Pubblicato il 29/12/2025

N. 10373/2025REG.PROV.COLL.

N. 06514/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Settima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 6514 del 2023, proposto da
Società Manufatti Sud S.n.c. di GE SP & C., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Francesca D'Alessandro, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Casalnuovo di Napoli, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Maria Luisa Errichiello, Luigi Schiavone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza breve del Tribunale Amministrativo Regionale per la Campania (Sezione Seconda) n. 01483/2023.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Comune di Casalnuovo di Napoli;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 3 dicembre 2025 il Pres. Marco LI;

Uditi per le parti gli avvocati Francesca D'Alessandro e Maria Luisa Errichiello;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. La sentenza impugnata ha in parte respinto e in parte dichiarato inammissibile il ricorso proposto dall’attuale appellante per l’annullamento dei seguenti provvedimenti:

A) Determina di acquisizione opere edilizie abusive a seguito di accertamento di inottemperanza all'ordinanza n. 3 del 24 marzo 2021 alla Via Cardinale A. Ascalesi immobili in catasto FL 10 particella 39 – notificata alla ricorrente in data 24 novembre 2022;

B) atto prodromico contenente verbale di inottemperanza all'ordinanza n. 03 del 24.03.2021, cron. n. 1199/2022 del 14.10.2022 (All. 2).

2. La società ricorrente in primo grado ripropone e sviluppa le censure disattese dal TAR, mentre il comune resiste al gravame.

3. Con il primo e il quarto mezzo di gravame, da esaminare congiuntamente per la loro evidente connessione, l’appellante sostiene che il provvedimento di acquisizione non avrebbe potuto essere adottato, perché l’immobile è oggetto di pignoramento e, pertanto, il destinatario dell’ordine di demolizione non avrebbe potuto eseguire la demolizione, per non incorrere nelle sanzioni penali previste dall’art. 650 del codice penale.

4. La censura è infondata.

5. La giurisprudenza è da tempo consolidata nel principio secondo cui la sussistenza di un pignoramento immobiliare trascritto non osta a che il debitore, di norma anche custode ex lege, si attivi per adempiere ad un ordine di demolizione, non essendo tale attività annoverabile tra gli “atti di disposizione” quanto, piuttosto, una attività dovuta ascrivibile alla diligente custodia (Tar Piemonte, sez. II, 27 giugno 2018, n. 791).

6. La disciplina eccezionale che rende suscettibile di vendita in sede di esecuzione forzata i beni abusivi (ex lege ordinariamente incommerciabili) ha la finalità di evitare che eventuali procedure esecutive restino paralizzate dalla (non rara) inerzia dell’amministrazione che, ad esempio, ometta o ritardi nel pronunciarsi su una istanza di sanatoria ovvero che, pur a fronte dell’inottemperanza ad ordini di demolizione, non ne tragga le doverose conseguenze di legge; in mancanza della disciplina speciale la mera inerzia dell’amministrazione potrebbe, in tesi, paralizzare sine die una eventuale procedura esecutiva.

7. Ciò non di meno la disciplina del procedimento esecutivo non muta la natura sostanzialmente abusiva dell’immobile, né modifica i presupposti di una sua eventuale sanatoria; le previsioni di cui agli artt. 40, comma 6, l. n. 47 del 1985 e 31, comma 5, d.P.R. n. 380 del 2001 consentono a colui che abbia acquistato dalla procedura esecutiva un immobile abusivo di essere rimesso in termini per proporre una istanza di sanatoria, senza, come detto, modificare la disciplina sostanziale dell’abuso. Ne consegue che, se la struttura non è sanabile, tale resta anche per l’acquirente in sede esecutiva, finendo per rappresentare, rispetto al prezzo di vendita, un onere e non un valore.

