REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce - Sezione Seconda Civile - composta dai signori:

1. dott. Consiglia Invitto - Presidente -

2. dott. Katia Pinto - Consigliere -

3. dott. Pietro Merlo - Giudice Ausiliario Relatore -
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 546 del Ruolo Generale delle cause civili dell'anno 2023
TRA
(c.f. ), rappresentato e difeso , giusta mandato in Parte_1 CodiceFiscale_1 atti, dall'avv. Francesco Zompì, presso il cui studio in Taviano al Viale Stazione 26 è elettivamente domiciliato
appellante principale
E
(c.f. ), rappresentato e difeso, giusta mandato in CP_1 C.F._2
atti, dagli avv. ti Mario Fasano e Gianluca Coluccia presso il cui studio in Racale alla via
Mentana n. 9 è elettivamente domiciliato
appellato-appellante incidentale
1 AVVERSO
la sentenza n. 911/2023 del Tribunale di Lecce, depositata il 27.3.2023 (R.G. n.
6110/2016)
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La causa è stata -previa rituale precisazione delle conclusioni il cui contenuto deve intendersi qui integralmente richiamato e trascritto- riservata. ex art. 352 c.p.c., per la decisione innanzi il Collegio all'udienza del 22.10.2025.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
convenne premettendo: Pt_1 CP_1
- di aver sottoscritto -quale promittente acquirente- con (promittente venditore) CP_1
un contratto preliminare di vendita attinente un fondo asseritamente di proprietà del predetto ma intestato catastalmente in parte a (per ettari 2.96.21) CP_1 Parte_2
ed in parte a (are 60), per il prezzo di € 67.500,00; Parte_3
- che, in seguito ad una modifica consensuale della prima pattuizione (in atti), venne trasferita, con atto definitivo, la sola porzione più estesa intestata a e che Parte_2
versò l'intero prezzo in vista di un successivo trasferimento definitivo, in un Pt_1
termine non più precisato, della porzione intestata a;
Parte_3
- che tale secondo trasferimento fu reso impossibile dal riconoscimento giudiziale definitivo della proprietà (sostanziale e non solo “formale”) di sulla Parte_3
porzione di 60 are;

- che, dunque, si era reso inadempiente alle obbligazioni assunte con il contratto CP_1
preliminare.
2 Tanto premesso chiese la dichiarazione di risoluzione del contratto preliminare del Pt_1
21.9.2006 per inadempimento di e, la condanna del medesimo al risarcimento dei CP_1 danni per complessivi € 41.370,00, dei quali € 11.370,00, pari al valore delle 60 are;
€
10.000,00 a titolo di penale;
€ 15.000,00 pari al valore delle piante di palma messe a dimora sulla porzione di fondo restituita a , in ragione di € 300,00 a pianta;
€ Parte_3
5.000,00 per il costo dello svellimento delle palme.
si costituì chiedendo il rigetto di ogni avversa domanda e richiesta. CP_1
La causa, istruita documentalmente e mediante interrogatorio formale e prova per testi e
CTU è stata decisa con la sentenza in epigrafe con la quale il Tribunale di Lecce ha:
● 1. rigettato l'eccezione di prescrizione dell'azione risarcitoria;

● 2. rigettato “... la domanda attorea formulata a titolo di corrispettivo della zono non trasferita”;
● 3. rigettato “la richiesta … di risarcimento danni per le piante messe a dimora;

