalmente autonome e non assimilabili (v. Cons. Stato, sez. VI, sentenza n. 8193 del 23 settembre 2022), sottolineando che “ il mutamento di destinazione d'uso di un immobile deve, infatti, considerarsi urbanisticamente rilevante e, come tale, è soggetto all'ottenimento di un titolo edilizio abilitativo, con la conseguenza che il mutamento non autorizzato della destinazione d'uso che alteri il carico urbanistico, integra una situazione di illiceità a vario titolo, che può e anzi deve essere rilevata dall'Amministrazione nell'esercizio del suo potere di vigilanza ”.

E’, però, vero che per le ipotesi di uso promiscuo, quale quello in esame, il Consiglio di Stato ha recentemente applicato il criterio della prevalenza della superficie utile per determinare la rilevanza del mutamento, stabilendo (in un’ipotesi di nuova destinazione d’uso di tipo differente, ma sulla base, tuttavia, di un principio valido anche nel caso in esame) che, dalla piana lettura dell’art. 23, comma 2 sopra citato, si evince che “ l’avere destinato una porzione dell’immobile, che dai rilievi grafici appare di superficie inferiore rispetto a quella prevalente, a palestra non è certamente idoneo a determinare un mutamento di destinazione d’uso rilevante, atteso che, in quanto superficie accessoria, ha già la destinazione commerciale ” (v. Cons. Stato, sez. II, sentenza n. 2924 del 4 aprile 2025).

13.2.1. Nel caso in esame, il provvedimento deve ritenersi viziato, sotto il profilo del quale si è appena dato conto, non solo in base alle previsioni del citato Regolamento comunale, ma anche sulla base della richiamata normativa nazionale, in quanto nella nota di riscontro alle osservazioni presentate dal ricorrente all’esito della comunicazione di avvio del procedimento – nota che, seppur priva di data e numero di protocollo deve ritenersi integrativa della motivazione del provvedimento – difetta ogni specifico e analitico riferimento al tipo di cambiamento di destinazione d’uso contestato – se si fa riferimento, cioè, alla trasformazione in vero e proprio albergo, rientrante nella distinta funzione ricettiva di cui all’art. 33.4. del Regolamento – mentre la parte ricorrente ha specificato che solo una parte dell’immobile sarebbe stata destinata a funzione di casa vacanze, come tale non comportante alcun mutamento di carico urbanistico e trasformazione della funzione abitativa dell’appartamento.

13.2.2. Sempre a proposito di tale questione, la piena regolarità del procedimento e degli atti presentati dal ricorrente, si ricava, in effetti, anche dalla presentazione e dall’accoglimento di istanza di registrazione dell’immobile come “appartamento ad uso turistico” cui è seguito il rilascio di Identificativo Nazionale (C.I.N.) nella categoria degli “ Alloggi privati in affitto in forma non imprenditoriale ”; né, in tal senso, la regolarità dell’attività ricettiva svolta e, tanto più delle partiche edilizia in esame, può dirsi inficiata dall’asserita mancanza del Codice identificativo regionale (C.I.R.), dovendosi mantener fermo e ribadire che, a prescindere dal possesso o meno di uno o dell’altro codice, la destinazione d’uso residenziale non è incompatibile con l’esercizio dell’attività ricettiva svolta in forma non professionale.

13.2.3. In conclusione, dunque, devono ritenersi fondati i rilievi formulati nel ricorso con cui si è affermata l’erroneità della contestazione, da parte dell’Amministrazione, di un presunto cambio di destinazione d’uso dell’immobile, in conseguenza del quale sarebbe stato, in tesi necessario, un titolo diverso dalla CILA presentata.

13.3. Appaiono altresì fondati i rilievi, contenuti nelle difese del ricorrente, con cui sono state messe in discussione le contestazioni, presenti nel provvedimento, relative alle modifiche e al dedotto aumento del numero di impianti sanitari posti a servizio dell’appartamento, trattandosi, in effetti, di interventi per la cui effettuazione il titolo utilizzato appare assolutamente idoneo, considerato che l’art. 3, comma 1, lett. b del D.P.R. 380/01 contempla espressamente la realizzazione ed integrazione di tali sevizi nell’ambito delle opere realizzabili mediante CILA.

