Sentenza n. 25/2026
Depositata il 05/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di TRIESTE Sezione 2, riunita in udienza il 15/01/2026 alle ore 14:00 con la seguente composizione collegiale:
GROHMANN DARIO, Presidente BRIGANTE ROBERTO ANTONIO, Relatore MISERI CARLO, Giudice
in data 15/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 85/2025 depositato il 23/04/2025
proposto da
Ricorrente_1 S.p.a. - P_Iva_ricorrente_1
Difeso da
Dott. Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentante_1 CF_Rappresentante_1 Rappresentato da -
Rappresentante difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 Dott. -
Email_1ed elettivamente domiciliato presso
Ricorrente_2 P_Iva_ricorrente_2Condominio -
Difeso da
Dott. Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentante_2 CF_Rappresentante_2 Rappresentato da -
Rappresentante difeso da
Dott. Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1 contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Di Trieste
elettivamente domiciliato presso dp.trieste@pce.agenziaentrate.it
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- DIN. AUTOTUTELA n. PROT. 144226 SUPERBONUS
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 8/2026 depositato il 20/01/2026


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso depositato il 31/03/2025, la società Ricorrente_1 s.p.a. ed il
CONDOMINIO Ricorrente_2 hanno impugnato il diniego della richiesta di autotutela pervenuto in data 13/12/2024 – protocollo n. 144226, relativo alla ricevuta di annullamento della comunicazione dell'opzione esercitata ai sensi dell'articolo 121 del D.L. n.
34/2020.
I ricorrenti hanno esposto che Ricorrente_1 Ricorrente_1 s.p.a. (di seguito “ ”) aveva eseguito interventi di riqualificazione energetica con agevolazione “Superbonus 110%” sul condominio ubicato in via Ricorrente_2 nel Comune di Trieste: gli interventi, consistenti nell'installazione di cappotto termico e sostituzione degli infissi, erano stati eseguiti previa delibera assembleare e sottoscrizione di apposito contratto con sconto in fattura totale.
Antecedentemente all'inizio dei lavori erano state accatastate separatamente le cantine, in quanto aventi accesso indipendente rispetto alle unità abitative e alle parti comuni.
La comunicazione di sconto in fattura/cessione del credito superbonus per il primo stato di avanzamento lavori era stata presentata telematicamente il 26/02/2024, indicando un ammontare complessivo della spesa di € 1.352.145,65 e un corrispondente credito d'imposta di € 1.487.360,22 (Euro 1.352.145,65 x 110%).
A seguito della conclusione del primo stato avanzamento lavori (S.a.l.) con emissione delle relative fatture (sconto totale) e predisposizione della relativa documentazione, la Ricorrente_1 ha presentato telematicamente (il 26/02/2024) la comunicazione di sconto in fattura/cessione del credito superbonus per il primo S.a.l. facente riferimento all'installazione del cappotto termico.
Nella comunicazione inviata è stato indicato che l'ammontare complessivo della spesa per il primo S.a.l. è pari a Euro 1.352.145,65 euro e che il corrispondente credito d'imposta ammonta ad Euro 1.487.360,22.
A seguito dell'attività istruttoria svolta ai sensi dell'art. 122 bis del D.L. n. 34/2020, l'A.F. ha comunicato il mancato riconoscimento della cessione del credito in esame con apposita ricevuta di annullamento resa disponibile solo nel cassetto fiscale in data 21/03/2024, successivamente confermata con il diniego di autotutela impugnato.
I ricorrenti hanno dedotto i seguenti motivi di ricorso:
1. Illegittimità/infondatezza del diniego. Violazione dell'art. 119, d.l. n. 34/2020. Il credito
d'imposta è esistente ed è stato quantificato correttamente;

2. Illegittimità del diniego. Violazione degli artt. 119 e 121, d.l. n. 34/2020. Il massimale di spesa è stato correttamente quantificato per il cappotto termico. Il frazionamento delle cantine/locali di deposito è legittimo;

3. (segue) illegittimità del diniego. Violazione degli artt. 119 e 121, d.l. n. 34/2020. Il frazionamento delle cantine/locali di deposito è legittimo. Le risultanze del tavolare non rilevano per determinare il numero delle unità del condominio;

4. Illegittimità del diniego. Violazione degli artt. 119 e 121, d.l. n. 34/2020. L'opzione di sconto in fattura/cessione del credito è stata correttamente esercitata e inviata all'Agenzia delle Entrate;

5. Illegittimità del diniego. Violazione dell'art. 122 bis, d.l. n. 34/2020. Erronea applicazione della procedura di annullamento da parte dell'ufficio;
