Pubblicato il 02/04/2025

N. 02791/2025REG.PROV.COLL.

N. 09686/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Sesta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 9686 del 2023, proposto da Provincia Autonoma di Bolzano, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Laura Fadanelli, Alexandra Roilo, Jutta Segna, Lukas Plancker, Luca Graziani, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

AR NE, rappresentato e difeso dagli avvocati Luca Mazzeo, Elohim Rudolph-Ramirez, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Luca Mazzeo in Roma, via Eustachio Manfredi 5;

nei confronti

Comune di Selva di Val Gardena, non costituito in giudizio;
Hotel Val del MU RM & WI Snc, rappresentato e difeso dall'avvocato Alexander Bauer, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del T.R.G.A. - SEZIONE AUTONOMA DELLA PROVINCIA DI BOLZANO n. 302/2023.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di AR NE e dell’Hotel Val del MU RM & WI S.n.c.;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 13 marzo 2025 il Cons. Dalila Satullo e uditi per le parti gli avv. Luca Graziani e Luca Mazzeo;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con provvedimento n. 78/2020 del 23 settembre 2020 il Comune di Selva di Val Gardena ha autorizzato l’ampliamento qualitativo e quantitativo dell’Hotel Val del MU RM & WI.

In accoglimento del ricorso proposto dal proprietario finitimo AR NE, il TRGA ha annullato il provvedimento in quanto rilasciato all’esito di una valutazione di compatibilità paesaggistica effettuata da un’autorità incompetente.

In esito a tale contenzioso, il Comune di Selva ha adottato un secondo provvedimento autorizzativo, facendo applicazione della disciplina vigente alla data della presentazione dell’originaria istanza, conformemente a previsto dall’art. 103, c. 2, l.p. n. 9/2018, secondo cui “ Le procedure per l’approvazione di piani e progetti che, alla data del 30 giugno 2020, risultavano già avviate possono essere concluse in base alle norme e alle disposizioni procedimentali in vigore fino a tale data. Le autorizzazioni e i nulla osta paesaggistici già rilasciati mantengono la loro efficacia. In caso di ripresentazione di piani, progetti e titoli abilitativi annullati per vizi procedurali, trovano applicazione le norme e disposizioni procedimentali in vigore alla data di avvio del procedimento originario ”.

AR NE ha impugnato davanti al TRGA anche questo secondo provvedimento deducendo plurimi motivi di censura.

Con sentenza n. 302/2023 il TRGA ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo che la natura sostanziale e non procedurale del vizio di incompetenza per il quale era stato annullato il precedente provvedimento impedisse l’applicazione dell’art. 103, c. 2, l.p. n. 9/2018, e ha rigettato il settimo motivo di ricorso, relativo alla violazione e la falsa applicazione della l.p. n. 35/1975 sul rispetto della fascia fluviale da parte dell’apiario, assorbendo tutti gli altri.

La Provincia Autonoma di Bolzano ha proposto appello deducendo: “erroneità, contraddittorietà, perplessità ed illogicità della motivazione della sentenza, nella parte in cui il giudice di prime cure ha qualificato il vizio di incompetenza alla stregua di un vizio sostanziale e non procedurale e, per l’effetto, ha ritenuto inapplicabile, ai fini della riedizione del potere, la disciplina legislativa vigente al momento della trattazione originaria dell’istanza. Violazione e/o falsa applicazione della disposizione transitoria di cui all’art. 103, comma 2, l.p. n. 9/2018 nella versione ratione temporis applicabile”.

Si è costituito in giudizio AR NE difendendo la correttezza della sentenza appellata, prestando espressamente acquiescenza alla sentenza di primo grado nella parte in cui ha rigettato il settimo motivo di ricorso e, in subordine, riproponendo i motivi già formulati in primo grado e assorbiti dalla sentenza di primo grado.

