Pubblicato il 21/07/2025

N. 06422/2025REG.PROV.COLL.

N. 04837/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Settima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 4837 del 2023, proposto da LA AL e AL NO, rappresentati e difesi dall'avvocato Pasquale Fornaro, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Lettere, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Alberto Corrado, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Campania (Sezione Sesta) n. 7226/2022, resa tra le parti;

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Comune di Lettere;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 15 luglio 2025 il Cons. Marco Morgantini;

Viste le conclusioni delle parti come da verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue;

FATTO e DIRITTO

1. Con la sentenza appellata è stato respinto il ricorso proposto per l’ordinanza di ripristino avente ad oggetto un corpo di fabbrica “fuori sagoma”, della consistenza di 60 mq e 201 mc, annesso all’immobile edificato giusta concessione edilizia n. 17 del 1984.

La motivazione della sentenza appellata fa riferimento alle seguenti circostanze.

Trattasi di intervento:

- realizzato in assenza di titolo abilitativo;

- del quale “non è dimostrabile” che sia ricompreso nell’istanza di condono presentata ai sensi della legge n. 724 del 1994, ancora pendente (pratica n. 181 del 28 febbraio 1995, assunta al protocollo comunale con i nn. 1377, 1378 e 1379), tenuto conto: delle risultanze di n. 2 immagini estratte da Google Earth, relative agli anni 2004 e 2007; delle relazioni di sopralluogo dell’U.T.C. prot. n. 5511 del 29 settembre 2014 e prot. n. 3773 del 12 maggio 2017; dello “stralcio P.R.G. di cui alla Delibera Commissariale n. 9 del 22.06.1999 nella quale non viene riportata la sagoma del locale”;

- comunque realizzato successivamente all’anno 2004 e, pertanto, “fuori dai termini concessi dalla L. 724/94”, come si evince dalla predetta relazione prot. n. 3773 del 2017, “a prescindere dalla mancanza di qualsiasi specifica descrizione delle opere oggetto delle istanze di sanatoria”;

- ricadente “in zona di Tutela Idrogeologica e di Tutela del Suolo, del vigente P.R.G.”, “in Zona 1B del Piano Urbanistico Territoriale di cui alla Legge Regionale n. 35/87”, in territorio comunale “dichiarato sismico, di notevole interesse paesaggistico e di interesse dell'Autorità di Bacino del Sarno”.

I ricorrenti ritenevano che:

- il manufatto in contestazione sarebbe stato ricompreso nell’istanza di condono del 28 febbraio 1995 prot. n.1738, ancora pendente;

- l’ordinanza violerebbe, pertanto, l’articolo 44 della legge n. 47 del 1985, richiamato dalla legge n. 724 del 1994, che sospende i procedimenti sanzionatori sino alla conclusione dell’iter della sanatoria;

- lo stesso manufatto sarebbe stato già destinatario di un ordine di demolizione, con provvedimenti prot. nn. 37 e 38 del 2014, poi “revocati in autotutela” giusta determina n. 5 del 19 febbraio 2015 per l’esistenza dell’istanza di condono (pratica n. 181 del 28 febbraio 1995) non ancora esitata;

- il nuovo ordine di ripristino costituirebbe, a sua volta, un’illegittima revoca (in violazione dell’articolo 21-quinquies della legge n. 241 del 1990) della precedente determina n. 5 del 2015.

Con l’ordinanza n. 6861 del 2 novembre 2011, il Tar disponeva una verificazione, a tal fine incaricando il Dirigente del Servizio Urbanistica e Tutela Ambientale del Comune di Vico Equense, con facoltà di delega, per “accertare l’epoca di realizzazione delle opere contestate, specificando, in particolare, se siano anteriori al 1994 e se possano considerarsi ricomprese nella domanda di condono n. 181 del 28.2.1995, assunta al protocollo comunale nn. 1377, 1378 e 1379, all’uopo utilizzando, oltre alla documentazione fornita dalle parti ed a quella già in atti (in particolare quella della pratica di condono, laddove contenente precisazioni in ordine ai volumi e alle superfici da sanare), anche aerofotogrammetrie ufficiali alla cui acquisizione dovrà procedere autonomamente”.

