Pubblicato il 28/04/2026

N. 03294/2026REG.PROV.COLL.

N. 02538/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quinta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso in appello iscritto al numero di registro generale 2538 del 2024, proposto dalla Europa 2016 s.r.l. unipersonale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Alfonso Amato e Ugo Di Pietro Paolo, con domicilio digitale p.e.c. in registri di giustizia

contro

Roma Capitale, in persona del sindaco in carica, rappresentata e difesa dall’avvocato Umberto Garofoli, con domicilio eletto presso gli uffici dell’avvocatura capitolina, in Roma, via del Tempio di Giove 21

per la riforma

della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per il Lazio - sede di Roma (sezione quarta ter ) n. 1045/2024

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Viste le memorie e tutti gli atti della causa;

Relatore all’udienza straordinaria ex art. 87, comma 4- bis , cod. proc. amm. del giorno 15 aprile 2026 il cons. AB ER e udito per l’appellante l’avvocato Liguori Giovanni, su delega orale degli avvocati Amato Alfonso e Di Pietro Paolo Ugo, sull’istanza di passaggio in decisione di Roma Capitale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

TO

1. La società odierna appellante acquistava nel 2017 all’asta giudiziaria un compendio immobiliare sito in Roma, via Camastra 46, consistente in un’unità immobiliare di categoria A/2, della superficie di circa 72 mq, sita al piano terra, censita a catasto fabbricati al foglio 1032, particella 449, subalterno 515, con annessa area urbana sita in via Camastra 36, di 87 mq, censita al subalterno 511 degli stessi foglio e particella, su cui la precedente proprietà aveva realizzato una tettoia di mq 16,02 e due magazzino, della superficie di 5,35 e 3,66 mq. Tanto l’immobile principale che quelli di carattere pertinenziale situati sull’annessa area urbana erano stati realizzati in assenza di titolo edilizio, per cui nel 2004 la precedente proprietà aveva presentato altrettante domande di condono, ai sensi dell’art. 32, commi 26 e seguenti, del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269.

2. Della pendenza delle domande di condono veniva dato atto nella perizia di stima disposta nell’ambito del procedimento di esecuzione immobiliare. Dopo l’acquisto all’asta la società acquirente ne sollecitava la definizione ed agiva poi vittoriosamente in giudizio contro il silenzio-rifiuto (sentenza del Tribunale amministrativo per il Lazio - sede di Roma del 21 ottobre 2019, n. 7606.

3. In esecuzione del giudicato l’amministrazione capitolina si determinava in modo espresso sulle istanze di condono, nel senso del loro rigetto.

4. Più precisamente, con coeve determinazioni del 12 febbraio 2020, nn. 246 - 248 erano respinte le domande di condono relativa ai manufatti pertinenziali. Con determinazione del 26 agosto 2020, n. 1197 era respinta la domanda relativa all’immobile principale. A fondamento dei dinieghi era posto il carattere automaticamente ostativo, ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), del citato decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, dei vincoli insistenti sull’area in cui ricadono gli immobili: « norme P.R.G. FA RI – vincolo imposto da N.T.A. del P.R.G. 1967, P.T.P. 15/11 Pendici dei Castelli TLa/6 ».

5. I dinieghi venivano impugnati dalla società con separati ricorsi proposti davanti al medesimo Tribunale amministrativo per il Lazio - sede di Roma, da questo riuniti per connessione e respinti con la sentenza i cui estremi sono indicati in motivazione.

6. Esaminate dapprima le censure concernenti il diniego relativo all’immobile principale, la sentenza giudicava infondate quelle di carente motivazione in ordine all’asserita esistenza dei vincoli ostativi alla sanatoria e all’affidamento maturato dalla società sul buon esito delle relative domande. Sul punto, la sentenza dava atto che le contestazioni formulate con il ricorso erano limitate al « solo vincolo relativo alle falde idriche », in relazione al quale era stata prospettata l’intervenuta abrogazione della normativa tecnica di attuazione dello strumento urbanistico da parte del nuovo piano regolatore generale. In contrario veniva tuttavia rilevata l’assenza di allegazione e prova degli assunti di parte ricorrente, idonee quindi a superare le risultanze istruttorie « relazione di Risorse per Roma Spa del 23 luglio 2013 » sull’esistenza dei vincoli ostativi, rese note con il preavviso di rigetto « n. prot. QI 2018/9284 del 19 gennaio 2018 ». Per contro, nessuna contestazione era stata formulata con riguardo al vincolo paesaggistico: « P.T.P. 15/11 Pendici dei Castelli TLa/6 », posto che in relazione ad esso la società ricorrente si era limitata « a richiamare la CTU disposta nella procedura esecutiva che avrebbe escluso tout court l’insistenza di vincoli sull’area » . A quest’ultimo riguardo la pronuncia di primo grado opponeva il fatto che « il quesito posto al consulente non concerneva i vincoli idrogeologici e paesaggistici, ma aveva ad oggetto esclusivamente vincoli artistici, storici o alberghieri e vincoli di inalienabilità o indivisibilità » .

