REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai Magistrati:
Dott.ssa Maria Grixoni Presidente-est.
Dott.ssa Cristina Fois Consigliere
Dott.ssa Doriana Meloni Consigliere
ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e contestuale motivazione la seguente:
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. 41 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025 tra rappresentata e difesa dall'avv. LONGHEU GIUSEPPE come da Parte_1 procura in atti
APPELLANTE
, , , Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 [...]
, , , (in qualità di eredi CP_5 Controparte_6 CP_7 CP_8 di ), rappresentati e difesi dall'avv. URIGO PAOLO come da procura in atti Persona_1
APPELLATO
Oggetto: Comodato di immobile urbano
All'udienza del 11/07/2025 la causa è stata decisa a sensi dell'art. 437 c.p.c. sulle seguenti conclusioni: per la parte appellante: “Voglia l'Ecc. Corte d'Appello, ogni contraria istanza respinte in totale riforma della sentenza appellata e previa sospensione dell'esecutività della stessa, dichiarare l'inammissibilità o improcedibilità delle domande proposte da in primo grado Persona_1 alla quale sono subentrati in qualità di eredi gli odierni appellat esse domande come infondate;
accogliere la domanda riconvenzionale proposta dall'appellante in primo grado e, per l'effetto, dichiarare la stessa proprietaria per usucapione ultraventennale dell'immobili sito in Berchidda in via Sassari, 20, di cui in controversia;
in subordine, in parziale riforma della sentenza appellata, condannare gli appellati al pagamento in favore di Pt_1
, a titolo di rimborso delle spese sostenute per la ristrutturazione dell'immobile sito in
[...] ri, 20, Berchidda, della somma di € 120.000,00 o di quella veriore che risulterà in corso di causa, con interessi;
con vittoria di spese del doppio grado di giudizio”;

parti appellate: “1) rigettare l'appello proposto nell'interesse della sig.ra Parte_1
, per t
[...]
, , , , Persona_1 Controparte_1 CP_3 CP_2 CP_4 CP_5 [...]
l p z CP_6 CP_8 CP_7
( il dovrà essere confermata); 2) dichiarare che nulla è dovuto alla sig.ra per le spese sostenute razione dell'immobile Parte_1 ai sen;
3) condannare la sig.ra a pagare in favore dei Parte_1
, , , , , e Controparte_1 CP_3 CP_2 CP_4 CP_5 Controparte_6 CP_8
o CP_7 ettiva consegna dell'immobile stesso, oltre agli interessi legali dal sorgere delle singole obbligazioni al saldo, tenendo in considerazione l'importo di € 421,80 al mese determin no 2024, da rivalutarsi annualmente;
4) in ogni caso condannare la sig.ra
[...]
al pagamento delle spese del giudizio di primo grado, ivi comprese le s Parte_1 ese generali , spese IVA e CPA come per legge;
5) con vittoria di compenso e spese, oltre accessori di legge, spese generali, Iva e Cpa come per legge, del presente grado del giudizio, con maggiorazione del 30% ex art. 4, comma 1bis, DM 55/2014, poiché il presente atto è stato redatto con tecniche informatiche idonee ad agevolarne la consultazione o la fruizione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ritualmente notificato, evocava in giudizio davanti al Tribunale di Persona_1
Tempio Pausania , affermando di essere proprietaria di due fabbricati, Parte_1 costituenti un corpo unico, siti in Berchidda via Sassari nn. 20 e 22 (meglio identificati in atti).
Asseriva la ricorrente di aver concesso nel 1993 tali immobili in comodato gratuito e senza termine alla (sua pronipote) - che doveva contrarre matrimonio e non aveva ancora Pt_1 reperito un'abitazione - e di averne richiesto la restituzione più volte, anche per iscritto, a far data dal 30.01.2016, senza alcun esito.
Concludeva, pertanto, chiedendo di dichiarare cessato il contratto di comodato gratuito e di condannare la controparte al pagamento di una indennità per l'occupazione abusiva dei suddetti immobili, con decorrenza dalla data di cessazione del comodato e fino al loro effettivo rilascio.
La i costituiva in giudizio contestando le avverse difese e chiedendo: Pt_1
- in via preliminare dichiararsi l'improcedibilità della domanda per non essere stato esperito il procedimento obbligatorio di mediazione;

