Sentenza n. 3/2026
Depositata il 07/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di TERAMO Sezione 2, riunita in udienza il 01/12/2025 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
SS EN, Presidente
PAPA RT PIA RITA, Relatore
VALLETTA NICOLA, Giudice
in data 01/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 311/2024 depositato il 09/05/2024

proposto da

Ricorrente_1 Snc Di Ricorrente_1 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Tortoreto - Piazza Liberta' N. 12 64018 Tortoreto TE
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1138 TASI 2018
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 535/2025 depositato il
31/12/2025 Richieste delle parti:
Il ricorrente chiede che l'On.le Corte di Giustizia adita affinché Voglia, nel merito: − Accertare e dichiarare l'illegittimità dell'atto impugnato, per i motivi esposti in narrativa;
in via subordinata ridurre gli esorbitanti valori accertati sulla base dei criteri di computo indicati dal ricorrente− Con vittoria di spese e competenze di lite.
Il resistente chiede a Codesta Onorevole Corte di Giustizia Tributaria: -il rigetto del ricorso e la condanna alle spese del giudizio

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La società ricorrente impugnava avviso di accertamento Tasi 2018 notificati dal Comune resistente con il quale l'ente rettificava il valore ai fini Tasi su aree di proprietà della stessa dichiarate edificabili, recuperando il parziale omesso versamento.
La parte impugnando l'atto contestava in via preliminare l'intervenuta prescrizione quinquennale. Eccepiva la nullità dell'avviso di accertamento per palese difetto di motivazione poiché l'amministrazione comunale aveva individuato in € 45.16 al mq il valore dei terreni di cui al Fg n._1 p.lla n._1,2,3 ed € 76.80 al mq il valore dei terreni di cui alla Fg n._1 p.lla n.4,5 parte, n._6 senza indicare al contribuente come era pervenuto alla determinazione di detto valore. Il ricorrente quindi contestava quindi il difetto di motivazione e la violazione dell'art 5 del D.lgs. n. 504/1992 in base al quale il valore delle aree fabbricabili era costituito “…da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”.
A sostegno dell'errata individuazione della valore venale in comune commercio delle aree oggetto di accertamento la parte depositava perizia di stima, che tenuto conto delle caratteristiche dei terreni , degli indici di edificabilità dei vincolo archeologici presenti, delle opere di urbanizzazione necessarie stimava per i terreni di cui al Fg n._1 p.lla n._1,2,3 come valore € 20,00 al mq ai fronte di € 45,16 al mq accertati dal Comune nell'atto, mentre per i terreni di cui al Fg n._1 p.lla n. n.4,5,6 il Ctp stimava un valore di 26,80 al mq a fronte di un valore di 76.80 al mq portati dall'atto di accertamento del Comune. Chiedeva quindi annullamento dell'atto impugnato. Il Ricorrente depositava memorie in repliche alla costituzione del comune in cui ribadiva la motivazione apparente dell'atto poiché sosteneva che il mero richiamo alle delibere comunali, senza che nell'atto venisse indicato l'iter logico con cui si era giunti al valore, la stessa era solo apparente, con violazione dell'art 5 citato.
Il Comune nel costituirsi in giudizio sosteneva l'infondatezza del ricorso. In merito alla carenza di motivazione o motivazione apparente sollevata dalla parte in ordine alla determinazione del valore, il Comune la riteneva priva di fondamento poiché sosteneva che tutti gli elementi invocati da parte ricorrente, era indicati dalle delibere di Giunta, RG e regolamenti disciplinanti IMU, espressamente richiamati nell'atto impugnato. La cui conoscenza legale da parte del ricorrente si concretizzava con l'avvenuta pubblicazione degli stessi all'Albo Comunale. Per cui riteneva priva di fondamento l'eccezione. Quanto al valore attribuito ai terreni dal comune, l'ente sosteneva, sulla base di giurisprudenza di vertice come, l'edificabilità di un area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel RG (Cass 4072/2019). Principio che il Comune sosteneva avere applicato sulla base del RG 2016. Chiedeva quindi rigetto del ricorso La Commissione riteneva opportuno nominare un Ctu nella persona dell'Nominativo_1 affinche verificasse il più probabile valore di mercato in comune commercio dei terreni oggetto di accertamento.
L'incarico peritale veniva conferito anche per gli Rg 311/2024 della medesima società ricorrente e per gli
Rg 312/24 e Rg354/24 i cui terreni facevano capo alle persone fisiche. Il ctu accettava l'incarico prestava giuramento e in seguito alle attività di sopralluogo e verifica atti e documenti depositava perizia unica in cui dava conto che le classificazioni e le destinazioni urbanistiche riportate nell'accertamento, risultavano essere riferite al RG del comune di Tortoreto anno 2016 e, avendo la difesa del comune evidenziato, sulla base di sentenze della Suprema Corte citate negli atti difensivi, come l'edificabilità di un area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondata sul valore venale, dovesse essere desunta dalla qualificazione attribuita nel RG del Comune ( pg.

