Pubblicato il 15/12/2025

N. 09892/2025REG.PROV.COLL.

N. 03052/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 3052 del 2024, proposto da Euro SU IM s.r.l., nella persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’avv. Marcello Fortunato, con domicilio digitale come da PEC da Registri di giustizia;

contro

Comune di Praiano, nella persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall’avv. Sabato Criscuolo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di giustizia;
Ente Parco regionale dei Monti Lattari, nella persona del legale rappresentante pro tempore ;
non costituitosi in giudizio;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Campania sezione staccata di Salerno (Sezione Seconda) n. 02243/2023, che ha respinto il ricorso n. 1974/2022 R.G. proposto per l’annullamento dei seguenti provvedimenti, conosciuti in data imprecisata, relativi ai lavori di asserita manutenzione straordinaria e risanamento conservativo intrapresi dalla Euro SU immobiliare S.r.l. sull’abitazione situata a Praiano, via Masa 1, distinta al catasto al foglio 5, particella 188, subalterni 1 e 2:

a) del provvedimento 15 novembre 2022 prot. n.9851, con il quale il Responsabile dell’area tecnica del Comune di Praiano ha revocato in autotutela la segnalazione certificata di inizio attività- SCIA 30 maggio 2022 n.16 e prot. n.4732 presentata per i lavori suddetti;

b) del provvedimento 15 novembre 2022 prot. n.9852, con il quale il medesimo Responsabile ha revocato in autotutela la segnalazione certificata di agibilità – SCA 27 settembre 2022 prot. n.8458 presentata per parte dell’immobile suddetto;

c) del provvedimento 19 ottobre 2022 prot. n.3296, con il quale il Responsabile amministrativo dell’Ente parco regionale dei Monti Lattari ha revocato in autotutela il nulla osta 31 maggio 2019 prot. n.163, rilasciato per i lavori suddetti;

visto il ricorso con i relativi allegati;

visti gli atti tutti di causa;

udito il relatore dott. UI FU alla pubblica udienza del giorno 23 ottobre 2025;

uditi, altresì, i difensori delle parti;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. La Società Euro SU IM S.r.l. è proprietaria di un immobile sito alla Via Masa n. 1 del Comune di Praiano.

L’area in esame:

- è stata dichiarata di notevole interesse pubblico, ai sensi della legge 29 giugno 1939, n. 1497, giusto D.M. del 23 gennaio 1956;

- è ricompresa in Zona Territoriale 3 "Tutela degli insediamenti antichi sparsi o per nucleo"

del P.U.T. di cui alla L.R. 35/87;

- ricade in zona B2 "edificate di pregio ambientale ed edificate da riqualificare” del Piano

Regolatore Generale;

- ricade in zona C "zona di riserva controllata" del Piano nel Parco Regionale dei Monti

Lattari;

- ricade in area classificata a rischio sismico “3” con particolari prescrizioni per le zone

ammesse a consolidamento dell’abitato

- è sottoposta a vincolo idrogeologico, in area R2 (rischio medio da frana) del nuovo Piano

Stralcio Destra Sele.

2. Tanto premesso, i fatti rilevanti ai fini del decidere possono essere riassunti come segue:

-in data 1 ° aprile 2008, il Comune ha rilasciato alla Euro SU IM s.r.l. il P.D.C. in sanatoria n. 19/2008 per alcune opere di “ristrutturazione, ampliamento, realizzazione di una piscina di pertinenza e sistemazione delle aree esterne”;

-in data 11 giugno 2009, il Comune ha rilasciato alla Euro SU IM s.r.l. il certificato di agibilità n. 3/2009;

- in data 31 dicembre 2009, è stata rilasciata alla Euro SU IM s.r.l. l’autorizzazione per l’attività di casa vacanze, denominata “Villa Bideri”;

- in data 13 gennaio 2016, la Euro SU IM s.r.l. ha depositato la SCIA n. 1/2016 ai fini della realizzazione di una “diversa distribuzione funzionale interna degli ambienti; realizzazione intercapedine e solaio areato al primo livello; ammodernamento / sostituzione delle finiture interne e degli impianti tecnologici; diversa posizione della scala interna di collegamento”;

- in data 24 ottobre 2017, la Euro SU IM s.r.l. ha depositato la SCIA in variante n. 42/2017 ai fini della realizzazione di una “diversa distribuzione degli ambienti; realizzazione di un ascensore per il superamento delle barriere architettoniche; realizzazione di un’uscita di sicurezza delle camere e della zona di smonto dell’ascensore; mutamento della destinazione del locale tecnico; dislocazione della scala interna di collegamento”;

- in data 23 maggio 2018, in esito ad apposito sopralluogo, la Soprintendenza, con riferimento alle opere sopra indicate, ha ritenuto necessaria l’acquisizione dell’autorizzazione paesaggistica, contestando la “creazione di nuove superfici con il conseguente incremento del volume preesistente della costruzione nonché la realizzazione ex novo di ambienti, di un ascensore, del prolungamento del corpo scale al 1° livello inferiore e di consistenti sbancamenti di roccia”;

- in data 24 maggio 2018, il Comune, recependo i rilievi della Soprintendenza, ha ordinato la sospensione dei lavori iniziati sulla base delle SCIA nn. 1/2016 e 42/2017;