Dalla verificazione, depositata il 30 giugno 2022, è emerso che:

1) “non è stato possibile definire con precisione la data di realizzazione della Dependance oggetto di Ordinanza di demolizione prot. 3938/2017”;

2) “Alla luce della documentazione reperita presso gli uffici comunali, della documentazione fornita dalle parti in causa e delle aerofotogrammetrie aeree datate 1990 e 1996 acquisite dall’I.G.M., è possibile stimare un arco temporale all’interno del quale il manufatto è stato edificato … Per quanto concerne la porzione entro-sagoma, possiamo dire che la stessa risulta essere stata edificata contestualmente alla restante parte di fabbricato che si sviluppa sulla stessa verticale … La restante parte della Dependance …, insistente al di fuori della sagoma del fabbricato adiacente, risulta essere stata accatastata per la prima volta in data 18/04/2011 con il Subalterno numero 9. Successivamente in data 03/12/2012, a seguito della fusione e cambio di destinazione con gli ambienti limitrofi, sarebbe arrivata all’attuale consistenza censita al Sub. 15. Si sottolinea che, anche se censita per la prima volta in data 18/04/2011, la consistenza era già stata rappresentata nell’integrazione documentale presentata al Comune di Lettere con prot. 4527 del 29/07/2009 (integrazione poi ricostruita con prot. 4055 del 24/05/2017)”.

Il Tar ha ritenuto che non giova alla tesi dei ricorrenti il fatto che, per il verificatore, “non si può escludere che anche la effettiva edificazione di detta porzione di unità sia avvenuta in data anteriore al 31/12/1993 in quanto, … anche se la stessa non è presente nella foto aerea del 1990, sembra con tutta probabilità insistere in loco nella successiva foto aerea del 1996. A detta considerazione dobbiamo poi aggiungere che dai calcoli delle superfici esistenti, comparate con quelle indicate nelle istanze di condono edilizio, tale consistenza potrebbe essere computata all’interno dei 161,00mq. condonati con istanza prot. 1378 del 28/02/1995”.

Il Tar ha infatti osservato che ciò che conta – ai fini della legittimità dell’ordinanza impugnata e anche della presente decisione – è che i ricorrenti non hanno fornito adeguata dimostrazione del completamento dell’opera alla data del 31 dicembre 1993, né dell’avvenuta presentazione della domanda di condono e della reale portata oggettiva della stessa. Per consolidata e pacifica giurisprudenza, “l’onere di provare l’avvenuta ultimazione dei lavori in tempo utile, grava esclusivamente sul richiedente. Ciò in quanto solo l’interessato può fornire inconfutabili documenti che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell’epoca di realizzazione dell’abuso. La giurisprudenza ha peraltro anche affermato che tale prova deve essere rigorosa, non risultando a tal fine sufficienti dichiarazioni sostitutive di atto notorio, ma «richiedendosi invece una documentazione certa ed univoca, sull’evidente presupposto che nessuno meglio di chi richiede la sanatoria e ha realizzato l’opera può fornire elementi oggettivi sulla data di realizzazione dell’abuso (così Cons. Stato, sez. VI, 1 ottobre 2019, n. 6578).

Il Tar ha altresì osservato che non è utile la fotografia depositata in allegato n. 5 al ricorso, atteso che i timbri postali recanti la data del 10 dicembre 1993 sono stati apposti sui francobolli e sulla busta, ma non sulla fotografia stessa, della quale pertanto non è possibile procedere a datazione.

2. Parte appellante lamenta la totale assenza, nei provvedimenti impugnati in primo grado e negli atti presupposti ad essi, di dati obiettivi da cui possa desumersi che il manufatto in questione non fosse stato ultimato in epoca anteriore alla presentazione della domanda di condono presentata dai ricorrenti.

Il verificatore avrebbe ritenuto l’inclusione del manufatto contestato tra le opere oggetto della domanda di condono.

Ritiene l’assenza di elementi in virtù dei quali il TAR abbia ritenuto sussistenti dati obiettivi che provino che il manufatto in questione non sia stato realizzato in epoca anteriore alla presentazione delle domande di condono.