7. Di seguito la sentenza escludeva profili di affidamento tutelabile in relazione ad una domanda di condono, in ragione della natura vincolata del provvedimento conclusivo, a fronte dei descritti presupposti accertati in sede istruttoria, con conseguente esclusione di « qualsivoglia forma di comparazione tra interesse pubblico e privato ».

8. Inoltre era ritenuta infondata la censura relativa alla mancata acquisizione del parere dell’autorità preposta al vincolo, sul rilievo che nell’istanza di condono era stata dichiarata l’avvenuta realizzazione di « nuove superfici integranti la tipologia di abuso n. 1 ovvero “Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici”, in base alla definizione di cui all’Allegato 1 del decreto legge 30 settembre 2003 n. 269 », in relazione alle quali il rigetto per l’esistenza dei sopra descritti vincoli costituisce la conseguenza vincolata, secondo la disciplina di legge relativa al terzo condono.

9. Con riguardo al ricorso relativo al diniego di condono per le opere pertinenziali, richiamate le ragioni inerenti al fabbricato principale, la sentenza escludeva che potesse avere rilievo « il dedotto carattere modesto degli interventi ». Considerava dirimente in contrario la loro sottoposizione al regime giuridico relativo al primo e la loro qualificazione come abusi maggiori in base alla menzionata disciplina di legge sul terzo condono edilizio.

10. Contro la sentenza di primo grado la società ricorrente ha proposto appello, al quale resiste Roma Capitale.

IR

1. L’appello censura la sentenza per avere erroneamente supposto che la società ricorrente non ha contestato l’esistenza del vincolo paesaggistico sull’area ed avere escluso qualsiasi rilevanza alla c.t.u. disposta nel procedimento di esecuzione immobiliare, sul rilievo che l’incarico peritale « non concerneva i vincoli idrogeologici e paesaggistici, ma aveva ad oggetto esclusivamente i vincoli artistici, storici o alberghieri e vincoli di inalienabilità o indivisibilità » . In contrario si deduce che nell’incarico era da ritenersi compreso l’accertamento di ogni vincolo pregiudizievole, a garanzia dei partecipanti alla procedura esecutiva immobiliare.

2. In ragione dell’accertata assenza di vincoli pregiudizievoli viene quindi riproposta la censura di violazione del legittimo affidamento, nel caso di specie riconoscibile in favore dell’incolpevole acquirente all’asta giudiziaria, sulla base di una c.t.u. dalla quale non è emersa alcuna ragione ostativa alla sanabilità delle opere per le quali a suo tempo era stato chiesto il condono.

3. Sono inoltre riproposte le censure di violazione dell’art. 32, comma 27, del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, a causa della mancata acquisizione del parere dell’autorità preposta al vincolo, necessario in ogni caso, contrariamente a quanto statuito dalla sentenza di primo grado.

4. Con l’ultimo motivo d’appello vengono infine riproposte le censure concernenti il diniego di condono relativo alle opere pertinenziali, respinto sul duplice rilievo che in ragione della loro natura esse seguono l’immobile principale e che malgrado « il dedotto carattere modesto », si tratta comunque di abusi maggiori ai sensi della disciplina di legge sul terzo condono. In contrario si sottolinea non esservi contestazione sul fatto l’incremento volumetrico si pone al di sotto della soglia del 20% dell’edificio principale per cui ai dell’art. 3, comma 1, del testo unico dell’edilizia « non possono considerarsi nuova costruzione ».