- in data 29 giugno 2018, la Soprintendenza ha ritenuto che “l’intervento nell’insieme realizzato, soprattutto, perché ha determinato l’incremento della conformazione plano – volumetrica complessiva del fabbricato e delle superfici non si può configurare di manutenzione straordinaria, ma bensì, di ristrutturazione edilizia, ai sensi del d.P.R. n. 380/2001 e come tale non è conforme al P.U.T.”;

- in data 16 ottobre 2018, il Comune ha, dunque, disposto il ripristino dello stato dei luoghi (ordinanza n. 53/2018);

- in data 5 novembre 2018, la Euro SU IM s.r.l. ha depositato la SCIA. n. 64/2018 ai fini del “ripristino delle opere contestate con ordinanza n. 53/2018 ed il completamento dei lavori intrapresi”;

- in data 28 febbraio 2019, il Comune ha accertato che “erano state rimosse le opere di cui all’ordinanza su descritta con il riempimento di materiale terroso e delle aree che avevano costituito volumetrie e la chiusura totale delle stesse”;

- in data 17 aprile 2019, la Euro SU IM s.r.l. ha depositato una ulteriore SCIA (n. 21/2019) per la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e restauro conservativo consistenti in: “a) diversa distribuzione planimetrica degli ambienti; b) abbattimento integrale di tre piani principali dell’immobile al fine consentire il collegamento con i due accessi della proprietà; c) realizzazione di tutti gli impianti”;

-da ultimo, al fine di realizzare una “lieve diversa distribuzione interna degli ambienti rispetto a quanto già previsto in precedenza; - cambio di destinazione d’uso del locale deposito posto ad Est del primo livello per destinarlo a bagno della camera adiacente”, la Euro SU IM s.r.l. ha depositato: - SCIA. in variante (prot. n. 4732 del 30.05.2022); - SCA. parziale (prot. n. 8485 del 27.09.2022).

3. Con provvedimento prot. 9851, del 15 novembre 2022, il Comune ha annullato in autotutela la SCIA n. 16/2022 prot. n. 4732, del 30 maggio 2022, nonché tutti gli atti e/o autorizzazioni ad essa connessi che hanno interessato l’immobile sito alla va Masa n. 1, disponendone la inefficacia e la conseguente archiviazione.

3.1. Con provvedimento prot. n. 9852, del 15 novembre 2022, stante l’annullamento della SCIA edilizia, il Comune ha conseguentemente annullato in autotutela la SCA di agibilità parziale prot. n. 8458, del 27 settembre 2022, disponendone la inefficacia e la conseguente archiviazione.

4. Avverso tali provvedimenti di annullamento d’ufficio la Euro sud IM s.r.l. ha proposto ricorso dinanzi al T.a.r. Campania, Sezione Salerno, chiedendone l’annullamento.

4.1. Con il medesimo ricorso è stato, altresì, impugnato il provvedimento dell’Ente Regionale del Parco dei Monti Lattari prot. n. 3296 reso in data 19 ottobre 2022 di revoca in autotutela del provvedimento di nulla osta rilasciato con decreto n. 163/2019.

5. Il T.a.r., con l’ordinanza 16 maggio 2023, n. 33, ha disposto una verificazione al fine di ottenere una puntuale risposta in relazione ai seguenti quesiti:

1) se le opere di cui alla s.c.i.a. n. 64/2018 e di cui alla s.c.i.a. n. 21/2019

• abbiano o meno determinato l’incremento della conformazione plano – volumetrica complessiva del fabbricato e delle superfici;

• siano tecnicamente riconducibili alla categoria della manutenzione straordinaria o a quella della ristrutturazione edilizia;

• abbiano o meno determinato una modifica permanente della morfologia del terreno e dello stato dei luoghi rilevante sotto il profilo paesaggistico – ambientale;

• risultino o meno in contrasto con le vigenti norme in materia urbanistica edilizia e paesaggistica;

• siano state o meno effettivamente e tempestivamente realizzate e in che misura;

2) se le opere di cui alla s.c.i.a. n. 16/2022

• coincidano o meno, ed eventualmente in quale misura, con quelle di cui alla s.c.i.a. n. 64/2018 e di cui alla s.c.i.a. n. 21/2019;

• incidano o meno sui parametri urbanistici e sulle volumetrie del fabbricato;

• comportino o meno mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d’uso;

• modifichino o meno la categoria edilizia;

• alterino o meno la sagoma dell’edificio;

• violino o meno le prescrizioni contenute nel precedente titolo;

• abbiano o meno determinato una diversa destinazione e funzione delle superfici originariamente assentite;

• siano tecnicamente riconducibili alla categoria della manutenzione straordinaria o a quella della ristrutturazione edilizia;

• abbiano o meno determinato una modifica permanente della morfologia del terreno e dello stato dei luoghi rilevante sotto il profilo paesaggistico – ambientale;

5.1. Con sentenza 12 ottobre 2023, n. 2243, il T.a.r, in adesione alle conclusioni del verificatore, ha respinto il ricorso.