Il provvedimento impugnato – lungi dal basarsi su dati obiettivi - si fonderebbe su relazioni di sopralluogo dell’UTC, che – per stessa affermazione del Responsabile dell’UTC – risulterebbero prive di foto, rilievi metrici e cartografici e conseguenza di rilevazioni “sommarie”.

Rileva che in allegato alla memoria del Comune resistente depositata per l’udienza di discussione del 5/10/2022, risulta depositata la nota prot. n. 7297 del 2.10.2017, a firma del Responsabile del Settore Tecnico, in cui si legge, a chiare lettere che “...si riscontrano una serie di irregolarità nelle istruttorie intraprese dai summenzionati funzionari ovvero:

- l’arch. Fontana e l’ing. Gaglione stimano delle cubature senza indicare con quali strumenti e rilievi avevano determinato tali misurazioni, né effettuando foto significative dello stato di fatto;

- l’arch. La Mura, senza alcuna verifica istruttoria sulla pratica di condono, e delle integrazioni richieste alla parte, accerta aumenti di volume rispetto ad uno stato di fatto non supportato da rilievi anteopera, né con foto ante opera, o altro elemento probatorio;

- i funzionari geom. Mosca e Calabrese avevano effettuato solo rilievi sullo stato di fatto alla data del 10.05.2017 senza redigere alcuna relazione istruttoria che supportasse un aumento di volume, in quanto non furono messi nelle condizioni di accedere alla pratica di condono o altri elementi in possesso dell’arch. La Mura Mario.

Pertanto alla luce di quanto elencato si ritiene che i gravi vizi di forma, gli errori materiali, i vizi di istruttoria, rendono il provvedimento de quo impugnabile”.

Sarebbe pertanto incomprensibile la affermazione resa nella sentenza gravata che, in palese carenza di dati obiettivi in forza del quale escludere il manufatto in contestazione dalle domande di condono e datare l’epoca di realizzazione dello stesso, rigetta il ricorso denegando, peraltro, valore all’accertamento tecnico disposto da esso stesso TAR, con la verificazione ex art. 66 c.p.a..

I Giudici di prime Cure incorrerebbero in ulteriore errore nella parte in cui considerano “non utile la fotografia depositata in allegato n. 5 al ricorso atteso che i timbri postali recanti la data del 10 dicembre 1993 sono stati apposti sui francobolli e sulla busta, ma non sulla fotografia stessa, della quale pertanto non è possibile procedere a datazione”.

La foto in parola, invero – correttamente valutata in originale dal Verificatore (e d’altronde non si comprenderebbe né perché quest’ultimo sia giunto a diversa conclusione né perché venga disattesa la valutazione brevi manu da egli effettuata, quale soggetto a ciò demandato dal Collegio di primo grado) sarebbe una “cartolina”, sul cui retro risultano apposti francobolli e timbri postali. Non vi sarebbe nessuna busta su cui risulterebbero apposti data, francobolli e busta postale.

La foto sarebbe pertanto databile.

La relazione di verificazione avrebbe il pregio di smontare gli erronei presupposti su cui si basa il provvedimento repressivo adottato dal comune di Lettere.

Richiama la relazione di verificazione, secondo cui:

“ Dalla documentazione agli atti di causa si evince tuttavia che il fabbricato è stato messo in mappa con Tipo mappale n. 2340 del 27/07/1992 (All. 5f pag. 5), e che la sagoma riportata non è regolare ma presenta più riseghe, circostanza dalla quale si può evincere sia che la base catastale utilizzata doveva essere anteriore al 1992 sia che le risultanze del volo aerofotogrammetrico presentavano un certo livello di imprecisione. Imprecisione che avrebbe potuto anche portare a non individuare la dependance oggetto dell’Ordinanza n. 3938/2017, in quanto la stessa risulta essere inserita al di sotto di un terrazzamento e dall’alto può sembrare il naturale prolungamento di quest’ultimo.

Inoltre, in merito all’aerofotogrammetria, si ritiene opportuno evidenziare in primo luogo che dagli atti allegati al P.R.G. del Comune di Lettere, non è stato possibile evincere con chiarezza la data del volo utilizzato, aspetto fondamentale per la presente analisi, ed in secondo luogo che a parere dello scrivente una cartografia su base aerofotogrammetrica non può ritenersi del tutto attendibile per la determinazione di aspetti quali ampliamenti di porzioni di fabbricati o esistenza di manufatti interrati e seminterrati.