6. Illegittimità del diniego. Violazione degli artt. 7, legge n. 212/2000, 19, comma 2, d.lgs.
546/1992. Omessa indicazione delle modalità di impugnazione;

7. Illegittimità del diniego. Violazione degli artt. 7, legge n. 212/2000, 3, legge n.
241/1990. Difetto di motivazione;

8. Illegittimità del diniego. Violazione dell'art. 2697 c.c.. Violazione dell'art. 7, comma 5 bis, d. Lgs. 546/1992; 9. Illegittimità del diniego. Violazione degli artt. 119 e 121, d.l. n. 34/2020.
Riconoscimento del frazionamento quantomeno parziale e conseguente rideterminazione del credito d'imposta;
10. Illegittimità del diniego. Violazione degli artt. 119 e 121, d.l. n. 34/2020. Necessario riconoscere il credito d'imposta quantomeno nei limiti previsti per gli immobili abitativi e per gli immobili su cui non è stato effettuato alcun frazionamento;

11. Applicabilità dell'istituto della remissione in bonis ex art. 2, comma 1, d.l. n. 16/2012.
In subordine, rinvio alla Corte Costituzionale e alla Corte di Giustizia dell'Unione Europea.
L'AGENZIA DELLE ENTRATE – D.P. di TRIESTE si è costituita con controdeduzioni, eccependo preliminarmente il difetto di legittimazione attiva dell'amministratore del condominio per mancata allegazione della delibera assembleare, l'inammissibilità del ricorso per non impugnabilità del diniego di autotutela e la definitività della comunicazione di annullamento;
nel merito, ha sostenuto l'infondatezza del diniego, evidenziando che il frazionamento delle cantine era stato effettuato strumentalmente al solo fine di incrementare il massimale di spesa agevolabile.
I ricorrenti hanno depositato tempestiva memoria illustrativa in prossimità dell'udienza.
All'udienza del giorno 15 gennaio 2026, il Collegio, udita la relazione del Giudice Dott.
BRIGANTE, decideva la controversia come da motivazione e da dispositivo che seguono.


MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Il ricorso è fondato e va accolto.
2. Prima di esaminare il merito della controversia occorre affrontare le questioni preliminari sollevate dall'A.F.
3. L'AGENZIA DELLE ENTRATE eccepisce l'inammissibilità del ricorso per difetto di legittimazione attiva dell'amministratore del condominio per mancata allegazione della delibera assembleare necessaria per conferire mandato al fine di impugnare il provvedimento.
3.1 L'eccezione è infondata. 3.2 Come correttamente evidenziato dai ricorrenti, la legittimazione attiva dell'amministratore trova fondamento nell'art. 1130 c.c., in quanto l'oggetto della presente controversia è riconducibile tanto agli adempimenti fiscali quanto all'esecuzione delle delibere assembleari, cui l'amministratore è in entrambi i casi obbligato.
3.2.1 In particolare, il ricorso è volto ad ottenere accesso ai bonus fiscali di cui alla legge n. 77/2020, giusta delibera assembleare del 14/10/2022 ed, in siffatta ipotesi, la legittimazione attiva dell'amministratore è prescritta dal codice civile, sicché nessuna delibera assembleare
è richiesta dalla legge.
3.2.2 Peraltro, anche ove si ritenesse necessaria una specifica delibera, la stessa risulta comunque sussistente e ratificata dalle delibere del 31/03/2025 e del 14/07/2025 (docc. 19 e
18 ricorrenti): infatti la Suprema Corte (ex multis Cass. civ., SS.UU., 06/08/2010, n. 18331; Cass. civ., sez. II, 12/11/2015, n. 23124) ha chiarito che la ratifica dell'assemblea condominiale opera ex tunc "con effetto sanante" dell'operato dell'amministratore.
4. Anche la prospettata inammissibilità del ricorso per la ritenuta non impugnabilità del diniego di autotutela, sulla scorta che esso afferisce alla comunicazione di annullamento
(ritenuta atto non impugnabile ovvero per definitività della comunicazione di annullamento) è infondato sotto due diversi, autonomi e risolutivi profili.