Si è altresì costituito in giudizio l’Hotel Val di MU RM & WI, che ha sostenuto le ragioni contenute nell’atto di appello.

Sia la Provincia Autonoma sia l’Hotel Val di MU RM & WI hanno contestato la fondatezza dei motivi di ricorso assorbiti in primo grado e riproposti dall’appellante.

All’udienza pubblica del 13 marzo 2025 la causa è stata assunta in decisione.

2. Il rilievo posto dalla Provincia Autonoma di Bolzano con l’unico motivo di appello è fondato.

2.1. Va al riguardo premesso che la l.p. n. 9/2018, avente ad oggetto la tutela e la valorizzazione del paesaggio, il governo del territorio ed il contenimento del consumo del suolo, ha introdotto una disciplina più restrittiva di quella preesistente, anche in ordine alla realizzazione degli interventi edilizi oggetto di causa.

Per questa ragione, all’art. 103, c. 2 - sostituito dall’art. 36, l.p. n. 17/2019 e successivamente modificato dall’art. 8, c. 3, l.p. n. 3/2020, dall’art. 30, c.1, l.p. n. 15/2020 e dall’art. 31, c. 1, l.p. 9/2023 - è stata prevista una specifica disciplina transitoria secondo la quale “ Le procedure per l’approvazione di piani e progetti che, alla data del 30 giugno 2020, risultavano già avviate possono essere concluse in base alle norme e alle disposizioni procedimentali in vigore fino a tale data. Le autorizzazioni e i nulla osta paesaggistici già rilasciati mantengono la loro efficacia. In caso di ripresentazione di piani, progetti e titoli abilitativi annullati per vizi procedurali, trovano applicazione le norme e disposizioni procedimentali in vigore alla data di avvio del procedimento originario ”.

In particolare, nella presente controversia viene in rilievo l’ultimo inciso, introdotto dalla l.p. n. 15/2020, che consente all’amministrazione di continuare ad applicare le norme e disposizioni procedimentali in vigore alla data di avvio del procedimento, nel caso in cui il precedente titolo sia stato annullato per vizi procedurali e sia stato ripresentato sotto la vigenza della nuova disciplina.

Tutto il regime transitorio ha la funzione di assicurare la certezza giuridica e di tutelare l’affidamento del privato, il quale al momento della presentazione dell’istanza poteva confidare sull’applicazione di una disciplina più favorevole.

Per quanto riguarda specificamente l’inciso in esame tale finalità è resa evidente dall’esame dei lavori preparatori della l.p. n. 15/2020, nei quali si fa riferimento alla necessità di « aumentare la certezza di diritto nell’applicazione dei vari procedimenti durante la fase dell’introduzione della legge » (cfr. relazione di accompagnamento; sul valore esegetico dei lavori preparatori, v. Corte cost. n. 147 del 2022).

Ed infatti, l’annullamento del provvedimento per un vizio procedurale consente all’amministrazione di emettere il medesimo provvedimento positivo limitandosi ad emendare il vizio medesimo, dal momento che la sentenza non ha in alcun modo accertato la violazione della disciplina sostanziale applicabile al rapporto o un vizio dell’esercizio della funzione. In questi casi, il legislatore ha quindi ritenuto eccessivo, pur a fronte di un intervenuto annullamento giurisdizionale, sacrificare l’affidamento del privato, il quale nutre un apprezzabile affidamento nella riedizione del potere satisfattiva del suo interesse sostanziale.

2.2. Ciò premesso, è oggetto del giudizio di appello la decisione del giudice di primo grado di escludere l’applicazione della citata disposizione in ragione della natura sostanziale e non procedurale del vizio riscontrato in relazione al precedente provvedimento positivo (incompetenza dell’amministrazione che ha rilasciato l’autorizzazione paesaggistica, con conseguente illegittimità del titolo abilitativo).