● 4. rigettato “... la richiesta risarcitoria per la perdita del pozzo artesiano”;
● 5. dichiarato la parziale risoluzione del contratto preliminare del
21.9.2006“limitatamente alla promessa … di acquisto della porzione di terreno … all'epoca intestata e di proprietà di ”; Parte_3
● 6. condannato “... a corrispondere all'attore la quota parte della caparra da CP_1
imputare alle 60 are oggetto del contendere ossia € 1666,67”. Tale somma andrà compensata con quanto dovuto dall'attore a titolo di rimborso per l'utilità del bene di cui ha avuto il godimento dal 21/08/2007 (V. postilla in calce alla dichiarazione aggiuntiva al preliminare del 21/09/2006) fino al 15/12/2008 data della stipula del terreno intestato a e che si indica in un canone annuo di € Parte_2
800,00.”;
3 ● compensato interamente tra le parti spese e competenze giudiziali.
Avverso la decisione ha proposto appello con atto notificato il 26.3.2023, Pt_1
deducendone la erroneità per i motivi che saranno in seguito indicati.
L'appellato si è costituito con comparsa depositata il 24.10.2023 chiedendo il rigetto dell'appello principale e spiegando a sua volta appello incidentale.
Previ gli adempimenti previsti dall'art. 352 c.p.c., precisate le conclusioni, all'udienza del 22.10.2025 la causa è stata riservata al Collegio per la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appellante principale si duole dell'ingiustizia della sentenza nella parte in cui Pt_1
il Tribunale ha:
(1) erroneamente rigettato la sua domanda diretta alla restituzione della quota del prezzo versato corrispondente alla porzione non trasferita (risultata non di proprietà dell'appellato), tanto in contraddizione con la statuizione di risoluzione parziale del contratto preliminare e non correttamente applicando l'art. 1538 c.c.;
(2) erroneamente rigettato la domanda di risarcimento danni derivanti dalla piantumazione, ad opera dell'appellante principale, di numerose palme all'interno della superficie non trasferita;

(3) erroneamente rigettato la domanda di risarcimento dei danni conseguenti alla perdita del pozzo artesiano situato all'interno della superficie non trasferita;

(4) erroneamente ridotto -non correttamente applicando l'art.1384 c.c. estraneo alla fattispecie controversa- in proporzione al rapporto (circa un sesto) tra superficie non trasferita e superficie complessiva promessa in vendita, il prezzo ad € 1.666,66;
4 (5) erroneamente non applicato l'art. 1385, secondo comma, che prevede l'obbligo della parte inadempiente che ha ricevuto la caparra confirmatoria di restituire il doppio di quanto percepito;