4.1 Sotto il primo profilo la Corte osserva come l'istanza di autotutela sia stata presentata in data 13/12/2024 e, dunque, in piena vigenza della nuova disciplina dell'autotutela di cui agli artt. 10-quater e 10-quinquies della legge n. 212/2000.
4.1.1 Nella sua rinnovata versione, l'autotutela travolge anche la definitività dell'atto poichè è lo stesso art. 10-quater cit. che, al co. 2, prescrive la sussistenza dell'obbligo in capo all'AGENZIA DELLE ENTRATE di pronunciarsi sull'istanza di autotutela obbligatoria proposta prima del "decorso di un anno dalla definitività dell'atto viziato per mancata impugnazione".
4.1.2 Nel caso di specie sussistono tutti i requisiti per l'impugnabilità del diniego di autotutela: la fattispecie è riconducibile all'errore sul presupposto di imposta (art. 10-quater co. 1 lett. e)) che, secondo la circolare AdE n. 21/E/2024, include anche "la sussistenza di requisiti per fruire di deduzioni, detrazioni ed agevolazioni qualora l'errore riguardi i presupposti per fruire delle predette deduzioni, detrazioni o regimi agevolativi". 4.1.3 Inoltre, l'art. 19, comma 1, lett. g-bis) del d.lgs. 546/1992 prevede espressamente l'impugnabilità del "rifiuto espresso o tacito sull'istanza di autotutela nei casi previsti dall'articolo 10-quater della legge 27 luglio 2000, n. 212".
4.2 Sotto il secondo profilo il Collegio aderisce convintamente all'orientamento ed alle motivazioni espresse dalla C.G.T. di primo grado di VENEZIA (sez. I, 08/01/2025, n. 19) secondo cui la comunicazione di scarto da parte dell'Amministrazione finanziaria, finalizzata a renderle inopponibile una cessione di credito per bonus edilizio, è impugnabile dal contribuente unitamente al successivo diniego di autotutela, non essendo il suo inserimento nel cassetto fiscale dell'impresa, che ha comunicato la cessione, idoneo a garantire l'effettiva conoscenza dell'atto da parte del contribuente cedente;
in motivazione, infatti, viene condivisibilmente argomentato che:
Questa Corte aderisce, invero, all'orientamento ormai consolidato in dottrina e nella giurisprudenza di legittimità, secondo il quale, in base ad una lettura costituzionalmente orientata (artt. 24 e 113 Cost.), il principio di tassatività degli atti indicati dall'art. 19 non esclude una sua interpretazione estensiva, tale da includere nel novero degli atti impugnabili anche atti ivi non espressamente nominati, ma espressivi delle medesime funzioni di accertamento, liquidazione, riscossione in cui si estrinseca la potestà impositiva, in ragione dell'assimilabilità degli effetti giuridici degli “atti atipici” agli effetti degli atti espressamente dichiarati impugnabili ed in ragione della loro concreta lesività rispetto alla sfera giuridica del destinatario (v. di recente Cass. 21254/23; Cass. 33558/23).
Con riferimento al caso di specie, le c.d. comunicazioni di “scarto” di cui si discorre sono comunicazioni con le quali l'Agenzia delle Entrate, ritenendo sussistenti “profili di rischio” di sussistenza di “frodi in materia di cessioni di crediti” d'imposta, rende inefficaci/inopponibili nei suoi confronti le cessioni di crediti d'imposta poste in essere ai sensi dell'art. 122 del medesimo DL, da parte di coloro che hanno sostenuto costi per interventi di riqualificazione edilizia indicati nel medesimo corpus normativo. Si tratta, com'è pacifico, di disciplina di carattere agevolativo che riconosce, a determinate condizioni, a coloro che hanno sostenuto costi per i predetti interventi, una detrazione nella misura del 110% (art. 119), che può essere fruita o direttamente o attraverso l'opzione “-per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito
d'imposta, di importo pari alla detrazione spettante”; -“per la cessione di un credito d'imposta di pari ammontare ad altri soggetti” (art. 122).
Opzione da esercitarsi attraverso una comunicazione da inoltrare all'Agenzia con modalità telematiche e, per l'appunto, oggetto delle verifiche ex art. 122 bis.