- in via principale il rigetto della domanda;

- in via riconvenzionale dichiarare l'acquisto per usucapione di detti immobili in suo favore;
- in via subordinata, condannare la controparte al pagamento della somma di € 133.620,98 per le spese sostenute per la ristrutturazione e risanamento dell'immobile, ovvero all'aumento di valore apportato all'immobile da accertarsi in corso di causa.
In data 15.10.2016 decedeva la ricorrente e si costituivano in giudizio gli eredi testamentari che insistevano nella domanda.
Il tribunale, istruita la causa con prove documentali, interrogatori formali e prova testimoniale, definiva il giudizio con sentenza n. 722/2024, pubblicata in data 29.11.2024, con la quale:
- accoglieva la domanda di parte ricorrente e, per l'effetto, condannava la ll'immediato Pt_1 rilascio dell'immobile, nonché al pagamento di una indennità di occupazione pari ad euro 41.885,50;
- rigettava la domanda riconvenzionale di accertamento dell'usucapione;
- condannava gli eredi al pagamento in favore della resistente della somma di euro CP_1
42.403, 40 a titolo di rimborso spese per migliorie.
Così deciso, compensava le spese di lite.
Avverso tale sentenza ha proposto appello la ensurando la decisione del primo giudice Pt_1 per i seguenti motivi:
1) difetto di titolarità attiva dei ricorrenti per assenza di prova in ordine alla loro qualità di eredi della;
Per_1
2) difetto di titolarità attiva dei ricorrenti, per essere l'immobile già oggetto di disposizione testamentaria in favore della Pt_1
3) improcedibilità della domanda principale per mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria;

4) erronea applicazione dell'art. 1141 cc in tema di usucapione;

5) erronea valutazione sulla sussistenza di un contratto di comodato esistente tra le parti;