Basti pensare, a titolo esemplificativo, che la cartografia del PUC del Comune di Lettere attualmente in fase di approvazione, la cui redazione è iniziata ad oltre vent’anni di distanza da quella del PRG, e quindi con tecniche più evolute e sofisticate, riporta una sagoma del fabbricato in parola assolutamente imprecisa. La sagoma è ancora una volta regolare ed il terrazzo prospiciente la dependance (Foto 9-10), viene riportato come un volume, con ogni probabilità a causa di un’errata interpolazione delle ortofoto utilizzate per la costruzione dell’aerofotogrammetria, interpolazione resa difficoltosa probabilmente dai numerosi terrazzamenti che caratterizzano il fondo in questione.

Per quanto riguarda il secondo elemento fondante dell’ordinanza si ritiene opportuno analizzare i due calcoli volumetrici effettuati dall’Ufficio Tecnico Comunale a distanza di 23 anni.

Il calcolo eseguito nell’ambito del sopralluogo del 1994 appare a dir poco approssimativo, viene infatti indicata unicamente una superficie di 15x15 metri ed un’altezza pari a 10,70m, si riporta dunque una consistenza pari a 225mq e 2407mc.(All. 18).

Sappiamo in realtà che, sia nelle previsioni progettuali della Concessione n. 17/1984(All. 17), sia nel fabbricato poi effettivamente edificato, la sagoma si presenta tutt’altro che regolare, in particolar modo al piano terra. Si consideri inoltre che i vari livelli sono sfalsati tra loro e che metà del piano primo è occupato da un terrazzo a livello. Non si vede dunque come una volumetria complessiva determinata con sole tre dimensioni possa essere ritenuta abbastanza precisa e attendibile da poter essere confrontata con i calcoli analitici realizzati nell’ambito del sopralluogo del 12/05/2017. Ad ogni modo la situazione descritta dal tecnico nel corpo del verbale redatto in fase di sopralluogo, risulta essere grossomodo in linea con quanto rappresentato nell’accatastamento datato 12/02/1993, con i quattro livelli distinti dai Sub. 2-3-4-5 ed il piano primo sottostrada descritto come in fase di esecuzione ma ultimato al rustico. (All. 5f pag. 10).

Per quel che riguarda l’altezza la situazione risulta invece essere conforme allo stato dei luoghi attuale, la quota di 10,90m è infatti assimilabile all’altezza che si sviluppa dalla quota di calpestio del Piano Secondo Seminterrato all’altezza media dell’Piano Primo.

Nel sopralluogo del 10/05/2017, le cui risultanze sono riportate nella relazione prot. 3773 del 12/05/2017, si è proceduto a rilevare analiticamente tutti i livelli del fabbricato al fine di ottenere la consistenza dello stesso. A differenza della relazione del 1994, in questo caso possiamo analizzare le varie fasi di computo che hanno portato alla definizione di una consistenza volumetrica totale pari a 2522,89mc.

La differenza volumetrica fra i due calcoli risulta quindi essere pari a: 2522,89mc - 2407mc = 115,89 mc.

Orbene dallo schema di calcolo riportato a pagina 2 della relazione possiamo evincere che per arrivare al totale di 2522,89mc sono stati computati anche 102,873mc di volume inerente la veranda con la quale è stata chiusa un’ampia porzione di terrazzo a livello del piano terra (Foto 5). Appare del tutto improbabile che tale volume sia stato computato nel calcolo del 1994, in quanto in entrambi gli accatastamenti dell’unità al piano terra, il primo del 1993 ed il secondo del 2009, detta veranda non è presente sul terrazzo del piano terra, e quindi con tutta probabilità non esistente al 1994. (All. 5f pag. 15 e 31)