6. La Euro SU IM ha proposto appello per i motivi riportati nella parte in diritto.

7.Si sono costituiti nel giudizio di secondo il Comune di Praiano e l’Ente Parco regionale dei Monti Lattari, chiedendo di dichiarare l’appello infondato.

8. Alla pubblica udienza del 23 ottobre 2025 la Sezione ha trattenuto il ricorso in decisione

DIRITTO

1.Con un primo mezzo di gravame la parte appellante lamenta l’erroneità della decisione impugnata nella parte in cui ha condiviso le conclusioni del verificatore in relazione alla identificazione del titolo sulla base del quale parametrare lo stato legittimo dell’immobile di proprietà della Euro SU IM s.r.l.

1.1. Ad avviso della parte appellante, diversamente da quanto sostenuto nella decisione impugnata, lo stato legittimo dell’immobile sarebbe rappresentato dalle SCIA nn. 64/2018 e 21/2019.

Ciò in quanto nessun atto inibitorio sarebbe stato adottato con riferimento a dette segnalazioni. Né varrebbe, in contrario, ritenere che dette segnalazioni siano da considerare inefficaci in virtù dell’assenza dell’autorizzazione paesaggistica, posto che, ad avviso della parte appellante, gli interventi in esame rientrerebbero nell’ambito di applicazione del d.P.R. n. 31/2017, recante il “Regolamento recante individuazione degli interventi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica o sottoposti a procedura autorizzatoria semplificata”.

1.2. Sotto un ulteriore profilo, la parte appellante lamenta l’erroneità della decisione impugnata nella parte in cui ha condiviso le conclusioni del verificatore in ordine alla qualificazione delle opere realizzate.

Secondo la parte appellante, tutte le opere realizzate in virtù delle segnalazioni riportate al punto 2 della parte in fatto sarebbero da qualificare come interrate e/o interne e, quindi, tali da non modificare la morfologia dei suoli.

In particolare, l’ascensore sarebbe stato previsto nell’ambito del sedime dell’edificio esistente e consisterebbe in un intervento esclusivamente volto all’abbattimento delle barriere architettoniche, e quindi riconducibile al paradigma dell’edilizia libera di cui all’art. 6 – comma 1, lett. b) del d.P.R. n. 380/2001.

1.3. Il motivo, complessivamente articolato, non è fondato.

1.3.1. In via generale, occorre premettere che, secondo una definizione largamente condivisa anche in dottrina, gli interventi di ristrutturazione edilizia sono rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi e impianti.

Questa definizione è stata originariamente recepita dall’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001.

Tale disposizione è stata, nondimeno, oggetto, nel corso degli anni, di progressivi interventi legislativi, che ne hanno significativamente ampliato la portata e la conseguente sfera applicativa.

Accanto alla originaria matrice comunque conservativa (la ristrutturazione come insieme sistematico di opere sull'esistente volta alla formazione di un corpo edilizio strutturalmente e funzionalmente innovativo) nel tempo sono stati, infatti, ricondotti al perimetro della ristrutturazione anche il ripristino di edifici demoliti o crollati e la demolizione-ricostruzione.

In particolare, con l’entrata in vigore del d.P.R. 380/2001, la versione originaria dell’art. 3, comma 1, lett. d), riconduceva nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia “anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volume, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quella preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica”.

Successivamente, il d.lgs. n. 301/2001 modificava il citato art. 3 comma 1, lett. d), riconducendo nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione dell’immobile con la stessa volumetria e sagoma di quella preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.

Con l’entrata in vigore dell’art. 30, comma 1, lett. c), della legge n. 98/2013, il legislatore modificava ulteriormente la nozione di interventi di ristrutturazione edilizia definita dall’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380 del 2001, per ricomprendere in tale ambito anche gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria del manufatto preesistente, senza la necessità di mantenere identica la sagoma.

Con l'art. 10, decreto legge 16 luglio 2020, n. 76, convertito con modificazioni dalla legge 11 settembre 2020 n. 120, la disposizione di che trattasi è stata ulteriormente novellata, prevedendosi la sostituzione del terzo e del quarto periodo della lettera d) nei seguenti termini: “nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico. L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana.

Da quanto rilevato discende che, come correttamente rilevato dal T.a.r nella decisione impugnata, ricostruzioni con modifica della volumetria, tali da integrare la fattispecie della c.d. ristrutturazione pesante, necessitano in ogni caso del titolo abilitativo costituito dal permesso di costruire.

Tale conclusione risponde del resto all’esigenza risiede di evitare che mediante interventi edilizi scollegati da qualunque disegno pianificatorio si possano di fatto snaturare aree delle città aventi caratteri storico-identitari.

1.3.2. L’articolo 146 comma 4 del decreto legislativo n.42/2004, come noto, stabilisce che “…l’autorizzazione paesaggistica costituisce atto autonomo e presupposto rispetto al permesso di costruire o agli altri titoli legittimanti l’intervento urbanistico-edilizio…”.

Secondo una parte della giurisprudenza la norma su richiamata, nel rilevare che l’autorizzazione paesaggistica costituisce atto autonomo e presupposto rispetto al permesso di costruire, affermerebbe inequivocabilmente un rapporto di presupposizione necessitato e strumentale tra valutazioni paesistiche e urbanistiche.