6) erronea valutazione sulla quantificazione del danno da occupazione senza titolo dell'immobile;
7) erronea valutazione sull'entità del rimborso-spese per la ristrutturazione.
Pertanto, previa sospensione della esecutività della sentenza gravata, ha concluso come sopra.
Si sono costituiti , , , , , Controparte_1 CP_3 CP_2 CP_4 CP_5 Controparte_6
, , quali eredi di , chiedendo il rigetto dell'appello in quanto CP_7 CP_8 Persona_1 infondato e opponendosi alla richiesta di sospensiva. Hanno, altresì, eccepito la tardività della eccezione sul loro difetto di legittimazione attiva, per mancanza di prova della loro qualità di eredi.
Infine, hanno proposto appello incidentale per la parte relativa alla loro condanna al rimborso delle spese di ristrutturazione del bene e alla compensazione delle spese di lite. MOTIVI DELLA DECISIONE
Sia l'appello principale che quello incidentale sono infondati.
Sul difetto di titolarità attiva degli eredi CP_1
Con il primo motivo di appello, la a contestato la qualità di eredi testamentari delle Pt_1 controparti che, a loro volta, hanno eccepito la tardività di tale doglianza formulata solo in sede di gravame.
La doglianza sebbene ammissibile risulta infondata.
Osserva questa Corte, come da consolidato insegnamento, che “il possesso della qualità di erede, in quanto incidente sulla titolarità del diritto fatto valere in giudizio, non integra una questione di legittimazione in senso proprio, ma attiene al merito ed è quindi rilevabile d'ufficio dal giudice in tutto il corso del processo” (v. Cass. ord. n. 31402 del 2019).
Pertanto, la eccezione seppur sollevata solo in sede di gravame non risulta né tardiva, né inammissibile e deve essere qui esaminata e verificata.
Nel caso di specie, si osserva che già nella comparsa di costituzione di nuovo procuratore gli odierni appellati espressamente dichiaravano “che la SI.ra in data Persona_1
15.10.2016 è deceduta ed ha lasciato come eredi otto dei suoi nipoti, , Controparte_1
, , , , e ”. CP_3 CP_2 CP_4 CP_5 Controparte_6 CP_7 CP_8
Tale affermazione veniva documentata tramite la produzione del testamento olografo della
, regolarmente pubblicato dal Notaio , da quale emerge che l'immobile per Per_1 Persona_2 cui è causa era stato effettivamente assegnato “in piena proprietà” a , , CP_7 CP_8 salvatore, , , , (in qualità di eredi CP_5 CP_4 CP_2 Controparte_6 CP_1 testamentari della ). Per_1
La qualità di eredi dei emerge, altresì, dalla relazione della consulente nominata, CP_1 dott.ssa carboni, la quale allegava al suo elaborato una visura dell'Agenzia delle Entrate datata 24.10.2023, ove risulta(va) che gli intestatari dell'immobile in causa fossero proprio gli attuali ricorrenti (i ). CP_1
Ciò posto, ritenuta pienamente dimostrata la qualifica di eredi in capo agli odierni appellati, il primo motivo di doglianza deve essere rigettato.
Sul difetto di titolarità attiva dei per essere il bene già oggetto di disposizione CP_1 testamentaria
Con il secondo motivo di censura, la a contestato la decisione del primo giudice nella Pt_1 parte in cui non considerava, come da essa evidenziato nelle note conclusionali, che proprio quel medesimo bene era stato oggetto di disposizione testamentaria in suo favore.
La doglianza è inammissibile.
Si tratta di eccezione formulata del tutto tardivamente dell'attuale appellante, che solo con le
“note conclusionali” introduceva tale questione di interpretazione del testamento mai proposta fino a quel momento. Si tratta chiaramente di una domanda nuova, sulla quale le parti non hanno accettato il contradditorio.
Sulla improcedibilità della domanda principale per mancato esperimento della procedura di mediazione
Con il terzo motivo di doglianza, l'appellante ha censurato la decisione del primo giudice nella parte in cui ometteva di pronunciarsi sulla sua eccezione di improcedibilità della domanda principale per mancato esperimento del tentativo di conciliazione obbligatorio.
Su tale questione si rileva che è agli atti il verbale di mediazione datato 28.9.2015 relativo al procedimento instaurato dalla n ordine alla domanda di usucapione da essa proposta Pt_1 contro la e nel quale risulta che il difensore di costei si era opposto alla domanda di Per_1 controparte asserendo che tra le parti era stato, concluso un contratto di comodato gratuito che impediva un possesso acquisitivo.
In particolare, in tale verbale si era espressamente riportato di avere prese atto delle dichiarazioni rese delle parti in quella sede e “di essere entrati nel merito della procedura … e di non essere riusciti a raggiungere un accordo”.
La condizione di procedibilità risulta, quindi, rispettata, essendosi le parti direttamente confrontate sull'affermato diritto della di mantenere tale immobile in forza Pt_1 dell'avvenuta usucapione, e, viceversa, sulla pretesa della di ottenerne il rilascio, per Per_1 intervenuta cessazione del rapporto di comodato.
Nessun'altro tentativo di mediazione era, quindi, necessario, avendo le parti preso posizione precisamente sulle loro rispettive pretese. In questo senso la Suprema Corte, nel ricordare la finalità deflattiva dell'istituto, ha rilevato che la mancata sottoposizione della riconvenzionale (non eccentrica) alla condizione della mediazione obbligatoria, si spiega col fatto che essa «è stata già esperita senza esito positivo, prima del processo o nel termine concesso dal giudice, dall'attore: onde la condizione di procedibilità è soddisfatta e la lite pende ormai innanzi ad un giudice, che ne resta investito”. Pertanto, una volta che la domanda principale sia stata regolarmente proposta dopo che la mediazione abbia già fallito l'obiettivo, una nuova mediazione obbligatoria relativa alla domanda riconvenzionale non realizzerebbe, in ogni caso, il fine di operare un «filtro» al processo (cfr. Cass.SS.UU., nota a sent. n. 3452 del 2024).
Sull'erronea valutazione dell'acquisto per usucapione da parte della Pt_1
Con tale doglianza la a lamentato l'erroneo rigetto della sua domanda riconvenzionale Pt_1 affermando che l'immobile era stato posseduto dapprima da suo padre e successivamente da lei con conseguente acquisto per usucapione ventennale.
Anche in questo caso appare corretta la valutazione data dal primo giudicante.
Risultano prodotti:
1) la procura fatta davanti al notaio in data 17.12.1971, con la quale la aveva Per_1 nominato suo procuratore speciale (padre della ) Persona_3 Parte_1 affidandogli “i più ampi poteri perché, in nome e per conto di essa mandante, acquisti ed amministri beni immobili siti nel Comune di Berchidda Sassari, conferendogli procura anche per acquistare beni immobili siti nel Comune d Berchidda (Sassari)”, con l'espresso potere di “acquistare immobili …”, ed “amministrare detti immobili, nel modo che riterrà più opportuno …” e quello di “provvedere alle riparazioni ordinarie e straordinarie del fabbricato”, oltre che “sostituire a sé altri mandatari con i poteri di cui in questa procura”;
2) l'atto di compravendita dell'immobile datato 6.2.1972, col quale “in Persona_3 qualità di procuratore speciale della signora ” ed in nome di costei Persona_1 aveva acquistato il bene.
Inoltre, la stessa appellante nel corso del suo interrogatorio, ammetteva di avere Pt_1 abitato lì dapprima con la sua famiglia dal 1972, e poi dopo il suo matrimonio, specificando che la casa era stata acquistata dal padre su procura speciale della zia , che Persona_1 viveva a Napoli.
Risulta, quindi, dimostrato, pur in assenza di un contratto di comodato scritto tra le parti che, proprio in forza della procura speciale rilasciata dalla al padre della Persona_1 Pt_1 procura mai revocata o rinunciata - esso aveva il potere di detenere il bene, di utilizzarlo direttamente e di concederlo ad altri (vedi Procura –Doc. 5).
La detezione da parte della appellante deve, quindi, essere inquadrata nell'ambito dell'esercito dei suddetti poteri, escludendo l'idoneità di tale possesso a produrre effetti acquisitivi.
In proposito, si sottolinea che non qualsiasi situazione possessoria, intesa genericamente come semplice utilizzo di un bene immobile, per quanto esclusivo, può integrare, infatti, un possesso utile all'usucapione, essendo necessario a tali fini che i poteri dominicali siano esercitati dal possessore contro il proprietario. Da qui, a tal fine, la necessità che l'appellante dimostri non solo il corpus, ossia il concreto svolgimento di attività materiali di godimento e utilizzo del bene, corrispondenti per contenuti al diritto di proprietà, ma anche l'animus, inteso come volontarietà di possedere contro il proprietario.
Ebbene, in specie, per stessa ammissione della la casa venne acquistata da mio padre Pt_1 su procura speciale della sig.ra ”, la quale conferiva al mpio potere Persona_4 Pt_1 di gestione di detto bene (“amministrare detti immobili nel modo che riterrà più opportuno…”), poiché all'epoca viveva a Napoli.
La stessa in sede d'interrogatorio formale, indicava nell'anno 1972 (ossia, anche, Pt_1
l'anno della Procura) l'inizio della loro permanenza nella casa della zia , quando era in Per_1 vita ancora il padre, senza in alcun modo affermare l'esistenza di un contratto tra lei e la zia volto a soddisfare esigenze abitative.
Risulta quindi provato che il rapporto con il bene era iniziato a mero titolo di detenzione o comodato precario. Era quindi onere della che assumeva il suo possesso utile ai fini dell'acquisto a titolo Pt_1 originario, allegare e provare gli atti idonei ad integrare un'interversione della detenzione in possesso a dimostrazione dell'avvenuto mutamento dell'originario “animus detinendi” in
“animus possidendi”.
Al contrario essa non provava, e prima ancora neppure allegava, in quali circostanze di fatto si sarebbe estrinsecato il mutamento dell'iniziale detenzione del bene in un possesso esercitato contro la proprietaria. Chiarisce sul punto consolidata e univoca giurisprudenza di legittimità come “l'interversione del possesso non possa aver luogo mediante un semplice atto di volizione interna, ma debba estrinsecarsi in una manifestazione esteriore rivolta specificamente contro il possessore, in maniera che questi possa rendersi conto dell'avvenuto mutamento, dalla quale sia consentito desumere che il detentore abbia cessato di esercitare il potere di fatto sulla cosa in nome altrui ed abbia iniziato ad esercitarlo esclusivamente in nome proprio, con correlata sostituzione al precedente “animus detenendi” dell'”animus rem sibi habendi” (v. Cass. sent. n. 26327 del 2016).
In mancanza di precisi atti d'interversione della detenzione in possesso, le prove raggiunte in ordine all'utilizzo esclusivo dell'immobile da parte del padre e , in seguito , della stessa _3
, non sono indicative di un possesso utile all'usucapione, i quanto compatibili con Parte_1 una mera detenzione.
Nei medesimi termini, l'esecuzione (pur pienamente dimostrata) di interventi di manutenzione e ristrutturazione del bene, appare anch'essa compatibile con un semplice godimento in nome altrui.
Inoltre, trattandosi di rapporti sorti nel contesto familiare, non appare indicativo di una trasformazione dell'originaria detenzione in possesso neppure l'uso protratto del bene per un lungo periodo (dal 1972). Al riguardo la giurisprudenza di legittimità ribadisce sempre l'assunto che “.. in tema di usucapione, per stabilire se un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o altro diritto reale sia stata compiuta con l'altrui tolleranza e sia quindi idonea all'acquisto del possesso, la lunga durata dell'attività medesima può integrare un elemento presuntivo nel senso dell'esclusione della tolleranza qualora non si tratti di rapporti di parentela, ma di rapporti di mera amicizia o buon vicinato, giacché nei secondi, di per sé labili e mutevoli, è più difficile, a differenza dei primi, il mantenimento della tolleranza per un lungo arco di tempo..” (v. Cass. n. 11277/2015).
Viceversa, la prova che tale detenzione veniva da sempre esercitata in nomine alieno, emerge da molteplici elementi, ed in particolare:
1) della documentazione in atti relativa al permesso a costruire n. 09/2007 p.e. n. 81/2006, rilasciato alla on i documenti allegati al momento della presentazione e dalla Pt_1
“Dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà” del 18.12.2006 nel quale la Per_1
“consapevole delle sanzioni penali nel caso di dichiarazioni non veritiere, di formazione
o uso di atti falsi”, dichiarava testualmente “di essere proprietaria del fabbricato ubicato in Via Sassari 20, i cui identificativi catastali sono: N.C.E.U. Foglio 23, Mappale 318”, e di autorizzare la SI.ra , nata a [...] il [...], ad Parte_1 inoltrare la richiesta di permesso di costruire in data 12.12.2006, Prot. n. 6020, pratica edilizia 81/2006, al fine di eseguire i relativi lavori;