E’ inoltre opportuno, a parere dello scrivente, evidenziare il metodo di calcolo utilizzato per il volume del piano primo/sottotetto. Dallo schema grafico allegato alla relazione, si evince che per le tre porzioni di sottotetto con copertura inclinata si è tenuto conto di una superficie maggiore di quella reale. Le superfici di 38,10mq, 39,00mq e 39,00mq fanno infatti riferimento all’interno ingombro della copertura in tegole a servizio del fabbricato, senza considerare che la muratura perimetrale del fabbricato è arretrata rispetto alla linea di gronda. Dalle verifiche operate dallo scrivente, le superfici corrette da considerarsi per il calcolo del volume del piano sottotetto sono pari a: 26,90mq + 17,70mq + 26,50mq per un totale di 71,10mq lordi a fronte dei 116,10mq computati nella relazione prot. n. 3773/2017 (Foto 11-12).

Il volume totale sviluppato dagli ambienti con copertura inclinata al piano primo/sottotetto sarà dunque pari a 71,10mq x 1,87m = 132,96mc, a fronte dei 217,107 indicati.

Alla luce di tutto quanto sopra esposto non si ritiene di condividere le motivazioni poste alla base dell’Ordinanza di demolizione n. 3938/2017 con la quale si è ritenuto di considerare l’unità immobiliare censita con il Subalterno n. 15 non rientrante fra le opere oggetto di condono edilizio”.

Pertanto il Comune avrebbe erroneamente escluso che le opere oggetto dell’ordine di ripristino non rientrassero fra le opere oggetto di condono edilizio.

L’erroneità di tale conclusione – come rilevata dal verificatore – attesterebbe l’erroneità della sentenza gravata nella parte in cui, escludendo il manufatto dalla domanda di condono, ha rigettato il motivo di ricorso afferente la contestazione della impossibilità di adottare provvedimenti sanzionatori in pendenza della domanda di condono.

Secondo parte appellante il verificatore, correttamente, fornisce un’altra serie di determinanti elementi atti a dimostrare che il manufatto (depandance) oggetto dell’ordine di ripristino sia, con quasi assoluta certezza e verosimiglianza, ricompreso tra i volumi oggetto delle domande di condono.

In merito, infatti, alla data di realizzazione del manufatto in discussione il verificatore attesta (cfr. pagg. 17 a 18) che “ Alla luce della documentazione reperita presso i gli uffici comunali, della documentazione fornita dalle parti in causa e delle aerofotogrammetrie aeree datate 1990 e 1996 acquisite dall’I.G.M., è possibile stimare un arco temporale all’interno del quale il manufatto è stato edificato.

In particolare, in virtù degli atti reperiti, è necessario in primo luogo operare una doverosa distinzione fra la porzione di Dependance ricadente nell’ambito della sagoma del fabbricato soprastante (vano oggi adibito camera da letto) e la porzione esterna a detta sagoma (Disimpegno, WC e Sala).

Per quanto concerne la porzione entro-sagoma, possiamo dire che la stessa risulta essere stata edificata contestualmente alla restante parte di fabbricato che si sviluppa sulla stessa verticale. Detta consistenza è infatti presente già nell’accatastamento prot. 1346 del 12/02/1993 (All. 5f pag. 17), […] risulta essere esistente al 12/02/1993, in quanto rappresentata graficamente negli atti catastali, ma non si esclude che la effettiva edificazione risalga al 27/07/1992, anno nel quale la sagoma del fabbricato è stata inserita nella mappa del Catasto Terreni (Vedi Tipo Mappale 2340/1992).

La restante parte della Dependance oggetto di condono edilizio, insistente al di fuori della sagoma del fabbricato adiacente, risulta essere stata accatastata per la prima volta in data 18/04/2011 con il Subalterno numero 9. Successivamente in data 03/12/2012, a seguito della fusione e cambio di destinazione con gli ambienti limitrofi, sarebbe arrivata all’attuale consistenza censita al Sub. 15. Si sottolinea che anche se censita per la prima volta in data 18/04/2011, la consistenza era già stata r appresentata nell’integrazione documentale presentata al Comune di Lettere con prot. 4527 del 29/07/2009 (integrazione poi ricostruita con prot. 4055 del 24/05/2017).