Il giudice di primo grado è addivenuto a tale conclusione evidenziando che: le norme sulla competenza ripartiscono il potere tra le diverse amministrazioni e la loro violazione lede direttamente gli interessi alla cui tutela l’amministrazione competente è preposta; la giurisprudenza è pacifica nell’escludere la natura formale del vizio di incompetenza ai fini dell’applicazione dell’art. 21 octies , c. 2, l. n. 241/1990; la natura sostanziale del vizio di incompetenza è confermata dalla sentenza dell’adunanza plenaria n. 5/2015, che ha ribadito la natura assorbente del vizio, anche in considerazione del divieto, previsto dall’art. 34, c. 2, c.p.a., per il giudice amministrativo di pronunciarsi su poteri non ancora esercitati; la natura sostanziale del vizio di incompetenza è confermata dalla circostanza che l’amministrazione competente, a seguito dell’annullamento, è libera di riesercitare il potere (nel caso in esame peraltro ampiamente discrezionale) negando l’autorizzazione.

Il collegio ritiene che quanto argomentato nella sentenza impugnata in ordine alla natura sostanziale del vizio di incompetenza non sia determinante per escludere l’operatività della norma sopra richiamata, il cui ambito applicativo va delimitato in considerazione della ratio di cui è espressiva, come sopra definita.

A parere del collegio, in base alla citata ratio , ai fini dell’interpretazione della nozione di “vizio procedurale” contenuta nella norma transitoria in esame è decisivo che il giudice, nell’annullare il precedente provvedimento, non abbia effettuato un accertamento che incide sulla sostanza del rapporto sostanziale rilevando l’erronea applicazione della disciplina normativa o vizi della funzione amministrativa da cui si desume lo scorretto esercizio del potere. Tale accertamento, infatti, farebbe certamente venire meno un apprezzabile affidamento del privato nel positivo esito del procedimento in base alla disciplina previgente, consentendo quindi di applicare la disciplina sopravvenuta.

Ciò non accade invece in presenza di una pronuncia di annullamento per incompetenza che, analogamente a quanto avviene per i vizi pacificamente considerati di forma o di procedura, nulla dice in ordine alla regolamentazione sostanziale del rapporto e non conforma in alcun modo (né potrebbe conformare secondo quanto affermato dall’adunanza plenaria n. 5/2015) il successivo esercizio del potere, sul cui positivo esito il privato può ancora pienamente e senza alcun limite confidare.

Ad una soluzione contraria non possono condurre gli elementi evidenziati dal giudice di primo grado.

In primo luogo, il riferimento all’art. 21 octies , comma 2, l. n. 241/1990 non è decisivo giacché la giurisprudenza che esclude l’incompetenza dall’ambito di applicazione di tale disposizione mira ad evitare che l’amministrazione competente sia definitivamente esautorata del potere, mentre l’inclusione del vizio di incompetenza nell’ambito applicativo della disciplina transitoria in esame non determina questa conseguenza, atteso che l’amministrazione competente è chiamata comunque a pronunciarsi nuovamente sull’istanza seppure applicando la disciplina previgente.

La stessa considerazione è idonea a privare di decisività il richiamo alla sentenza dell’adunanza plenaria n. 5/2015 (posta a fondamento anche dell’interpretazione restrittiva dell’art. 21 octies , c. 2, l. n. 241/1990), che ha ribadito la natura assorbente del vizio di incompetenza in considerazione della circostanza che, ove il giudice si esprimesse anche sugli altri motivi di ricorso, si pronuncerebbe su un potere ancora non esercitato dall’autorità amministrativa competente. Tale ultimo rischio, come si è detto, non ricorre nel caso in esame; al contrario, dal carattere assorbente del vizio di incompetenza deriva che la sentenza di accoglimento nulla può disporre in ordine al rapporto sostanziale tra l’amministrazione ed il privato, lasciando intatto l’affidamento di quest’ultimo nel positivo esito del procedimento.

