N. R.G. 578/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PIACENZA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del G.O.P. dott. Emanuela Mazza ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 578/2025 promossa da:
(C.F. ), in persona del Parte_1 P.IVA_1 legale rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'avv. CANEPARI MARIAPAOLA del Foro di Piacenza, elettivamente domiciliata presso il difensore RICORRENTE CONTRO
(C.F. Controparte_1
) P.IVA_2
(C.F. ) Controparte_2 C.F._1 RESISTENTI CONTUMACI
Conclusioni: parte ricorrente ha concluso come in atti (v. infra)
Concisa esposizione LE ragioni di fatto e di diritto della decisione La .& C. ha promosso ricorso ex art.447 bis cpc nei confronti Parte_1 dell' nonché, personalmente, di Controparte_1 Controparte_1 [...]
legale rappresentante pro–tempore della stessa, deducendo: CP_2
-di aver stipulato – in qualità di locatrice - con l' resistente due distinti contratti di CP_1 locazione – segnatamente in data 03.12.2016 e in data 01.03.2018 - aventi ad oggetto due capannoni contigui e l'area pertinenziale agli stessi comune, siti nel Comune di Settima di Gossolengo, via Berlinguer, 83,
- di aver inoltre concesso in uso all' , successivamente alla prima stipula, la palazzina, CP_1 arredata e dotata di allacci ai servizi essenziali, ubicata nello stesso complesso immobiliare ove sorgono i capannoni,
- di aver intimato sfratto per morosità alla conduttrice, instaurando due diverse procedure di sfratto in relazione ai contratti di locazione e di averla diffidata in data 29.04.2022 al rilascio della palazzina,
- che nelle more LE procedure di convalida – entrambe opposte dalla conduttrice – i capannoni e la palazzina erano stati restituiti alla proprietà a séguito di sopralluoghi eseguiti congiuntamente dalle parti,
- di aver constatato sia nei capannoni che nella palazzina nonché nell'area pertinenziale uno stato di generale abbandono e di degrado nonché interventi modificativi dello stato dei luoghi, pagina 1 di 6 - di aver promosso nel marzo 2023 avanti al Tribunale di Piacenza la procedura R.G. n. 728/2023, di a.t.p. ex artt. 696 e 696 bis c.p.c. in esito alla quale la relazione definitiva depositata dal CTU Ing.
aveva accertato la sussistenza di danni nei capannoni (piccolo e grande), nella palazzina Per_1 adiacente ai capannoni, nell'area scoperta pertinenziale ed aveva quantificato i costi di ripristino,
-di non aver ricevuto il ristoro di tali danni né dalla né da – CP_1 Controparte_2 convenuta in solido quale legale rappresentate dell'associazione in ragione del disposto dell'art.38 c.c.
– nel contempo contestando la mancata liberazione degli immobile dal materiale di pertinenza dell'utilizzatrice, materiale ancora presente all'accesso del CTU nel giugno 2023,
-che nessun esito avevano avuto né il tentativo di conciliazione esperito dal CTU Ing. né il Per_1 procedimento di negoziazione promosso. Ha chiesto la condanna in solido dell' e, in proprio, della sua legale rappresentante CP_1 al risarcimento dei danni accertati negli immobili locati e/o concessi in uso alla Controparte_2 conduttrice/utilizzatrice nonché al rimborso LE spese di a.t.p. Le resistenti – formalmente costituita nel procedimento di a.t.p. la sola Associazione resistente, presente alle operazioni peritali tramite la legale rappresentante e qui resistente - Controparte_2 non si sono costituite in causa e sono state dichiarate contumaci. Istruita documentalmente nonché con l'assunzione di prova testimoniale, la causa viene decisa ex art. 429 cpc all'esito dell'udienza del 20.11.2025 trattata nelle forme e termini di cui all'art.127 ter cpc.
La valutazione LE risultanze in atti fa concludere per l'accoglimento della domanda della ricorrente come di séguito esposto.
§.