Ad ogni modo, non si può escludere che anche la effettiva edificazione di detta porzione di unità sia avvenuta in data anteriore al 31/12/1993 in quanto, come esplicitato nei paragrafi precedenti, anche se la stessa non è presente nella foto aerea del 1990, sembra con tutta probabilità insistere in loco nella successiva foto aerea del 1996. A detta considerazione dobbiamo poi aggiungere che dai calcoli delle superfici esistenti, comparate con quelle indicate nelle istanze di condono edilizio, tale consistenza potrebbe essere computata all’interno dei 161,00mq. condonati con istanza prot. 1378 del 28/02/1995.

Si evidenzia inoltre che i ricorrenti hanno trasmesso al Comune di Lettere con nota prot. 4055 del 24/05/2017, e poi riversato anche agli atti di causa, una foto esterna della Dependance riportante un timbro postale con data 10/12/1993 (All. 22). […]

Data la prospettiva schiacciata della foto postale non è possibile stimare con adeguata precisione l’ingombro planimetrico della costruzione, ma appare più che probabile che il manufatto rappresentato in tale fotogramma corrisponda alla consistenza visibile nella foto aerea datata 07/04/1996, portando dunque la data di edificazione della stessa ad un’epoca utile a beneficiare del condono edilizio ai sensi della Legge 724/94”.

Secondo parte appellante le conclusioni cui è giunto il verificatore in primo grado dimostrano l’erroneità della sentenza gravata e l’illegittimità degli atti impugnati in primo grado atteso che:

a) smentiscono l’istruttoria posta a fondamento dell’atto impugnato dovendosi, contrariamente a quanto asserito in tale ultimo provvedimento, ritenere che le opere contestate siano da ricomprendersi tra quelle oggetto delle domande di condono afferenti l’intero manufatto in proprietà dei ricorrenti;

b) collocano la realizzazione del manufatto oggetto di causa in epoca utile al conseguimento del condono richiesto.

Ogni ed eventuale adozione di provvedimenti repressivi non poteva che conseguire alla complessiva valutazione delle domande di condono afferenti l’immobile cui accede il manufatto oggetto di contestazione.

Parte appellante ribadisce, lamentando l’omessa valutazione del Tar, che la contraddittorietà delle ragioni che hanno portato la P.A. ad emettere i provvedimenti repressivi in primo grado risulta ancora più evidente laddove si consideri che il Responsabile UTC, con nota prot. n. 2938 del 10.4.2017, notificata in data 26.4.2017 (all. n. 23 produzione di primo grado) , aveva richiesto la definitiva integrazione della pratica di condono, da effettuarsi entro trenta giorni dalla notifica della richiesta stessa.

Orbene, il provvedimento gravato è stato emesso in data 19.5.2017, ovvero 7 giorni prima del termine di scadenza per l’integrazione della pratica di condono, integrazione effettuata in data 25.4.2017.

In sostanza, l’ordinanza di demolizione è stata emessa quando ancora era pendente il termine per l’integrazione della domanda di condono, la cui preventiva esitazione è stata posta, dallo stesso Responsabile dell’UTC, a fondamento della precedente revoca di identico provvedimento ed emessa senza aver preventivamente esaminato la documentazione depositata in sede di integrazione.

4. L’appello è fondato.

Con ordinanza n° 2644 del 26 aprile 2021 il Tar disponeva verificazione, ponendo i seguenti quesiti: accertare l’epoca di realizzazione delle opere contestate, specificando, in particolare, se siano anteriori al 1994 e se possano considerarsi ricomprese nella domanda di condono n. 181 del 28.2.1995, assunta al protocollo comunale nn. 1377, 1378 e 1379, all’uopo utilizzando, oltre alla documentazione fornita dalle parti ed a quella già in atti (in particolare quella della pratica di condono, laddove contenente precisazioni in ordine ai volumi e alle superfici da sanare), anche aerofotogrammetrie ufficiali alla cui acquisizione dovrà procedere autonomamente.

In data 30 giugno 2022 il verificatore depositava la relazione con cui concludeva come segue:

non è stato possibile definire con precisione la data di realizzazione della Dependance oggetto di Ordinanza di demolizione prot. 3938/2017, individuata catastalmente al Foglio 13 Particella 662 Sub. 15.