2) dalle ricevute di pagamento da parte della delle imposte sull'immobile (ICI/IMU), Per_1 relative agli anni dal 2001 fino al 2009, nonché per l'anno 2016, da parte degli eredi
. Sul punto non risulta in alcun modo dimostrato che tali imposte venissero CP_1 pagate dalla come da costei affermato. Pt_1
Sulla domanda risarcitoria per illegittima occupazione dell'immobile
Già nel ricorso introduttivo, il procuratore della , affermando che “essendo la ricorrente Per_1 priva di una propria abitazione in Sardegna e non volendo quest'ultima più usufruire della gentile ospitalità della nipote sig.ra - che sino ad oggi si è offerta di ospitarla nel proprio Pt_2 appartamento, in Oschiri, ove la ricorrente attualmente, ma provvisoriamente, risiede in attesa che la le rilasci il proprio immobile ove intenda andare ad abitare”, domandava la Pt_1 condanna della controparte al pagamento di un'indennità per l'occupazione abusiva dell'immobile medesimo.
Corretta la valutazione del primo Giudice che, sulla base delle due sentenze “gemelle” della Suprema Corte a sezioni unite (n. 33645 e 33659 del 2022) specificava che “il diritto al risarcimento nasce con l'occupazione senza titolo (o con il permanere dell'occupazione dopo la scadenza del titolo) ove il danno si manifesti come perdita della concreta possibilità del proprietario di godere del bene in modo diretto …. La concretezza della possibilità di esercizio del godimento indica, perciò, la necessità di individuare una perdita attuale …. L'evento di danno riguarda proprio il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo dell'immobile e la conseguenza che ne deriva da tale impostazione è che il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa, quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva” […]. Con tale impostazione, pertanto, il nesso di causalità giuridica si stabilisce tra la violazione del diritto di godere della cosa e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo”.
Provato (e neppure contestato dalla il fatto che “nella fattispecie in esame la ricorrente Pt_1 prima, e gli eredi successivamente, hanno dimostrato che la , tornata in Sardegna e priva Per_1 di abitazione ha dovuto accettare l'ospitalità dei parenti, non potendo adibire gli immobili oggetto di causa a propria abitazione….”, come è emerso dalle prove testimoniali assunte, nonché dalla lettera raccomandata del 30.1.2016 inviata alla rima del processo. Pt_1
Ciò posto si impone nei confronti della occupante sine titolo la condanna al pagamento dei frutti civili, determinata con riferimento ai prezzi di mercato correnti al tempo della domanda, frutti che, identificandosi con il corrispettivo del godimento dell'immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri, possono - solo in mancanza di altri più idonei criteri di valutazione - essere individuati nei canoni di locazione percepibili per l'immobile, come da ctu espletata sino all'effettiva consegna dell'immobile, oltre agli interessi legali dal sorgere delle singole obbligazioni al saldo, tenendo in considerazione l'importo di € 421,80 al mese determinato dal CTU per l'anno 2024. Sull'appello incidentale