Questi due “apprezzamenti” si esprimerebbero – secondo tale orientamento giurisprudenziale – entrambi sullo stesso oggetto: l’uno, in termini di compatibilità paesaggistica dell’intervento edilizio proposto e, l’altro, in termini di sua conformità urbanistico-edilizia (in tal senso Consiglio di Stato, sezione quarta, 27 novembre 2010, n. 8260 Consiglio Stato, sezione sesta, 3 dicembre 2009, n. 7570).

Il nesso di presupposizione tra i due autonomi provvedimenti autorizzatori implica, quindi, che il rilascio del titolo paesaggistico debba necessariamente precedere il rilascio del titolo edilizio.

Da ciò conseguirebbe l’illegittimità, e non solo la mera inefficacia, di un titolo edilizio rilasciato in mancanza dell’autorizzazione paesaggistica (in termini e con analitica motivazione TAR Milano, sezione seconda, 17 dicembre 2014 n. 3062).

Secondo il riferito orientamento, l’effetto invalidante della mancanza di nulla osta paesaggistico si ricaverebbe anche da altre norme del testo unico dell’edilizia.

E in particolare: a) dall’articolo 5 d.p.r. n. 380/2001, il quale afferma espressamente che gli atti di assenso delle amministrazioni preposte alla tutela paesaggistica sono condizione per “…il rilascio del permesso di costruire…”; b) dall’articolo 20, c. 9, d.P.R. n. 380/2001, che condiziona il rilascio del permesso di costruire al previo rilascio dell’autorizzazione paesaggistica, disponendo che, per gli immobili sottoposti a vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, nel caso in cui l’autorità preposta al vincolo neghi il proprio assenso, “…decorso il termine per l’adozione del provvedimento finale, la domanda di rilascio del permesso di costruire si intende respinta…” (la norma dunque prevedrebbe il perfezionarsi di un provvedimento tacito di diniego e non vi sarebbe alcuno spazio per il rilascio di un titolo abilitativo, sia pur inefficace); c) dall’articolo 22, c. 6, d.P.R. n. 380/2001, che consente la realizzazione di interventi soggetti a denuncia di inizio attività che riguardino immobili sottoposti a tutela storico-artistica o paesaggistica-ambientale solo subordinatamente “al preventivo rilascio del parere o dell’autorizzazione richiesti dalle relative previsioni normative” (va comunque doverosamente rilevato che il legislatore è intervenuto sul testo unico dell’edilizia modificando l’articolo 5 e abrogando l’articolo 20 comma 9).

Secondo altro orientamento giurisprudenziale, maggioritario, i due titoli (permesso di costruire e autorizzazione paesaggistica) avrebbero invece contenuti differenti, seppure ambedue relazionati al territorio.

Il permesso di costruire, dunque, potrebbe essere rilasciato anche in mancanza di autorizzazione paesaggistica, ferma restando la sua inefficacia e l’impossibilità di iniziare i lavori (Consiglio di Stato, sezione quarta, 14 dicembre 2015, n. 5663).

Tali conclusioni sono sostenute sulla base dei seguenti argomenti: a) i reati edilizi e urbanistici sono autonomi da quelli in materia di paesaggio e ambiente perché è diversa la disciplina del governo del territorio rispetto a tali ambiti; b) l’autonomia dei beni giuridici protetti dalle norme penali incriminatrici nelle materie in esame si riflette anche sulla autonomia delle cause estintive dei rispettivi reati; c) tra i reati previsti dall’art. 44 del testo unico dell’edilizia e dall’art. 181 del decreto legislativo n. 42 del 2004 vi è concorso e non assorbimento (così, Consiglio di Stato, Sezione Quarta, 13 aprile 2016, n. 1436 e 21 maggio 2021, n. 3952).

1.3.3. A prescindere dall’orientamento che si intenda sul punto seguire, la decisione di primo grado resiste alla critica formulata dalla parte appellante, posto che, nel caso in esame, viene in rilievo un intervento di ristrutturazione edilizia c.d. pesante, che, in assenza di una condizione di validità (ovvero di efficacia) costituita dal parere paesaggistico, non può in alcun modo essere assentito.

Al riguardo, occorre, infatti, rilevare che la tesi dell’appellante, secondo la quale gli interventi un esame rientrerebbero nell’ambito di applicazione del d.P.R. n. 31/2017 e, per tale motivo, si sottrarrebbero all’ambito di applicazione dell’autorizzazione paesaggistica, non trova riscontro nelle risultanze documentali in atti.

In primo luogo, l’iter argomentativo della parte appellante è contraddetto dalla nota del 23 maggio 2018 della Soprintendenza nella quale si dava atto che “... tra l’altro e per quanto è possibile desumere creazione di nuove superfici con il conseguente incremento del volume preesistente della costruzione nonché la realizzazione ex novo d i ambienti, di un ascensore, del prolungamento del corpo scale al 1° livello inferiore e di consistenti sbancamenti in roccia . .. “ che l’intervento nell’insieme realizzato, soprattutto, perché ha determinato l’incremento della conformazione piano-volumetrica complessiva del fabbricato e delle superfici non si può configurare di “manutenzione straordinaria, ” ma bensì, di “ristrutturazione edilizia, ” ai sensi del D.P.R. n. 380/2001 ss.mm.ii. e come tale non è conforme al P.U.T. in vigore e, in particolare, a quanto lo stesso prevede per la “Zona Territoriale 3 ... ”.

