Sentenza n. 3002/2026
Depositata il 27/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 11, riunita in udienza il 02/12/2025 alle ore 11:00 in composizione monocratica:
NICOLETTI ALBERTO, Giudice monocratico in data 02/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 12969/2024 depositato il 23/07/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 1
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 250TJQM001757 CEDOLARE SECCA 2018
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 12516/2025 depositato il
09/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: assente
Resistente/Appellato: si riporta ai propri scritti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il sig. Ricorrente_1 con codice fiscale n. CF_Ricorrente_1, impugnava l' avviso di accertamento n. 730250TJQM001757, notificato il 26/08/2024, dell'importo di euro 4.920,66, relativo a recupero a tassazione,
a valere sui redditi 2018, dell'imposta sostitutiva della “cedolare secca”, di cui eccepiva l'illegittimità, a fronte di canoni di locazione per euro 6.496,00 . La parte ricorrente deduceva che il contratto di locazione ritenuto produttivo del reddito accertato è quello relativo all'immobile concesso al sig. Nominativo_1, registrato in data 6 novembre 2014 al n. 1543/T, per il periodo 01 novembre 2014-31 ottobre 2018 rispetto al quale il conduttore, in data 12 ottobre 2016, prima del termine contrattuale, recedeva a far data dal 31 gennaio 2017, come da documentazione allegata. Dopo essere rimasto a lungo sfitto, l'immobile veniva nuovamente locato solo a far data dal 1 giugno 2019, sicché il ricorrente, come pure il proprio coniuge Nominativo_2, per la propria quota del 50% di spettanza, non hanno ritratto alcun reddito da tale cespite nel corso del 2018, per cui il suo non assoggettamento all'obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi per l'anno 2018; deduceva altresì di aver, ritualmente comunicato il recesso del conduttore Nominativo_1 inviando la relativa comunicazione all'Agenzia a mezzo CIVIS, ma l'Agenzia stessa, che pure non ha proceduto ad alcun accertamento per l'anno 2017, per l'anno 2018 ha effettuato l'accertamento, sia a carico dell'odierna contribuente sia del proprio coniuge (che ha proposto separato ricorso iscritto al n. 17211/2024 con giudicato favorevole con sentenza 12953/2025 depositata il 01/10/2025 presso questa CGT di Roma).
Con atto di controdeduzioni si costituiva l'Agenzia delle entrate – D.P. Roma I che resisteva insistendo per la fondatezza della pretesa impositiva e la legittimità dell'impugnato atto, sottolineando anzitutto che il ricorrente, omettendo di adempiere ai previsti obblighi dichiarativi cui era tenuto, non ha osservato il disposto di cui all'art. 26 DPR 917/1986 (TUIR), il quale fissa il principio giusto il quale i redditi fondiari concorrono alla formazione del reddito indipendentemente dalla loro effettiva percezione, ancorando l'obbligo di dichiararli alla condizione soggettiva di proprietario, enfiteuta, usufruttuario o titolare di altro diritto reale, prescindendo dal verificarsi del reddito e dal momento di effettiva percezione del canone;
nel merito, eccepiva il mancato assolvimento dell'onere della prova contraria da parte della ricorrente.
In data 02 dicembre 2025 la causa era trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è fondato e merita di essere accolto, per comprovata assenza di base impositiva per l'annualità
2018, a fronte di comprovata risoluzione anticipata del contratto locatizio.
L'Ufficio resistente invoca erroneamente il disposto di cui all'art. 26 TUIR ai sensi del quale i redditi fondiari concorrono alla formazione del reddito indipendentemente dalla loro effettiva percezione, ancorando l'obbligo di dichiararli alla condizione soggettiva di proprietario, enfiteuta, usufruttuario o titolare di altro diritto reale, prescindendo dal verificarsi del reddito e dal momento di effettiva percezione. La giurisprudenza di legittimità espressasi sull'art. 26 TUIR lega la previsione del concetto di reddito fondiario (e non di reddito da contratto di locazione) alla titolarità di un diritto reale sul bene immobile censito in catasto, a cui, per effetto di tale censimento, vengono attribuiti redditi presuntivi soggetti all'imposizione diretta ( Cass. civ. n. 26447/2017, resa in fattispecie concernente la locatrice di un bene immobile che continuava a percepire i canoni quantunque medio tempore assoggettata a procedura espropriativa;
in precedenza: Cass. civ. n. 20764/2006;
Cass. civ. n. 15171/2009); «il reddito derivante dalla locazione di un immobile può considerarsi reddito fondiario» – afferma espressamente la prima delle pronunzie menzionate – « esclusivamente se la parte locatrice dispone del possesso del bene locato in quanto proprietaria, usufruttuaria o titolare di altro diritto reale sul bene in questione. La dizione testuale della norma è inequivocabile, né vi è alcuna ragione che possa giustificare una interpretazione estensiva della disposizione». Pertanto, la possibilità della percezione di un reddito effettivo derivante dalla locazione del bene è prevista dal TUIR come ipotesi derogativa alla imposizione sulla base del reddito catastale, ma presuppone sempre che la locazione sia riferibile a un soggetto titolare di uno dei diritti reali indicati nella norma;