Anche la circostanza, certamente condivisibile secondo cui il vizio di incompetenza attiene alla ripartizione soggettiva del potere non è determinante perché, come sopra esposto, ciò che può rilevare ai fini dell’applicazione della disciplina transitoria è se la sentenza che ha annullato il provvedimento si sia pronunciata sulla sostanza del rapporto (e quindi sul profilo oggettivo e non soggettivo dell’esercizio del potere).

Piuttosto a sostegno dell’applicazione del regime transitorio al vizio di incompetenza può richiamarsi la circostanza che tale vizio è pacificamente suscettibile di essere convalidato ai sensi dell’art. 21 nonies l. n. 241/1990, al pari di altri vizi di carattere non sostanziale, giacché la circostanza che il provvedimento sia stato adottato da un autorità incompetente, seppure altera la ripartizione soggettiva del potere, non comporta necessariamente l’illegittimità sostanziale del contenuto dispositivo dell’atto.

Infine, con riguardo alla circostanza, valorizzata dal Tribunale, che a seguito dell’annullamento per incompetenza l’amministrazione competente è libera nel riesercitare il proprio potere discrezionale e quindi potrebbe negare la spettanza della bene riconosciuto dall’autorità incompetente, va rilevato che ciò potrebbe avvenire anche nel caso di annullamento per un vizio di procedura in senso stretto: se, infatti, il provvedimento non avrebbe potuto essere diverso da quello in concreto adottato, l’esistenza del vizio procedurale avrebbe escluso tout court l’annullamento.

2.3. Peraltro, anche a prescindere dalle superiori considerazioni, la soluzione positiva in ordine all’applicabilità della disciplina transitoria è confortata nel caso in esame da un’ulteriore considerazione.

Va infatti rilevato che il titolo abilitativo rilasciato all’Hotel non era stato annullato per un vizio proprio, ma in ragione del vizio di incompetenza da cui era affetto il diverso atto di autorizzazione paesaggistica. Cosicché le valutazioni in ordine alla compatibilità dell’intervento con la nuova disciplina in materia edilizia ed urbanistica, comunque in alcun modo incise dal potere conformativo della sentenza, sarebbero state addirittura compiute nuovamente dalla stessa amministrazione che aveva già adottato l’atto annullato.

In questo caso il privato poteva pertanto vieppiù confidare nella riedizione positiva del potere da parte dell’amministrazione, sotto il profilo della compatibilità tra l’intervento e la disciplina previgente modificata in senso restrittivo, oggetto di affidamento (riedizione positiva effettivamente avvenuta).

3. La fondatezza del profilo di appello sottoposto dalla Provincia Autonoma di Bolzano impone di esaminare i motivi assorbiti dal Tribunale e ritualmente riproposti da AR NE, al fine di valutare l’accoglibilità del ricorso originario.

3.1. Con il secondo motivo del ricorso di primo grado il ricorrente ha dedotto l’inapplicabilità dell’art. 103, c. 2, l.p. n. 9/2018, in quanto il progetto ripresentato dalla società interessata sarebbe sostanzialmente diverso rispetto a quello presentato originariamente.

Tale motivo è infondato.

Va al riguardo rilevato che il consulente tecnico d’ufficio nominato nel giudizio di primo grado, con motivazione esente da vizi logici e che il collegio condivide, ha rilevato che “Dal confronto di tutti gli elementi contenuti nelle due distinte tavole di progetto (doc. 14.06 FpA e doc. 18.06 FpA) emerge incontrovertibile la circostanza che tutti i parametri esaminati sono assolutamente identici, ed ugualmente identiche sono le conclusioni dei dati urbanistici cui fanno riferimento l’intervento edilizio considerato. Ne valga ad esempio le due schede riepilogative riprodotte nella pagina seguente, che sono identiche nelle due progettazioni. Ciò che cambia nelle due versioni dei “calcoli” di progetto è unicamente l’impaginazione dei dati, che nel primo progetto sono “diluiti” in 31 pagine, mentre nel secondo progetto sono “raggruppati” in sole 7 tavole di progetto” (v. pag. 4 della relazione di consulenza).