La tesi della parte appellante riceve poi smentita anche nelle conclusioni della verificazione disposta nel giudizio di primo grado, secondo le quali: “ Le opere edilizie di cui alla s.c.i.a. n. 64/2018 e di cui alla s.c.i.a. n. 21/2019 hanno determinato l’incremento della conformazione plano-volumetrica utile del fabbricato, sia a 1° livello che a 2° livello, per complessivi mc. 165 circa. Le opere eseguite sono riferibili, nel complesso, ad un intervento di “ristrutturazione edilizia” di cui all’art. 3 c. 1 lett. “b” del D.P.R. 380/2001, poiché consistono in un complesso di interventi tipologici e strutturali diretti a trasformare l’organismo edilizio in maniera sistematica, con modificazione della sagoma ed ampliamenti volumetrici che lo integrano dal punto di vista strutturale e funzionale e che si profilano come opere il cui esito va ben oltre la mera finalità conservativa consentita con la manutenzione straordinaria. L’attività edilizia posta in essere dalla “Eurosud IM s.r.l.” ha comportato una significativa modifica permanente della morfologia del terreno, essendo stati sbancati e/o recuperati ben 145 metri cubi di terrapieno in roccia sul lato nord del fabbricato (a 1° e 2° livello), per ampliare strutturalmente e funzionalmente le superfici ed i volumi utili del fabbricato. Le modifiche introdotte con le citate attività di scavo in roccia devono ritenersi rilevanti sotto il profilo paesaggistico in considerazione del disposto degli artt. 131, 136 c. 1 e 142 c. 1 lett. “a” del D.Lgs. 42/2004. Le opere eseguite in attuazione delle SCIA 64/2018 e 21/2019, qualificabili nel loro complesso quale intervento di “ristrutturazione edilizia” di cui all’art. 3 c. 1 lett. “b” del D.P.R. 380/2001, dal punto di vista urbanistico e vincolistico non sono ammissibili nella zona di ubicazione dell’immobile, relativamente alle prescrizioni del P.R.G., del PUT (L.R. 35/87), dell’Ente Parco Regionale dei Monti Lattari e del “Piano per l’Assetto Idrogeologico dell’Autorità di Bacino ex Destra Sele; ” anche per quanto concerne il RET (Regolamento Edilizio Tipo regionale), le opere eseguite in esecuzione delle SCIA 64/2018 e 21/2019, pur riferite in parte a zone interrate del fabbricato, non sono consentite in quanto comportano incremento della superficie totale dell’mmobile, della sagoma e del carico urbanistico. Relativamente agli aspetti paesaggistici, non è applicabile alla fattispecie l’art. 149 del D.Lgs. 42/2004 (interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria non soggetti ad autorizzazione), per cui l’intervento in parola avrebbe dovuto essere soggetto all’autorizzazione paesaggistica ex art. 146 D.cit., previo parere obbligatorio e vincolante della competente Soprintendenza. Le opere eseguite incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie del fabbricato e devono essere considerate difformi dai titoli edilizi dal punto di vista urbanistico e paesaggistico. Le opere sinora eseguite (alle date delle operazioni di verifica del sottoscritto), in attuazione delle SCIA 64/2018 e 21/2019 sono astrattamente difformi dal punto di vista edilizio rispetto agli elaborati progettuali; si precisa che le difformità delle opere eseguite sono da valutarsi, nella loro globalità, con riferimento agli elaborati progettuali dell’ultima SCIA 16/2022 del 30.5.2022. Il termine temporale di esecuzione delle opere (ultimate in data 15.9.2022, seppur in forma di agibilità parziale) deve ritenersi coerente con le indicazioni di legge, tenendo conto dei termini di cui alla SCIA 16/2022 del 30.5.2022 ”.

1.3.4. Né, diversamente da quanto ritiene la parte appellante, il giudice di primo grado ha errato nella individuazione del titolo sulla base del quale poter individuare lo stato legittimo dell’immobile.

Diversamente da quanto ritenuto dalla società appellante, nella decisione impugnata si dà correttamente conto di come la prevista realizzazione del tunnel e del pozzo-ascensore in realtà consistono nel surrettizio tentativo di riconquista delle aree e dei volumi, la cui realizzazione era stata precedentemente contestata dalla Soprintendenza ABAP di Salerno e dallo stesso Comune di Praiano ed oggetto di riduzione in pristino.