Anche la giurisprudenza, d’altra parte, ha chiarito che la "realizzazione ed integrazione" di servizi igienico-sanitari, di cui alla disposizione citata, si riferisce alla creazione di un bagno ex novo o all'ampliamento di uno esistente, e non alla mera sostituzione dei sanitari, che potrebbe rientrare nella manutenzione ordinaria, mentre interventi che includono la formazione di un nuovo bagno, unitamente a una nuova distribuzione interna tramite demolizione e ricostruzione di tramezzi, sono pacificamente qualificati come manutenzione straordinaria (cfr. Consiglio di Stato, sez. VI, sentenza n. 4267/2016; T.A.R. Campania, Napoli, Sez. III, 30 giugno 2022 n. 4389; TAR Toscana, sentenza n. 634/2018).

13.4. Né può ritenersi fondata la tesi, sostenuta dal Comune, secondo cui l’effettuazione di tali interventi avrebbe richiesto la presentazione della certificazione relativa alle caratteristiche degli impianti, e reso necessaria una nuova autorizzazione allo scarico, dovendo tenersi in considerazione che la natura e l’entità delle modifiche effettuate, ed il mantenimento, per quanto sopra argomentato, della destinazione d’uso dell’immobile, non sono obiettivamente idonee ad incidere sulle caratteristiche e sulla quantità dei reflui convogliati nello scarico che, peraltro, in relazione all’allaccio alla pubblica fognatura, risulta essere stato oggetto di nulla osta da parte dell’Ente preposto già in data 14/9/2010.

13.4.1. Ed in effetti, secondo l’art. 124, comma 12 del d. lgs. 3 aprile 2016, n. 152 è necessaria una nuova autorizzazione allo scarico solo “ per insediamenti, edifici o stabilimenti la cui attività sia trasferita in altro luogo, ovvero per quelli soggetti a diversa destinazione d'uso, ad ampliamento o a ristrutturazione da cui derivi uno scarico avente caratteristiche qualitativamente e/o quantitativamente diverse da quelle dello scarico preesistente ”, condizioni che, si ribadisce, nel caso in esame, non si sono verificate, considerata la permanenza della stessa funzione abitativa e l’irrilevanza delle modifiche effettuate agli impianti sanitari.

13.5. Riguardo agli ulteriori punti delle contestazioni presenti nel provvedimento, deve effettivamente ritenersi ininfluente, diversamente da quanto ritenuto dall’Amministrazione, lo spostamento della piccola finestra posta a servizio del nuovo bagno realizzato in quanto, come rilevato dalla parte - e non specificamente contestato nelle difese dell’Avvocatura dello Stato - la modifica, già di per sé di modesta entità, non risulta aver inciso su fronti prospicienti pubbliche strade o piazze, in quanto anche negli atti impugnati sembra aver inciso solo sul cortile interno sul quale è affacciata.

Soccorre, inoltre, a conferma dell’infondatezza della contestazione, il dettato dell’art. 9 della l.r. n. 37/85 (che modifica art. 26 L. n. 47/85), secondo cui “ non sono soggette a concessioni né ad autorizzazioni le opere interne alle costruzioni che non comportino modifiche della sagoma della costruzione, dei fronti prospicienti pubbliche strade o piazze, né aumento delle superfici utili e del numero delle unità immobiliari, non modifichino la destinazione d' uso delle costruzioni e delle singole unità immobiliari, non rechino pregiudizio alla statica dell' immobile e, per quanto riguarda gli immobili compresi nelle zone indicate alla lett. a dell' art. 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana n. 97 del 16 aprile 1968, rispettino le originarie caratteristiche costruttive ”.

13.6. Non è, poi, configurabile alcun contrasto tra la CILA presentata e lo Studio di dettaglio del Centro storico di Catania, considerato che la presentazione della seconda CILA è avvenuta in data 22 luglio 2021, quando, ancora, lo Studio non era vigente; ed invero, solo la trasmissione alla Soprintendenza è avvenuta in data 5 aprile 2022, poco dopo l’approvazione del predetto Studio, avvenuta in data 23 marzo 2022; anche rispetto a tale ultimo adempimento deve, comunque, considerarsi che si trattava della trasmissione di copia della precedente CILA, sicché, in ogni caso, appare più che ragionevole l’affermazione, contenuta nelle difese del ricorrente, secondo cui non sarebbe stato necessario alcun aggiornamento dell’atto trasmesso in data 5 aprile 2022 alla più recente normativa.

