REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI BARI
TERZA SEZIONE CIVILE composta dai seguenti Magistrati:
Dott. Salvatore GRILLO Presidente
Dott Paola BARRACCHIA Consigliere
Dott. Marcello TRAVAGLIONE Consigliere Ausiliario relatore ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al RGN. 145/2025, promossa da:
(CF: ), rappresentato e difeso dall'Avv. Luigi Marino (C.F. Parte_1 C.F._1
- pec: C.F._2 Email_1
APPELLANTE

CONTRO

: (CF: -NON COSTITUITO- Controparte_1 C.F._3
APPELLATO per la riforma della sentenza n. 2958/2024 del Tribunale di Bari - terza sezione civile, pubblicata il
20.06.2024, resa nel giudizio RGN. 10387/2021
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., il sig. sull'assunto di essere proprietario di un Parte_1 appartamento sito in Bari alla Via Caldarola 41/B – 5° piano int.12 concesso in locazione al sig.
con contratto del 28.03.2019, il quale prevedeva il pagamento dei soli oneri Controparte_1 condominiali di € 80,00 mensili per i primi due anni, e successivamente, a partire dal 01.4.2021 e sino al 31.3.2025, di un canone di locazione fissato in € 740,00 mensili oltre le spese condominiali e, poi, per totali € 820 mensili;
che il resistente si era impegnato al pagamento del canone di locazione per ben
4 anni oltre che delle spese condominiali, e dei consumi di luce e acqua;
che il lasciava CP_1
l'immobile nel giugno del 2020 senza alcun preavviso e senza fornire alcun giustificato motivo per terminare la locazione prima della scadenza del contratto, rendendosi per di più irreperibile;
che pagina 1 di 5 rientrato nel possesso dell'immobile vi aveva rinvenuto numerosi danni;
adiva l'A.G. per sentire accogliere le conclusioni: “… 1) accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale da parte del sig.
per i motivi esposti in narrativa e quindi accertare e dichiarare il credito del sig. per i CP_1 Pt_1 motivi di cui alla medesima narrativa e pari a complessivi € 40.080,00 di cui € 39.360,00 per canoni di locazione e oneri condominiali per il periodo di locazione a paga-mento, sino alla naturale scadenza del contratto, come da punto 2 del medesimo ed € 720,00 per i soli oneri condominiali relativi al periodo “gratuito” sino al 31.3.2021 come da punto 1) del contratto;
il tutto compendiato anche ai precedenti punti 5.a) e 5.b) di cui alla narrativa;
2) e per l'effetto condannare il sig. al pagamento, in favore del sig. Controparte_1
, della somma di € 40.080,00, ovvero a quell'altra somma che sarà ritenuta di giusti-zia, anche a Pt_1 seguito di eventuale consulenza tecnica di ufficio qualora se ne rendesse necessaria l'ammissione; 3) accertare
e dichiarare l'ulteriore credito del sig. della somma di €4.300,00 - oltre iva - per il rifacimento della Pt_1 tinteggiatura dell'appartamento e con riferimento al disatteso punto 5) del contratto e, per l'effetto, condannare il sig. al pagamento, in favore del ricorrente sig. , della somma di €4.300,00 oltre iva;
CP_1 Pt_1 importo riportato anche al punto 5.c) della narrativa;
4) accertare e dichiarare l'ulteriore credito del sig.
pari alla somma di € 1.580,00 per i danni di cui ai punti da 5) a 11) della raccomandata del Pt_1
23.11.2020 nonché ad inizio della stessa e, per l'effetto, condannare il sig. al pagamento, in favore CP_1 del sig. , della somma di € 1.580,00 (di cui ai precedenti punti 5.d) e 5.f della narrativa). Appare Pt_1 opportuno, qui, ricordare che il sig. aveva invitato il sig. a provvedere anche tramite Pt_1 CP_1 artigiani di propria conoscenza non ottenendo adesione;
5) accertare e dichiarare l'ulteriore credito del sig.
pari alla somma di € 1.128,35 per i “sospesi di cui ai punti 1) - 2) e 3) della raccomandata del Pt_1
23.11.2020 (oneri condominiali arretrati del periodo “gratuito”; rimborso consumo acqua) e per l'effetto condannare il sig. al pagamento, in favore del sig. , della somma di € 1128,35 (riassunti CP_1 Pt_1 anche al precedente punto 5.e); 6) con vittoria di spese e competenze del presente giudizio”.
Non si costituiva in giudizio il . CP_1
