Pubblicato il 30/03/2026

N. 02592/2026REG.PROV.COLL.

N. 00001/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale n. 1 del 2024, proposto dai signori -OMISSIS-, rappresentati e difesi dall’avvocato Sergio Turturiello, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia

contro

il Comune di Scanno, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall’avvocato Clementina Settevendemie, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia

nei confronti

della signora -OMISSIS-, rappresentata e difesa dall’avvocato Livio Lavitola, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia

per la riforma

della sentenza del T.a.r. per l’Abruzzo, Sezione I, n. 297 del 25 maggio 2023, resa inter partes , concernente un provvedimento di demolizione di opere edilizie abusive.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio dei signori -OMISSIS- e -OMISSIS-;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l’art. 87, comma 4-bis, c.p.a.;

Relatore all’udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato del giorno 11 febbraio 2026 il consigliere IO SA e uditi per le parti gli avvocati Clementina Settevendemie e Livio Lavitola;

Vista la nota di passaggio in decisione da parte dell’avvocato Sergio Turturiello;

Viste le conclusioni delle parti come in atti;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con ricorso n. 19/2017, integrato da motivi aggiunti, proposto innanzi al T.a.r. Abruzzo, il Condominio “-OMISSIS-” aveva chiesto l’annullamento:

a ) dell’ordinanza prot. n. -OMISSIS- del 16 giugno 2016 con la quale il Responsabile del S.U.E.R. del Comune di Scanno ha disposto la revoca dell’ordinanza di demolizione -OMISSIS- 14 marzo 2016, ed altresì la nota del 2 luglio 2016 di riscontro all’atto di diffida proposto dal Condominio “-OMISSIS-”;

b ) della nota n. -OMISSIS- del 24 novembre 2016 (impugnata con ricorso per motivi aggiunti in primo grado), adottata dal responsabile dell’area tecnica del Comune di Scanno in riscontro alla diffida del 14 settembre 2016, avanzata dal sig. -OMISSIS-;

c ) di ogni altro atto antecedente, connesso e consequenziale.

2. Al fine di illustrare i fatti di causa occorre riportare quanto segue.

2.1. Con ordinanza prot. n. -OMISSIS- del 16 giugno 2016 il Comune di Scanno ha disposto la revoca dell’ordinanza di demolizione -OMISSIS- 14 marzo 2016, notificata alla sig.ra -OMISSIS-. Con ricorso straordinario al Presidente della Repubblica, poi trasposto al T.a.r. con rituale atto ex art. 10 del d.P.R. 1199/71, a seguito di atto di opposizione proposto dalla sig.ra -OMISSIS-, il Condominio “-OMISSIS-” ha impugnato l’ordinanza di revoca.

2.2. Tanto premesso, con ricorso n.R.G. 201700019, integrato da motivi aggiunti, proposto innanzi al T.a.r. Abruzzo, il suddetto Condominio ha chiesto l’annullamento del provvedimento impugnato e di ogni atto presupposto e consequenziale, lamentando l’illegittimità del procedimento amministrativo di revoca e l’assenza di un’attività istruttoria in tal senso, la mancata individuazione del responsabile del procedimento e il difetto di contraddittorio procedimentale; l’istante ha lamentato anche la violazione e falsa applicazione degli artt. 3, lett. b, 11 e 37 d.P.R. 380/01, sostenendo la mancanza, in capo alla sig.ra -OMISSIS-, della titolarità del bene oggetto di s.c.i.a. A detta dell’istante, nel realizzare il soppalco con relativa scala, la sig.ra -OMISSIS- non aveva realizzato “ opere interne ”, ma si era abusivamente impossessata del volume condominiale sovrastante la sua unità immobiliare.

2.3. Nella resistenza dell’Amministrazione, il Tribunale adìto (Sezione I) ha così deciso il gravame al suo esame:

- ha respinto il ricorso introduttivo ed il ricorso per motivi aggiunti;

- ha compensato le spese di giudizio.

3. In particolare, il Tribunale ha ritenuto quanto segue:

- “ considerato che i rapporti tra vicini hanno natura e rilevanza privatistica, gli stessi non interessano il Comune che non è tenuto ad effettuare complessi ed approfonditi accertamenti sull'esistenza e validità di diritti reali, attesa la clausola di salvaguardia generale prevista dall’art. 11, comma 3, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, che fa salvi i diritti dei terzi quando vi sia dubbio sul titolo privatistico di un immobile. L'esistenza di un contenzioso civile, quindi, non è di per sé ragione sufficiente per escludere l'intervento edilizio ”;

- “ Il caso del soppalco realizzato nell’immobile della sig.ra -OMISSIS-, di appena mt 3,40 x 1,60 in legno e solo in parte praticabile, come riportato nel processo verbale di accertamento, che rientra quindi tra le opere di manutenzione straordinaria ex art. 3 co 1 lett. b) d.p.r. 380/01 .”.