(6) erroneamente compensanto la somma liquidata a titolo di caparra confirmatoria con l'indennità per il godimento dell'immobile.
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Il primo motivo di appello principale è fondato.
La norma invocata, in disparte ogni discussione in merito all'astratta applicabilità della stessa alla fattispecie controversa, non potrebbe, in ogni caso, comportare le conseguenze previste dal primo giudice in quanto la superficie della porzione non trasferita
(60 are ovvero 6.000 mq) è ben superiore al ventesimo (mq 1.781,05) della superficie totale promessa in vendita (ettari 3.56.21 pari a 35.621 mq diviso 20=1.781,05 mq).
La diminuzione del prezzo è, infatti, prevista dall'art.1538 c.c., nella diversa ipotesi di differenza contenuta nel limite del ventesimo.
Pertanto doveva e deve essere condannato, in conseguenza della statuizione di CP_1 risoluzione parziale del preliminare, alla restituzione dell'invocata somma di € 11.370,00 quota prezzo (comprensiva anche di € 1.666.67 quota caparra confirmatoria -erroneamente liquidata, come meglio di seguito specificato in relazione al quarto e quinto motivo di appello principale e terzo motivo di appello incidentale, come risarcimento danni- pari al prezzo al metro quadro (prezzo totale diviso superficie totale uguale ad € 1.895) moltiplicato per la superficie non trasferita (are 60 ovvero mq 6.000).
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Il secondo motivo di appello principale è infondato.
5 L'art. 1479, terzo comma, c.c. (applicabile anche al contratto preliminare) prevede che se l'acquirente di cosa altrui ignorava, all'atto della conclusione del contratto ed in caso di risoluzione del medesimo, che la cosa non era di proprietà del venditore, “Il venditore è … tenuto a rimborsare al compratore le spese necessarie e utili fatte per la cosa, e, se era in mala fede, anche quelle voluttuarie.”
È stata accertata, inoltre, come rilevato di seguito in sede di esame dell'appello incidentale, la evidente malafede dell'appellato.
Tuttavia, nella fattispecie in esame, l'appellante non ha fornito prova alcuna dell'entità dell'ipotetico danno, avendo solo indicato e non dimostrato, ad esempio attraverso l'esibizione delle fatture di acquisto delle piante, l'importo della spesa ipoteticamente sostenuta.
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Il terzo motivo è infondato.
Il pozzo artesiano costituisce parte integrante dell'immobile promesso in vendita e non trasferito e per il quale si è chiesto ed ottenuto la parziale risoluzione del contratto preliminare e, in questa fase, la restituzione della relativa quota prezzo. La “perdita” della struttura in esame non costituisce, dunque, un'autonoma lesione patrimoniale e deve ritenersi una perdita complessivamente ristorata con la riconosciuta restituzione del prezzo.
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Il quarto e quinto motivo sono infondati. L'appellante ha promosso un'azione di risoluzione contrattuale e non ha esercitato alcun diritto di recesso. Tanto esclude (art. 1385, III comma c.c.) l'operatività dei commi 1 e 2 dell'art. 1385 c.c. (ovvero di avvalersi della possibilità di utilizzare la predeterminazione dell'importo risarcitorio) e comporta la necessità di esperire l'ordinaria azione risarcitoria con tutti i conseguenti oneri di allegazione e di prova.
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Il sesto motivo è fondato. Le domande di condanna di al pagamento Pt_1 dell'indennità di anticipato godimento e quella di compensazione di tale indennità con le somme liquidate a titolo di caparra confirmatoria è stata formulata per la prima volta solo nelle Memorie ex art. 183, quinto comma, n.1, depositate dalla difesa e, dunque, non CP_1
potevano e non possono essere prese in considerazione.
La sentenza non può che essere riformata sul punto.
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L'appellante incidentale si duole dell'ingiustizia della sentenza nella parte in CP_1
cui il Tribunale ha:
(a)“parzialmente accolto la domanda … di -risoluzione del contratto preliminare del
21/09/2006 limitatamente alla promessa .. di acquisto della porzione di terreno… di complessive aree 60,00 atteso che nell'atto … il promittente alienante garantiva “la titolarità la legittima provenienza e la libera disponibilità di quanto promesso” circostanza che non risultava veritiera come acclarato dal Trib di Lecce con sentenza 3970/2014 e successivamente confermato dalla Corte di Appello”, tanto nonostante dalla documentazione in atti risultasse che era pienamente a conoscenza del fatto che la porzione di are 60 Pt_1
fosse proprietà di (soggetto estraneo alla presente controversia); Parte_3
(b) erroneamente accertato l'inadempimento di ed (c) erroneamente CP_1 condannato l'appellante incidentale alla restituzione della somma di € 1.666,67 ricevuta a titolo di caparra non dovuta:
- nonostante nel preliminare del 21.9.2006 a seguito della modifica apportata con scrittura del 4.7.2007 non fosse più fissato più alcun termine ad adempiere per la stipula del rogito definitivo di trasferimento della superficie di are 60, e nemmeno fosse stata formulata diffida ad adempiere con assegnazione di un termine;

7 - nonostante, dunque, all'epoca della proposizione in primo grado della presente controversia non fosse ancora incorso, proprio per l'assenza di termine, in CP_1 inadempimento all'obbligo di procurare a la proprietà della porzione di Pt_1
sessanta are;