9-10 e pg 19-20 perizia Nom1) il Ctu aveva richiesto il certificato di destinazione urbanistica al 1 gennaio 2018 all'ufficio tecnico del Comune. Tale certificato era stato rettificato per ben due volte dall'ufficio in questione la prima volta per mancata indicazione del vincolo archeologico e delle zonizzazioni, la seconda per un palese errore della percentuale di zonizzazione riferita alla p.lla n._1. Sulla base del certificato di destinazione urbanistica corretto il CTU riproduceva a pg 10 della perizia un prospetto che individuava, sulla base del RG 2016, la zonizzazione esatta delle diverse p.lle, che non era quella generica riportata nell'accertamento ove veniva indicate per tutte le plle n._1,2,3 fg n._1 Zona C2 e per le p.lla n._4,5, e n._6 Zona D1b . Partendo quindi dall'esatta individuazione delle zone attribuibile alle p.lle sulla base del RG 2016 il CTU stimava in € 37,00 al mq il valore venale delle p.lle ricadenti nel Fg n._1 p.lla n._1,2,3 a cui invece il Comune aveva attribuito un valore di € 45,16. Il Ctu chiariva come sul valore determinato avesse influito l'accessibilità, la prossimità la geometria e dimensione dei terreni, nonchè i vincoli e le servitù, l'indice di fabbricabilità.