1 - Va preliminarmente rilevato che la presenza e l'uso degli immobili per cui è causa da parte della resistente risulta provata - quanto ai capannoni e all'area esterna pertinenziale – dai CP_1 contratti di locazione stipulati, rispettivamente in data 03.12.2016 e in data 01.03.2018. Quanto all' occupazione dell'ulteriore palazzina va osservato che i testi e – Tes_1 Tes_2 Pt_1 escussi all'udienza del 22.07.2025 - hanno tutti confermato che l'area nella quale si trovano i capannoni e la palazzina é accessibile da un unico passaggio comune, chiuso da un cancello a chiave, che delimita il complesso immobiliare e l'area pertinenziale scoperta, mentre - nel verbale di rilascio dell'01.08.2022 - la resistente contesta di aver vissuto in tale immobile dando tuttavia atto CP_2 dell'utilizzo dello stesso, rendendosi disponibile a rimuovere le gabbie ivi presenti, afferenti l'attività di ricovero e custodia dei cani svolta dall' CP_1
§.

2 - Va altresì ritenuta la sussistenza di danni agli immobili per cui è causa.
2.1. - Al riguardo va osservato che l'accertamento della sussistenza dei danni lamentati dalla ricorrente implica anzitutto la verifica dello stato degli immobili al momento della consegna al conduttore/utilizzatore. Rispetto agli immobili oggetto di formale locazione rilevano le dichiarazioni presenti nei contratti di locazione del dicembre 2016 e del marzo 2018 ai rispettivi punti 9, a mente dei quali “Il conduttore dichiara di aver esaminato i locali affittati e averli trovati adatti al proprio uso, in buono stato di manutenzione ed esenti da difetti che possano influire sulla salute di chi vi svolge attività e si obbliga a consegnarli alla scadenza del contratto nello stesso stato”, nonché ai rispettivi punti 11: “ Il conduttore dichiara che la cosa locatagli trovasi in buono stato, compresi gli impianti esistenti ed adatta all'uso contrattualmente previsto. Il conduttore è costituito custode della cosa locata, dovrà mantenerla con diligenza e si obbliga a non apportare alcuna modifica, innovazione o miglioria senza preventivo consenso scritto del locatore”. Ora, la descrizione dell'immobile contenuta nel contratto viene ritenuta una dichiarazione confessoria reciproca, che i contraenti si rendono sulle condizioni della cosa locata al momento della consegna e ad essa é attribuito valore probatorio preminente, dato che il suo scopo è quello di precostituzione della pagina 2 di 6 prova in ordine alla qualità, alla quantità ed allo stato dei beni concessi in godimento, proprio per consentire al conduttore, nel corso del rapporto, di fissare la portata esatta del dovere di diligenza che deve osservare nell'uso del bene locato, e per evitare, all'esito della cessazione della locazione, contestazioni in ordine al contenuto della prestazione di restituzione dovuta dal conduttore stesso (cfr. Cass. Civ. n.26780/2013) Ma anche a voler ritenere la mera natura di presunzione relativa di tale descrizione si renderebbe necessario - al pari di quel che è richiesto per le ipotesi in cui tale descrizione manchi e debba quindi farsi riferimento alla presunzione di buono stato di manutenzione di cui all'art.1590, 2° comma c.c. -, la prova specifica e rigorosa di uno stato diverso. Cosa che nella fattispecie non sussiste, non avendo le resistenti – rimaste contumaci – dato prova di una situazione dell'immobile difforme da quanto risultante in contratto. Quanto alla palazzina, è da ritenere che la stessa – concessa in uso in periodo compreso fra le stipule dei contratti di locazione, secondo quanto affermato dalla ricorrente, ed assenti rilievi sul punto, non evincibili neppure dagli atti dell'a.t.p. depositati dalla ricorrente nel fascicolo di causa – versasse in normale stato, non comprendendosi diversamente l'utilità di disporne.