- nonostante la prestazione predetta fosse divenuta impossibile, solo in corso di causa a seguito dell'acquisto della porzione di terreno da parte della moglie di , Pt_1 impossibilità non imputabile all'appellante incidentale.
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La prima doglianza di appello incidentale è infondata. Secondo il preliminare di vendita:
- “... con la presente scrittura … … proprietario dell'intera zona CP_1 intestata catastalmente a … … si obbliga a Parte_2 Parte_3 vendere al signor … che promette e si obbliga ad acquistare Lotto di Parte_1 terreno agricolo di complessivi Ha 3.56.21 …;
- “... La parte promittente venditrice garantisce … la titolarità, la legittima provenienza
e la libera disponibilità dei diritti di quanto sopra promesso, l'inesistenza, quanto al medesimo, di oneri, iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli, privilegi anche di natura fiscale e presta ogni garanzia di legge anche per il caso di evizione parziale o di semplice molestia.”
Quanto innanzi trascritto (incredibilmente e riduttivamente qualificato come clausola di stile) riveste un significato del tutto opposto a quello acrobaticamente attribuito dall'appellante incidentale che nel preliminare si era, inequivocabilmente ed evidentemente in malafede, dichiarato, pur non essendolo, proprietario dell'intera estensione di are 60.
Contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante incidentale dal contratto preliminare (e dalla scrittura modificativa del 4.7.2007 nella quale viene Parte_3
8 nuovamente ed inequivocabilmente indicato come intestatario catastale (non proprietario della zona di are 60 e non come effettivo proprietario) non emerge nulla che dimostri che fosse a conoscenza della qualità di proprietario sostanziale di Pt_1
. Parte_3
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Il secondo motivo di appello incidentale è infondato. Come rilevato nel punto che precede non era a conoscenza, al momento della sottoscrizione del Pt_1 contratto preliminare ed anche all'atto della sottoscrizione della scrittura di modifica, della non corrispondenza “tra proprietà reale e proprietà dichiarata” del compendio promesso in vendita.
Di tale non corrispondenza egli venne a sapere solo al momento in cui, privato
(dall'Ufficiale Giudiziario e a istanza del legittimo proprietario cfr. Parte_3
verbale di rilascio del 14.11.2026 in atti) della detenzione della superficie non trasferita, venne a conoscenza della esistenza della sentenza n. 3970/2014 (rg.
20005859/2000 del Tribunale di Lecce che aveva dichiarato risolto il preliminare
). Controparte_2
Con questa pronuncia il Tribunale di Lecce aveva dichiarato risolto il contratto preliminare con il quale aveva promesso in vendita il terreno oggetto di Parte_3
controversia a il quale aveva ingiustificatamente rifiutato di sottoscrivere CP_1
l'atto definitivo di trasferimento e tanto evidentemente ben prima di promettere in vendita il medesimo bene del quale aveva coscientemente rifiutato di acquisire la proprietà.
Questa Corte confermò la statuizione di risoluzione con sentenza n. 699/2018 notificata il 5.3.2019 e divenuta definitiva con l'inutile decorso del termine di trenta giorni per l'appello, il 5.4.2019 e promosse la presente controversia Pt_1
9 L'obbligo di di procurare a la proprietà del terreno oggetto di CP_1 Pt_1
controversia divenne esigibile in assenza di termine per la stipula, al più tardi, dal predetto passaggio in giudicato.
Tale sopravvenuta esigibilità, non essendo stata ancora pronunciata la sentenza impugnata, consentiva e consente l'adozione della impugnata statuizione di risoluzione: “In caso di proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento prima che si verifichi l'esigibilità della prestazione, se questa diviene esigibile nel corso del giudizio e il convenuto non adempia, egli non si sottrae ad una pronuncia di risoluzione, essendo l'inadempimento una condizione dell'azione che può maturare in corso di causa e fino al momento della sentenza.” (Cass. 10490/2004; conforme Cass. 3378/2004).
Del tutto irrilevanti restano:
- il preliminare del 29.5.2016, con quale promise di acquistare il terreno Pt_1
de quo da , in quanto sospensivamente condizionato alla Parte_4
definizione del giudizio, all'epoca in grado di appello, inerente il preliminare di vendita in senso favorevole a quest'ultimo- ad Parte_5 impedire a di adempiere all'obbligo di di procurarne la CP_1 CP_1
proprietà a;
Pt_1
- l'atto pubblico di compravendita del 6.11.2019, in quanto successivo di alcuni mesi- al passaggio in giudicato della sentenza di questa Corte n. 699/2018 che aveva ormai definito il contenzioso . Controparte_2
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Il terzo motivo di appello incidentale è fondato.
Il Tribunale ha erroneamente condannato , la cui inadempienza tuttavia, non è CP_1 più in discussione, al pagamento di € 1.666,67 a titolo di restituzione di quota della caparra
10 ricevuta.
L'appellato incidentale, infatti, ha promosso un'ordinaria azione di risoluzione contrattuale e non esercitato alcun diritto di recesso.
Tanto esclude (art. 1385, III comma c.c.) l'operatività dei commi 1 e 2 dell'art. 1385
c.c. (ovvero di avvalersi della possibilità di utilizzare la predeterminazione dell'importo risarcitorio) e comporta la necessità di esperire l'ordinaria azione risarcitoria con tutti i conseguenti oneri di allegazione e di prova, per cui la somma riconosciuta in primo grado a titolo di caparra, oggi ricompresa nella quota prezzo da restituire a seguito della pronuncia risolutiva, non era e non è ulteriormente dovuta a titolo di risarcimento danni
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L'appello principale è accolto per quanto di ragione. L'appello incidentale è accolto per quanto di ragione.
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Le spese di lite relative al doppio grado vanno ridefinite, invero, in applicazione dei principi di causalità e soccombenza, tenendo conto che il giudice d'appello, se riforma in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio a una nuova regolamentazione delle intere spese processuali, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, poiché l'onere delle stesse deve essere attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della controversia. (v. Cassazione civile sez. III, 12/04/2018, n. 9064; Cass. Civ. sez. LL, del
01/06/2016, n. 11423, Cassazione civile, sez. III, 13/04/2010, n. 8727, fra le altre). Le stesse, quindi, , considerato l'esito del presente gravame, e, soprattutto, l'esito complessivo del giudizio, e la parziale reciproca soccombenza, possono essere compensate per un terzo e poste, per i rimanenti due terzi. a carico di parte prevalentemente soccombente CP_1