Il Tribunale all'esito dell'istruzione, sostanzialmente documentale, stante anche la mancata comparizione del resistente che non rendeva l'interrogatorio formale deferitogli, sulle conclusioni rassegnate dal ricorrente così decideva la causa: “1) accoglie parzialmente la domanda proposta dal ricorrente e, per l'effetto, condanna al pagamento in favore di Controparte_1 Parte_1
della somma complessiva di €. 1.368,35, oltre interessi legali dal pagamento sino al soddisfo;
2)
[...] condanna alla rifusione delle spese processuali sostenute da Controparte_1 Parte_1
che liquida in complessivi €. 1.583,30, di cui € 307,30 per esborsi (ivi comprese le spese
[...] sostenute per il procedimento di mediazione obbligatoria), ed € 1.276,00 per compensi professionali
(già decurtati del 50% ex art. 4 del D.M. 55/2014), oltre rimborso spese forfettarie (15% sui compensi, art. 2 D.M. n. 55/2014), C.N.P.A. e I.V.A., se dovuta, come per legge”. pagina 2 di 5 Avverso la sentenza proponeva appello il censurandola per l'erronea interpretazione del Pt_1 contratto e l'errata applicazione dell'art. 112 cpc, oltre che in punto di quantum.
Non si costituiva l'appellato.
La Corte, all'udienza del 02.07.2025, decideva la causa come da separato dispositivo.
Col primo motivo si duole l'appellante che il primo giudice ha erroneamente interpretato il contratto sottoscritto dalle parti che evidenzia, senza dubbio, la volontà, unica ed inscindibile, di voler avviare un rapporto, nella sostanza, locatizio ad uso abitativo, sin dall'inizio; emerge, infatti, in maniera chiara la volontà delle parti di dar luogo ad un primo periodo nella forma del comodato ad uso gratuito per poi proseguire il medesimo rapporto contrattuale nella forma della locazione.
La censura NON convince.
Il primo giudice, ad avviso della Corte ha correttamente interpretato le clausole del contratto del seguente tenore: “1) l'appartamento oggetto del presente contratto è concesso in comodato d'uso gratuito per i primi due anni decorrenti dal 1 aprile 2019 e termine al 31 marzo 2021. Il comodatario provvederà, però al pagamento delle spese condominiali ordinarie mentre il comodante sig. Parte_1
si riserva la facoltà di ridurre il comodato ad un tempo inferiore previa comunicazione scritta
[...] al sig. …” 2) Dal 1 aprile 2021 avrà decorrenza la locazione …”, ritenendo che appare CP_1 pacifico che il predetto contratto, inizialmente avente la natura di comodato d'uso, non si è mai tramutato in una locazione a pagamento, avendo il comodatario rilasciato l'immobile nel mese di giugno 2020 come prospettato dallo stesso ricorrente.
In base al tenore letterale del contratto “l'appartamento è concesso in comodato d'uso gratuito per i primi due anni decorrenti dal 1 aprile 2019 e termine al 31 marzo 2021 … Dal 1 aprile 2021 avrà decorrenza la locazione”, appare chiara la volontà dei contraenti;
“ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il primo e principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate, con la conseguente preclusione del ricorso ad altri criteri interpretativi quando la comune volontà delle parti emerga in modo certo e immediato dalle espressioni adoperate e sia talmente chiara da escludere la ricerca di una volontà diversa”; né dall'intero contesto contrattuale sembra emergere una volontà diversa.
Consegue che essendo stato rilasciato l'immobile nel mese di giugno 2020 la locazione non è mai iniziata, con la conseguente NON debenza dei canoni.
Il Tribunale ha, quindi, giustamente ritenuto dovute, alla luce delle pattuizioni contrattuali, le sole spese per oneri condominiali e consumi d'acqua quantificate in € 1.368,35.
Si duole l'appellante anche della determinazione del danno contestando il ragionamento del primo pagina 3 di 5 giudice che ha rigettato la richiesta di pagamento della somma di € 40.080,00 per canoni di locazione e oneri condominiali per il periodo di locazione a pagamento, sino alla naturale scadenza del contratto, non essendo stata avanzata richiesta di risarcimento del danno da lucro cessante e di tutti i restanti importi richiesti, stante il difetto di prova di esborso e in mancanza di specifici preventivi di spesa, neppure dedotti nel ricorso introduttivo, trattandosi di importi individuati in termini meramente assertivi nella lettera racc. a/r del 20.10.2020.