2.2. - Quanto allo stato degli immobili al momento della restituzione va preliminarmente osservato che le contestazioni circa la situazione di incuria ed abbandono nonché relative ai danni risultano sollevate dalla locatrice – e contestate dalla conduttrice - nel verbale di rilascio dell'agosto 2022.
2.3. - Lo stato degli immobili risulta poi descritto dalla relazione di a.t.p. dell'Ing. Per_1 depositata nel novembre 2023 nel procedimento di a.t.p. Tribunale di Piacenza R.G. n. 728/2023 promosso dalla ricorrente. Giova evidenziare sul punto – segnatamente riguardo l'utilizzabilità degli atti di istruzione preventiva svolti fra le parti – come vada data adesione al consolidato orientamento della Corte di Cassazione secondo il quale l'acquisizione della relazione di a.t.p. tra le fonti che il giudice di merito utilizza per l'accertamento dei fatti di causa non deve necessariamente avvenire a mezzo di un provvedimento formale essendo sufficiente la sua naturale acquisizione e bastando che quel giudice l'abbia poi esaminata traendone elementi per il proprio convincimento e che la parte che lamenti l'irritualità dell'acquisizione e l'impossibilità di esame LE risultanze dell'indagine sia stata posta in grado di contraddire in merito ad esse (cfr. Cass. Civ. n.3974/2024, Cass.Civ. n. Cass. 6591/2016, Cass. 17990/2009) Nella fattispecie la documentazione in atti afferente l'accertamento esperito dà conto della formale costituzione in tale sede dell' resistente, rappresentata dalla resistente CP_1 CP_2 quale suo Presidente-legale rappresentante - presente personalmente al primo accesso del CTU
[...] e, tramite propria sostituta/delegata, al secondo - di tal che va ritenuta la effettiva partecipazione di parte resistente alle operazioni peritali, anche tenuto conto che risulta la replica del CTU Ing.
alle osservazioni dalla medesima svolte sulla bozza di relazione peritale. Per_1 Al riguardo va osservato che, all'esito della verifica in loco e degli accertamenti esperiti, il tecnico del Tribunale ha rilevato, quali variazioni / interventi rilevanti quali causa di danno e, quindi valutabili ai fini risarcitori perseguiti dalla ricorrente, le seguenti circostanze:
– quanto al capannone piccolo:
-la realizzazione di un'area, mediante pareti in cartongesso, a ridosso della muratura di separazione dal capannone più grande, suddivisa in quattro locali, non risultante né nelle planimetrie catastali né nella documentazione depositata presso lo S.U.E. del Comune di Gossolengo,
-il danneggiamento della lastra di vetro (singola) di un'anta della finestra dell'ufficio interno,
-il danneggiamento del davanzale in marmo della finestra interna dell'ufficio,
-la mancanza del soffione della doccia nel locale servizi igienici pagina 3 di 6 -la presenza di numerosi componenti dell'impianto elettrico (scatole, prese, interruttori, corpi illuminanti) non completati, e cavi elettrici non collegati, mentre non ha ritenuto la sussistenza LE ulteriori criticità rilevate dalla ricorrente ovvero la sussistenza di danno per la locatrice in relazione alle ulteriori contestazioni sollevate;