5. Le censure sono infondate.

6. La contestazione dei vincoli sulla cui base le domande di condono sono state respinte si fonda sull’ipotetico ed indimostrato presupposto che se essi fossero effettivamente esistenti la perizia in sede di esecuzione immobiliare li avrebbe rilevati. L’assunto è stato tuttavia analiticamente confutato dalla sentenza di primo grado, sulla base di considerazioni condivisibili, i cui principali passaggi motivazionali sono sopra citati, e che l’appello non censura in modo specifico, ai sensi dell’art. 101, comma 1, cod. proc. amm. e comunque in modo persuasivo. In sostanza, l’appello suppone che l’ausiliario del giudice dell’esecuzione civile abbia rilevato tutti i vincoli insistenti sull’area, malgrado i limiti del mandato ricevuto, come precisato dalla sentenza di primo grado, e su questo apodittico assunto pretende di contestare l’istruttoria svolta dagli uffici comunali in sede di esame delle domande di condono. La prospettazione è evidentemente insufficiente a fare emergere possibili errori dell’amministrazione e dunque l’illegittimità dei dinieghi impugnati.

7. La sentenza va confermata anche nella parte in cui ha escluso che rispetto a domande di condono pendenti possa configurarsi un affidamento tutelabile sul loro esito favorevole, pur a fronte di una perizia attestante l’inesistenza di vincoli, quando invece questi sono emersi dagli accertamenti svolti dai competenti uffici dell’amministrazione. Peraltro, l’esistenza del supposto affidamento non potrebbe costituire ragione di invalidità dei provvedimenti amministrativi adottati, ma casomai di responsabilità nei confronti del soggetto che con il suo comportamento lo ha in tesi ingenerato. Come sul punto statuito dalla sentenza, una volta accertata l’esistenza di vincoli sull’area in cui ricadono gli abusi, il diniego di condono costituiva la determinazione vincolata sulle istanze presentate dal precedente proprietario, secondo la disciplina di legge relativa al terzo condono edilizio, ai sensi del citato art. 32, commi 26 e 27, del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269 (in questo senso è la costante giurisprudenza amministrativa, da ultimo ribadita da: Cons. Stato, II, 21 gennaio 2026, n. 497; 20 gennaio 2026, n. 457; IV, 17 marzo 2026, n. 2221; 9 dicembre 2025, n. 9671; 8 ottobre 2025, n. 7875; VI, 2 febbraio 2026, n. 851; 30 gennaio 2026, n. 805; 12 novembre 2025, n. 8862; 10 novembre 2025, n. 8727; VII, 16 febbraio 2026, n. 1197; 16 dicembre 2025, n. 9969; VII, 29 dicembre 2025, n. 10313; 22 ottobre 2025, n. 8202; 9 ottobre 2025, n. 7922; 15 settembre 2025, n. 7320).

8. La medesima circostanza comporta il rigetto delle censure con cui si lamenta la mancata acquisizione del parere dell’autorità preposta al vincolo, avuto riguardo al carattere vincolato del rigetto una volta accertatane l’esistenza (in termini è la giurisprudenza amministrativa consolidata; di recente: Cons. Stato, VI, 2 febbraio 2026, n. 851; VII, 22 ottobre 2025, n. 8202; 15 settembre 2025, n. 7320, sopra richiamate).

9. Vanno infine respinte le censure relative agli immobili pertinenziali, posto che, come anche sul punto rilevato dalla sentenza di primo grado, è pacifica la loro natura di abusi maggiori ai sensi dell’allegato 1 al più volte citato decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, quand’anche di dimensioni modeste, con conseguente impedimento alla loro sanatoria sotto il profilo in questione, non diversamente dall’immobile principale.

10. L’appello deve quindi essere respinto, ma le spese di causa possono essere compensate, in ragione dell’estraneità della società ricorrente agli abusi che hanno dato luogo alle domande di condono poi respinte.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quinta), definitivamente pronunciando sull’appello, come in epigrafe proposto, lo respinge e, per l’effetto, conferma la sentenza di primo grado.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 15 aprile 2026, tenutasi da remoto, con l’intervento dei magistrati:

AB ER, Presidente, Estensore

Giovanni Sabbato, Consigliere

Davide Ponte, Consigliere

Giovanni Tulumello, Consigliere

Roberta Ravasio, Consigliere

IL PRESIDENTE, ESTENSORE

AB ER

IL SEGRETARIO