8. L’irrilevanza nel procedimento pubblicistico sanzionatorio dell’abuso edilizio dei vincoli derivanti da, anche pregresse, iscrizioni ipotecarie o pignoramenti è stata sancita dal giudice di legittimità nell’ordinanza Cass. sez. III n. 23453/17 in cui si legge: “va ribadito quanto già osservato da questa Corte: l'ordinanza di acquisizione gratuita al patrimonio indisponibile del Comune della costruzione eseguita in totale difformità o assenza della concessione, che si connota per la duplice funzione di sanzionare comportamenti illeciti e di prevenire perduranti effetti dannosi di essi, dà luogo ad acquisto a titolo originario, con la conseguenza che l'ipoteca e gli altri eventuali pesi e vincoli preesistenti vengono caducati unitamente al precedente diritto dominicale, senza che rilevi l'eventuale anteriorità della relativa trascrizione e/o iscrizione. La fattispecie è assimilabile al perimento del bene, ipotesi nella quale si estingue l'ipoteca, giacché l'immobile abusivo è destinato al "perimento giuridico", normalmente conseguente alla demolizione, salva l’eccezionale acquisizione al patrimonio comunale, che lo trasforma irreversibilmente in res extra commercium sotto il profilo dei diritti del debitore e dei terzi che vantino diritti reali limitati sul bene (Cass. sez. 3, sentenza n. 1693 del 26/01/2006)”.

9. Non può quindi accedersi alla tesi di parte ricorrente, secondo cui il provvedimento doverosamente adottato dall’amministrazione troverebbe ostacolo nella presunta impossibilità del debitore di ottemperarvi.

10. Per completezza, il collegio rileva che detta conclusione non è smentita dai principi ricavabili dalla sentenza della Corte costituzionale, n. 160 del 6 giugno 2024, la quale ha dichiarato costituzionalmente illegittimo l’articolo 7, terzo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, nella parte in cui non fa salvo il diritto di ipoteca iscritto a favore del creditore, non responsabile dell’abuso, in data anteriore alla trascrizione nei registri immobiliari dell’atto di accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire.

11. Infatti, tale decisione, la cui ratio decidendi potrebbe essere estesa anche ai rapporti tra il pignoramento immobiliare e l’acquisizione al patrimonio comunale, attiene alla tutela del creditore (ipotecario o pignoratizio), senza però affermare l’asserita impossibilità giuridica di ottemperare all’ordine di demolizione.

12. Privo di pregio è il secondo motivo di gravame, mediante il quale l’appellante lamenta che il provvedimento di demolizione non avrebbe tenuto conto dell’affidamento maturato dopo il decorso di un lungo arco temporale dalla realizzazione del manufatto.

13. Al proposito è sufficiente richiamare l’uniforme indirizzo interpretativo riguardante la doverosità dei provvedimenti sanzionatori edilizi e l’irrilevanza del tempo trascorso dall’abuso.

14. In ogni caso, l’appello non muove specifiche critiche alla pronuncia del TAR, che ha dichiarato inammissibili tali censure, in quanto riferibili al provvedimento di demolizione e non agli atti riguardanti l’inottemperanza e la successiva acquisizione.

15. Con il terzo motivo, l’appellante sostiene che occorreva un nuovo accertamento dell’inottemperanza successivo alla pubblicazione della sentenza che aveva rigettato il ricorso avverso l’ordinanza di demolizione, considerando che tale atto era stato cautelarmente sospeso dal TAR.

16. La censura è infondata. Non vi è dubbio, infatti, che l’ordinanza di demolizione, solo provvisoriamente sospesa, sia poi rimasta ineseguita e che tale situazione di fatto sia stata puntualmente accertata dall’amministrazione comunale. Pertanto, non vi era alcuna necessità di rinnovare un accertamento riguardante circostanze ormai divenute pacifiche.

17. Conclusivamente, quindi, l’appello deve essere respinto.

18. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Settima), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna la parte appellante a rimborsare all’appellato le spese di lite, liquidandole in euro quattromila.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 3 dicembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

Marco LI, Presidente, Estensore

Carmelina Addesso, Consigliere

Ugo De Carlo, Consigliere

Ofelia Fratamico, Consigliere

Francesca Picardi, Consigliere

IL PRESIDENTE, ESTENSORE

Marco LI

IL SEGRETARIO