– quanto al capannone grande:
-la porta di un ufficio smontata dai cardini e depositata all'interno di un altro ufficio, priva della lastra di vetro superiore nonché la presenza di una vistosa crepa nella lastra di vetro inferiore della porta di ingresso agli uffici dall'esterno, porta risultata altresì priva di maniglie e serratura
-il danneggiamento dei davanzali esterni in granito di due finestre degli uffici, e - in corrispondenza di una finestra – la mancanza dell'inferriata in metallo
-nel locale servizi igienici indipendente dagli uffici, una generale sporcizia, la rottura della tavoletta wc e la rimozione della bocca di erogazione dell'acqua del lavandino, con realizzazione di un allaccio a parete fino ad un rubinetto posto all'esterno della zona uffici,
-la mancanza di alcune placche di finitura di prese ed interruttori,
-la presenza di una pannellatura di separazione, realizzata mediante l'accoppiamento di pannelli per recinzioni mobili da cantiere con lastre di cartongesso, non costituente una vera e propria parete di
[... separazione, e non indicata né nelle planimetrie catastali né nella documentazione depositata presso del Comune di Gossolengo, CP_3
-il danneggiamento LE serrature dei due portoni carrai di accesso,
-la rimozione LE parti inferiori di due pluviali lungo il prospetto nord, mentre non ha ritenuto la sussistenza LE ulteriori criticità rilevate dalla ricorrente ovvero la sussistenza di danno per la locatrice in relazione alle ulteriori contestazioni sollevate;

– quanto alla palazzina:
-la realizzazione, all'interno dell'unità del piano terra, di una scala di legno di accesso diretto all'unità del primo piano attraverso un foro nel solaio di separazione LE due unità, interventi non risultanti né nelle planimetrie né presso lo del Comune di Gossolengo CP_3
-l'ingresso dall'esterno all'unità del primo piano – di cui la ricorrente ha contestato la chiusura da parte della resistente – indicata in planimetria e nella documentazione depositata prello lo di CP_3 Gossolengo,
-il danneggiamento LE persiane di due finestre dell'unità al primo piano, mentre non ha ritenuto la sussistenza LE ulteriori criticità rilevate dalla ricorrente ovvero la sussistenza di danno per la locatrice in relazione alle ulteriori contestazioni sollevate;

– quanto all'area pertinenziale:
-la mancanza LE griglie metalliche di copertura di due canalette di raccolta LE acque meteoriche,
-la presenza di n.12 gabbie in corrispondenza della tettoia grande in legno nella zona nord dell'area scoperta (otto sotto la tettoia e quattro sporgenti dal lato ovest) realizzate con struttura intelaiata in legno, chiusure laterali in parte con reti metalliche ed in parte con pannelli metallici di tipo sandwich, e copertura con lastre ondulate in vetroresina: né la tettoia né le gabbie risultano indicate nelle planimetrie catastali né nella documentazione depositata presso del Comune di Gossolengo, CP_3 mentre non ha ritenuto la sussistenza LE ulteriori criticità rilevate dalla ricorrente ovvero la sussistenza di danno per la locatrice in relazione alle ulteriori contestazioni sollevate.
I testi e – escussi all'udienza del 22.07.2025 - hanno sostanzialmente Tes_1 Tes_2 Pt_1 confermato lo stato di fatto degli immobili al rilascio nei termini accertati in sede di a.t.p.
§.3. - Tali risultanze – segnatamente la verificazione LE criticità rilevate dal CTU nell'arco temporale nel quale gli immobili erano in uso all' resistente che su di essi esercitava la custodia - CP_1 consentono di ritenere provata la domanda risarcitoria della ricorrente anche in punto a quantificazione pagina 4 di 6 – segnatamente indicata in €.9.500,00 relativamente ai danni ai capannoni e all'area pertinenziale ed
€.6.500,00 relativamente ai danni alla palazzina –, atteso che la stessa è allineata ai termini economici contenuti nella relazione di a.t.p., avendo il consulente del Tribunale Ing. stimato la spesa Per_1 per gli interventi di pulitura, sanatoria e ripristino dello stato dei luoghi in complessivi €.16.000,00 di cui € 4.000,00 comprensivi degli oneri di discarica in relazione al capannone piccolo, € 2.000,00 comprensivi degli oneri di discarica in relazione al capannone grande, €. 6.500,00, comprensivi degli oneri di discarica in relazione alla palazzina ed € 3.500,00 comprensivi degli oneri di discarica in relazione all'area pertinenziale.
Inconferente risulta pertanto la richiesta di ulteriore produzione documentale svolta da parte ricorrente all'udienza del 22.07.2025.
§.