L’assunto trova riscontro nelle conclusioni della verificazione disposta in primo grado, secondo le quali: “ La pratica edilizia SCIA 16/2022 prot. 4732 del 30.5.2022 (variante in corso d’opera alla SCIA 21/2019) è, in sostanza, una riproposizione pressoché fedele della precedente SCIA 21/2019, con la sola differenza di confermare il cambio di destinazione d’uso dell’ex locale tecnico ad est in bagno, modificandone l’accesso direttamente dalla camera n. 6 invece che dal corridoio comune posto a nord. Il predetto cambio di destinazione d’uso era, di fatto, già stato attuato con i lavori di cui alla precedente SCIA 64/2018 del 5.11.2018. Rispetto allo “status quo ante” dell’immobile (i.e.: “stato di fatto” della SCIA 1/2016), considerato quale “stato legittimo,” le complessive innovazioni dell’immobile, riferite ai lavori effettivamente realizzati ed alle verifiche effettuate in loco dal sottoscritto, sono consistite nell’esecuzione di opere edilizie che hanno determinato l’incremento della conformazione plano-volumetrica utile del fabbricato, sia a 1° livello che a 2° livello, per circa mc. 165 complessivi. Il predetto incremento della conformazione plano-volumetrica del fabbricato, in dipendenza delle opere eseguite, è consistito ed è riferibile a significativi interventi di scavo (o quantomeno di recupero volumetrico) del terrapieno in roccia sul lato nord del fabbricato, in corrispondenza delle porzioni interrate dei livelli 1° e 2°, per un quantitativo stimabile in non meno di mc. 145 complessivi. Gli interventi di sbancamento e/o recupero in roccia in questione hanno determinato una alterazione della sagoma dell’edificio in senso planimetrico e di altezza, pur non visibile dall’esterno, dal momento che l’ampliamento è stato ottenuto in corrispondenza di pareti interrate del 1° e 2° livello del fabbricato, non direttamente visibile dall’esterno quale alterazione prospettica; l’alterazione della sagoma, nei sensi dianzi precisati, è normativamente definita dal RET, il quale evidenzia che anche le opere riferite a zone interrate del fabbricato comportano incremento della superficie totale dell’immobile, della sagoma e del carico urbanistico. Non si evidenziano prescrizioni del precedente titolo SCIA 21/2019, cui avrebbe dovuto conformarsi la SCIA 16/2022. Al momento delle verifiche effettuate dal sottoscritto nel corso dei sopralluoghi esperiti, non risultano ancora eseguite le opere riferite a: - completamento del corridoio di accesso a l vano ascensore a 1° livello (opera non eseguita o visibile per la presenza di un setto murario di chiusura); - esecuzione del vano ascensore tra 1° e 2° livello; - completamento del corridoio di accesso al vano ascensore a 2° livello; - esecuzione del vano ascensore tra 2° e 3° livello; - esecuzione del torrino del vano ascensore nell’area scoperta a 3° livello. Tutti gli ampliamenti plano-volumetrici realizzati con le opere eseguite, sia dal punto di vista della destinazione che della funzione, non trovano corrispondente riscontro nello status quo ante dell’immobile, quale rappresentato dallo stato di fatto della SCIA 1/2016; la sola modifica rilevante, dal punto di vista tecnico, è consistita nella trasformazione di un volume tecnico a primo livello lato est del fabbricato (per la prima volta visibile graficamente nello stato di fatto della SCIA 42/2017) in volume utile (bagno a servizio esclusivo della camera n. 6, per una consistenza di mc. 20). Le opere eseguite dalla “Eurosud IM s.r.l.” alla Via Masa n. 1 del Comune di Praiano, in attuazione della SCIA 16/2022 (e delle precedenti pratiche edilizie SCIA 64/2018 e SCIA 21/2019), sono riferibili, nella loro globalità tecnica, strutturale e funzionale, ad un intervento di “ristrutturazione edilizia” di cui all’art. 3 c. 1 lett. “b” del D.P.R. 380/2001, poiché consistono in un complesso di interventi tipologici e strutturali diretti a trasformare l’organismo edilizio in maniera sistematica, con modificazione della sagoma ed ampliamenti volumetrici che lo integrano dal punto di vista strutturale e funzionale e che si profilano come opere il cui esito va ben oltre la mera finalità conservativa consentita con la manutenzione straordinaria. Le opere eseguite in attuazione della SCIA 16/2022 (e delle precedenti pratiche edilizie SCIA 64/2018 e SCIA 21/2019), qualificabili nel loro complesso quale intervento di “ristrutturazione edilizia” di cui all’art. 3 c. 1 lett. “b” del D.P.R. 380/2001, dal punto di vista urbanistico e vincolistico non sono ammissibili nella zona di ubicazione dell’immobile, relativamente alle prescrizioni del P.R.G., del PUT (L.R. 35/87), dell’Ente Parco Regionale dei Monti Lattari e del “Piano per lA’ssetto Idrogeologico dell’Autorità di Bacino ex Destra Sele; ” anche per quanto concerne il RET (RegolamentoEdilizio Tipo regionale), le opere eseguite in esecuzione della SCIA 16/2022, pur riferite in parte a zone interrate del fabbricato, non sono consentite in quanto comportano incremento della superficie totale delli’mmobile, della sagoma e del carico urbanistico. Relativamente agli aspetti paesaggistici, non è applicabile alla fattispecie l’art. 149 del D.Lgs. 42/2004 (interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria non soggetti ad autorizzazione), per cui l’intervento in parola avrebbe dovuto essere soggetto all’autorizzazione paesaggistica ex art. 146 D.cit., previo parere obbligatorio e vincolante della competente Soprintendenza. In definitiva, le opere eseguite, come descritte in precedenza, incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie del fabbricato. I mutamenti di destinazione d’uso afferenti all’intervento edilizio eseguito dalla “Eurosud IM s.r.l.” riguardano i seguenti aspetti: a) Cambio di destinazione d’uso di un ex locale tecnico a 1° livello lato est, per destinarlo a bagno annesso ed a servizio esclusivo della camera n. 6, per una consistenza volumetrica di circa mc. 20; b) Innovativa destinazione d’uso di superfici e volumi utili a servizio del 1° e del 2° livello, per una consistenza complessiva di circa mc. 145, derivante dall’ampliamento del fabbricato verso la parete interrata a nord con opere di scavo e recupero volumetrico a discapito della roccia, con esclusione della consistenza del vano ascensore (allo stato non evidenziabile con ispezione visiva). I predetti mutamenti di destinazione d’uso devono ritenersi urbanisticamente rilevanti, sia per quanto strettamente concerne la loro entità (ben 165 metri cubi di volume sottratti in buona parte alla parete interrata e in misura minore all’ex vano tecnico ad est) e sia in relazione alle prescrizioni dell’art. 23/ter del D.P.R. 380/2001, in quanto si sono concretizzati in una forma di utilizzo dell’immobile diversa da quella originaria (da volume tecnico e da superficie interrata priva di qualsivoglia destinazione ad una destinazione turistico-ricettiva), con maggior peso urbanistico dipendente dall’ampliamento delle superfici e volumi utili del fabbricato. Si ribadisce quanto già rappresentato in ordine alla disamina delle precedenti pratiche edilizie SCIA 64/2018 e SCIA 21/2019, ossia che l’attività edilizia posta in essere dalla “Eurosud IM s.r.l.” ha comportato, indubitabilmente, una significativa modifica permanente della morfologia del terreno, essendo stati sbancati e/o recuperati ben 145 metri cubi di terrapieno in roccia sul lato nord del fabbricato (a 1° e 2° livello), per ampliare strutturalmente e funzionalmente le superfici ed i volumi utili del fabbricato. Le modifiche introdotte con le citate attività di scavo in roccia devono ritenersi rilevanti sotto il profilo paesaggistico in considerazione del disposto degli artt. 131, 136 c. 1 e 142 c. 1 lett. “a” del D.Lgs. 42/2004. Le indicate attività di scavo e/o recupero volumetrico del terrapieno a nord non sono visibili dall’esterno del fabbricato e dal paesaggio circostante (se si esclude la porzione di accesso al corridoio ad est al 1° livello, visibile dal prospetto laterale dell’edificio), avendo esse interessato le sole pareti interrate a nord del 1° e del 2° livello ”.