Per quanto attiene poi alle modifiche consistenti nella riduzione della sporgenza dal lato nord, va rilevato che le stesse sono state operate dal privato solamente nel corso del nuovo procedimento in ragione delle indicazioni specificamente fornite dall’autorità competente al rilascio dell’autorizzazione paesaggistica e comunque “non costituiscono in alcun modo una variante sostanziale all’originario progetto, ma solamente un modestissimo e localizzato adattamento per ottemperare alle indicazioni espresse dalla Commissione di Pianificazione Paesaggistica” (v. pag. 8 della relazione di consulenza).

3.2. Con il terzo motivo di ricorso AR NE ha dedotto “Violazione e falsa applicazione della normativa in materia di distanze, violazione dell’art. 9 in collegamento con l’art. 1, lett. f), norme di attuazione al PUC di Selva di Val Gardena, eccesso di potere per mancanza e/o difetto di istruttoria: la rampa di accesso al garage sotterraneo ed i relativi muri di sostegno sono progettati oltre il limite di massima edificabilità”.

Anche tale motivo è infondato.

Va infatti rilevato che in base all’art. 1, lett. f), delle norme di attuazione del PUC per distanza dal confine deve intendersi “la distanza orizzontale minima tra la superficie coperta dell’edificio ed il confine di proprietà o di zona”. In base a questa definizione la rampa di accesso, non costituendo una parte coperta dell’edificio, non è soggetta al rispetto della distanza di cui all’art. 9 delle norme di attuazione al PUC.

Per quanto attiene poi al muro di contenimento, va rilevato che lo stesso non può essere considerato costruzione ai fini delle distanze in quanto deputato esclusivamente alla funzione di sostegno del terreno per impedirne lo smottamento (cfr. Cass. civ, sez. II, n. 24842/2024, che esclude l’applicazione delle distanze di cui all’art. 873 c.c. al muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno naturale). Nel caso in esame il consulente tecnico ha accertato la funzione di sostegno svolta dal muro in esame nonché il carattere naturale del pendio da contenere, del quale non risulta previsto alcun innalzamento artificiale.

3.3. Con il quarto motivo di ricorso AR NE ha dedotto “Violazione della normativa in materia di altezza massima della costruzione, violazione dell’art. 9 in combinazione con l’art. 1, lett. h), delle norme di attuazione al PUC, eccesso di potere per mancanza e/o difetto di istruttoria: l’ampliamento oggetto di concessione edilizia viola l’altezza massima degli edifici consentita nel verde agricolo”.

Tale motivo è fondato.

Va al riguardo rilevato che: 1) l’art. 3, lett. h), delle norme di attuazione del PUC, prevede che “Per altezza degli edifici si intende l’altezza misurata in proiezione orizzontale lungo i muri perimetrali dell’edificio, a partire dalla quota naturale del terreno o da quella modificata da scavi o riporti autorizzati fino al punto più alto dell’edificio stesso. Su terreni in pendenza l’altezza si misura in corrispondenza del segmento di facciata più alto”; 2) l’art. 9 delle medesime norme di attuazione prevede, per gli edifici in zona agricola, un’altezza massima di 12,5 mt. calcolata come da delibera della giunta provinciale n. 1717 del 13 maggio 2002; 3) in base a quest’ultima delibera, per altezza massima deve intendersi l’altezza assoluta e non l’altezza media ponderale.

Ciò premesso il consulente, con un accertamento esente da vizi e che il collegio condivide, ha verificato che dal lato nord l’edificio presenta un’altezza massima assoluta di 15,46 mt (v. pag. 12 della relazione; tale circostanza che emerge chiaramente dall’esame del doc. 06.a., sez. E-E).