Per espressa previsione normativa, se, all'esito del controllo ex art. 122 bis, risultano sussistenti i rischi di una possibile frode, l'Agenzia emette le comunicazioni esito di lavorazione delle comunicazioni dell'opzione (c.d. comunicazioni di “scarto”) in questa sede impugnate, il cui effetto giuridico è il seguente: l'Agenzia considera come “non effettuata” dal titolare della detrazione la comunicazione dell'opzione per la cessione del credito/per lo sconto in fattura.
Tale comunicazione di “scarto”, dunque, è assimilabile, quoad effectum, al diniego di agevolazione ex art. 19 lett. h), in quanto impedisce il perfezionamento del procedimento attraverso il quale è possibile accedere ai benefici fiscali introdotti dalla disciplina speciale in discorso (c.d. superbonus).
Ed invero, chi, come il ........, non ha – circostanza non specificamente contestata - una base imponibile “capiente” per utilizzare direttamente la detrazione d'imposta relativa ai lavori di efficientamento edilizio/energetico di cui si discorre, può beneficiare dell'agevolazione solo attraverso la cessione del credito/sconto in fattura. Se, tuttavia, l'Agenzia dichiara di considerare “non effettuata” la relativa comunicazione di opzione, pone in essere un atto che impedisce la realizzazione degli effetti agevolativi della disciplina in questione.
Da un lato, invero, la detrazione non può essere utilizzata direttamente dal suo titolare che si trovi ad avere una base “non capiente”, dall'altro lato tale detrazione non può essere efficacemente ceduta a terzi (id est: con effetti anche verso l'Agenzia Entrate), posto che
l'Agenzia l'ha dichiarata, con la comunicazione di “scarto” di cui si discute, tamquam non esset nei suoi confronti.
Nella sostanziale perdita della concreta fruibilità dell'agevolazione è insita la lesività degli atti di cui si discorre con riferimento alla sfera giuridica sia del titolare della detrazione che del beneficiario dell'opzione di cessione.
Sicchè: - richiamato l'insegnamento della Suprema Corte (“sono ricorribili avanti la giustizia tributaria solo gli atti provvedimentali capaci di modificare unilateralmente ed in via autoritativa le situazioni giuridiche soggettive dei destinatati (pubblici o privati), sia di natura sostanziale -mediante accertamento di maggior reddito, prelievi o forme di esecuzione forzata- sia di natura processuale, comportando decadenze, dinieghi o limitazioni all'esercizio di azioni” , v. Cass. 21254/23);
- rilevato, per quanto precede, che le comunicazioni di “scarto” comportano, anche sul piano sostanziale, “dinieghi o limitazioni all'esercizio di azioni” (sub specie di preclusione della fruibilità in concreto di benefici fiscali di natura agevolativa);
- rilevato, conseguentemente, che le comunicazioni di “scarto” sono, dunque, sostanzialmente assimilabili a dinieghi di agevolazioni e sussiste il connotato della lesività; deve, allora, concludersi che le comunicazioni di “scarto” di cui si discorre sono atti autonomamente impugnabili.
L'Agenzia ha contestato l'impugnabilità degli atti in questione solo sotto il profilo della loro
“atipicità” rispetto all'elenco ex art. 19 – contestazione infondata, per quanto precede - e non anche con riferimento al regime temporale di impugnazione.
Sicchè, sul punto, nulla quaestio.
Solo ad abundantiam e per completezza, dunque, deve ritenersi che trovi applicazione
l'ultimo periodo dell'art. 19, comma 3, secondo il quale la mancata “notificazione” di atti autonomamente impugnabili, adottati precedentemente all'atto notificato, ne consente
l'impugnazione unitamente a quest'ultimo. Nel caso di specie, l'unico atto notificato è pacificamente il diniego di autotutela, sicchè le comunicazioni di “scarto” di cui si discorre devono ritenersi impugnabili unitamente a quest'ultimo.
Del resto, l'art. 122-bis del D.L. n. 34 del 2020 stabilisce che “l'esito del controllo è comunicato al soggetto che ha trasmesso la comunicazione”. Tale disposizione non può che essere interpretata alla luce dell'art. 6 dello Statuto dei diritti del contribuente secondo il quale
“L'amministrazione finanziaria deve assicurare l'effettiva conoscenza da parte del contribuente degli atti a lui destinati”: “conoscenza effettiva” che non può essere assicurata dal mero inserimento della comunicazione di “scarto” nel cassetto fiscale di chi ha eseguito la comunicazione di opzione. In tale prospettiva, è ben vero che l'art. 122 bis, ultimo comma, demanda ad un provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate l'individuazione di
“criteri, modalità e termini per l'attuazione, anche progressiva, delle disposizioni di cui ai commi 1 e 2”.