4. Avverso tale pronuncia i sig.ri -OMISSIS- hanno proposto appello (n.R.G. 202400001), depositato in data 1° gennaio 2024, affidato ai motivi di seguito sintetizzati:

i ) Error in judicando . violazione artt. 5, 6, 7, 8, 9 e 10 della l. 241/90 s.m.i. violazione del giusto procedimento di legge. violazione art. 97 cost.

Gli istanti ritengono erronea la sentenza di primo grado, nella parte in cui è stato rigettato il motivo di ricorso con il quale era stata dedotta la violazione delle norme relative alla partecipazione al procedimento, in ragione della doverosità dell’adozione dell’atto di ritiro, perché le opere contestate erano state sanate. In particolare, gli appellanti ritengono che l’affermazione del T.a.r. secondo cui le opere abusive, inizialmente realizzate con una d.i.a. incompleta, sono state sanate con la successiva s.c.i.a., sarebbe frutto di un evidente travisamento dei fatti. A detta dei ricorrenti, la sig.ra -OMISSIS-, destinataria del provvedimento di revoca dell’ordine di demolizione, ha dapprima presentato una d.i.a. intenzionalmente incompleta per poi sanare i lavori, prima non dichiarati con successiva s.c.i.a., affermando di avere realizzato un “soppalco” – non esistente prima – non riportato nei grafici della precedente d.i.a., solo per poter accedere al sottotetto, quale parte comune del Condominio;

ii ) Error in judicando. violazione e falsa applicazione artt. 11, 22 e 37 d.p.r. 380/01. eccesso di potere per presupposto erroneo e travisamento dei fatti in ordine alla titolarità del bene oggetto di s.c.i.a. violazione art. 97 cost.

I ricorrenti deducono l’assenza, in capo alla sig.ra -OMISSIS-, della titolarità del bene oggetto della s.c.i.a., per cui, nel realizzare il soppalco con relativa scala, la stessa << si sarebbe impossessata di un volume condominiale sovrastante la sua unità immobiliare >>;

iii ) Error in judicando. violazione artt. 3, comma 1, lett. b), 22 e 37 d.p.r. 380/01 s.m.i. presupposto erroneo e travisamento dei fatti.

I ricorrenti contestano i presupposti a base della s.c.i.a. in sanatoria, sostenendo che non trattasi di opere di manutenzione straordinaria, in quanto in essa si fa riferimento al rinnovamento o la sostituzione di elementi preesistenti;

iv ) Error in judicando. violazione. e falsa applicazione dell’art. 94 d.p.r. n. 380/01 e del d.m. 14.01.2008. omissione di pronunzia.

I ricorrenti ritengono che il Giudice di prime cure sia altresì incorso in errore nell’avere ritenuto generiche le censure dei medesimi in merito al mancato rispetto della normativa antisismica ed alla responsabilità del Comune di non aver svolto correttamente il proprio ruolo, poiché la s.c.i.a. non era completa tecnicamente e giuridicamente.

5. Parte appellante ha concluso invocando l’accoglimento dell’appello.

6. In data 19 febbraio 2024 il Comune di Scanno si è costituito in giudizio, con memoria di controdeduzioni, concludendo per il rigetto dell’avverso gravame. Ha argomentato nel senso dell’infondatezza di tutti i motivi sollevati da controparte.

7. In data 23 febbraio 2024 si è costituita in giudizio la controinteressata, sig.ra -OMISSIS-, al fine di chiedere la reiezione dell’appello.

8. In data 9 gennaio 2026 il Comune appellato ha depositato memoria al fine di insistere per la reiezione dell’avverso gravame.

9. In pari data la controinteressata ha depositato articolata memoria al fine di argomentatamente insistere per il rigetto dell’avverso gravame.

10. In data 21 gennaio 2026 parte appellante ha depositato memoria di replica al fine di insistere per l’accoglimento del gravame.

11. La causa, chiamata per la discussione all’udienza di smaltimento dell’arretrato dell’11 febbraio 2026, è stata trattenuta in decisione. Le parti presenti hanno insistito per le rispettive conclusioni, sottolineando l’appellato il deposito della delibera dell’assemblea condominiale del 30 settembre 2023 e le risultanze della CTU all’esito del giudizio civile da cui emergerebbe la effettiva consistenza delle opere, così evidenziando la correttezza della procedura e la possibilità solo in capo alla -OMISSIS- di utilizzare il vano.

12. L’appello, per le ragioni di seguito evidenziate, è fondato.

13. Le parti appellanti in primo luogo lamentano l’illegittimità del procedimento amministrativo di revoca dell’ordinanza di demolizione per violazione delle norme poste a tutela del procedimento amministrativo, in particolare degli artt. 5, 6, 7, 8, 9 e 10 della Legge n. 241/1990.