Ad una diversa conclusione non può giungersi ritenendo, come invece fa la difesa anche tecnica dell’Hotel, che il superamento dell’altezza massima sia determinato da un volume tecnico o da locali per impianti tecnici, esclusi dal computo in base alla definizione di altezza fornita dall’art. 1 della delibera n. 4179/2001 (doc. 15 allegato alla relazione di consulenza). Ed infatti la presente fattispecie non rientra nei casi previsti dal citato art. 1 in quanto: 1) non si è in presenza di volumi tecnici che sporgono dal tetto, camini e antenne, nonché ringhiere che non superino un’altezza di 1,10 mt.; 2) si tratta di locali che superano la larghezza di 6 mt. e la larghezza di un quarto della facciata e non sono comunque adibiti all’installazione di impianti tecnici.

3.4. Con il quinto motivo di ricorso AR NE ha dedotto “Violazione dell’art. 35 c. 1 e art. 74, c. 4, l.p. n. 13/1997 (n. 9/2018) ed in subordine dell’art. 66, co. 6, l.p. n. 13/1997, eccesso di potere per carenza e/o mancanza di istruttoria, travisamento di fatti e insufficiente motivazione, quest’ultimo fatto valere anche sotto l’aspetto della violazione dell’art. 7, l.p. n. 17/1993: mancata disponibilità giuridica della via di accesso alla p.ed. 1044 in PT 59/I CC Selva”.

Tale motivo è infondato.

Va infatti rilevato che l’Hotel, anche a seguito dell’ampliamento verrebbe raggiunto dalla medesima stradina che ne consente attualmente l’accesso. Anzi, come osservato dalla controinteressata, la realizzazione del garage in un punto più basso rispetto all’attuale parcheggio riduce il transito sulla strada di accesso attualmente utilizzata.

3.5. Con l’ottavo motivo di ricorso AR NE ha dedotto “Violazione e/o falsa applicazione del piano paesaggistico del Comune di Selva Val Gardena - eccesso di potere sotto vari punti di vista: mancanza e/o difetto di istruttoria, mancanza e/o difetto di motivazione, quest’ultimo fatto valere anche come violazione dell’art. 7, l.p. n. 17/1993: il progetto non è stato sufficiente valutato sotto l’aspetto della tutela del paesaggio”.

Anche tale motivo è infondato.

Va al riguardo rilevato che la commissione per il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica ha esaminato attentamente il progetto evidenziando i profili di contrasto con l’interesse tutelato.

In particolare, la commissione ha evidenziato che “La copertura a verde della terrazza prevista al piano interrato sul solaio del sottostante garage di nuova edificazione costituisce verso il rio uno sbalzo a piombo sullo spigolo della scarpata esistente e genera un notevole impatto sulla conformazione a grande scala e sulla percezione del pedio. La modellazione del versante in prossimità della piscina da eseguire oltre il limite di proprietà, il manufatto stesso della piscina oltre il limite di edificazione e l’artificiosa divisione degli ambiti esterni vengono valutati negativamente. La commissione provinciale per il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica è unanimemente dell’avviso che si debba provvedere all’adeguato inserimento paesaggistico dei volumi interrati e dei pozzetti di ventilazione nella sagoma del pendio e all’arretramento della copertura della terrazza fino a ricomprenderla nella proiezione dell’angolo della scarpata attuale. Particolare cura deve essere riservata all’inserimento nel pendio degli spazi esterni comprese le piantumazioni mitigative e compensative” (v. all. 019 depositato dal ricorrente in primo grado).

All’esito di tale valutazione la società interessata ha provveduto ad adempiere alle indicazioni fornite dalla commissione al fine di assicurare la compatibilità paesaggistica dell’opera e, all’esito, la commissione ha ritenuto superati i profili di criticità evidenziati nei motivi ostativi.