4 - Va altresì accolta la domanda di rimborso LE spese di a.t.p. – documentate come liquidate e corrisposte in €.1.400,00 oltre accessori - atteso che tali spese, poste a carico della parte richiedente a conclusione della procedura, vanno prese in considerazione nel successivo giudizio di merito come spese giudiziali da porre a carico della parte soccombente (cfr. Cass.Civ. n.15492/2019)
§.

5 - La condanna va estesa in solido alla resistente in ragione del disposto Controparte_2 dell'art.38 c.c. a mente del quale “Per le obbligazioni assunte dalle persone che rappresentano l'associazione i terzi possono far valere i loro diritti sul fondo comune. Delle obbligazioni stesse rispondono anche personalmente e solidalmente le persone che hanno agito in nome e per conto dell'associazione”. La documentazione prodotta dalla ricorrente dà conto di come la stessa, in relazione alle circostanze rilevanti nella presente vertenza, abbia agito in nome e per conto dell'associazione nei confronti dei terzi e come da tali azioni sia derivata un'obbligazione per l'ente. Rilevano a tal fine – documentati da parte ricorrente - la sottoscrizione dei contratti di locazione e LE procure conferite per la tutela legale e giudiziale dell'ente sia in relazione alle procedure di sfratto precedentemente promosse dalla ricorrente che, da ultimo, in relazione alla procedura di a.t.p. Tribunale Piacenza R.G. 728/2023.
§.

6 - Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo ex d.m. 55/2014 ss.mm ai valori medi di scaglione LE fasi introduttiva, di studio e trattazione

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: in accoglimento del ricorso,
-ACCERTATA E RITENUTA, per le ragioni di cui in parte motiva, la disponibilità in capo alle resistenti degli immobili per cui è causa (complesso immobiliare costituito da due capannoni, una palazzina ed area esterna pertinenziale) siti in Comune di Settima di Gossolengo, via Berlinguer, 83, di proprietà della ricorrente,
-ACCERTATA E RITENUTA, per le ragioni e nei termini di cui in parte motiva, la sussistenza nei suddetti immobili dei danni lamentati dalla ricorrente nonché la responsabilità per gli stessi ascrivibile a parte resistente, DICHIARA TENUTE E CONDANNA la Controparte_1 in persona del legale rappresentante-Presidente o del legale rappresentante pro Controparte_2 tempore, ed per le ragioni di cui in parte motiva, in solido fra loro, a risarcire alla Controparte_2 ricorrente LE EL . in persona del legale rappresentante pro Parte_1 Parte_1 Pt_1 tempore, la complessiva somma di €.16.000,00 oltre interessi dalla sentenza al saldo pagina 5 di 6 DICHIARA TENUTE E CONDANNA la Controparte_1 in persona del legale rappresentante-Presidente o del legale rappresentante pro Controparte_2 tempore, ed per le ragioni di cui in parte motiva, in solido fra loro, a rimborsare Controparte_2 Part alla . in persona del legale rappresentante pro tempore, le Parte_1 Parte_1 spese della procedura di a.t.p. Tribunale di Piacenza R,G. 728/2023, documentate in €.1.400,00 oltre accessori di legge
DICHIARA TENUTE E CONDANNA la Controparte_1 in persona del legale rappresentante-Presidente o del legale rappresentante pro Controparte_2 tempore, ed per le ragioni di cui in parte motiva, in solido fra loro, a rifondere Controparte_2 alla LE EL . in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 Parte_1 Pt_1 le spese della presente causa che liquida in €.3.376,00 per compensi, oltre spese generali 15%, Cpa ed Iva se dovuta.
Piacenza, 20 dicembre 2025
Il G.O.P.
dott. Emanuela Mazza
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