Alla luce della documentazione reperita presso i gli uffici comunali, della documentazione fornita dalle parti in causa e delle aerofotogrammetrie aeree datate 1990 e 1996 acquisite dall’I.G.M., è possibile stimare un arco temporale all’interno del quale il manufatto è stato edificato.

In particolare, in virtù degli atti reperiti, è necessario in primo luogo operare una doverosa distinzione fra la porzione di Dependance ricadente nell’ambito della sagoma del fabbricato soprastante (vano oggi adibito camera da letto) e la porzione esterna a detta sagoma (Disimpegno, WC e Sala).

Per quanto concerne la porzione entro-sagoma, possiamo dire che la stessa risulta essere stata edificata contestualmente alla restante parte di fabbricato che si sviluppa sulla stessa verticale. Detta consistenza è infatti presente già nell’accatastamento prot. 1346 del 12/02/1993 (All. 5f pag. 17), anche se nella porzione di Piano Secondo Seminterrato ove oggi insiste tale ambiente all’epoca era ubicato un piccolo WC oltre a parte della maggiore consistenza della cantina/deposito a cui era adibito tale livello. Pertanto, tale porzione dell’attuale u.i.u. Sub. 15, ha sicuramente subito modifiche e trasformazioni nel corso degli anni, (consistenti in frazionamenti, fusioni e cambi di destinazione) ma risulta essere esistente al 12/02/1993, in quanto rappresentata graficamente negli atti catastali, ma non si esclude che la effettiva edificazione risalga al 27/07/1992, anno nel quale la sagoma del fabbricato è stata inserita nella mappa del Catasto Terreni (Vedi Tipo Mappale 2340/1992).

La restante parte della Dependance oggetto di condono edilizio, insistente al di fuori della sagoma del fabbricato adiacente, risulta essere stata accatastata per la prima volta in data 18/04/2011 con il Subalterno numero 9. Successivamente in data 03/12/2012, a seguito della fusione e cambio di destinazione con gli ambienti limitrofi, sarebbe arrivata all’attuale consistenza censita al Sub. 15. Si sottolinea che anche se censita per la prima volta in data 18/04/2011, la consistenza era già stata rappresentata nell’integrazione documentale presentata al Comune di Lettere con prot. 4527 del 29/07/2009 (integrazione poi ricostruita con prot. 4055 del 24/05/2017).

Ad ogni modo, non si può escludere che anche la effettiva edificazione di detta porzione di unità sia avvenuta in data anteriore al 31/12/1993 in quanto, come esplicitato nei paragrafi precedenti, anche se la stessa non è presente nella foto aerea del 1990, sembra con tutta probabilità insistere in loco nella successiva foto aerea del 1996. A detta considerazione dobbiamo poi aggiungere che dai calcoli delle superfici esistenti, comparate con quelle indicate nelle istanze di condono edilizio, tale consistenza potrebbe essere computata all’interno dei 161,00mq. condonati con istanza prot. 1378 del 28/02/1995.

Si evidenzia inoltre che i ricorrenti hanno trasmesso al Comune di Lettere con nota prot. 4055 del 24/05/2017, e poi riversato anche agli atti di causa, una foto esterna della Dependance riportante un timbro postale con data 10/12/1993 (All. 22). La foto ritrae la dependance ancora priva di rifiniture esterne e con una copertura posta a filo della muratura perimetrale che risulta essere del tutto differente rispetto a quella attuale, la quale è di tipo aggettante rispetto al perimetro del fabbricato.

Possiamo dunque evincere da un confronto con lo stato attuale dei luoghi che detta copertura sia stata completamente sostituita.

Data la prospettiva schiacciata della foto postale non è possibile stimare con adeguata precisione l’ingombro planimetrico della costruzione, ma appare più che probabile che il manufatto rappresentato in tale fotogramma corrisponda alla consistenza visibile nella foto aerea datata 07/04/1996, portando dunque la data di edificazione della stessa ad un’epoca utile a beneficiare del condono edilizio ai sensi della Legge 724/94.

In conclusione appare opportuno evidenziare che ogni valutazione volta all’emanazione di provvedimenti edilizi, data la stretta interconnessione dal punto di vista sia urbanistico che catastale fra tutte le varie unità che compongono l’immobile, dovrebbe essere basata su un’istruttoria che comprenda lo stabile in ogni sua parte, quanto meno sino al momento dell’istruttoria e della successiva definizione delle istanze di condono edilizio ancora pendenti.