In ogni caso, va tenuto in considerazione che l’asserita violazione dell’art. 5 della l.r. n. 13/2017 - secondo cui gli “ interventi nei centri storici sono corredati dell'analisi grafica e fotografica delle unità edilizie interessate, attraverso la quale sia possibile valutare la tipologia di appartenenza, lo stato di consistenza delle unità edilizie interessate e del contesto di appartenenza, la presenza di elementi architettonici tipici, le componenti strutturali e l'epoca di costruzione presunta ” – così come l’asserito contrasto con le previsioni dello Studio di dettaglio, non possono di per sé comportare l’illegittimità del titolo edilizio presentato quando, come nel caso di specie, rispetto ai profili appena esaminati, risulti, in concreto (sulla base di quanto argomentato al precedente punto 13.1.) che gli interventi effettuati hanno avuto un impatto urbanistico estremamente contenuto, sicché la formale mancanza di trasmissione della predetta documentazione non avrebbe potuto incidere, sulla base dei principi di ragionevolezza e proporzionalità, sulla legittimità del provvedimento. Il contrasto delle comunicazioni in precedenza effettuate dal ricorrente con le predette fonti normative e regolamentari sembra poi in radice escluso dall’incontestata adozione del provvedimento della Soprintendenza del 25 agosto 2023 che, seppur rinviando ad una più precisa classificazione delle opere da parte del Comune, ha, comunque, ritenuto compatibili gli interventi con le previsioni di tutela sulle quali l’organo regionale ha competenza tutoria.

14. Infine, devono ritenersi ininfluenti i contenuti e gli esiti della verificazione relativa all’immobile disposta in un distinto procedimento del C.G.A., trattandosi di atti istruttori di un giudizio, per l’appunto, diverso che, peraltro non risulta, al momento della formulazione delle difese di parte, essersi concluso.

15. Tutto ciò premesso, non possono trovare, invece, accoglimento, a differenza di quanto fin qui esaminato, le censure, formulate avverso le contestazioni presenti nell’atto impugnato, riguardanti la realizzazione (a) del solaio a copertura di un vano situato all’estremità settentrionale dell’edificio, al posto del ballatoio previsto in progetto e (b) del ballatoio di collegamento tra la scala a chiocciola e l’ammezzato, trattandosi, nel complesso, di strutture aventi, evidentemente, un impatto sui profili statici dell’edificio e che, dunque, per tali caratteristiche, avrebbero dovuto essere assistite dagli atti autorizzatori degli organi competenti.

15.1. Infatti, in relazione al predetto solaio, la parte, non solo sembra ammettere che l’attuale estensione del solaio non coincide con quella indicate negli elaborati di progetto – seppur tenti di ridimensionare l’abuso attraverso la precisazione che la parte effettivamente calpestabile non autorizzata sarebbe di minima entità - ma, soprattutto, riguardo alla rilevata assenza di verifiche di natura statica, si limita ad affermare, in termini che il Collegio reputa palesemente privi di fondamento alla luce delle competenze previste, in materia, dalla legge, che sarebbe stata sufficiente la relazione finale di collaudo statico presentata al termine dei lavori in precedenza effettuati, conclusisi il 30 novembre 2015.

Tale ultima tesi appare assolutamente limitativa dovendo, invece ritenersi, a fronte del carattere strutturale dell’intervento, per quanto di entità contenuta, necessario il previo deposito del progetto presso il Genio civile con i relativi calcoli strutturali.

In tal senso appare assolutamente opinabile la ricostruzione di tale intervento, per la sua supposta minima entità, come “variante non essenziale”.

Inoltre, non vi è certezza sulla data di realizzazione di tale manufatto, che, anzi, sembrerebbe successiva alla domanda di condono ex l. 724/94 e, perciò, priva di titolo edilizio.

15.2. Riguardo al ballatoio di collegamento non sembra smentito dal ricorrente l’assunto secondo cui avrebbe comportato un carico aggiuntivo sul solaio e, pertanto avrebbe dovuto, anch’esso, essere sottoposto a preventiva verifica di calcolo statico.