tale previsione, «non è invece idonea di per sé ad estendere il novero dei soggetti potenzialmente titolari di redditi fondiari», cosicché «non va compreso fra i redditi da fabbricato quello derivante dalla locazione di un immobile stipulata da persona non proprietaria, né titolare di altro diritto reale sul bene in questione» (Cass. n. 19166/2003, Cass. civ. ord. n. 36488/2023, secondo cui “non può essere compreso fra i redditi da fabbricato, ai sensi del vigente art. 26 TUIR, quello derivante dalla locazione di un immobile stipulata da persona non proprietaria, né titolare di altro diritto reale sul bene in questione;
per espressa previsione di tale norma, infatti, la tassazione come reddito fondiario dei canoni locativi presuppone necessariamente che il possesso del bene derivi al locatore esclusivamente dalla proprietà o dalla titolarità di altro diritto reale sul medesimo). Ciò premesso, nel caso di specie, non è in discussione né la titolarità del diritto reale in capo alla contribuente né i criteri di formazione della base imponibile, che deve essere computata “indipendentemente” dalla percezione dei redditi fondiari: a ben vedere, a fronte della documentata comunicazione di recesso – neppure formalmente contestata, agli effetti dell'art. 115 c.p.c., dall'Agenzia resistente e, comunque, emergendo per tabulas dalla comunicazione CIVIS, come pure non è in discussione la mancata effettiva percezione del canone locatizio agli effetti dell'art. 26 cit. (in quanto, in ipotesi, non corrisposto dal conduttore moroso e però ciò nonostante tassabile per l'annualità in questione). Dunque, l'obiezione dell'Ufficio è fuori luogo. Invero, i motivi di ricorso pongono a questa
Corte ben altra questione, più radicale, circa l'assenza in radice dei presupposti impositivi nell'annualità in contestazione per la semplice ragione che, nell'anno 2018, non vi era un contratto locatizio in corso di validità
(con conseguente venir meno degli obblighi dichiarativi rivenienti dai relativi redditi, mai percepiti). Ora se
è vero che la risoluzione del contratto è soggetta all'obbligo di registrazione, come le altre ipotesi contemplate negli articoli 3 e 17 del TUR, di cessione, risoluzione e proroga, anche tacita, del contratto di locazione
(Cass. civ. ord. n. 7644/2022) – registrazione nella specie non effettuata o comunque non prodotta in questa sede – nondimeno il mancato assolvimento dell'onere di registrazione non può precludere, quantomeno in questa sede giudiziaria, alla parte contribuente di invocare la non debenza del tributo, una volta che abbia documentato di aver comunicato il recesso all'amministrazione (nella specie, mediante procedura CIVIS).
D'altra parte, così come è stato affermato nella giurisprudenza civile di legittimità che “il perfezionamento dell'accordo di riduzione del canone può determinare, di fatto, la diminuzione della base imponibile ai fini dell'imposta di registro (come pure ai fini delle imposte dirette), e conseguentemente, la corresponsione di una minore imposta” (Cass. civ. ord. n. 7644/2022: nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso l'obbligo di registrazione di una scrittura privata con cui era stata pattuita la riduzione del canone di locazione, ritenendo probante, ai fini della dimostrazione di tale riduzione, la documentazione bancaria prodotta dal contribuente da cui si evinceva il versamento da parte della conduttrice di una somma corrispondente al canone ridotto), a fortiori deve ritenersi che qualora il contratto sia stato risolto anticipatamente, non sussiste la base imponibile donde nessuna imposta è dovuta per quella annualità
( Cass. civ., Sez. U, n. 18214/2015, secondo cui se il contratto di locazione è nullo, lo stesso non produce effetti, di guisa che i canoni non sono dovuti e se pagati vanno restituiti, residuando a favore del locatore unicamente l'indennizzo per l'occupazione abusiva).
Peraltro lo stesso art. 26 DPR cit. precisa che i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento.
Conclusivamente ritiene questa Corte che l'intestatario di un immobile (o il co-intestatario, come nella specie, al 50%), già oggetto di contratto di locazione risolto anticipatamente non possa considerarsi titolare di alcun reddito riveniente dal cespite in questione per il periodo successivo alla risoluzione, ove quest'ultima sia ritualmente documentata, come nel caso di specie o, comunque, non sia stata validamente contestata dall'ente impositore agli effetti dell'art. 115 c.p.c. In conclusione, la fondatezza dei motivi di ricorso, di per sé idonei ad invalidare l'atto impugnato, impongono l'annullamento integrale dello stesso, in applicazione dell'art. 7, comma 5-bis, secondo periodo, d.l.gs n. 546/1992 – come novellato dall'art. 7 della legge
130/2022 – secondo cui il giudice tributario, sulla base degli elementi di prova emergenti in giudizio, “annulla l'atto impositivo se la prova della sua fondatezza manca o è contraddittoria o se è comunque insufficiente a dimostrare, in modo circostanziato e puntuale, comunque in coerenza con la normativa tributaria sostanziale, le ragioni oggettive su cui si fondano la pretesa impositiva e l'irrogazione delle sanzioni”. Quanto alle spese di giudizio, seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Giudice Monocratico accoglie il ricorso e, per l'effetto, annulla l' atto impugnato. Le spese di lite vengono poste a carico della parte resistente, che si liquidano in euro 1.000,00 oltre oneri accessori di legge e rimborso
Cut, a favore del difensore antistatario della parte ricorrente.