P.Q.M.


11 La Corte d'Appello di Lecce, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello principale proposto da (atto di citazione notificato il Parte_1
26.3.2023) e l'appello incidentale proposto da (comparsa di costituzione CP_1
in appello incidentale depositata il 24.10.2023) avverso la sentenza n. 911/2023 del
Tribunale di Lecce, così provvede:
- accoglie l'appello principale e l'appello incidentale per quanto di ragione e per l'effetto, in parziale riforma dell'impugnata sentenza, condanna , CP_1
per effetto della dichiarata risoluzione parziale del contratto preliminare del 4.7.2007 alla restituzione della quota parte del prezzo corrisposto, pari a € Parte_3
11.370,00;
- rigetta la domanda di condanna di al pagamento in favore di CP_1 Pt_1
della “... quota parte della caparra da imputare alle 60 are oggetto del
[...] contendere ossia € 1666,67”;
- conferma nel resto;

- compensa per 1/3 le spese del doppio grado e condanna al rimborso CP_1
in favore di di due terzi di spese e competenze di entrambi i gradi di Parte_1
giudizio, che per l'intero si liquidano, quanto al primo grado in € 3000,00 per compenso, e quanto a questo grado di appello in € 3000, il tutto oltre esborsi ed accessori di legge e di tariffa
Manda alla cancelleria per gli adempimenti.
Così deciso nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte
d'Appello Lecce, il 2.12.2025.
Il Giudice ausiliario estensore Il Presidente
dott. Pietro Merlo dott. Consiglia Invitto
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