Sentenza n. 71/2026
Depositata il 05/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di CAGLIARI Sezione 4, riunita in udienza il 23/12/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
LA ROCCA GIOVANNI, Presidente
DR LB, RE
INCANI MICHELE, Giudice
in data 23/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 215/2025 depositato il 19/03/2025

proposto da

Ric_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Cagliari
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 19L-11377 IMU 2019
- sul ricorso n. 216/2025 depositato il 19/03/2025 proposto da
Ric_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Cagliari
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 19T-3105 TASI 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 819/2025 depositato il
24/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente Ric_1 S.r.l. :
Voglia codesta ecc.ma Corte di Giustizia Tributaria di Cagliari di primo grado, pregiudizialmente:
- dichiarare la nullità ed illegittimità dell'avviso di accertamento per mancanza di motivazione in violazione dell'art. 5, co. 5, D. Lgs. 504/952;
in via principale;

- dichiarare la corretta determinazione del valore delle aree che si indica in mc 3.500 come da perizia effettuata dal Contribuente atta a valutare la reale consistenza per l'indice di edificabilità e la mancanza di evasione con conseguente nullità ed illegittimità dell'avviso di accertamento;

- dichiarare la mancanza di evasione per aver il contribuente corrisposto l'imposta come per legge;

- non applicazione delle sanzioni;

- la nullità dell'avviso di accertamento per il mancato invito al contraddittorio preventivo in violazione dell'art.

6-bis della legge n. 212/2000.
Con condanna delle spese di giudizio che si liquidano in € 2.500,00 (per non aver l'Ufficio invitato il contribuente al contraddittorio e non aver tenuto conto del precedente giurisprudenziale riferito al 2018) oltre il rimborso del contributo unificato.
Resistente Comune di Cagliari :
Chiede che l'On.le Corte di Giustizia Tributaria adita voglia rigettare il ricorso presentato dalla Ricorrente, con condanna di quest'ultima al pagamento delle spese di giudizio e relativi accessori.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con distinti ricorsi notificati il 27 dicembre 2024, la società Ric_1 S.r.l. ha impugnato l'avviso di Accertamento IMU n.19L/11377 e l'avviso di accertamento Tasi n.19T/3105, entrambi per l'annualità 2019, rispettivamente il primo per la richiesta dell'importo complessivo di euro 15.588,00 di cui euro 11.231,00 a titolo di maggiore imposta IMU oltre sanzioni e interessi, e il secondo per la richiesta dell'importo complessivo di euro 1.624,00 di cui euro 1.170,00 a titolo di maggiore imposta TASI oltre sanzioni e interessi.
In fatto il Comune di Cagliari, ha determinato gli importi dovuti a fini IMU e TASI per l'anno 2019 su un'area di proprietà della società ricorrente, sita nella Indirizzo_1, considerandola fabbricabile per circa mc. 4700, con stima del valore unitario di euro 245/ mc.
II ricorso e stato affidato a censure che saranno esaminate nella parte in diritto ed inoltre la ricorrente ha fatto presente di aver spontaneamente versato le somme di euro 12.326,60 ai fini Imu e euro 337,21 ai fini
Tasi, a titolo di ravvedimento operoso tenendo conto di quanto stabilito, per la base imponibile, dalla pronuncia della Corte di Giustizia di primo grado di Cagliari per l'anno 2018.
Si è costituito in giudizio il Comune di Cagliari, chiedendo il rigetto del ricorso.
Su istanza delle parti, è stata richiesta la pubblica udienza in modalità da remoto, nel corso della quale è intervenuto il difensore della ricorrente e il rappresentante del Comune, che previa discussione sui fatti controversi, hanno insistito nelle rispettive conclusioni come da atti di causa.
Alla udienza odierna i ricorsi sono stati riuniti.
La causa è stata trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