Tuttavia, tenuto conto di quanto sopra detto in ordine alla natura di atto autonomamente impugnabile e lesivo della sfera giuridica del destinatario della comunicazione di “scarto”, deve ritenersi che l'art. 3 del provvedimento dell'Agenzia delle entrate prot. 340450/2021, nella parte in cui prevede che la comunicazione di “scarto” venga comunicata al contribuente attraverso il mero inserimento nell'area riservata del sito internet dell'Agenzia delle entrate attraverso il quale è stata inviata la comunicazione di opzione, non risulta rispettoso del principio generale di effettività della conoscenza degli atti destinati al singolo contribuente ex art. 6 Statuto, soprattutto laddove, come nel caso di specie, egli si sia avvalso di un intermediario autorizzato per la trasmissione della comunicazione di opzione in modalità telematica. Ed invero, ogni altra considerazione tralasciata, tale sistema subordina l'effettiva conoscenza (da parte del titolare della detrazione) dello “scarto” della sua comunicazione di opzione alla tempestività e correttezza di un soggetto estraneo al rapporto di imposta, ovverosia l'intermediario che, per conto del contribuente titolare della detrazione, ha curato le comunicazioni sulla piattaforma. Sicchè, anche per tali ragioni, le comunicazioni di “scarto” di cui si discorre devono ritenersi non “effettivamente comunicate”, né tantomeno “notificate”, ai sensi e per gli effetti dell'art. 19, comma 3, ultimo periodo, d.lgs. 546/1992.
Infine, questa Corte non ignora il dibattito esistente in dottrina e in giurisprudenza in ordine all'applicazione del termine decadenziale di impugnazione anche agli “atti atipici” ritenuti autonomamente impugnabili. In questa sede, e con la sintesi imposta da una motivazione sviluppata per completezza (stante, come detto, la mancata formalizzazione, in termini chiari e specifici, dell'eccezione di decadenza dall'impugnazione delle comunicazioni di “scarto” da parte dell'Agenzia) questa Corte osserva che, anche laddove si acceda alla tesi dell'applicazione del termine decadenziale agli “atti atipici”, cionondimeno il dies a quo non può che farsi decorrere “dalla piena conoscenza dell'atto lesivo”, momento a partire dal quale si configura in concreto l'interesse ad agire in giudizio (Cass. 21254/23). Nel caso di specie, le comunicazioni di “scarto” di cui si discorre non sono motivate e parte ricorrente ha pacificamente conosciuto le ragioni dello “scarto” solo attraverso la motivazione del diniego di autotutela. Sicchè sarebbe irragionevole ritenere che il termine per impugnare la comunicazione di “scarto” possa decorrere da un momento anteriore a quello in cui il destinatario della comunicazione dello “scarto” ha avuto contezza delle motivazioni dello
“scarto” medesimo. Anche sotto tale prospettiva, dunque, in una interpretazione costituzionalmente orientata, deve trovare applicazione l'art. 19, comma 3, ultimo periodo cit.”.
5. I primi otto motivi di ricorso possono essere affrontati congiuntamente, stante la loro connessione, rivelandosi fondati.
5.1 Il punto centrale della controversia attiene alla valenza del frazionamento catastale delle cantine ai fini del calcolo del massimale di spesa per il Superbonus 110% giacchè l'Agenzia delle Entrate sostiene che il frazionamento catastale non sarebbe sufficiente, essendo necessario anche l'adeguamento del sistema tavolare, vigente nel comune di Trieste.
5.1.1 Tale tesi non è condivisibile.
5.1.2 Il sistema tavolare, vigente nel comune di Trieste, infatti, è un sistema di pubblicità immobiliare a base reale che trova applicazione in luogo del sistema della trascrizione: il sistema tavolare può paragonarsi al sistema della trascrizione ma non a quello catastale, che ha una valenza prettamente fiscale, come emerge dall'art. 1 della legge istitutiva del catasto
(legge 01/03/1886 n. 3682).