Quanto alla natura discrezionale del provvedimento di revoca di un ordine di demolizione e al rispetto delle norme a garanzia del procedimento amministrativo viene in considerazione una recente pronuncia di questo Consiglio di Stato (Sez. VII, 29 gennaio 2025, n. 711), che attribuisce natura discrezionale al provvedimento di revoca di un’ordinanza di demolizione, osservando quanto segue: << In argomento va anzitutto osservato che la "nuova" valutazione" dell'interesse pubblico presuppone un originario, analogo potere valutativo: laddove gli interessi pubblici implicati nella vicenda dedotta sono sottratti ex se alla valutazione discrezionale dell'amministrazione circa la rimessione in pristino già in sede di originaria decisione circa la sorte dei manufatti (trattasi di area demaniale soggetta a vincolo paesaggistico), e dunque a fortiori lo sono in caso di revoca. Proprio l'ampia discrezionalità della revoca invocata dalle parti appellate presuppone la natura a sua volta discrezionale del provvedimento revocando: nel caso di specie quest'ultimo è un'ordinanza che, accertata la natura abusiva delle opere (non smentita neppure in sede di esercizio dell'autotutela), risulta vincolato nel senso della loro eliminazione e della rimessione in pristino del sito (la giurisprudenza di questo Consiglio di Stato in argomento è pacifica e consolidata: ex multis e da ultimo, sez. VI, sentenza n. 6734/2024). Non può dunque essere recuperato in sede di esercizio dell'autotutela il carattere discrezionale inesistente ab origine con riguardo alla specifica tipologica provvedimentale che viene in considerazione: l'ampia discrezionalità propria dello jus poenitendi non può evidentemente surrogare l'assenza di discrezionalità del provvedimento repressivo degli abusi edilizi. Le sopravvenienze allegate dall'amministrazione in sede di motivazione della revoca - in disparte quanto si dirà in relazione alle censure relative al POC - non sono dunque tali da supportarne legittimamente l'adozione: proprio l'aver ribadito la perdurante sussistenza in fatto e in diritto dell'accertata abusività degli interventi edilizi in questione impedisce di dare rilevanza agli elementi sopravvenuti, che peraltro hanno riguardo a scelte politico-amministrative che, a loro volta, devono comunque potersi attuare in un contesto (anche fisico) di piena legittimità (non potendo evidentemente tali scelte legittimare la permanenza sul territorio di insediamenti la cui abusività è stata accertata ed anzi ribadita in sede di esercizio dell'autotutela) .>>.

Anche circa la natura vincolata dell’ordinanza di demolizione si registra un preciso orientamento di questo Consiglio di Stato (Sez. VI, 26 luglio 2024, n. 6734), secondo cui << l’ordine di demolizione è un provvedimento vincolato, che non richiede alcun bilanciamento fra l’interesse pubblico e quello privato” (Cons. Stato, sez. VI, n. 8044 del 2022). Per giustificare l’ordine di demolizione è sufficiente la constatazione che le opere siano state eseguite in assenza o in totale difformità dal permesso di costruire, come avvenuto nel caso di specie >>.

Orbene, pur essendo pertanto la revoca un provvedimento di natura discrezionale, soggetta all’applicazione delle norme a tutela del procedimento amministrativo, nel caso di specie si tratta di un provvedimento legittimo, in quanto essa non poteva non essere disposta dal Comune di Scanno perché la s.c.i.a. e le opere oggetto di ordinanza erano state sanate ai sensi dell’art. 37 del d.p.r. 380/2001.

Quanto al contestato mancato coinvolgimento del Condominio nel procedimento di revoca, come rilevato dalla stessa difesa comunale, viene in considerazione la pronuncia del Consiglio di Stato, (Sez. VI, 19 dicembre 2019, n. 8605), secondo cui << il vicino, autore di un esposto o di una denuncia, non assume la veste di controinteressato nel giudizio contro l'annullamento di un determinato provvedimento amministrativo, in quanto il disposto annullamento, effettuato nell'esercizio del potere di autotutela, costituisce un provvedimento di ufficio, emesso per il raggiungimento di finalità di pubblico interesse. Invero, l'autotutela decisoria resta prerogativa dell'Amministrazione non solo nel suo concreto atteggiarsi, ma anche in relazione alla autonoma valutazione delle condizioni, in fatto e in diritto, per la sua esplicazione. La posizione di "controinteresse" è, dunque, esclusa dalla circostanza che il provvedimento di annullamento non persegue la finalità di tutela del confinante, ma quella di ripristino dell'equilibrio urbanistico violato, inteso come interesse della collettività e non del singolo soggetto privato .>>. Quanto dedotto col primo mezzo è da reputare, quindi, infondato.