Deduce l'appellante che la richiesta di pagamento dei canoni a scadere in forza del contratto sebbene non formalmente qualificato come lucro cessante non è altro che quanto l'appellante aveva ragione di ottenere dalla locazione dell'immobile se non fosse stato illegittimamente risolto dal . CP_1
La censura non è meritevole di accoglimento.
Il “danno commisurato ai canoni non pagati” rientra nel concetto di “danno emergente”, intendendosi con quest'ultimo il mancato conseguimento dell'utile contrattuale a seguito dell'inadempimento del conduttore;
ma, come evidenziato puntualmente dal primo giudice e condiviso da questa Corte territoriale il già menzionato contratto, inizialmente avente la natura di comodato d'uso gratuito, non si
è mai tramutato in contratto di locazione.
Riguardo il risarcimento del danno da lucro cessante (vale a dire del mancato guadagno patito dal soggetto che subisce il danno), peraltro neppure specificamente richiesto nel ricorso introduttivo, non può essere riconosciuto automaticamente, ma esige la prova dell'esistenza di elementi oggettivi e certi da cui desumente l'esistenza di un pregiudizio economicamente valutabile;
serve, al riguardo, una prova rigorosa, in quanto il giudice deve procedere alla liquidazione di tale voce di danno sulla base di una valutazione probabilistica e non in termini di mera possibilità.
Sul punto giova il richiamo alla recentissima sentenza della Suprema Corte a SS.UU. n. 4892/2025 “il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto, ma richiede, normalmente, la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell'immobile, per una nuova locazione a terzi, fermo l'apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede e restando in ogni caso esclusa l'applicabilità dell'art. 1591
c.c.”.
Nella fattispecie in esame nulla ha provato e neppure dedotto in tal senso l'appellante che ha dichiarato di essere rientrato in possesso dell'immobile nel mese di giugno 2020.
Riguardo gli ulteriori danni richiesti, vero è che sono stati prodotti, al fine di dimostrare l'esistenza di un danno, alcuni rilievi fotografici ed un preventivo di spesa della ditta per il rifacimento della tinteggiatura, Controparte_2
pagina 4 di 5 ma non è stata allegata alcuna fattura quietanzata, che costituisce l'unico dato utile per la dimostrazione di un effettivo esborso sostenuto in occasione della riparazione e dunque per la determinazione della entità del risarcimento, perché il preventivo di riparazione di per sè non può rivestire alcuna valenza probatoria, trattandosi pur sempre di un atto di parte formatosi senza contraddittorio, il cui prezzo nel caso specie è stato determinato a corpo senza alcun riferimento ad un computo metrico o un prezzario e neppure confermato dal suo autore.
L'appello viene, quindi rigettato.
Nulla per le spese attesa la mancata costituzione dell'appellato.
Trattandosi di appello proposto successivamente al 30.01.2013, sussistono le condizioni per l'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater del D.P.R. n. 115/2002.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Bari, III Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello iscritto al
RGN. 145/2025, proposto da contro per la riforma della sentenza Parte_1 Controparte_1
n. 2958/2024 del Tribunale di Bari - terza sezione civile, pubblicata il 20.06.2024, resa nel giudizio
RGN. 10387/2021, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:

1. rigetta l'appello e conferma l'impugnata sentenza;

2. nulla per le spese;

3. dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, a norma del comma 1 - bis dello stesso art. 13.
Così deciso nella camera di consiglio della III Sezione Civile il 02.07.2025.
Il Consigliere Ausiliario Relatore
Avv. Marcello Travaglione
Il Presidente
Dott. Salvatore Grillo
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