5.1.3 La circostanza è confermata dalla stessa Regione Friuli Venezia Giulia, il cui sito conferma la valenza fiscale del catasto, che si affianca al sistema tavolare e non viene sostituito dal medesimo
(https://www.regione.fvg.it/rafvg/cms/RAFVG/GEN/tavolare/FOGLIA9/).
5.1.4 L'oggetto del contendere attiene alla spettanza di un credito di imposta;
dunque, il sistema cui fare riferimento è quello cui il legislatore ha attribuito valenza fiscale (il catasto), non già altri sistemi immobiliari che perseguono altre finalità.
5.1.5 Accedendo alla tesi dell'Ufficio, secondo la quale non sarebbe sufficiente la sola modifica catastale ma anche quella tavolare, ne conseguirebbe che un condominio ubicato in un luogo in cui vige il sistema della trascrizione nei registri immobiliari dovrebbe, in caso di frazionamento, apportare le modifiche tanto al catasto quanto ai registri immobiliari per fruire del credito di imposta;
tuttavia, in questi casi tale adempimento non è richiesto, né vi è un obbligo di legge in questo senso. 5.1.6 L'interpretazione dell'Agenzia delle Entrate è erronea perché non equipara il sistema tavolare a quello della trascrizione nei registri immobiliari: i due sistemi devono essere assimilati con impossibilità di negare il beneficio nei casi di omesso adeguamento del tavolare.
5.1.7 È la stessa Agenzia delle Entrate, in più Circolari Circolare 25/06/2021, n. 7/E, pagg. 310, 380, 463; Circolare 22/12/2020, n. 30/E, punto 4.4.4, a specificare la rilevanza, ai fini del
Superbonus, delle "unità immobiliari censite in Catasto all'inizio degli interventi edilizi", senza mai menzionare i registri immobiliari ovvero il sistema tavolare.
5.1.8 Se si ritenesse che, per i soli condomini siti nei luoghi in cui vige il sistema tavolare, il credito di imposta dovesse spettare solo in presenza di un adempimento ulteriore rispetto a quello previsto per legge, ne conseguirebbe una patente violazione del principio di uguaglianza di cui all'art. 3 Cost.
5.2 Il frazionamento catastale delle cantine è stato effettuato in conformità alla prassi dell'AGENZIA DELLE ENTRATE;
come risulta dalle denunce DOCFA, il frazionamento ha rappresentato una situazione di fatto già esistente: le cantine, già dalle planimetrie originali, risultavano separate ed indipendenti.
5.2.1 La stessa AGENZIA DELLE ENTRATE ha precisato, con la nota protocollo n. 60244 del 27 aprile 2016 e la successiva nota protocollo n. 223119 del 4 giugno 2020, che per gli edifici già esistenti i contribuenti hanno diritto di frazionare le cantine/locali di deposito rispetto alle unità abitative quando abbiano accesso autonomo rispetto alle unità abitative e accesso indipendente rispetto alle parti comuni del condominio.
5.2.2 Nel caso in esame sussistevano tutti i presupposti per procedere con il frazionamento secondo i citati documenti di prassi, atteso che tutte le cantine/locali di deposito hanno accesso autonomo rispetto alle unità abitative (sono ubicate su piani diversi rispetto alle abitazioni) e accesso indipendente rispetto alle parti comuni del condominio, come risulta dalle dichiarazioni Docfa di variazione e dalle planimetrie allegate.
5.2.3 È la stessa Agenzia delle Entrate a precisare, nel "Quaderno operativo per l'aggiornamento del catasto fabbricati con procedura DO.C.FA." (aggiornamento dicembre
2021), che in caso di frazionamento in più unità immobiliari "sarà cura del proprietario presentare, successivamente alla variazione catastale, per il visto di regolare attribuzione dei subalterni, un Piano di Condominio parziale di aggiornamento dell'unità interessata dalla variazione, per aggiornare la situazione tavolare ed ai fini della concordanza
Catasto-Tavolare".
5.2.4 Ne deriva che la variazione tavolare non può mai essere considerata conditio sine qua non al fine di beneficiare del credito di imposta, rispondendo ad altro tipo di finalità irrilevante ai fini dell'oggetto del contendere.
5.3 L'AGENZIA DELLE ENTRATE ha sostenuto che i frazionamenti sarebbero stati eseguiti al mero fine strumentale dell'ottenimento di un massimale più ampio contestando
-infondatamente- la legittimità del frazionamento preventivo.