14. Col secondo motivo, i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione degli artt. 3, lett. b, 11 e 37 d.P.R. 380/2001, in ragione dell’assenza, in capo alla Sig.ra -OMISSIS-, della titolarità del bene oggetto della s.c.i.a., per cui, nel realizzare il soppalco con relativa scala, la stessa non si sarebbe limitata a realizzare “ opere interne ”, appropriandosi indebitamente del volume condominiale sovrastante la sua unità immobiliare appartenente al Condominio.

Sul punto ha evidenziato il giudice di prime cure che << la rilevanza giuridica del titolo edilizio, pertanto, si esaurisce nell'ambito del rapporto pubblicistico tra P.A. e privato richiedente o costruttore, senza estendersi ai rapporti tra privati >>, sicché la questione relativa ai rapporti tra vicini ha << natura e rilevanza privatistica >> e postula un accertamento che esula dal giudizio amministrativo in questione.

Ebbene, quanto dedotto da parte appellante risulta fondato.

È pur vero, infatti, che l’Amministrazione, nel rilasciare i titoli edilizi fa sempre salvi i diritti dei terzi e non è gravata dall’onere di svolgere approfondite indagini di carattere privatistico, così come è anche vero che i diritti dei vicini non possono essere singolarmente e puntualmente esaminati dalla stessa Amministrazione.

La vicenda in esame, tuttavia, presenta delle peculiarità rispetto a quelle che generalmente connotano le controversie fra vicini, in quanto nel caso di specie risulta che il Comune era ben consapevole che fosse in contestazione la stessa titolarità da parte della richiedente della facoltà di presentare la s.c.i.a. Invero, in base al d.P.R. 380/2001, art. 11, co. 1 (relativo al PdC ma applicabile – per evidente identità di ratio - anche agli altri titoli edilizi) il titolo può essere rilasciato unicamente “ al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo ”.

Ebbene, nel caso di specie, all’atto della presentazione della s.c.i.a. ex art 37 d.P.R. n. 380/2001, che avrebbe ‘sanato’ l’intervento, il Comune era senz’altro in possesso di tutti gli elementi utili per venire a conoscenza del fatto che la richiedente non solo non era titolare del sottotetto (locale tecnico condominiale), ma che vi era l’espressa opposizione da parte di altri condòmini a un utilizzo esclusivo da parte sua.

Ne consegue che viene in considerazione un caso senz’altro diverso da quelli – tipici – in cui viene in rilievo la sussistenza o meno di un interesse in capo al ‘vicino di casa’ a contestare l’illegittimità del titolo rilasciato al vicino, venendo in rilievo il diverso aspetto della radicale carenza in capo al richiedente della titolarità di una posizione legittimante e dell’espressa opposizione da parte degli altri condòmini.

Tale motivo è pertanto suscettibile di accoglimento essendosi la vicenda innescata dalle opere su area condominiale consolidata, in particolare perché “ In relazione alla abusività di detto intervento, sono seguiti provvedimenti comunali diretti a reprimere la realizzazione degli abusi edilizi, nonché pende contezioso innanzi alla Corte di Appello, la quale rilevando la fondatezza delle ragioni palesate dal Condominio ricorrente, ha disposto CTU per la quantificazione dei danni patiti dal condominio a seguito delle illegittimità commesse dalla -OMISSIS- ” (evidenziato in ricorso).

15. La fondatezza di tale motivo è tale da assorbire ogni altra deduzione sollevata da parte appellante.

16. Tanto premesso, l’appello va accolto con conseguente annullamento, in riforma dell’impugnata sentenza, dell’atto impugnato in prime cure, fatti salvi gli eventuali ulteriori provvedimenti della competente Amministrazione.

17. Sussistono nondimeno giusti motivi, stante l’assoluta peculiarità della vicenda, per disporre la compensazione delle spese del doppio grado di giudizio.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sull’appello, come in epigrafe proposto (n.r.g. 1/2024), lo accoglie e, per l’effetto, in riforma dell’impugnata sentenza, accoglie il ricorso di primo grado ed annulla l’atto impugnato. Sono fatti salvi gli eventuali ulteriori provvedimenti della competente Amministrazione.

Spese del doppio grado compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio dell’11 febbraio 2026, tenuta da remoto ai sensi dell’art. 17, comma 6, del d.l. 9 giugno 2021, n. 80, convertito con modificazioni dalla legge 6 agosto 2021, n. 113 con l’intervento dei magistrati:

CL ES, Presidente

Raffaello Sestini, Consigliere

IO SA, Consigliere, Estensore

Carmelina Addesso, Consigliere

Giorgio Manca, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IO SA	CL ES

IL SEGRETARIO