Da tutto quanto in precedenza osservato discende che l’effettuazione di interventi di ristrutturazione edilizia e della realizzazione di un “ progetto del tutto innovativo, dal punto di vista strutturale e funzionale ”, con ampliamenti di volume e superficie e modifica della sagoma, come correttamente rilevato nella decisione impugnata, necessitava dell’autorizzazione paesaggistica.

1.3.5. Né può rilevare per giungere a diverse conclusioni, la mancata percezione delle opere all’esterno, posto che, come è stato in maniera condivisibile rilevato dal giudice di primo grado, oggetto della tutela non è qui il bene nella sua apparenza, ma interamente il fiordo, sicché anche lo scavo della roccia può assumere rilevanza sul piano paesaggistico.

1.3.6. In tale prospettiva, non può rilevare nemmeno la finalità dell’intervento, costituita dalla eliminazione delle barriere architettoniche, posto che tale finalità non può, di per sé, rendere legittima un’opera che non lo è dall’origine.

1.3.7. La conclusione raggiunta trova ulteriore riscontro nell’art. 32 delle NTA, del PRG, che, in relazione alla sottozona B2 in cui ricade l’area di cui trattasi, prevede come: “ In tali zone sono consentite le seguenti categorie di intervento: - manutenzione ordinaria; - manutenzione straordinaria; - restauro conservativo e consolidamento statico degli edifici; - adeguamento funzionale degli edifici; - adeguamento prospetti e demolizione superfetazioni; - demolizione senza ricostruzione; - recupero abitativo dei sottotetti esistenti; - variazione della destinazione d’uso; - restauro del paesaggio; - strutture temporanee; - parcheggi privati; - piscine pertinenziali ”.

1.3.8. Alla luce delle considerazioni che precedono, la fattispecie in esame si discosta da quella decisa dalla decisione del Consiglio di Stato (Sezione Settima, 21 novembre 2025, n. 9125) invocata dalla parte appellante a sostegno delle proprie ragioni nella documentazione depositata in data 21 novembre 2025.

Quest’ultima decisione, infatti, si è pronunciata in relazione ad interventi che, a differenza di quelli riguardanti il caso qui in esame, avevano modificato, in modo lieve, un progetto già autorizzato che oltre tutto già prevedeva opere completamente interrate, realizzate anche per superare le barriere architettoniche, che non producevano alcuna modifica della sagoma esterna del terreno.