5.3.1 Tale argomentazione è contraddetta dalle stesse circolari dell'AGENZIA DELLE ENTRATE giacchè, con la Circolare 30/E del 2020, quest'ultima specifica che, ai fini del Superbonus, rilevano "le unità immobiliari censite in Catasto all'inizio degli interventi edilizi"; successivamente, con la circolare 23/E del 2022 l'AdE precisa che "è possibile fruire del
Superbonus anche nell'ipotesi in cui, prima dell'inizio dei lavori, il contribuente suddivida in più immobili un'unica unità abitativa", esemplificando il caso in cui "l'unico proprietario di un edificio può, prima dell'inizio dei lavori, frazionarlo in più unità immobiliari distintamente accatastate al fine di beneficiare di un limite di spesa più elevato".
5.3.2 Non si comprende perché la stessa AdE, nelle citate circolari, ammetta il frazionamento in più unità catastali senza il rispetto di particolari condizioni, mentre nelle controdeduzioni l'Ufficio asserisca -infondatamente- l'intento fraudolento di tale frazionamento.
5.3.3 La giurisprudenza di merito (Tribunale di Bergamo, sez. IV, sent. n. 1206/2025, par. 8.4) ha chiarito che "ai fini del Superbonus, il numero delle unità immobiliari rilevante per il calcolo del plafond di spesa è determinato sulla base delle unità già autonomamente accatastate e funzionalmente indipendenti prima della data di inizio lavori. L'eventuale accatastamento separato di locali pertinenziali, se realizzato prima di tale momento e in presenza dei requisiti richiesti, costituisce un'operazione lecita e astrattamente idonea ad aumentare il massimale agevolabile".
5.4 L'AGENZIA DELLE ENTRATE ha applicato la procedura di cui all'art. 122-bis del D.L. n. 34/2020 per l'annullamento della comunicazione di sconto in fattura/cessione del credito. 5.4.1 Non sussistevano, tuttavia, i presupposti per l'annullamento della comunicazione poichè i dati indicati all'interno della comunicazione di opzione coincidono con i dati contenuti negli archivi dell'anagrafe tributaria, in quanto tutte le unità immobiliari interessate dagli interventi sono state correttamente accatastate e sono stati indicati tutti i dati necessari dei proprietari.
5.4.2 Il controllo preventivo di cui all'art. 122-bis, infatti, è finalizzato a verificare la coerenza e regolarità dei dati indicati nelle comunicazioni con i dati presenti nell'Anagrafe tributaria e, nel caso di specie, tale coerenza sussiste pienamente.
6. I motivi di ricorso sub 9-10-11 sono conseguentemente assorbiti.
7. Tutte le questioni testé vagliate esauriscono la vicenda sottoposta all'esame di questa Corte, essendo stati toccati tutti gli aspetti rilevanti a norma degli artt. 112 c.p.c./18 ss. D. Lgs. n. 546/1992 e gli argomenti di doglianza non esaminati espressamente sono stati ritenuti dal Collegio non rilevanti ai fini della decisione e, comunque, inidonei a supportare una conclusione di segno diverso.
8. Le spese processuali del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo a favore dei ricorrenti, tenuto conto dello scaglione di riferimento sulla base dell'effettivo valore della controversia e natura della pratica, dell'importanza, difficoltà, complessità della pratica, delle condizioni d'urgenza per l'espletamento dell'incarico, dei risultati e vantaggi ottenuti, anche non economici, dell'impegno profuso e pregio dell'opera prestata, anche in considerazione del tempo impiegato (art. 1 D.M. n. 55/2014 e s.m.i.).


P.Q.M.


La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Trieste – II sezione, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e difesa disattesa e respinta, così provvede:
- accoglie il ricorso della società Ricorrente_1 s.p.a. e del CONDOMINIO
Ricorrente_2 e, per l'effetto, annulla l'impugnato provvedimento;

- condanna l'AGENZIA DELLE ENTRATE – D.P. di TRIESTE al pagamento delle spese di lite del presente grado di giudizio che liquida in Euro 16.000,00.
Così deciso in Trieste il 15 gennaio 2026 IL GIUDICE ESTENSORE IL PRESIDENTE
Dott. Roberto Antonio BRIGANTE Dott. Dario GROHMANN