Si tratta, come evidente, di una valutazione approfondita e ampiamente motivata. La circostanza lamentata dal NE secondo cui la commissione si sarebbe pronunciata solo sulla compatibilità paesaggistica della parte interrata dell’edificio e non anche su quella fuori terra non è di per sé ragione di illegittimità, dovendosi ritenere che i profili di criticità in relazione alla valutazione paesaggistica siano stati rilevati solo con riferimento alle opere semi interrate, in quanto modificative della percezione visiva del pendio.

3.6. Con il nono motivo di ricorso AR NE ha dedotto “Violazione e falsa applicazione dell’art. 35 co. 1 LP n. 9/2018 e, art. 1, 4 e 7 D.P.G.P. n. 10/2021, in subordine eventualmente dell’art. 107, co. 11 e 128 LUP nonché del DPGR n. 55/2007- eccesso di potere per mancanza e/o difetto di istruttoria: nella superfice lorda di piano progettata non sono considerate tutte le aree calpestabili utilizzabili ai fini dell’attività di gestione della struttura ricettiva e pertanto il progetto supera il limite massimo consentito di superficie calpestabile”.

In particolare, con tale motivo il ricorrente in primo grado lamenta che ai fini del calcolo delle superfici lorde di piano non si è tenuto conto di una porzione del locale sito al primo piano interrato destinato a deposito per biciclette, di un’area esterna coperta sita al primo piano interrato sul lato nord, destinata a vuoto tecnico, e di un’area al primo piano interrato occupata da una piscina esterna e da un vuoto tecnico, entrambi coperti da una terrazza.

Anche tale motivo è infondato.

Con riguardo al locale sito al primo piano interrato, va rilevato che tale area è esclusa dal computo ai sensi dell’art. 124, c. 1, l.p. n. 13/1997, che ammette la costruzione di parcheggi per bici e motoveicoli da realizzare anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, purché da destinarsi a pertinenza degli edifici stessi.

Con riguardo all’area esterna coperta sita al primo piano interrato sul lato nord, va rilevato che si tratta di un’area avente una funzione statica che costituisce vuoto tecnico, non rientrante nelle superfici utili dell’esercizio rilevanti ai fini del calcolo delle superfici lorde di piano.

Infine, con riguardo all’area posta al primo piano interrato adibita a piscina ed all’adiacente vuoto tecnico, va rilevato che, in base alla disciplina contenuta nel D.P.P. n. 55/2007, la piscina, non essendo posta in un ambiente completamente chiuso, non rileva ai fini del calcolo delle superfici lorde di piano; mentre la parte circostante, come accertato dal consulente tecnico d’ufficio, ha una funzione di vuoto tecnico e la terrazza che la sovrasta non consente di prendervi il sole.

4. In conclusione, quindi, la sentenza va in parte riformata per le ragioni sopra esposte ed il ricorso originario va accolto limitatamente al quarto motivo di illegittimità (violazione della disciplina sull’altezza massima), con conseguente annullamento della concessione edilizia n. 14 del 29 aprile 2022, del parere della commissione edilizia del 10 giugno 2021 e del parere della commissione comunale sezione edilizia del 22 febbraio 2022 (non anche gli altri atti impugnati rispetto ai quali non è stato riscontrato alcun vizio).

5. In considerazione dell’esito del giudizio le spese processuali vanno interamente compensate tra le parti.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Sesta), definitivamente pronunciando sull’appello, in parziale riforma della sentenza appellata, accoglie il ricorso di primo grado proposto da AR NE nei termini indicati in motivazione, respingendolo per il resto.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 13 marzo 2025 con l'intervento dei magistrati:

Sergio De Felice, Presidente

Roberto Caponigro, Consigliere

Giovanni Gallone, Consigliere

Dalila Satullo, Consigliere, Estensore

Gudrun Agostini, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Dalila Satullo	Sergio De Felice

IL SEGRETARIO