Pubblicato il 03/04/2025

N. 02868/2025REG.PROV.COLL.

N. 04402/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 4402 del 2023, proposto da T.M.G. Costruzioni S.r.l. in Liquidazione, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Domenico Damato, con domicilio digitale come da pec da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Noicattaro, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Sebastiano Costa, con domicilio digitale come da pec da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia (Sezione Terza) n. 341/2023, resa tra le parti.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Noicattaro;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 6 marzo 2025 il Cons. Riccardo Carpino;

Nessuno è presente, come da verbale quanto alle istanze di passaggio in decisione.

FATTO e DIRITTO

1. La questione controversa riguarda il permesso di costruire n. 41/08 del 9 ottobre 2009, rilasciato in favore della T.M.G. Costruzioni s.r.l., dal Comune appellato di Noicattaro per la costruzione di un complesso residenziale, denominato “Gelso Rosso”, da destinare ad abitazioni e negozi sul suolo sito in via Salvo d’Acquisto, censito in catasto al foglio di mappa n. 37, p.lle nn. 132, 1610, 1773, 1774, 2542 e 388.

Al momento del rilascio del P.d.C., il lotto edificatorio risultava intercluso a sud, in quanto confinante con un suolo, anch’esso di proprietà della stessa società richiedente, destinato a futura viabilità e ricompreso nel Comparto di Servizi denominato “Cs 13”, ancora in fase istruttoria.

Detto permesso di costruire, come attestato nel medesimo, in considerazione dell’incompatibilità dei tempi di realizzazione del complesso residenziale assentito con quelli, più lunghi, di approvazione del Piano di Lottizzazione interessante il richiamato comparto “Cs 13”, ha disposto come segue:

“ Ravvisata l’obbligatorietà, ai sensi dell’art. 16, comma 2, del d.P.R. 380/01, per i richiedenti del Permesso di costruire, a realizzare a propria cura e spese, a scomputo del contributo di costruzione, la viabilità prospiciente l’edificio residenziale a costruirsi, i cui suoli sono di proprietà della ditta richiedente il permesso di costruire”;

Stabilito che la realizzazione di detta viabilità non inficia la capacità edificatoria dei suoli interessati, che di contro si concretizzerà con l’approvazione del piano e che non può essere considerata quale quota parte di realizzazione a carico dei lottizzanti (art. 54 delle N.T.A. del P.R.G.) in quanto subordinata alla realizzazione dell’edificio oggetto del presente permesso di costruire ”.

La realizzazione di detta viabilità è stata ultimata in data 30 marzo 2012, sulla base del permesso di costruire n. 57 del 24 ottobre 2011, rilasciato previa stipula, in data 13 settembre 2011, dell’atto di costituzione del diritto superficiario in favore del Comune.

Il 31 dicembre 2013 è stata depositata la proposta di Piano Urbanistico Esecutivo (P.U.E.) dal “Consorzio Edilizio Cs 12-13- 15”, all’uopo costituito, una volta che era stata approvata da parte del Comune, in data 24 giugno 2013, la proposta dei lottizzanti dei tre comparti di servizi contermini tra loro (Cs 12-13- 15), di predisporre un unico Piano Urbanistico Esecutivo (d’ora innanzi PUE) per l’attuazione congiunta delle urbanizzazioni primarie all’interno dei comparti.

Il P.U.E. è stato approvato con deliberazione di Giunta Comunale n. 87 del 31 agosto 2017.

2. Avverso la richiamata approvazione del PUE l’odierno appellante ha proposto ricorso, deducendone l’illegittimità nella parte in cui non ha inserito la strada dalla stessa realizzata nella viabilità del Comparto 13 e, conseguentemente, non ha prevista la partecipazione dei lottizzanti ai relativi costi di realizzazione; nonché nella parte in cui avrebbe previsto strade di nuovo progetto senza la previa modifica del P.R.G.

3.Il Giudice di primo grado con la decisione qui appellata ha rigettato il ricorso in quanto:

- dal permesso di costruire n. 41 del 9 ottobre 2009 ha ritenuto che emerge che la superficie del suolo interessata dalla realizzazione della strada sarebbe stata considerata nel P.U.E. al solo fine di riconoscere alla ricorrente i relativi diritti volumetrici che il predetto suolo esprime;

- non è prevista l’imposizione a carico dei lottizzanti degli oneri e delle spese di realizzazione delle urbanizzazioni primarie già esistenti all’interno del comparto edilizio al momento di approvazione della lottizzazione;

- quanto poi alla modifica che il PUE avrebbe recato al tracciato di strade di PRG in mancanza di apposita variante, essa è stata ritenuta infondata in quanto priva di allegazione probatoria.