Considerato che

valore medio determinato era € 43,50 al mq sulla base dei beni presi a comparazione il Ctu riteneva che il terreno in esame avendo una morfologia penalizzante che incideva significativamente sulla realizzazione delle opere di urbanizzazione e sulle stesse future edificazioni, al valore mediato riteneva di dovere applicare una percentuale di riduzione del 15% determinando quindi il valore finale di € 37,00 al mq (pg13 perizia Nom1). Per i terreni individuati nel fg n._1 p.lla n. n.4,5,6, invece, Il Ctu riteneva sempre sula base dell'accessibilità, della geometria e dimensione dei terreni degli indici di edificabilità nonché per la presenza dei vincoli archeologici che il valore attribuibile fosse di € 36.00 al mq mentre per la parte della p.lla n4 zona C2.a del PRg determinava un valore di 37,00 euro al mq. Il Comune aveva determinato per tali terreni un unico valore di € 76.80 al mq.
Per i terreni ricadenti in Fg n._1 p.lla n._7 (Rg 312/24) il Ctu determinava un valore di 37,00 euro al mq poiché erano similari per caratteristiche a quelli del fg n._1 p,lla n._1,2,3 mentre il Comune aveva stabilito un valore unico di € 45,16 al mq. Nella stessa perizia il CTU per il Fg n._1 plle n._8,9,10 ( Rg354/24 ) chiariva come la p.lla n_10 non poteva essere oggetto di stima poiché destinata a verde e pertanto non era soggetta a tassazione mentre il Comune nell'atto di accertamento aveva stabilito un valore di € 95.80 al mq per detta p.lla; per le p.ll. n_8 e n_9 il Ctu stimava un valore di 57,00 al mq poiché le stesse pur avendo un caratteristiche similari alle p.lle n.4,5,6, a differenza di queste non erano soggette a vincolo archeologico e inoltre stante la collocazione della p.lla n_8 in una sottozona con maggior indice di edificabilità il valore veniva stimato in 57.00 al mq. Il Comune aveva stimato quale valore la p.lla n_8 € 95.20 al mq e per la p.lla 704 un valore di € 76,80 al mq.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte osserva come la parte ricorrente ha sostenuto una motivazione apparente dell'atto con la violazione dell'art 5 citato in ordine ai valori individuati sostenendo che non era stato spiegato come era stata individuato lo specifico valore venale attribuito dal Comune, non essendo sufficiente il mero richiamo ad atti amministrativi. Depositando anche una Ctp indicante valori economici diversi da quelli attribuiti dal Comune in accertamento. La Corte quindi riteneva necessario affidare ad un Ctu la verifica del valore venale più probabile stante la notevole differenza tra i valori della ctp e quelli del Comune
Dalla Ctu, le cui conclusioni vengono condivise dal collegio, emerge in via preliminare come il comune non abbia adeguato l'azione accertatrice ai principi della Suprema Corte dallo stesso invocato in sede di costituzione, ovvero che “. …ai fini IMU , l'edificabilità di un area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione da essa attribuita nel RG”. Dalla lettura dell'accertamento, infatti, emerge che il Comune ha incluso tutte le aree fabbricabili del Fg n._1 p.lla n._1,2,3 in Zona C2 del RG assegnando a tutte un identico valore medesima situazione vale per le p.lla n._4,5,e n._6 che sono state considerate tutte inserite nella Zona D1b RG e a tutte è stato attribuito un medesimo valore venale. Sul punto il CTU a pg 9 e 13 della stessa da conto di come, partendo proprio dai principi della Corte di Cassazione richiamati dal Comune menzionati in precedenza, avesse richiesto il certificato di destinazione urbanistica al 1 gennaio 2018 all'ufficio tecnico dell'ente e di come tale certificato fosse stato rettificato per ben due volte dall'ufficio in questione, la prima volta per mancata indicazione del vincolo archeologico e delle zonizzazioni, la seconda per un palese errore della percentuale di zonizzazione riferita alla p.lla n._1 Il Ctu quindi partendo dal certificato di edificabilità definitivo riferito all'anno 2018 rilasciato dal Comune e sulla base del RG 2016, ha individuato, come da tabella di pg 10 e 20 della perizia le corrette sottozone in cui ricadevano le varie p.lle oggetto di accertamento, non individuate nell'accertamento ove venivano indentificate solo le microzona desunte dal RG . Il ctu, quindi, dopo avere individuato la corretta zonizzazione in cui le p.lle ricadevano, sulla base del certificato di edificabilità, dell'accessibilità, geometria e dimensione dei terreni, vincoli e servitù, indice di fabbricabilità, nonché dopo avere calcolato il valore medio determinato sulla base dei prezzi di vendita di beni presi a comparazione e stimato in € 43,50 al mq, aveva ritenuto che alle p.lle n._1,2,3 Fg n._1 stante la morfologia penalizzante che incideva significativamente sulla realizzazione delle opere di urbanizzazione e sulle stesse future edificazioni, andava applicata una percentuale di riduzione del 15% determinando quindi il valore al mq in € 37,00 (pg 13 perizia Nom1). Per tali p.lle il Come invece aveva stimato un valore univoco di € 45.16 al mq. Per i terreni individuati nel fg n._1 p.lla n. n.4,5,6 il Ctu riteneva sulla base dell'accessibilità, della geometria e dimensione dei terreni degli indici di edificabilità nonché della presenza dei vincoli archeologici che il valore fosse di € 36.00 al mq , mentre per la parte della p.lla n4 zona C2.a del RG determinava un valore di 37,00 euro al mq. Il Comune aveva determinato per tali terreni un unico valore di € 76.80 al mq.
Giova, a questo punto richiamare anche un principio stabilito dalla Cassazione a sez Unite nel 2006 la quale in merito alla quantificazione della base imponibile terreni edificabili ai fini IMu ha precisano che “l'aspettativa di edificabilità di un suolo non comporta ai fini della valutazione fiscale, l'equiparazione sic et simpliciter alla edificabilità; comporta soltanto l'assoggettamento ad un regime di valutazione differente da quello specifico dei terreni agricoli” (…) “….., la equiparazione legislativa di tutte le aree che non possono considerarsi “non inedificabili”, non significa che queste abbiano tutte lo stesso valore. Con la perdita dell'inedificabilità di un suolo (cui normalmente, ma non necessariamente, si accompagna un incremento di valore) si apre soltanto la porta alla valutabilità in concreto dello stesso. È evidente che, in sede di valutazione, la minore o maggiore attualità e potenzialità della edificabilità dovrà essere considerata ai fini di una corretta valutazione del valore venale delle stesse, ai sensi dell'art. 5, comma 5, del D.Lgs. n.504/1992” (Corte di Cassazione, Sez. Unite
n.25506/2006). L'errata individuazione del valore venale delle aree inoltre essendo la base su cui viene calcolata la Tasi costituisce violazione della capacità contributiva del ricorrente ex art 53 Cost.
In conclusione considerato che la Ctu ha confermato, quanto sostenuto dal ricorrente ovvero che il valore venale delle aree portato dall'accertamento, non era stato determinato correttamente ai sensi dell'art 5 citato, il ricorso va parzialmente accolto con annullamento dell'accertamento in riferimento al valore economico dei terreni in esso portato che vanno sostituiti con quelli indicati in CTU. Spese compensate stante la parziale soccombenza delle parti .

P.Q.M.

Accoglie parzialmente il ricorso nei sensi di cui in motivazione. Spese compensate. Teramo, 1° dicembre
2025 Il Giudice estensore La Presidente