5. Con la sentenza appellata tuttavia è stato motivato che i ricorrenti non hanno fornito adeguata dimostrazione del completamento dell’opera alla data del 31 dicembre 1993, né dell’avvenuta presentazione della domanda di condono e della reale portata oggettiva della stessa.

Il collegio osserva che la sentenza appellata contraddice le premesse poste a base dell’ordinanza n° 2644 del 26 aprile 2021 con cui era stata disposta verificazione perché sussistevano dubbi riguardo l’identificazione delle opere ricomprese nell’istanza di condono.

Il verificatore ha fatto riferimento ad una pluralità di circostanze e non solo alla fotografia depositata in allegato n. 5 al ricorso, ritenuta inattendibile dal Tar, atteso che i timbri postali recanti la data del 10 dicembre 1993 sono stati apposti sui francobolli e sulla busta, ma non sulla fotografia stessa, della quale pertanto non è possibile procedere a datazione.

Il collegio rileva che la foto in parola, correttamente valutata in originale dal verificatore, è in sostanza una “cartolina”, sul cui retro risultano apposti francobolli e timbri postali. Non vi è nessuna busta su cui risulterebbero apposti data, francobolli e busta postale.

Infatti, ciò che il collegio di primo grado scambia per “busta” non sarebbe altro che il retro della foto.

Le conclusioni del Tar non sono inoltre compatibili con l’accertata presenza di dubbi che le opere oggetto dell’ordinanza di demolizione fossero ricomprese nell’istanza di condono.

Priva di pregio risulta l’eccezione sollevata dal Comune resistente secondo cui il verificatore ha formulato mere ipotesi, sfornite di qualsivoglia elemento di certezza.

Infatti le conclusioni del verificatore sono motivate in relazione all’accertamento dello stato di fatto derivante da misurazioni, esame di documentazione tecnica, mappe catastali, aerofotogrammetrie.

Il collegio non intende affermare l’inclusione di tutte le opere nell’istanza di condono.

Sussiste piuttosto una situazione di incertezza acclarata dalla relazione di verificazione per la quale è necessario che prima di adottare un’ordinanza demolitoria il Comune definisca il condono.

Infatti è solo con la definizione del condono che l’Amministrazione prende posizione su quali sono le opere oggetto dell’istanza di condono e quali no con la conseguenza che solo dopo la definizione del condono è possibile procedere con l’ordinanza demolitoria.

Deve essere anche considerato che il Responsabile UTC, con nota prot. n. 2938 del 10.4.2017, notificata in data 26.4.2017, aveva richiesto la definitiva integrazione della pratica di condono, da effettuarsi entro trenta giorni dalla notifica della richiesta stessa.

L’integrazione era stata effettuata in data 25.4.2017.

Tuttavia l’ordinanza di demolizione, incorrendo in difetto d’istruttoria, non ha esaminato il contenuto di tale integrazione istruttoria ed è addirittura intervenuta prima della scadenza del termine assegnato alla parte.

Ne consegue che l’appello deve essere accolto e che, in riforma della sentenza appellata, deve essere annullata l’ordinanza demolitoria impugnata in primo grado.

Restano assorbiti gli ulteriori motivi d’appello.

La particolare complessità del procedimento giustifica la compensazione delle spese del doppio grado di giudizio.

Invece le spese del verificatore, pari a 1.500 Euro, in riforma della sentenza appellata, devono essere poste a carico del Comune di Lettere.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Settima), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo accoglie e per l’effetto, in riforma della sentenza appellata, annulla l’ordinanza demolitoria impugnata in primo grado.

Spese del doppio grado di giudizio compensate.

Pone a carico del Comune di Lettere le spese del verificatore come da motivazione.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 15 luglio 2025 con l'intervento dei magistrati:

Roberto Chieppa, Presidente

Daniela Di Carlo, Consigliere

Angela Rotondano, Consigliere

Sergio Zeuli, Consigliere

Marco Morgantini, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Marco Morgantini	Roberto Chieppa

IL SEGRETARIO