4. Avverso la decisione del giudice di primo grado propone ora appello per un unico motivo:

Error in procedendo et judicando : erroneità della sentenza con riguardo alla ritenuta infondatezza del primo e del secondo motivo di gravame per travisamento del contenuto degli atti del giudizio.

In particolare, l’appellante rileva che:

- l’amministrazione comunale non avrebbe mai negato all’odierna appellante, fino all’approvazione del piano di lottizzazione dei Comparti Cs 12-13-15, che il tratto di strada dalla medesima realizzato successivamente al rilascio del P.d.C. n. 41/2008 sarebbe stato ricompreso nella ripartizione degli oneri di urbanizzazione incombenti pro quota su tutti i lottizzanti del comparto;

-in tal senso richiama la nota del Comune prot. n 6323 del 21 marzo 2011 nella quale si affermava che: “In definitiva non può essere operato alcuno scomputo del contributo di costruzione per la realizzazione di detta strada mentre di contro nel redigendo p.di l. del comparto dei servizi cs 13, detta strada potrà essere portata nel computo delle spettanze della ditta catastale che conserverà la proprietà dei suoli fino alla stipula della convenzione”;

- non è chiaro perché l’amministrazione non ha preteso l’immediato trasferimento della piena proprietà dei suoli destinati a strada pubblica, se i predetti suoli andavano esclusi dalla ripartizione degli oneri di urbanizzazione tra tutti i lottizzanti-compartisti;

- il tratto viario in questione sarebbe stato ricompreso nelle “spettanze” di cui al Piano di lottizzazione del Comparto di servizi Cs 13 e, così, gratuitamente trasferito al patrimonio indisponibile soltanto ad avvenuta approvazione dello stesso;

- nella fattispecie andrebbe applicato l’art. 54 delle N.T.A. del P.R.G. per cui l’onere per la realizzazione dello stesso deve essere proporzionalmente ripartita tra i compartisti nella misura stabilita dall’art. 54 NTA (12,5 mq ogni 100 mc);

- infine, con riguardo al secondo motivo di gravame respinto dal T.a.r., contesta che non sia stata fornita allegazione probatoria che il PUE definitivamente approvato avrebbe modificato il tracciato di strade di P.R.G. in quanto tale circostanza, troverebbe conforto nel raffronto della documentazione versata agli atti del giudizio, in particolare, tra la TAV 01 del P.R.G. versata in all. 10 del fascicolo di primo grado, la TAV. 9/TA del piano di lottizzazione approvato in all. 11, la TAV 09 recante la planimetria del progetto edilizio della T.M.G. s.r.l. in all. 12 e l’ulteriore all. 1 versato in giudizio da quest’ultima il 9.11.2022 in vista dell’udienza di merito.

5. Hanno depositato memorie l’appellante e l’appellato Comune che con la memoria di costituzione depositata agli atti in data 20 giugno 2023 ha riproposto le eccezioni di inammissibilità già proposte in primo grado.

In particolare, l’appellato Comune nella memoria del 3 febbraio 2025 ha rilevato l’inammissibilità dell’appello in quanto non è stato notificato al Consorzio “Consorzio Edilizio Cs 12-13- 15” costituito tra i proprietari dei suoli ricadenti nel piano di lottizzazione oggetto di giudizio atteso che dall’accoglimento della domanda proposta deriverebbe l’annullamento degli atti di approvazione del P.d.L. con evidente pregiudizio per i proprietari lottizzanti.

L’appellante in sede di replica depositata agli atti di causa in data 13 febbraio 2025 ha rilevato che il richiamato Consorzio Edilizio CS “12-13-15” non si sarebbe mai opposto all’inclusione del tratto viario in questione nella ripartizione degli oneri di urbanizzazione incombenti pro quota tra tutti i compartisti e per questo non si sarebbe costituito in primo grado.

Al riguardo, va considerato che la questione controversa incide in ultima analisi sulla ripartizione degli oneri di costruzione della strada che andrebbero sopportati anche dal richiamato Consorzio sulla scorta della richiesta dell’appellante fondata sul richiamato art 54 n.t.a.

6. Il Collegio ritiene che la richiesta di integrazione del contraddittorio sia superflua essendo il ricorso infondato nel merito; per gli stessi motivi si prescinde dall’esame delle eccezioni sollevate in primo grado dal Comune appellato e in questa sede riproposte.