In via pregiudiziale, la Corte, ravvisata la connessione soggettiva e oggettiva dei procedimenti iscritti a ruolo, dispone la riunione del fascicolo distinto al RGR 216/2025 a quello di iscrizione più remota di cui al RGR
215/2025.
Si premette che questa Corte, in diversa composizione con giudicato recente (sent. n.842/2024 CGT I grado di Cagliari in atti di causa), per altra annualità d'imposta IMU accertata (2018), ha avuto modo di esaminare la questione sollevata col ricorso in esame, con condivisibili argomentazioni, dalle quali si ritiene non doversi discostare. Reputa la Corte di dover dare continuità alla suddetta pronuncia che ha accolto in parte le ragioni della ricorrente in merito, peculiare, alla questione dirimente della volumetria imponibile.
Ancora in limine, quanto al lamentato difetto di motivazione si evidenzia che la legge n. 212/2000, all'art. 7, comma 1, stabilisce la necessità che gli atti impositivi siano motivati indicando i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che hanno determinato la decisione deII'amministrazione, ribadendo gli stessi principi, i quali sono comuni a tutti gli atti amministrativi, ex L. 241/1990. L'obbligo di motivazione, per quanto qui interessa, ha la funzione di fornire al contribuente gli elementi per conoscere la pretesa impositiva, per poterla, eventualmente, contestare efficacemente, laddove essa si presenti infondata come pretesa, ovvero si appalesi come eccessiva nel suo valore. Dalla documentazione agli atti di causa si rileva come l'accertamento impugnato rispetti compiutamente gli obblighi motivazionali. I presupposti di fatto deIl'atto contestato si concretizzano, nell'indicare l'insieme degli immobili per i quali il ricorrente riveste lo status di soggetto passivo, la loro base imponibile e gli altri elementi necessari alla determinazione della pretesa, ossia le dichiarazioni presentate, l'aliquota applicata, le percentuale e mesi di possesso competenti. Ebbene, sono questi gli elementi fattuali che determinano qualità e quantità dell'imposizione e tutti questi elementi, seppur in maniera schematica e sintetica, sono ricompresi nell'atto impugnato, attraverso il corpo dell'atto e i suoi allegati, la Scheda "Immobili" e la scheda "Dettaglio aree accertate", nonché il valore accertato e il rinvio alla delibera C.C. 17/2011. In sostanza, gli elementi presenti nell'avviso di accertamento sono più che sufficienti per far comprendere come si è giunti a determinare il debito tributario della contribuente. L'Avviso di accertamento oggetto del ricorso appare, pertanto, correttamente motivato.
Quanto al merito invece, questa Corte condivide la censura dedotta in ricorso, con la quale Ric_1 S.r.l., senza contestare il valore unitario di euro 245,00 a mc. indicato dal Comune, sostiene però che l'IMU dovesse essere quantificata attribuendo all'area fabbricabile in discussione una minore potenzialità edificatoria (con le relative conseguenze sulla stima del valore), pari a 3.500 mc.
Al riguardo si ritiene opportuna una sintetica premessa sulle vicende edilizie cui è andata incontro l'area in discussione.
L'odierna ricorrente, dopo avere ottenuto una concessione edilizia avente a oggetto la realizzazione di mc.
4700, aveva ricevuto la nota 4 settembre 2008 con cui il Ministero dei Beni e delle Attività culturali le aveva comunicato che, a causa di ritrovamenti archeologici avvenuti all'interno dell'area in questione, i lavori previsti nella citata concessione edilizia non erano realizzabili, invitandola alla presentazione di una perizia di variante. Tale nota era stata trasmessa anche ai competenti uffici comunali. Proprio per questo motivo in data 25 settembre 2018 Ric_1 S.r.l. aveva presentato al Comune una proposta di variante per la realizzazione di una minore volumetria, con riduzione di mc. 1.274,01 rispetto al progetto già autorizzato, ma tale richiesta era stata respinta dal SUAPE con determinazione 28 giugno 2023, n. 3998.