1. sulle spese liquidate a titolo di ristrutturazione.
Con tale censura l'appellante incidentale ha lamentato l'erronea decisione del primo giudice nella parte in cui condannava gli eredi al rimborso delle spese per i lavori di CP_1 ristrutturazione eseguiti, liquidate in euro 42.403, 40 oltre interessi dalla data della domanda al saldo, per violazione dell'art 1808 c.c.
La censura non coglie il segno.
Premesso che i lavori di ristrutturazione venivano eseguiti con il consenso della (come Per_1 emerge dalle dichiarazioni rese dai testi e dalla documentazione relativa alla procedura amministrativa richiesta al dalla ma con gli allegati sottoscritti dalla stessa CP_9 Pt_1 comodante ), non trova, di conseguenza, applicazione il disposto dell'art 1808, Per_1 pacificamente derogabile e derogato dalle parti nel caso di specie.


2. Sull'erronea liquidazione delle spese di lite.
Con tale censura gli appellanti incidentali hanno lamentato come erronea la decisione del tribunale nella parte in cui, in considerazione della reciproca soccombenza, riteneva integralmente compensate le spese di lite e condannava, altresì, gli eredi al pagamento Per_1 della metà delle spese di Ctu.
Anche tale doglienza non merita accoglimento.
Si consideri, sul punto, che nel giudizio di primo grado, la parte ricorrente vedeva accolta la sua domanda, ma che, viceversa anche l'istanza in riconvenzione trovava accoglimento. Trattandosi, quindi, di reciproca soccombenza, la compensazione operata dal primo giudice deve quindi trovare conferma.
La sentenza del tribunale deve quindi essere confermata con rigetto sia dell'appello principale che di quello incidentale.
La attuale reciproca soccombenza determina, anche in questo grado di giudizio, la compensazione totale delle spese di lite.


PQM


La Corte, definitivamente pronunciando, così provvede:
- rigetta l'appello principale e l'appello incidentale proposti avverso la sentenza n. 722/2024 emessa dal Tribunale di Tempio Pausania e pubblicata in data 29.11.2024;
- compensa le spese del presente grado di giudizio;

- da atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater DPR 115/2002 sia per l'appellante principale che per gli appellanti incidentali.
Sassari, 11.07.2025
Il Presidente – est.
Dott.ssa Maria Grixoni