6.1 Preliminarmente occorre rilevare che volendo ricostruire la questione - per come emerge dalla documentazione agli atti di causa – è necessario considerare che il titolo edilizio, sebbene formulato in modo non particolarmente chiaro, offre comunque una chiave di lettura nella parte in cui prevede che la realizzazione della viabilità …non può essere considerata quale quota parte di realizzazione a carico dei lottizzanti (art. 54 delle N.T.A. del P.R.G.) in quanto subordinata alla realizzazione dell’edificio oggetto del presente permesso di costruire.

Detta disposizione, di cui all’art 54 citato, prevede infatti che “È posto a carico dei privati l’onere della realizzazione della viabilità esplicitata e compresa nel comparto, in misura pari a 12,5 mq per ogni 100 mc di costruzione e la realizzazione delle reti di servizio. La parte eccedente sarà posta a carico del Comune come scomputo parziale o totale degli oneri concessori [contributo di costruzione]” .

Ne consegue che dalla formulazione del titolo edilizio emerge che la realizzazione della strada è stata intesa nel sistema del titolo edilizio concesso come un mezzo per conservare il volume da realizzare mediante l’edificio restando a carico dell’appellante gli oneri.

Non può quindi concordarsi con la tesi dell’appellante il quale ritiene che la sopra richiamata nota 6323/2011 sin dalla fase istruttoria faccia richiamo nel riferirsi alla spettanze oltre che ai diritti edificatori anche agli oneri di urbanizzazione; così non è in quanto la citata nota si riferisce alle spettanze avendo riferimento - secondo l’accezione comune - alla titolarità di una posizione giuridica che nello specifico sarebbero i diritti edificatori in virtù dei quali ha realizzato l’edificio senza attendere la redazione del Piano di lottizzazione.

Né può essere trascurato che la successiva nota 25224/2014 - relativa alla fase di istruttoria del piano di lottizzazione - fa riferimento al fatto che “l’intera strada in realtà è stata realizzata totalmente dalla ditta TMG costruzioni s.r.l. nell’ambito degli obblighi assunti, ai sensi dell’art. 16, comma 2 del d.P.R. n. 380/2001, con il rilascio del Permesso di costruire n. 41/2008 del 9.10.2008”.

Come evidenzia il Comune appellato (in sede di memoria depositata agli atti di causa il 2 febbraio 2025) la ricomprensione nel Piano di lottizzazione della strada in questione con la costituzione immediata (del 13 settembre 2011) del diritto di superficie del Comune, in previsione del trasferimento della proprietà al momento della stipulazione della convenzione di lottizzazione, ha consentito l’attribuzione (in qualità di proprietaria) della volumetria all’edificio dell’appellante che il suolo destinato a strada esprime; possibilità altrimenti da escludere nell’ipotesi di cessione immediata in favore del Comune sin dal momento della realizzazione della strada.

Ne consegue che la questione sollevata circa la natura pubblica della strada, come elemento al fine di sostenere che gli oneri fossero a carico del comparto per la sua realizzazione, si pone in linea non corrispondente alla ricostruzione che emerge dal titolo edilizio che dispone che “ la realizzazione di detta viabilità non inficia la capacità edificatoria dei suoli interessati”; capacità edificatoria che presuppone la proprietà della superficie non essendo ora possibile invocare la natura pubblica.

Quindi la realtà dei fatti, per come ricostruita dagli atti di causa, consente di ritenere che gli oneri della costruzione dalla viabilità siano stati posti interamente a carico dell’odierno appellante e non del comparto; la realizzazione anticipata della viabilità, con i relativi oneri, è stata la condizione alla quale è stata rilasciato il titolo edilizio che ha considerato la volumetria espressa da quella porzione di terreno dedicata alla viabilità.

Nè tantomeno possono essere posti a carico dei lottizzanti gli oneri per la realizzazione di una strada che è intervenuta prima della lottizzazione medesima.

6.2 Quanto poi alle censure relative all’esigenza di una variante esse sono inammissibili per genericità.

L’appellante si limita a fornire delle planimetrie senza indicare quali sarebbero le strade previste nel P.d.L. in variante al P.R.G.; come da giurisprudenza consolidata è onere della parte, ex art. 64 c.p.a., dare una dimostrazione dei fatti che si adducono in giudizio non potendosi limitare a fornire delle tavole senza indicare una chiave di lettura che consenta al giudice di valutare appieno la documentazione prodotta.

7. In considerazione della complessità della questione sussistono idonei motivi per la compensazione delle spese.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 6 marzo 2025 con l'intervento dei magistrati:

Vincenzo Lopilato, Presidente

Giuseppe Rotondo, Consigliere

Emanuela Loria, Consigliere

Luigi Furno, Consigliere

Riccardo Carpino, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Riccardo Carpino	Vincenzo Lopilato

IL SEGRETARIO