2. Con un secondo mezzo di gravame la parte appellante lamenta l’erroneità della decisione impugnata nella parte in cui ha convalidato l’opzione dell’Amministrazione di mettere in discussione titoli abilitativi (in particolare, le SCIA n. 64/2018 e 21/2019), che, ad avviso dell’appellante, si sarebbero definitivamente consolidati e non sarebbero, dunque, più annullabili ai sensi dell’art. 21 nonies , della L. n. 241/1990.

3. Con un quarto motivo, la parte appellante lamenta l’erroneità della decisione impugnata per la violazione dell’art. 21- nonies , della L. n. 241/1990, sotto ulteriori profili.

3.1. In particolare, ad avviso della parte appellante, ai fini dell’annullamento in autotutela di un atto amministrativo non sarebbe sufficiente il mero interesse al ripristino della legalità violata, ma occorrerebbe la preventiva valutazione in ordine: a – alla ragionevolezza dei tempi entro cui procedere all’annullamento stesso; b – alla valutazione dell’interesse pubblico; c – alla valutazione dell’affidamento e degli interessi dei destinatari.

Muovendo da tale premessa, assume la parte appellante che tali profili nel caso in esame non sarebbero stati valutati e, in ogni caso, non ricorrerebbero.

4. Con il quinto mezzo di gravame la parte appellante lamenta l’erroneità della decisione impugnata nella parte in cui non ha considerato che la P.A. avrebbe dovuto inibire la SCIA. ai sensi dell’art. 19 – comma 3, della L. n. 241/1990, nelle more dell’acquisizione di una nuova autorizzazione sismica, piuttosto che invocare il disposto di cui all’art. art. 21- nonies della medesima legge.

5. I motivi terzo e quarto e quinto sono sostanzialmente connessi e possono dunque essere congiuntamente esaminati.

Essi sono infondati.

5.1. In relazione alle censure formulate con i motivi di appello terzo, quarto e quinto, è sufficiente in senso contrario rilevare come la giurisprudenza di questa Sezione (cfr. Consiglio di Stato, Sezione Quarta, 15 gennaio 2025, n. 292) ha già avuto modo di chiarire che:

i)quando si prospetta un caso di attività edilizia eseguita in assenza o in difformità dal titolo e vengono sollecitate le generali attribuzioni di vigilanza, prevenzione e controllo in materia edilizia (che il comma 2-bis dell’art. 21 della legge n 241 del 1990 fa salve, anche quando è già «è stato dato inizio all'attività ai sensi degli articoli 19 e 20»), di cui all’art. 27 del d.P.R. n. 380 del 2001, non si può discorrere di un consolidamento della posizione del segnalante;

ii) la tutela dell’affidamento, come tratteggiata dall’art. 19 della legge n. 241 del 1990, opera, infatti, solo qualora il privato abbia agito in piena conformità ad una segnalazione rispetto alla cui legittimità il terzo sollevi obiezioni;

iii) diversamente opinando, avremmo che, per effetto di un atto privato, si andrebbe a consolidare una posizione più stabile rispetto a quella che deriverebbe da un provvedimento autorizzatorio espresso: anche il titolare del permesso di costruire resta, infatti, sempre esposto al potere di vigilanza dell’Amministrazione per le opere abusive non ‘coperte’ dal titolo rilasciato;

5.2. Alla luce di tale orientamento, nel caso in esame non vale invocare una sorta di ‘inoppugnabilità’ della SCIA, in quanto il potere repressivo dell’Amministrazione in ordine agli illeciti edilizi, aventi natura permanente, non è sottoposto a termini di decadenza, né di prescrizione, specie quando, come avvenuto nella fattispecie di che trattasi, si utilizza inammissibilmente una SCIA in relazione ad interventi che richiedono il rilascio del permesso di costruire.

6. Sulla base delle considerazioni che precedono sono da ritenere, infine, infondati anche i motivi di appello sesto e settimo con i quali la parte appellante contesta, rispettivamente, l’annullamento della SCIA e la revoca del nulla osta rilasciato dall’Ente parco con decreto 163 del 31 maggio 2019, reputando tali provvedimenti entrambi affetti da invalidità derivata dai provvedimenti di annullamento delle SCIA.

6.1. La riconosciuta legittimità del provvedimento di annullamento in autotutela della SCIA n. 16/2022 prot. n. 4732 del 30.05.2022 implica, infatti, la legittimità anche delle statuizioni consequenziali che hanno avuto ad oggetto la SCIA e il nulla osta rilasciato dall’Ente parco.

Di qui l’infondatezza anche di quest’ultimo motivo di appello.

7.Alla luce delle considerazioni che precedono l’appello deve essere respinto.

8. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano così come da dispositivo, in misura comunque congrua con quanto previsto dal D.M. 13 agosto 2022 n.147 per una causa di difficoltà media e di valore non determinato.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sull’appello di cui in epigrafe (ricorso n. 3052/2024 R.G.), lo respinge.

Condanna la società appellante a rifondere all’appellata le spese del giudizio, spese che liquida in € 9.000 (novemila/00), oltre rimborso spese forfetario ed accessori di legge, se dovuti.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 23 ottobre 2025 con l'intervento dei magistrati:

SC MB PI, Presidente FF

Silvia Martino, Consigliere

Giuseppe Rotondo, Consigliere

Emanuela Loria, Consigliere

UI FU, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
UI FU	SC MB PI

IL SEGRETARIO