Su tali presupposti di fatto la ricorrente ha prodotto anche nel presente giudizio una perizia di stima dell'area in questione dalla quale emerge che, proprio a seguito dei suddetti ritrovamenti archeologici, la volumetria concretamente realizzabile sulla stessa era inferiore del 26,68% di quella originariamente autorizzata, per un totale di 3.500 mc. per cui l'IMU (e la TASI) avrebbe dovuto essere calcolata su tale valore.
Tale ragionamento è condiviso dalla Corte in quanto, se e vero, per un verso, che ai fini della rilevanza di un'area a fini IMU è sufficiente la previsione astratta della sua edificabilità nel piano regolatore, è parimenti vero, però, che ai fini della stima valoriale dell'area, quale base imponibile per il calcolo dell'imposta, assumono rilievo tutti i fattori concretamente incidenti sul valore commerciale della stessa, tra i quali, prima di tutto, la misura concreta della sua edificabilità, che nel caso specifico risulta condizionata in maniera rilevante per il calcolo (della misura) dalle prescrizioni imposte dal MIBACT per i vincoli archeologici.
Pertanto, avendo la ricorrente adeguatamente dimostrato, anche attraverso la citata perizia di parte, che la volumetria realizzabile, previa autorizzazione in variante, non supera i 3500 mc., tale valore deve essere utilizzato a fini del calcolo dell'imponibile e dell'imposta dovuta ai fini Imu e Tasi.
Non può invece, trovare accoglimento il motivo di ricorso con cui la ricorrente chiede che dal valore di stima dell'area in discussione sia ulteriormente sottratta la somma imponibile di euro 365.544,00 euro, quale costo stimato per la realizzazione di parcheggi che dovrebbero essere oggetto di successive cessioni al Comune
a titolo di standard. Ciò poichè la realizzazione di standard edilizi costituisce un "costo normale", insito nell'intervento edilizio e come tale non incidente sul valore di stima dell'area edificabile su cui l'intervento stesso dovrà essere realizzato.
Anche la domanda con cui parte ricorrente ha chiesto l'annullamento integrale di tutte le sanzioni tributarie applicate nei propri confronti, non può essere accolta.
La dedotta obiettiva incertezza riguarda la volumetria realizzabile sull'area, ma a norma dell'art. 8 d.lgs. n.
546/1992 e dell'art. 6 d.lgs. n. 472/1997, l'incertezza deve riguardare l'interpretazione della norma tributaria cui si riferisce la violazione non, come in questo caso, circostanze che attengono alla determinazione del valore del bene.
Inoltre, la società Ric_1 S.r.l. non aveva comunque versato alcune imposte alla date stabilite dalla normativa IMU/TASI (16 giugno acconto-16 dicembre saldo) per l'annualità 2019, neppure con riferimento alla detta variante del 2018 per la realizzazione di una minore volumetria (mc. 3.500), provvedendovi solo successivamente alla notifica degli avvisi di accertamento in data 19.02.2025 (sulla base della pronuncia per l'anno 2018), quando comunque la violazione era già stata constatata dall'ente resistente con gli atti impugnati. Pertanto a mente dell'art. 13 del D.lgs. 472/97, non può esplicare efficacia il ravvedimento operoso invocato dalla ricorrente, fermo restando che le sanzioni andranno ricalcolate sul minor importo accertato.
Resta assorbita infine, l'eccezione del contradittorio preventivo, tenuto conto pure della interlocuzione intervenuta tra le parti con la richiesta di invito a comparire e delle preclusioni previste dal D.M. 24.4.2024, poiché gli atti di recupero scaturiscono anche da attività di controllo automatizzato.
In definitiva il ricorso deve essere accolto parzialmente con riferimento al valore dell'area calcolata, ai fini
Imu/Tasi, secondo la potenzialità edificatoria di 3.500 mc. con stima del valore unitario di euro 245/mc., e scomputo dalle risultanti imposte e sanzioni dovute dei versamenti eseguiti dalla società a tale titolo per l'anno 2019.
Considerata la parziale reciproca soccombenza e la l'obiettiva complessità della questione vi sono i giusti motivi per la compensazione tra le parti delle spese di giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie parzialmente i ricorsi riuniti come da motivazione. Spese compensate.