D’altra parte, la circostanza, riportata sia nel ricorso che nella relazione tecnica allegata al ricorso secondo cui l’ampliamento del soppalco e la ricostruzione del solaio intermedio sarebbero stati realizzati “nel corso dei lavori di ristrutturazione dell’intero edificio in conformità al progetto N. 491/C/08 approvato il 19/12/2008 e successive Varianti di cui l’ultima N. 491/C/08/V2 approvata il 25/11/2014, nonché in conformità agli Atti Finali definitivamente approvati con Verbale della C.d.S, del 12/09/2023” non solo sembra collidere con quanto riportato negli elaborati progettuali di cui alla CILA tardiva ( all. 5 del ricorso, AAl A”), nei quali sembra farsi riferimento proprio a tali opere, ma, in ogni caso, non è rilevante, dal momento che il proprietario di un immobile è comunque responsabile degli abusi presenti nello stesso, anche quando siano stati realizzati da terzi precedenti proprietari.

15.3. La contestazione di tali abusi non pare possa essere messa in discussione neanche sul piano di asserite irregolarità procedimentali, in quanto, la dedotta illegittima estensione delle verifiche, in occasione del sopralluogo del 13 marzo 2025, anche a tali abusi, risulta, in realtà, essere stata preceduta da un’interlocuzione con lo stesso ricorrente, come desumibile dalla comunicazione di “riscontro” alla nota del ricorrente del 4 marzo 2025, trasmessa dalla Direzione Urbanistica e Gestione del Territorio, nella quale si fa espresso riferimento agli stessi e si precisa che sarebbero stati presi in considerazione, ancora prima, nel contenuto della Relazione istruttoria del 14 febbraio 2024.

15.3.1. Più a monte, va, poi, ricordato che, in materia di repressione degli abusi edilizi il principio del contradditorio è assai attenuato.

Sarebbe, d’altronde, contraria ai principi di economicità, speditezza ed efficienza proclamati dalla legge 7 agosto 1990, n. 241, la valorizzazione di irregolarità meramente formali, allorché emerga che, comunque, il contenuto dispositivo della determinazione impugnata non sarebbe potuto essere diverso da quello in concreto adottato, giusta quanto previsto dall'art. 21- octies della legge 7 agosto 1990, n. 241 (cfr., ex plurimis , Cons. Stato, sez. II, 6 marzo 2020, n. 1643; T.A.R. Sicilia, Palermo, sez. II, 19 giugno 2023, n. 2038; T.A.R. Campania, Salerno, sez. III, 24 novembre 2022, n. 3160).

Peraltro, nel caso in esame, anche dopo il dispiegarsi dell'attività difensiva in sede processuale, come appena argomentato, non sono emersi elementi che avrebbero potuto indurre l'Amministrazione resistente a non adottare il provvedimento avversato (T.A.R. Sicilia, Catania, sez. II, n. 3304/2023).

15.3.1. Irrilevante, d’altra parte, è la circostanza che i detti interventi sarebbero stati realizzati nel corso di precedenti lavori di ristrutturazione, sia perché delle opere abusive risponde, comunque, l’attuale possessore anche quando non ne sia stato l’autore, sia perché, in realtà, nelle memorie depositate, il ricorrente ha precisato che sarebbe comunque intervenuto su tali strutture, avendo ripristinato il solaio a seguito dell’asserita precedente demolizione dello stesso da parte dell’Amministrazione che, per un periodo sarebbe stata proprietaria dell’immobile.

16. In conclusione, per tutte le predette ragioni, il ricorso può essere accolto solo nei limiti sopra indicati con conseguente annullamento, per quanto di ragione, del provvedimento impugnato e fatti salvi gli ulteriori provvedimenti dell’amministrazione in ordine alla complessiva valutazione dell’intervento edilizio.

17. La parziale soccombenza del ricorrente giustifica la compensazione delle spese di causa.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sicilia sezione staccata di Catania (Sezione Quinta), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie nei sensi e nei limiti precisati in motivazione e per l’effetto annulla, per quanto di ragione, i provvedimenti impugnati, fatti salvi gli ulteriori provvedimenti dell’amministrazione.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Ritenuto che sussistano i presupposti di cui all'articolo 52, commi 1 e 2, del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196, e dell’articolo 9, paragrafo 1, del Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016, a tutela dei diritti o della dignità della parte interessata, manda alla Segreteria di procedere all'oscuramento delle generalità della parte ricorrente.

Così deciso in Catania nella camera di consiglio del giorno 2 dicembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

ES NN BA, Presidente

Giuseppina Alessandra Sidoti, Consigliere

AL AC, Primo Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
AL AC	ES NN BA

IL SEGRETARIO

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.